24. člen ZVKSES

Predlog se zavrne.

Zmotno je pritožbeno stališče, da v konkretnem primeru ni mogoče uporabiti določb ZVKSES. Obširne pritožbene navedbe o namenu zakona (zakonodajalca) in o zakonskih možnostih kupca v razmerju do prodajalca (investitorja) so pravilne, niso pa podlaga za neuporabo določb ZVKSES. Skladno s 4. členom ZVKSES se določbe 2. poglavja ZVKSES, ki vključujejo določbe o odgovornosti prodajalca za skrite napake, uporabljajo za prodajne pogodbe, ki izpolnjujejo naslednje pogoje: 1. njihov predmet je enostanovanjska stavba, 2. kot prodajalec jih sklepa investitor (tj. oseba, ki je oziroma bo naročila ali izvajala gradnjo enostanovanjske stavbe na zemljiški parceli, katere lastnik je, z namenom, da jo proda kupcem; prvi odstavek 3. člena ZVKSES), in 3. kupec ima položaj končnega kupca in potrošnika. Pritožnik neutemeljeno nasprotuje ugotovitvi sodišča prve stopnje, da je imel kot prodajalec položaj investitorja. Toženec ni le izražal pripravljenosti za odpravo napak, o katerih sta ga tožnika obvestila, začel jih je tudi odpravljati. S svojim ravnanjem je tožnika pustil v prepričanju, da bo napake tudi odpravil. V takšni situaciji bi bilo sklicevanje prodajalca na potek enoletnega prekluziv

Ker so bile prodajne pogodbe sklenjene (tudi) po uveljavitvi ZVKSES, enako pa velja za uporabno dovoljenje, je pravilno sklepanje o uporabi njegovih določb tudi za obravnavano zadevo. Tožniki so tri mesece po pridobitvi prvega izvedenskega mnenja toženca obvestili o ugotovljenih napakah glede solidnosti gradbe. Rok za uveljavitev pravice teče od dne, ko so tožniki izvedeli za napako. Ni dovolj (le) seznanitev z njenim obstojem, marveč tudi védenje, od kod napaka izvira in da zadeva solidnost gradbe. Tožniki so informacije o vrsti napake pridobili iz izvedenskih mnenj, nato pa so pravočasno opravili notifikacijo. Neutemeljen je pritožbeni očitek, da sodišče ne bi smelo upoštevati mnenj izvedencev, izdelanih v postopku zavarovanja dokazov. Nobenega utemeljenega razloga ni za nižanje procesnopravne vrednosti dokazov, izvedenih v postopku zavarovanja. Odškodnina za refleksno škodo se pokriva z jamčevalnim zahtevkom, zanjo veljajo roki kot za vse ostale jamčevalne zahtevke.

Pritožbeno sodišče soglaša z razlogi sodišča prve stopnje, da je določilo 465. člena OZ, ki ureja primere, ko je prodajalec vedel za napako, specialno, zato kupca zahtevka ne bi izgubila niti v primeru zamude roka za notifikacijo ali grajanje napak, res pa v sodni praksi in teoriji še ni izoblikovanega enotnega stališča o časovni zamejenosti uveljavljanja napake. Priporočilo o dveletnem roku, ki ga v pritožbah ponujata pritožnika, bi lahko bilo sprejemljivo le glede roka za notifikacijo napak, nedvomno pa je tak rok prekratek glede grajanja napak, saj se sicer položaj kupcev v primeru dobrovernih ali nedobrovernih prodajalcev sploh ne bi razlikoval. Pravilnejša se zdi razlaga, da se v takem primeru prekluzivni rok ne uporabi in torej, če sodišče ugotovi, da je kršitelj za napako vedel ali bi moral vedeti, to nima pravnih posledic in ne vpliva na začetek teka roka za sodno uveljavitev strankinih pravic, ki jih ta uveljavlja v splošnem zastaralnem roku.

Ker je s pravnomočno vmesno sodbo ugotovljeno, da je tožbeni zahtevek po podlagi utemeljen, zaradi prekluzijskega učinka vmesne sodbe ni več mogoče obravnavati ugovorov, ki se nanašajo na podlago oziroma temelj zahtevka.

Prodajalec stanovanja odgovarja za skrite napake, ki se pokažejo v dveh letih od prevzema (daljši je rok za napake v solidnosti zgradbe). Kupec mora prodajalca pisno obvestiti o skritih napakah najkasneje v dveh mesecih, šteto od dneva, ko je napako ugotovil (pri napakah v solidnosti zgradbe velja daljši rok), sicer izgubi pravico sklicevati se na to napako.

Na potek enoletnega roka za sodno uveljavljanje zahtevka sodišče ne pazi po uradni dolžnosti, temveč le na ugovor stranke. Ker tožena stranka v pritožbi ni trdila, da je tak ugovor pred sodiščem prve stopnje podala oziroma kdaj ga je podala, v pritožbi pa je z njim prepozna, pritožbene navedbe o nepravočasnosti tožbe niso utemeljene. Sodišče je ugotovilo, da je glavni vzrok zamakanja v pomanjkljivi izvedbi tlaka in hidroizolacije na terasi ter konzoli objekta, kjer niso bili izvedeni zaključki, vsi ostali vzroki pa bi bili lahko vzrok za zamakanje poleg glavnega vzroka. Nadalje je sodišče prve stopnje ugotovilo tudi, da od sanacije terase dalje do zamakanja ne prihaja več. Glede na ugotovitev, da se pri sanaciji v konstrukcijo lože ni posegalo in kasneje montirana balkonska vrata niso bila odstranjena, je torej očitno, da je bil vzrok zamakanja drugje (in ne v izgradnji lože), tako kot je to ugotovil izvedenec. Napake v solidnosti gradnje obsegajo napake na vseh tistih vitalnih delih objekta, ki bi morali opravljati svojo funkcijo v desetletnem roku, ne da bi se začele kazati napake zaradi običajne dotrajanosti oziroma uporabe objekta. Poleg napak na konstrukcijskih

Po tretjem odstavku 458. člena OZ se neznatna napaka ne upošteva. Pri presoji, katera napaka ima značilnost (pravno naravo) neznatne napake, je treba upoštevati vrsto stvari in zlasti (kupčeve) interese v zvezi z namenom uporabe stvari. Značilnost neznatne napake imajo tista odstopanja, ki so v mejah za določeno vrsto stvari običajnih odstopanj.

Pritrditi velja sodišču prve stopnje, da ima toženka glede stvarnih napak pravico uveljavljati znižanje kupnine glede očitnih (vidnih) in skritih napak, ne glede na to, na kaj se je zadržanje kupnine ob izročitvi stanovanja nanašalo. ZVKSES se v 20. členu sicer resnično nanaša zgolj na očitne napake. Vendar pa je v smislu določbe 480. člena OZ kupcu, ki še ni plačal celotne kupnine, omogočeno uveljavljati zahtevek za znižanje kupnine, pri čemer se zakon nanaša na vse (tudi skrite) stvarne napake.

Neustrezna izvedba odvodnjavanja meteornih/atmosferskih voda iz zunanjih atrijskih površin objekta v meteorno cevno inštalacijo sodi med napake v solidnosti gradnje. Poleg napak na konstrukcijskih delih objekta (ki ogrožajo njegovo stabilnost) namreč med napake v solidnosti gradnje spadajo tudi druge napake, zaradi katerih stabilnost objekta sicer ni ogrožena, je pa zaradi njih onemogočena oziroma bistveno okrnjena normalna funkcija objekta (na primer napake na strehi oziroma fasadnih elementih, katerih posledica je zatekanje meteorne vode v objekt). To dejstvo je bilo potrebno ugotoviti najprej. Od vrste napake sta namreč odvisna odgovora na vprašanji, ali je tožeča stranka napako pravočasno grajala in kakšen je jamčevalni rok. Ker mora v skladu z določbo prvega odstavka 8. člena ZVKSES prodajalec, kadar prodaja posamezne dele stavbe z več posameznimi deli, pred začetkom prodaje določiti splošne pogoje prodaje posameznih delov stavbe, ti pa so sestavni del vsake prodajne pogodbe, katere predmet je posamezen del stavbe, Splošni pogoji prodaje SPO K. tudi po ZVKSES veljajo za vse tožeče stranke v tem postopku. Ti pogoji v zadnjem odstavku točke A Uvodnih določb tudi določaj

Verjetnost terjatve tožeče stranke je podana. Ugotovljeno je, da so bile določene napake pri nepremičnini res ugotovljene že v primopredajnem zapisniku, da pa je izvedenec ugotovil tudi napake, glede katerih ni mogoče govoriti o očitnih napakah, ki bi jih morala tožeča stranka zaznati takoj oziroma kmalu po prevzemu stanovanja.

Prehladna tla v zimskih vrtovih in prekomerna vlaga v stanovanju predstavljata skriti stvarni napaki, za katere odgovarja toženec kot prodajalec stanovanja.

Strošek izvedenskega mnenja ne predstavlja pravno priznane oblike škode. So pa stroški za izvedenca, ki so nastali pred pravdo, del pravdnih stroškov. Gre namreč za izdatke, ki so nastali zaradi postopka in spadajo med pravdne stroške po določbi 1. odstavka 151. člena ZPP.

Za omejitve javnopravne narave prodajalec odgovarja, če kupcu niso bile znane (in ne, če bi mu morale biti znane), ob pogoju, da je prodajalec vedel zanje ali vedel, da jih je mogoče pričakovati, pa jih kupcu ni sporočil.

Ugotovljena dejstva pomenijo tudi razloge za spregled pravne osebnosti po 2. alineji prvega odstavka 8. člena ZGD-1. Drugi toženec je bil kot direktor in edini družbenik edini oblikovalec poslovne volje družbe. Vedel je, da obstaja gradbeno dovoljenje smo za enosobno stanovanje in da se brez ustrezne gradbene dokumentacije gradi deset stanovanjska stavba. Prav tako je vedel za številne neprimernosti v izvedbi, ki so bile posledice tega, pa vendar je pod krinko družbe poskrbel za izvedbo gradnje in stanovanja z napakami prodal tožnikom. Družbo je nato celo neodplačno odsvojil.

Tožnik kot kupec stanovanja je sam odpravil ugotovljeno stvarno napako (popravilo oz. menjava kotlička zaradi zamakanja). To je storil v svojo korist, zato ne gre za tuj posel in posledično ne za poslovodstvo brez naročila. Opravljenega posla tudi ni mogoče šteti kot posla tožene stranke, saj je tožnik izgubil pravice iz naslova jamčevanja za napake zaradi opustitve notifikacijske dolžnosti. Pravne podlage za povrnitev stroškov popravila torej ni.

Napačno je stališče, da bi bila tožeča stranka upravičena do odškodnine le kolikor bi se bivanje v nezdravem življenjskem okolju že odrazilo tudi na njenem zdravju. Varovana je že osebnostna pravica kot taka, zato za priznanje odškodnine ni potrebna nadaljnja posledica v telesni sferi oškodovanca.

Ob ugotovljenih okoliščinah, da so obstajale številne napake (dvigovanje parketa, vlaženje notranjih sten itd.), da toženka kljub neizmernem prizadevanju tožnice, da odpravi napake, nerazumljivo dolgo obdobje 21 mesecev ni odpravila napak v stanovanju, medtem ko se je sanacija (ko se je toženka končno lotila dela) dejansko izvedla v manj kot mesecu dni, toženki ni mogoče očitati, da je ravnala v nasprotju z bremenom zmanjševanja škode toženke. Ob takšnem dejanskem stanju toženka ni bila dolžna zmanjševati škodo tako, da bi morala razvrednoteno stanovanje oddati v najem za nižjo najemnino.