37. člen SZ-1

Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je bil predmet glasovanja na glasovnici le način financiranja vzdrževalnih del, ki so bila predhodno že sprejeta v načrtu vzdrževanja. Takšen zaključek prvostopenjskega sodišča je rezultat dokazne ocene predloženih listinskih dokazov, česar toženka s pritožbo v sporu majhne vrednosti ne more izpodbijati. Dokazno oceno je mogoče grajati, če je bila opravljena brez upoštevanja napotkov iz 8. člena ZPP ali, če je vsebinsko neprepričljiva. V prvem primeru gre za relativno bistveno kršitev določb postopka, v drugem pa za zmotno ugotovitev dejanskega stanja, ki nista dovoljena pritožbena razloga v sporu majhne vrednosti.

Pritožbeno sodišče pritrjuje stališču sodišča prve stopnje, da glede na okoliščine obravnavanega primera, za odločitve v zvezi z rezervnim skladom za vhod na naslovu Ulica 7 zadostuje večina etažnih lastnikov na omenjenem naslovu in ne na ravni celotne stavbe. Ker so etažni lastniki vhoda na naslovu Ulica 7 leta 1995 sklenili pogodbo o upravljanju, ki z uveljavitvijo SZ-1 ni prenehala veljati, in je bila tožeča stranka stranka imenovana za upravnika vhoda (in ne celotne večstanovanjske stavbe), ni v nasprotju s SZ-1, če do ureditve enotnega rezervnega sklada vodi sredstva obveznega rezervnega sklada posebej za ta vhod. Zavzeto stališče sodišča prve stopnje dodatno potrjuje tudi dejstvo, da je novela SZ-1E v 41. členu uredila situacije, kot je obravnavana. V prvem odstavku namreč določa, da etažni lastniki večstanovanjske stavbe, ki imajo na dan uveljavitve tega zakona določenih več upravnikov (po vhodih), v petih letih od uveljavitve tega zakona določijo enega upravnika, ki za večstanovanjsko stavbo vzpostavi en rezervni sklad. Določbe ni mogoče razlagati tako ozko, da bi moral biti za vsak vhod imenovan drug upravnik, temveč je bistveno to, da so etažni lastniki odločitve

Odločanje o načrtu vzdrževanja se na podlagi tretjega odstavka 26. člena SZ-1 res šteje za posel rednega upravljanja. To pomeni, da lahko etažni lastniki ob upoštevanju četrtega in petega odstavka 37. člena SZ-1 o njem odločajo (tudi) na ponovljenem zboru etažnih lastnikov in sicer z večino prisotnih etažnih lastnikov po solastniških deležih. Vendar pa to velja le, če načrt vzdrževanja dejansko obsega dela, ki se štejejo za vzdrževanje. Sodišče prve stopnje se je zato utemeljeno ukvarjalo z vprašanjem, ali sporna sanacija fasade predstavlja vzdrževanje in s tem posel rednega upravljanja (drugi in četrti odstavek 25. člena SZ-1) ali pa gre za posel, ki redno upravljanje presega (29. člen SZ-1). Konkretno sanacijo fasade, pri kateri je po ugotovitvah sodišča prve stopnje šlo za energetsko sanacijo in ne zamenjavo zaradi iztrošenosti, bi lahko uvrstili kvečjemu med izboljšavo, ki upošteva napredek tehnike. SZ-1 tako v 29. členu in citiranem Pravilniku iz poslov rednega upravljanja izrecno izvzema nekaj izboljšav, ki bi jih sicer lahko uvrstili med izboljšave, ki sledijo tehničnemu napredku v smislu 41. točke 3. člena GZ. Ker tudi konkretna energetska sanacija fasade, ki je bi

Sredstva rezervnega sklada so skupno premoženje etažnih lastnikov (drugi odstavek 119. člena SPZ), zato so etažni lastniki kot materialnopravni upravičenci aktivno legitimirani od neplačnikov izterjati plačila v rezervni sklad. Ne glede na to, ali so upravnik in etažni lastniki sklenili poseben dogovor, pa ima upravnik aktivno procesno legitimacijo za izterjavo vplačil v rezervni sklad že na podlagi zakona (šesti odstavek 119. člena SPZ), če zahteva plačilo na poseben račun, na katerem se ta sredstva zbirajo. Upravnik lahko svoje upravičenje za izterjavo vplačil v rezervni sklad prenese na drugo osebo, ki mora od etažnega lastnika terjati plačilo v svojem imenu, vendar na poseben račun, na katerem se rezervna sredstva zbirajo. Ker je bila med upravnikom in tožnikom s pogodbo na tožnika prenesena pravica do izterjave prispevkov v rezervni sklad, tožnik pa je plačilo terjal v svojem imenu in na račun etažnih lastnikov, je tožnik upravičen vložiti predmetno tožbo. Določitev višjega zneska mesečnega vplačila v rezervni sklad pri odločanju o načrtu vzdrževanja se na podlagi tretjega odstavka 26. člena SZ-1 in prvega odstavka 41. člena SZ-1 šteje za posel rednega upravljanja, o

Zgolj zahteva po predpisani obliki načrta vzdrževanja ne more biti razlog, da se volja etažnih lastnikov, če je bilo zahtevano soglasje doseženo, ne upošteva. Odločitev, da se zbor ponovi čez 30 minut, je bila sprejeta na podlagi predhodno sprejetega sklepa in torej na podlagi odločitve etažnih lastnikov o tem, kako se bo v primeru nesklepčnosti sklical ponovljeni zbor. Obe odločitvi sta skladni s tretjim odstavkom 37. člena SZ-1 - znotraj zakonskega časovnega okvira in tudi praktični z vidika porabe časa. Namen zakonskih določb o sklicevanju zbora etažnih lastnikov je zagotoviti potrebne informacije in možnost udeležbe na zboru lastnikov.

Glede na tretji odstavek 29. člena SZ-1 zadošča tričetrtinsko soglasje za izboljšave, za katere ni treba pridobiti gradbenega dovoljenja, v konkretnem primeru za izdelavo novih vrat v lekarno, s čimer ni bilo poseženo v konstrukcijo objekta. Ko se ugotavlja, ali je za dela treba pridobiti gradbeno dovoljenje, je treba uporabiti definicijo vzdrževanja po ZGO-1, in to različico zakona, ki je veljala v času izvedenih del. Soglasje za izvedbo del v smislu 29. člena SZ-1 je mogoče veljavno dati tudi za nazaj - kot odobritev že izvedenih del. Sprememba parkirnega prostora v vhod v lekarno, namestitev plastičnih pohodnih mrež na zelenico in uporaba zelenice za kavarniški vrt so spremembe, ki glede na drugi odstavek 29. člena SZ-1 zahtevajo soglasje vseh solastnikov. Neustrezna porazdelitev stroškov in drugih bremen v zvezi s solastno stvarjo ni vznemirjanje lastninske pravice v smislu 99. člena SPZ. Primopredaja z zapisnikom in izročitvijo ključev se opravi pri izročitvi stanovanja, medtem ko primopredajo skupnih delov, naprav in prostorov za posamezne etažne lastnike opravi upravnik. Dolžnosti upravnika iz ZVKSES ne vsebujejo njegove dolžnosti, da sam odp

V redno upravljanje pa sodijo tudi dogovori o delitvi posameznih skupnih stroškov obratovanja, ki ne odstopajo od splošnega pravila 115. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ), to je, da s stroški delijo v skladu s solastniškimi deleži.

Ker je načrt vzdrževanja veljal le do (konca) leta 2013, ni mogel predstavljati podlage za povišan prispevek v rezervni sklad tudi za leto 2014, na katero se nanaša vtoževana terjatev.

Na ponovljenem zboru etažnih lastnikov lahko manjšina etažnih lastnikov odloči o obveznostih vseh etažnih lastnikov, zato je še toliko pomembneje, da so upoštevane vse zahteve, ki jih predpisuje SZ-1.

Pogodba o opravljanju upravniških storitev ni akt, s katerim bi bil upravnik imenovan, ampak podlago predstavlja sklep etažnih lastnikov, ki imajo skupaj več kot polovico solastniških deležev, ki je sprejet bodisi s podpisovanjem listine ali na zboru lastnikov. Ker je upravnik dejansko zakoniti zastopnik (za določeno področje) etažnih lastnikov, bi moralo sodišče, če je dvomilo ali tožečo stranko res zastopa njen zakoniti zastopnik, upoštevati 79. člen ZPP. Sodišče ima na podlagi 2. odst. tega člena v takšnem primeru možnost, da zakonitega zastopnika pozove, da svoje upravičenje za zastopanje dokaže. V konkretnem primeru bi moral zastopnik sodišču predložiti listino, s katero je bil imenovan za upravnika oziroma zapisnik zbora etažnih lastnikov, kjer je bilo to imenovanje izglasovano.