118. člen SZ-1
(elementi neprofitne najemnine)
(1)Neprofitna najemnina pokriva stroške za vzdrževanje stanovanja in skupnih delov, stroške za opravljanje upravniških storitev, amortizacijo, stroške financiranja sredstev, vloženih v stanovanje in pripadajoče skupne dele ter zemljišče stanovanjske stavbe.
(2)Stroški vzdrževanja so materialna vlaganja, ki jih mora zagotavljati lastnik in so potrebna, da se ohranja nespremenjena uporabna vrednost stanovanja oziroma stanovanjske stavbe vso dobo trajanja in vsi sprotni ukrepi, potrebni zaradi preprečitve prezgodnje obrabe posameznega elementa stanovanja oziroma stanovanjske stavbe. Med stroške vzdrževanja so vključeni tudi stroški za zavarovanje skupnih delov stanovanjske stavbe. Stroški vzdrževanja so določeni nominalno na kvadratni meter in v razponu glede na starost stanovanja. Lastniki morajo priznana sredstva iz naslova vzdrževanja ponovno namensko uporabiti za vzdrževanje javnih najemnih stanovanj in javnih najemnih oskrbovanih stanovanj.
(3)Stroški za opravljanje upravniških storitev so stroški, ki zagotavljajo opravljanje storitev upravljanja v stanovanjski stavbi po določbah tega zakona in predpisov, izdanih na njegovi podlagi, in smejo v najemnini znašati največ 0,2% od vrednosti stanovanja letno.
(4)Amortizacija je strošek za nadomestitev stanovanja in se izračunava v višini 3% letno od vrednosti stanovanja.
(5)Stroški financiranja so obresti za najeta posojila ali za lastna sredstva. Obresti za najeta posojila so obresti, izračunane kot zmnožek glavnice najetega posojila za stanovanje oziroma stanovanjsko stavbo ter letne obrestne mere. Obresti za lastna sredstva so obresti, izračunane kot zmnožek lastnih sredstev, vloženih v stanovanje oziroma stanovanjsko stavbo ter letne obrestne mere. Stroški financiranja v neprofitni najemnini lahko letno znašajo največ 1,5% od vrednosti stanovanja.
(6)Lastniki morajo priznana sredstva iz naslova stroškov financiranja ponovno namensko uporabiti za gradnjo in vzdrževanje javnih najemnih stanovanj in javnih najemnih oskrbovanih stanovanj, sicer teh stroškov v najemnini ne smejo zaračunavati.
(7)Seštevek dovoljenih stopenj amortizacije, upravljanja in stroškov financiranja je zgornja letna stopnja najemnine, ki je izražena v odstotku od vrednosti stanovanja.
(8)Na vrednost stanovanja vpliva tudi lokacija stanovanja. Odvisna je od velikosti mesta oziroma naselja, v katerem se stanovanje nahaja, od oddaljenosti stanovanja od središča mesta oziroma naselja, opremljenosti z infrastrukturo, prometnih povezav, oddaljenosti od virov emisij, od bližine zelenih površin, kulturnih in infrastrukturnih objektov, od hrupa in atraktivnosti lokacije.
(9)Vpliv lokacije na višino najemnine (lokacijski faktorji) predpiše minister na podlagi vrednostnih ravni in con po modelu vrednotenja za stavbna zemljišča, določenih v skladu s predpisom, ki ureja množično vrednotenje nepremičnin, in lahko znaša največ 30 % od najemnine.
(10)Najemnina se izračuna na letni podlagi, plačuje pa se v mesečnih obrokih za vsak tekoči mesec.
(11)Stroške vzdrževanja iz drugega odstavka tega člena predpiše minister.
- VSL Sodba II Cp 1938/2021Višje sodišče v Ljubljani · 2022
Iz četrtega odstavka 118. člena SZ-1 ne izhaja, kako mora upravnik zagotavljati čiščenje snega na dovoznih poteh oz. funkcionalnem zemljišču oz. da ga mora čistiti sam.
- VSM Sodba I Cp 161/2018Višje sodišče v Mariboru · 2018
Zamude štirih do petih dni s plačili petih mesečnih najemnin in stroškov v mesečnih zneskih okoli 270,00 EUR niso razlog za odpoved najemne pogodbe za neprofitno stanovanje, ker ni sorazmerja med kršitvijo najemne pogodbe in zahtevano posledico.
- VSL Sklep II Cp 1621/2017Višje sodišče v Ljubljani · 2017
Tožeča stranka manjkajoče trditve lahko odpravi in s tem tudi nesklepčnost tožbe, sodišče pa jo je v skladu s tretjim odstavkom 318. člena ZPP na to dolžno pozvati in ji določiti rok za odpravo nesklepčnosti ter jo opozoriti na posledice, do katerih bi prišlo, če tako ne bo postopala.
Različice besedila: 3Pokaži ▾
Iz prečiščenih besedil PISRS; datumi so začetki veljavnosti novel.
Povezano: sklici 2Pokaži ▾
Kaj je na tej strani: besedilo člena, pod njim vse sodne odločbe, ki ga navajajo. Odločbe so lahko starejše od trenutnega besedila; povezave so izpeljane iz navedb pravne podlage.
Sodna praksa
6 odločb navaja ta člen · zadnja 12. 1. 2022Filtri: vsa sodišča · vsa letaSpremeni ▾
- VSL Sodba II Cp 1938/2021Višje sodišče v Ljubljani · 12. 1. 2022besedilo 2021–2025
Iz četrtega odstavka 118. člena SZ-1 ne izhaja, kako mora upravnik zagotavljati čiščenje snega na dovoznih poteh oz. funkcionalnem zemljišču oz. da ga mora čistiti sam.
- VSM Sodba I Cp 161/2018Višje sodišče v Mariboru · 5. 4. 2018besedilo 2003–2021
Zamude štirih do petih dni s plačili petih mesečnih najemnin in stroškov v mesečnih zneskih okoli 270,00 EUR niso razlog za odpoved najemne pogodbe za neprofitno stanovanje, ker ni sorazmerja med kršitvijo najemne pogodbe in zahtevano posledico.
- VSL Sklep II Cp 1621/2017Višje sodišče v Ljubljani · 19. 7. 2017besedilo 2003–2021
Tožeča stranka manjkajoče trditve lahko odpravi in s tem tudi nesklepčnost tožbe, sodišče pa jo je v skladu s tretjim odstavkom 318. člena ZPP na to dolžno pozvati in ji določiti rok za odpravo nesklepčnosti ter jo opozoriti na posledice, do katerih bi prišlo, če tako ne bo postopala.
- VSL sklep II Cp 2002/2010Višje sodišče v Ljubljani · 20. 10. 2010besedilo 2003–2021
Čeprav tožnica govori o uporabnini, je iz trditvene podlage tožeče stranke razvidno, da sta se pravdni stranki dogovorili o toženkini uporabi tožničine hiše (bivanju) za mesečno uporabnino 200,00 EUR, ki ima zato značaj najemnine. Določitev predmeta rabe (najema) in višine najemnine sta bistveni sestavini najemne pogodbe.
- VSRS Sodba in sklep II Ips 735/2007Vrhovno sodišče RS · 11. 12. 2008besedilo 2003–2021
Pri uveljavljanju zahtevka za razvezo pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin gre za oblikovalno tožbo, ki ni podvržena zastaranju, s katero se udejanja oblikovalno upravičenje, oblikovalna pravica materialnega prava, ki prav tako ne more zastarati. Kot skrben gospodarstvenik se je tožeča stranka z valutno klavzulo zavarovala pred inflacijo (običajnim tveganjem), medtem ko bi zavarovanje pred strukturnimi spremembami in dvigom neprofitne najemnine (tveganjem, ki ga v času sklepanja najemne pogodbe in aneksa ni bilo pričakovati) in zavarovanje s sklicevanjem na lastne pravne akte (zavarovanje pred vsemi tveganji) presegalo njeno dolžno skrbnost. Spremenjene okoliščine so lahko podane tudi v primeru, ko je zaradi različnih razlogov pri sklepanju pogodbe podana delna neenakovrednost dajatev in je najemnina nižja od primerne tržne najemnine, vendar se s potekom časa ta začetka neenakovrednost še poveča, in to do takšne mere, da je izpolnjen standard spremenjenih okoliščin.
- VSRS Sodba in sklep II Ips 1034/2007Vrhovno sodišče RS · 11. 12. 2008besedilo 2003–2021
Pri uveljavljanju zahtevka za razvezo pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin gre za oblikovalno tožbo, ki ni podvržena zastaranju, s katero se udejanja oblikovalno upravičenje, oblikovalna pravica materialnega prava, ki prav tako ne more zastarati. Neprofitna najemnina je zakonska kategorija, njene elemente oziroma parametre določa zakon. Ob ugotovitvah, da je konkretna pogodbena najemnina za 226 % oziroma po sprejetju aneksa za 77 % presegala neprofitno najemnino in da je sedaj od nje skoraj trikrat manjša, po presoji revizijskega sodišča obstojijo spremenjene okoliščine. Kot skrben gospodarstvenik se je tožeča stranka z valutno klavzulo zavarovala pred inflacijo (običajnim tveganjem), medtem ko bi zavarovanje pred strukturnimi spremembami in dvigom neprofitne najemnine (tveganjem, ki ga v času sklepanja najemne pogodbe in aneksa ni bilo pričakovati) in zavarovanje s sklicevanjem na lastne pravne akte (zavarovanje pred vsemi tveganji) presegalo njeno dolžno skrbnost. Individualni del (garaža) zaradi pripadnosti posameznemu delu (stanovanju) in dejstva, da je bil najem garaže sklenjen z aneksom k najemni pogodbi, deli usodo stanovanja. <b