3. člen ZZK-1

Nepremičnine se v zemljiško knjigo vpisujejo z identifikacijskim znakom (12. člen ZZK-1). Identifikacijski znak stavbe ali njenega posameznega dela je identifikacijska oznaka, kot je vpisana v katastru stavb (5. točka prvega odstavka 3. člena ZZK-1). Identifikacijska oznaka dela stavbe je šifra katastrske občine (v danem primeru 0000), številka stavbe (v danem primeru 304) in številka dela stavbe (v danem primeru 4). Nepremičnina, ki je predmet razpolagalnega posla, je določena (individualizirana) tako, da je označena z identifikacijskim znakom, s katerim je vpisana v zemljiško knjigo. Identifikacijska oznaka nepremičnine v izpodbijanem sklepu (ID znak: del stavbe 0000 - 304 - 4) se ujema z identifikacijsko oznako nepremičnine v zemljiški knjigi, kot to izhaja tudi iz zemljiškoknjižnega izpiska, ki ga je predložil sam pritožnik. Ker mora biti v listini, ki je podlaga za glavni vpis, nepremičnina označena z identifikacijskim znakom, s katerim je vpisana v zemljiški knjigi (prvi odstavek 31. člena ZZK-1), je izpodbijani sklep, ki je podlaga za vknjižbo lastninske pravice v korist kupca (tretji odstavek 342. člena ZFPPIPP), pravilen. ID številka 0000000 je le enolični identifikator

Odločitev sodišča prve stopnje je posledica pravilne materialnopravne razlage in vrednotenja 20. člena SZ-1 in 21. člena SZ-1 ter drugega in četrtega odstavka 5. člena SZ-1, ki ob upoštevanju pravne teorije in sodne prakse, določa funkcionalnost kot vrednostni temelj, s katerim se opredeljuje pravni institut posebnih skupnih delov zgradbe, ki so namenjeni skupni rabi več lastnikov posameznih delov. Zato je mogoče dilemo, ali neki element spada v posamezni skupni del ali med skupne dele, rešiti z njegovo namembnostjo. Namenska raba je torej osrednja sestavina vrednotenja, na podlagi katere posamezni etažni lastnik izkaže interesni in vrednostni temelj za uporabo posebnega skupnega dela - gre za enega ključnih dejavnikov, ki določa, kako lahko vsakokratni lastnik uporablja posamezni del. Namembnost spornega dela je v pohodni terasi, do katere je možen dostop le iz stanovanja št. 3. Gradbeni elementi, ki se nahajajo pod teraso in nad stropom stanovanja št. 2, so skupni del zgradbe, zato ni pravne podlage, ki bi dopuščala, da bi se za posebni skupni del zgradbe št. 6 vzpostavila solastninska pravica v korist vsakokratnih lastnikov stanovanju št. 2.

Skladno s prvim odstavkom 2. člena ZPP sodišče v pravdnem postopku odloča v mejah postavljenih zahtevkov (načelo dispozitivnosti). Pravilo o vezanosti na zahtevek pomeni, da sodišče tožniku ne more prisoditi kaj več niti kaj drugega kot je s tožbo zahteval.

Pravno poslovno razpolaganje s pripadajočim zemljiščem ni dopustno, pogodba s takšnim predmetom je nična oz. brez pravnih posledic, ne glede na dobro ali slabo vero pridobitelja. Z nakupom nepremičnine v družbeni lastnini na javni dražbi se prva nasprotna udeleženka ni mogla izogniti kogentni prepovedi (samostojnega) prometa s funkcionalnim zemljiščem. Historični razlogi lahko utemeljujejo položaj, ko (pripadajoče) zemljišče ob stavbi v etažni lastnini služi le enemu ali le nekaterim posameznim delom stavbe. Takšno zemljišče ima stvarnopravni položaj posebnega skupnega dela v solastnini enega ali nekaterih (ne vseh) vsakokratnih etažnih lastnikov. Gre za izjemo, te pa je treba razlagati restriktivno.

Prvi odstavek 490. člena OZ določa, da v primeru, ko prodajalec ne ravna po kupčevi zahtevi in kdo kupcu stvar odvzame, je pogodba razdrta po samem zakonu; če pa je kupčeva pravica zmanjšana ali omejena, sme kupec po svoji izbiri odstopiti od pogodbe ali zahtevati sorazmerno znižanje kupnine. To določilo torej razlikuje med primeri, ko pride do popolnega odvzema stvari in primeri, ko je stvarna pravica kupca le (začasno) omejena oziroma zmanjšana. Razdrtje pogodbe je možno le pri popolnem odvzemu stvari. V primeru, ko je kupčeva pravica zmanjšana ali omejena, ima kupec na voljo zahtevek za sorazmerno znižanje kupnine, lahko pa pogodba v tem primeru preneha na podlagi kupčevega odstopa od pogodbe po drugem odstavku 490. člena OZ. Za uresničitev odstopne pravice po tem določilu mora biti izpolnjena dodatna predpostavka: kupec mora pred uresničitvijo odstopne pravice prodajalcu dati primeren dodatni rok za pravilno izpolnitev, torej za odpravo napake oziroma izročitev druge stvari brez napake.

V primeru nedokončane etažne lastnine sodišče v postopku za vzpostavitev etažne lastnine odloča (le) o pravicah na še nevpisanih posameznih delih stavbe. Pravice na zemljiškoknjižno že vpisanih in dejansko obstoječih posameznih delih stavbe so izvzete iz meritornega odločanja.

Z lastninsko pravico na nepremičnini lahko pravno učinkovito razpolaga samo njen imetnik. S samostojno lastninsko pravico lahko pravno učinkovito razpolaga oseba, v korist katere je vknjižena lastninska pravica na nepremičnini, ki je predmet razpolaganja. Z vključeno lastninsko pravico pa lahko pravno učinkovito razpolagajo samo skupaj vse osebe, ki so vknjižene kot lastnice nepremičnin – imetnice vključene lastninske pravice. Pravni posel o preoblikovanju lastninske pravice mora vsebovati izjavo o preoblikovanju lastninske pravice (način razpolaganja) in dovolilo za vknjižbo novih imetnikov osnovnega položaja.

V sodni praksi je bilo že večkrat zavzeto stališče, da ureditev, o kateri so se dogovorili udeleženci, na najprimernejši način ureja pravni položaj atrijev.

Tožnica je v spremenjenem tožbenem zahtevku posamezni del stavbe označila z identifikacijskima oznakama iz elaborata z dne 23. 3. 2018, ki še nista bili vpisani v kataster stavb. V takem primeru ni nobenega razumnega ustavnopravnega razloga, ki bi zemljiškoknjižnemu sodišču narekoval obid načela formalnosti zemljiškoknjižnega postopka (124. člen ZZK-1). Zato spremenjen tožbeni zahtevek ni takšen, da bi bila na njegovi podlagi izdana sodba zemljiškoknjižno izvedljiva.

Identifikacijski znak za nepremičnino, ki je predmet stvarnopravnega tožbenega zahtevka, je parcelna številka in katarska občina ali ID znak pri nepremičnini. V točki 2 izreka sodbe sodišča prve stopnje navedene nepremičnine so identificirane s parcelno številko in številko ter imenom katarske občine, zato so določene z ustreznimi identifikatorji. Pritožba tako nima prav, ko trdi, da je ustrezen identifikator za določenost nepremičnine le ID znak nepremičnine.

Ni dopustna tožba, ki bi temeljila na sklopu dejstev iz istega življenjskega dogodka, na katerem temelji pravnomočna sodba, četudi tožnik v novi tožbi doda dejstva, ki jih v prejšnji pravdi ni navedel, in se morda sklicuje na drugo pravno podlago. Identiteta med zadevama je podana tudi v primeru, ko stranka v kasnejši tožbi uveljavlja zahtevek, ki je v neposrednem nasprotju z zahtevkom, o katerem je že pravnomočno odločeno.

Solastnina vseh etažnih lastnikov na skupnih delih je neločljivo povezana z lastnino na posameznem delu in se ji ni mogoče odpovedati. Gre za poseben pravni status oziroma pravno povezanost etažne lastnine s splošnim skupnim delom. Odločitve nepravdnega sodišča, ki je najprej tri parcele in etažni del opredelilo kot splošne skupne dele, zatem pa jih dodelilo v (so)last stavb in fizične osebe, ni mogoče zemljiškoknjižno izvesti. Pritožničin solastninski delež bi z izvedbo take odločitve avtomatično izguibil pravno naravo skupnega dela in lahko postal predmet samostojnega razpolaganja, kar pa se ne ujema s pravno naravo tistih deležev, ki pripadajo stavbam. Ne more namreč biti idealni delež neke nepremičnine po svoji pravni naravi splošni skupni del, drugi idealni delež pa ne.

Nelegalna gradnja (to je gradnja brez gradbenega dovoljenja) predstavlja omejitev javnopravne narave, ki je opredeljena v 494. členu OZ. Predmet kupne pogodbe, čeprav toženec ni bil etažni lastnik, je konkretno določeno stanovanje s teraso. To jasno izhaja tako iz vsebine pogodbe kot drugih izvedenih dokazov, na katere se sodišče prve stopnje sklicuje in kažejo, kakšna je bila volja pogodbenih strank. Dejstvo je sicer, da tožnik na podlagi sklenjene in v zemljiški knjigi izvedene kupne pogodbe ni mogel pridobiti (izključne) lastninske pravice na posameznem delu, ki mu ga je toženec prodal, ampak (le) solastninsko pravico na celotni nepremičnini, vendar pa zoper prodajalca pravne napake na tej podlagi ni uveljavljal. Kupnina se zaradi ugotovljene napake zniža na podlagi 490. člena OZ v zvezi s 478. členom OZ tako, da se: 1. ugotovi vrednost, ki bi jo imel predmet kupne pogodbe ob nakupu na trgu, če bi bil brez napake, 2. ugotovi vrednost, ki bi jo imel z ugotovljeno napako, 3. razliko med njima izrazi v razmerju (odstotku) in 4. v tem razmerju zniža kupnino iz pogodbe. Takšna metoda je v sodni praksi uveljavljena, uporabilo pa jo je tudi sodišče prve stopnje v tej zad

Identifikacijski znak zemljiške parcele je identifikacijska oznaka, kot je opisana v zemljiškem katastru. Izostanek enotne matične številke občana - kupca v izpodbijanem sklepu ne more vplivati na pravilnost izpodbijanega sklepa o izročitvi nepremičnine kupcu. Sodišče mora o izselitvi iz družinske stanovanjske hiše odločiti po uradni dolžnosti. Pripombe je treba podati takoj pri podpisu zapisnika o javni dražbi.

Identifikacijski znak (ID znak) stavbe ali njenega posameznega dela je identifikacijska oznaka, kot je vpisana v katastru stavb, medtem ko je ID enolična identifikacija, ki se dodeli ob izvršitvi vpisa novega podatkovnega sklopa v bazo informatizirane glavne knjige kot primarni ključ tega podatkovnega sklopa. Načelo sorazmernosti ne utemeljuje posplošenega zaključka, da bi bila v vseh primerih izključena izvršba na nepremičnino zaradi izterjave relativno nizke terjatve. Upoštevati je namreč treba okoliščine in posebnosti vsakega konkretnega primera. Če upnik ugotovi, da do poplačila terjatve ne bo prišel drugače, kot z izvršbo na nepremičnino, mu pravnega varstva ni mogoče odreči. Sicer pa je v primeru, ko se izterjuje nizek dolg, od dolžnika realno pričakovati, da bo poskrbel za to, da zaradi tega ne bo izgubil nepremičnine, torej da bo, ali terjatev plačal, ali pa izkoristil eno izmed možnosti, ki jih ponuja veljavna zakonodaja. Kadar gre za več pristopnih zadev oziroma ima dolžnik več dolgov do različnih upnikov bi lahko, v zvezi z upoštevanjem sorazmernosti med višino terjatve in predlaganim sredstvom izvršbe ob izolirani obravnavi vsake zadeve posebej, prišlo do tega,

Označba nepremičnin s prejšnjimi ID znaki ne vzbuja nikakršnega dvoma v njihovo identiteto, saj sta številka katastrske občine in številka parcele ostali isti. Izrek je zato razumljiv in določen, če bo pri zemljiškoknjižni izvedbi sodbe prišlo do zapletov, pa bo lahko sodišče prve stopnje zapis ID znakov kadarkoli uskladilo s popravnim sklepom. Z ugotovljenega načina uporabe poti s strani tožnice in njenega pravnega prednika je razvidno, da njuna uporaba ni bila omejena na posamezne občasne in naključne prehode in prevoze. Pot sta uporabljala redno, zaznavno, ponavljajoče se, ob relativno točno določenem času in za točno določen namen; res pa je, da sta bila pogostost in obseg uporabe pogojena s potrebami gospodujoče nepremičnine, ki je travnik. Takšna uporaba po vsebini ustreza stvarni služnosti.

Glede na to, da je bil prehod skozi garažo narejen ob vednosti obeh toženk in jima ni mogel ostati skrit, da toženki nista dokazali, da je bila pravica pešpoti dogovorjena le v korist matere tožnice, niti da je bila dogovorjena le do preklica, ni mogoče govoriti o tem, da so tožnica in njeni pravni predniki zlorabljali zaupanje lastnika ali neposrednega posestnika služeče stvari ali da se je služnost izvrševala na silo, na skrivaj ali z zvijačo.

Izvedba parcelacije, ki bi natančno določila predmet Prodajne pogodbe in bi zavezovala obe njeni stranki, terja predhodno soglasje volj obeh pravdnih strank o legi novo nastalih(e) parcel(e) in poteku njihovih mej. Da bi takšno soglasje med njima obstajalo, pravdni stranki nista trdili. Še več, obe sta zatrjevali, da so med njima potekali dogovori z namenom, da bi opredelili lokacijo nepremičnin in s tem predmet prodaje ter o tem dosegli soglasje pred izvedbo parcelacije. Navedeno pomeni, da predmet Prodajne pogodbe ni bil (niti) naknadno določen, prav tako iz prodajne pogodbe ni razbrati podatkov, ki bi omogočali njegovo določitev. Zgolj navedba parcel, katerih nadaljnja delitev/parcelacija se med strankama predvideva, in določitev skupne površine novo odmerjenih(e) parcel(e) za zaključek o določljivosti predmeta Prodajne pogodbe ne zadošča.

Za izvedbo postopka delitve solastne nepremičnine bo sodišče prve stopnje moralo predhodno odpraviti navedeno oviro, tako da bo stanovanjska stavba, ki se deli s prodajo, predstavljala zemljiško parcelo kot prostorsko odmerjen del zemeljske površine (18. člen SPZ).