18. člen ZZK-1

Zveza med zavarovano terjatvijo in hipoteko se vzpostavi s pravnim poslom, v katerem hipoteka nastane, tj. zastavno pogodbo. Hipoteka ima sicer pravno naravo akcesorne pravice v odnosu do zavarovane terjatve, vendar je pravna podlaga njenega nastanka zastavna pogodba. Pravna podlaga za nastanek predmetnih hipotek tako ni kreditna pogodba s spremembami, kot bi bilo mogoče razbrati iz obrazložitve izpodbijane sodbe, pač pa Sporazumi o zavarovanju denarne terjatve v notarskih zapisih, ki imajo vse elemente zavezovalnega in razpolagalnega pravnega posla (zemljiškoknjižno dovolilo). Izjave zastaviteljev, da ostajajo doslej dogovorjena zavarovanja in pogoji nespremenjeni in veljajo še naprej, imajo samo obligacijskopravni učinek in lahko ustvarijo le novo zavezo glede ustanovitve nove hipoteke za zavarovanje nove terjatve, nimajo pa same po sebi stvarnopravnih učinkov, ki lahko nastanejo le po strogih pravilih stvarnega prava, in so odločilni za utemeljenost hipotekarne tožbe. V primeru, da so poroki, ki so obenem tudi zastavitelji, s poroštvom prevzeli večje obveznosti, kot z zastavno pravico (tudi zaradi stroge obličnosti stvarnega prava), ni dopustno na tej osnovi širit

Z maksimalno hipoteko ni zavarovana konkretna terjatev, kot to napačno razume pritožnica, temveč so z njo zavarovane terjatve, ki so ali pa šele bodo nastale v nekem določenem pravnem razmerju. V predmetni zadevi je to pravno razmerje obveznost pritožnice kot poroka in zastavnega dolžnika za obveznosti S-T. d.o.o. do predlagatelja iz naslova posojilnih pogodb, leasing pogodb, regresnih pravic in danih poroštev. Zato v pogodbi o ustanovitvi maksimalne hipoteke ni potrebno precizirati konkretnih terjatev, temveč le pravno razmerje, ki je zavarovano. Z vpisom maksimalne hipoteke si imetnik pridobi šele vrstni red za primer, da pride do poplačila iz nepremičnine. Za vse terjatve iz opisanega pravnega razmerja, ki bi jih imel v trenutku morebitne prodaje nepremičnine v izvršilnem postopku, bi lahko uveljavljal poplačilo v vrstnem redu, v kakršnem je vpisana maksimalna hipoteka, torej pred morebitnimi drugimi upniki, ki bi hipoteke pridobili kasneje. Zato ni pomembno, ali v tem trenutku že obstaja kakšna terjatev predlagatelja do pritožnice in tudi ne v kakšni višini.

Sodišče druge stopnje je iz vsebine dodatka k pogodbi iz leta 2007 - da sta pravdni stranki s tem dodatkom (tudi) razširili zavarovanje na parc. št. 4247/2 - materialnopravno zmotno sklepalo, da je tudi ta del zavarovanja treba presojati enako kot hipoteke, ki so bile vpisane pri preostalih nepremičninah že v letu 2001. Glede na ugotovitev, da vknjižba zavarovanja ne vsebuje izrecne opredelitve, da gre za maksimalno hipoteko (8. točka obrazložitve izpodbijane sodbe), je sodišče druge stopnje v nasprotju z 18. členom ZZK-1 takšni vknjižbi pri nepremičnini z oznako ID-5 pripisalo učinek maksimalne hipoteke. To pa pomeni, da takšna vknjižba na tej nepremičnini ne more predstavljati ustreznega zavarovanja za terjatve, ki ob sklenitvi dodatka SV 622/2007 še niso obstajale.

O vrstnem redu poplačila terjatev, zavarovanih z ločitveno pravico na določenem premoženju, se sploh ne odloča v pravdi v okviru zahtevka po prvem odstavku 305. člena ZFPPIPP, temveč gre za vprašanje, o katerem se odloča v samem stečajnem postopku v okviru razdelitve posebne razdelitvene mase.

Sodišče prve stopnje je zmotno presojalo utemeljenost zahtevka na podlagi 96. člena SPZ, saj ima po tej določbi zahtevek za povračilo plodov le lastnik. Četudi tožnik ni bil lastnik nepremičnin v času od sklenitve kupoprodajne pogodbe do vknjižbe lastninske pravice v zemljiško knjigo, pa ni izključena utemeljenost njegovega zahtevka na podlagi 198. člena OZ. Vendar pa bi za utemeljenost zahtevka za plačilo uporabnine tožnik moral trditi tudi, da je imel pred pridobitvijo lastništva pravni naslov za posest oziroma pravico uporabe spornih nepremičnin. Za opredelitev izgubljenega dobička je potrebna tudi navedba izdatkov, nastalih v zvezi s pridobivanjem prihodkov.

Zahtevek za vknjižbo ni utemeljen, če se vknjižba zahteva na podlagi zemljiškoknjižnega dovolila, na katerem je bil podpis overjen po dnevu, ko je bil začet zemljiškoknjižni postopek. Zemljiškoknjižno sodišče sicer ne sme presojati materialnopravne pravilnosti predložene listine. Za obravnavani primer pa je odločilnega pomena, da mora po izrecnem pravilu 4. odst. 149. člena ZZK-1 presojati popolnost in ničnost zemljiškoknjižnega dovolila. Vpisa ni mogoče dovoliti, če so podatki o nepremičnini v zemljiškoknjižnem dovolilu nepopolni ali nejasni.

Pri maksimalni hipoteki za vpis v zemljiško knjigo namreč zadostuje, da se vpiše le podatek o najvišjem znesku, do katerega v zavarovanje jamči nepremičnina (18. člen ZZK-1), in ne vsi tisti podatki, ki so potrebni za običajno hipoteko, kot to določa 16. člen ZZK-1, in sicer višina glavnice terjatve, valutna klavzula, obrestna mera in zapadlost terjatve.

Razlogovanje sodišča prve stopnje, da ugovori tožene stranke, da je terjatev prenehala zaradi posledic stečajnega postopka nad dolžnikom, družbo A., niso upoštevni, saj je toženka zemljiškoknjižna lastnica s hipoteko obremenjene nepremičnine, materialnopravno niso pravilni. Dejstvo je, da gre za zavarovano terjatev družbe A. d.o.o., zato obstoji obveza zastavnega dolžnika (ki ni dolžnik iz temeljnega razmerja), da dopusti poplačilo terjatve iz zastavljene nepremičnine le, če terjatev obstoji.

Pri nepremičninah, katerih prodajo se s tožbo zahteva, v korist tožeče stranke po zastavni pogodbi je vknjižena zastavna pravica le za znesek tolarske protivrednosti 450.000 ATS. Gre za maksimalno hipoteko, zato je upnik (tožeča stranka) upravičen, da se za svojo terjatev iz zastavne pogodbe poplača le do višine vpisanega najvišjega zneska. Maksimalna hipoteka namreč omejuje jamčevanje zastavljene nepremičnine za terjatve do najvišjega vpisanega zneska.

Do ureditve maksimalne hipoteke v SPZ in ZZK-1 je bila maksimalna hipoteka urejena v pravnem pravilu 14 Zakona o zemljiških knjigah Kraljevine Jugoslavije iz leta 1930. Sedaj maksimalno hipoteko v slovenskem pravu urejata 146. člen SPZ in 18. člen ZZK-1, ureditev pa je smiselno enaka kot doslej. Za maksimalno hipoteko je značilno, da se vpisuje z določenim najvišjim zneskom, ki predstavlja zgornjo mejo, do katere hipoteka še nudi realno jamstvo. Pri vpisu maksimalne hipoteke se namreč ne navajajo posamezne vrednostno določene terjatve, ki so nastale ali bodo nastale, ampak se stvarno zavarovanje omeji z navedbo najvišjega (maksimalnega) zneska.