12. člen ZZK-1

Nepremičnine se v zemljiško knjigo vpisujejo z identifikacijskim znakom (12. člen ZZK-1). Identifikacijski znak stavbe ali njenega posameznega dela je identifikacijska oznaka, kot je vpisana v katastru stavb (5. točka prvega odstavka 3. člena ZZK-1). Identifikacijska oznaka dela stavbe je šifra katastrske občine (v danem primeru 0000), številka stavbe (v danem primeru 304) in številka dela stavbe (v danem primeru 4). Nepremičnina, ki je predmet razpolagalnega posla, je določena (individualizirana) tako, da je označena z identifikacijskim znakom, s katerim je vpisana v zemljiško knjigo. Identifikacijska oznaka nepremičnine v izpodbijanem sklepu (ID znak: del stavbe 0000 - 304 - 4) se ujema z identifikacijsko oznako nepremičnine v zemljiški knjigi, kot to izhaja tudi iz zemljiškoknjižnega izpiska, ki ga je predložil sam pritožnik. Ker mora biti v listini, ki je podlaga za glavni vpis, nepremičnina označena z identifikacijskim znakom, s katerim je vpisana v zemljiški knjigi (prvi odstavek 31. člena ZZK-1), je izpodbijani sklep, ki je podlaga za vknjižbo lastninske pravice v korist kupca (tretji odstavek 342. člena ZFPPIPP), pravilen. ID številka 0000000 je le enolični identifikator

Skladno s prvim odstavkom 2. člena ZPP sodišče v pravdnem postopku odloča v mejah postavljenih zahtevkov (načelo dispozitivnosti). Pravilo o vezanosti na zahtevek pomeni, da sodišče tožniku ne more prisoditi kaj več niti kaj drugega kot je s tožbo zahteval.

Prvi odstavek 490. člena OZ določa, da v primeru, ko prodajalec ne ravna po kupčevi zahtevi in kdo kupcu stvar odvzame, je pogodba razdrta po samem zakonu; če pa je kupčeva pravica zmanjšana ali omejena, sme kupec po svoji izbiri odstopiti od pogodbe ali zahtevati sorazmerno znižanje kupnine. To določilo torej razlikuje med primeri, ko pride do popolnega odvzema stvari in primeri, ko je stvarna pravica kupca le (začasno) omejena oziroma zmanjšana. Razdrtje pogodbe je možno le pri popolnem odvzemu stvari. V primeru, ko je kupčeva pravica zmanjšana ali omejena, ima kupec na voljo zahtevek za sorazmerno znižanje kupnine, lahko pa pogodba v tem primeru preneha na podlagi kupčevega odstopa od pogodbe po drugem odstavku 490. člena OZ. Za uresničitev odstopne pravice po tem določilu mora biti izpolnjena dodatna predpostavka: kupec mora pred uresničitvijo odstopne pravice prodajalcu dati primeren dodatni rok za pravilno izpolnitev, torej za odpravo napake oziroma izročitev druge stvari brez napake.

Prvostopenjsko sodišče je ravnalo prav, ko v sklep o dedovanju ni vpisovalo, kaj v naravi predstavljajo nepremičnine, označene z ustreznimi identifikacijskimi znaki (parcelna številka in številka ter ime katastrske občine), saj to zadošča za identifikacijo nepremičnine. Sodišče izvede na podlagi sklepa o dedovanju vpis sprememb lastninske pravice v zemljiško knjigo po uradni dolžnosti (primerjaj 216. člen ZD), zato mora sklep o dedovanju vsebovati podatke, ki so potrebni za vknjižbo. V zemljiško knjigo, ki je izvorna evidenca za podatke o lastništvu in drugih stvarnih pravicah na nepremičninah (primerjaj 1. člen ZZK-1 in 11. člen SPZ), se nepremičnine vpisujejo (le) z identifikacijskim znakom (primerjaj 12. člen ZZK-1). V zemljiško knjigo se vpisujejo stvarne in nekatere obligacijske pravice (13. člen ZZK-1) ter nekatera pravno pomembna dejstva (22. člen ZZK-1), ne pa tudi opis nepremičnine oziroma podatki o tem, kaj nepremičnina predstavlja v naravi. Za ugotavljanje teh dejstev je namenjen zemljiški kataster, vendar se ta dejstva ne vpisujejo (več) v zemljiško knjigo.

Sodišče v sklepu o dedovanju le ugotovi obseg zapuščine in dediče zapustnika ter opredeli dedno pravne učinke, ki so nastopili kot posledica zapustnikove smrti. O prijavljenih terjatvah zapustnika, tudi če so te priglašene, zapuščinsko sodišče vsebinsko ne odloča. Zapuščino namreč sestavlja samo aktiva – pravice, ki imajo denarno vrednost, zapustnikovi dolgovi (pasiva) pa niso sestavni del zapuščine.

Nelegalna gradnja (to je gradnja brez gradbenega dovoljenja) predstavlja omejitev javnopravne narave, ki je opredeljena v 494. členu OZ. Predmet kupne pogodbe, čeprav toženec ni bil etažni lastnik, je konkretno določeno stanovanje s teraso. To jasno izhaja tako iz vsebine pogodbe kot drugih izvedenih dokazov, na katere se sodišče prve stopnje sklicuje in kažejo, kakšna je bila volja pogodbenih strank. Dejstvo je sicer, da tožnik na podlagi sklenjene in v zemljiški knjigi izvedene kupne pogodbe ni mogel pridobiti (izključne) lastninske pravice na posameznem delu, ki mu ga je toženec prodal, ampak (le) solastninsko pravico na celotni nepremičnini, vendar pa zoper prodajalca pravne napake na tej podlagi ni uveljavljal. Kupnina se zaradi ugotovljene napake zniža na podlagi 490. člena OZ v zvezi s 478. členom OZ tako, da se: 1. ugotovi vrednost, ki bi jo imel predmet kupne pogodbe ob nakupu na trgu, če bi bil brez napake, 2. ugotovi vrednost, ki bi jo imel z ugotovljeno napako, 3. razliko med njima izrazi v razmerju (odstotku) in 4. v tem razmerju zniža kupnino iz pogodbe. Takšna metoda je v sodni praksi uveljavljena, uporabilo pa jo je tudi sodišče prve stopnje v tej zad

V predmetnem primeru je podlaga za vpis pravnomočna sodba odločba. Le ta mora v izreku slediti zahtevam zakona, ko se ugotavlja oz. ustanavlja služnostna pravica, tudi določbi 19. člena ZZK-1, po kateri je potrebno, kadar je izvrševanje stvarne služnosti omejeno na določene dele nepremičnine, te prostorske meje pri opisu vsebine služnosti natančno opisati. Zakon ne določa, da mora biti potek služnosti poti določen z navedbo točk razdalj, zakon uporablja pravni standard natančnega opisa, kar se je presojalo že v pravdnem postopku, kjer je tudi odločeno, da je skica sestavni del izreka sodbe. Ker je torej izrek sodbe določil služnost, ter mu je priložena skica služnostne trase, je zemljiškoknjižno sodišče kot izvedbeno sodišče ravnalo pravilno, ko je predlogu ugodilo.

Identifikacijski znak zemljiške parcele je identifikacijska oznaka, kot je opisana v zemljiškem katastru. Izostanek enotne matične številke občana - kupca v izpodbijanem sklepu ne more vplivati na pravilnost izpodbijanega sklepa o izročitvi nepremičnine kupcu. Sodišče mora o izselitvi iz družinske stanovanjske hiše odločiti po uradni dolžnosti. Pripombe je treba podati takoj pri podpisu zapisnika o javni dražbi.

Neutemeljene so pritožbene navedbe, da kot dan cenitve ni mišljen dan, ko je napravljena prva cenitev, temveč dan, ko so izčrpane možnosti glede dopolnjevanja poročila. Tako stališče bi pomenilo, da bi vsaka morebitna sprememba v stanju nepremičnine ali na nepremičninskem trgu privedla do spremembe ugotovljene vrednosti oziroma do potrebe po izdelavi nove cenitve, kar bi pripeljalo do tega, da bi bilo postopek ugotavljanja vrednosti nepremičnine težko zaključiti oziroma bi lahko trajal nesorazmerno dolgo, odprlo pa bi tudi možnosti za zlorabe in zavlačevanje postopka. To bi bilo v izrecnem nasprotju z načelom ekonomičnosti in pospešitve postopka ter z načelom uravnoteženega varstva interesov upnika in dolžnika. Seveda to ne pomeni, da je institut podajanja pripomb na cenitev sam sebi v namen in da s pripombami, kadar so utemeljene, stranka ne more vplivati na ugotovljeno vrednost nepremičnin. Pripombe so namreč namenjene kritični oceni že izdelane cenitve in tudi v primeru kasnejših prilagoditev zaradi upoštevanja pripomb se kot dan ugotovitve vrednosti nepremičnine še vedno šteje dan, ko je izdelana cenitev, in ne dan, ko cenilec zadnjič odgovori na podane pripombe strank. <

Za sprejem odločitve, ali bodo nepremičnine ocenjene in prodane posebej ali skupaj, izvršilno sodišče ne bi smelo upoštevati zgolj velikosti posameznih nepremičnin. Bistveno je namreč, kaj ocenjevane nepremičnine predstavljajo v naravi, kje ležijo, ter ali jih je mogoče prodati tudi ločeno. Upoštevanje faktorja prisilne prodaje pri ocenjevanju vrednosti nepremičnin v ZIZ ni predpisano.

Zemljiškoknjižno sodišče je ravnalo prav, ko je dovolilo vknjižbo na podlagi pravnomočne sodbe o oblikovanju etažne lastnine.

V skladu z drugim odstavkom 7. člena v relevantnem obdobju veljavnega ZPN se je s prenosom lastninske pravice na stavbi, ki je stala na zemljišču v družbeni lastnini, prenesla tudi pravica uporabe na zemljišču pod stavbo in na zemljišču, potrebnem za njeno redno uporabo. Temu ustrezna je bila vsebina 12. člena ZTLR, po kateri je imel lastnik stavbe (dokler je ta obstajala), ki je bila zgrajena na zemljišču v družbeni lastnini, pravico uporabe zemljišča, na katerem je bila stavba zgrajena, in zemljišča, namenjenega za njeno redno rabo. Z ozirom na vsebino pogodbe, ki sta jo tožnika sklenila s prodajalcem (investitorjem), sta postala ne le lastnika stavbe, ampak (posledično) tudi imetnika/subjekta pravice uporabe na zemljišču (predmetne parcele). Vpis nepremičnin v družbeni lastnini in pravice uporabe na njih ni bil obvezen, niti ni imel konstitutivnih učinkov.

Ko se etažni lastniki sporazumejo, da določen skupni del ni nujen za funkcioniranje stavbe, razloga za prepoved samostojnega razpolaganja s tem delom ni več, četudi sporazum še ni izveden v zemljiški knjigi.

V primerih, ko tožnik zahteva ugotovitev lastninske pravice na delu nepremičnine, je potrebno, da sodni izvedenec geodetske stroke že v sodnem postopku izdela elaborat za evidentiranje sprememb v zemljiškem katastru, tožnik pa mora zahtevati ugotovitev, da je lastnik tistega dela parcele št. xx, ki je v priloženem elaboratu za evidentiranje sprememb v zemljiškem katastru označen z rezervirano parcelno številko yy. Tako je zadoščeno zahtevi iz 8. člena ZEN, ki je uredil evidentiranje sprememb v katastru na podlagi sodne odločbe in določil obveznost, da mora stranka sodni odločbi obvezno priložiti elaborat. Zahtevek iz te pravde (ki je oblikovan skladno s tem stališčem), se torej razlikuje od zahtevka iz prejšnje pravde, saj bi bila sodba, s katero bi bilo ugodeno temu tožbenemu zahtevku, lahko podlaga za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, prejšnja sodba pa zaradi drugačnega zahtevka teh lastnosti nima. Iz tega razloga zahtevka nista identična.

Ugotovitev vrednosti nepremičnine ni samo eno od izvršilnih dejanj v postopku izvršbe na nepremičnino, temveč je predvsem priprava na naslednjo fazo - prodajo nepremičnine. Kadar so znane tako vrednosti posameznih nepremičnin kot tudi vrednosti nepremičnin po posameznih etažah in celotna vrednost vseh nepremičnin skupaj, se povečajo možnosti za (vsaj delno) uspešno izvedbo izvršilnega postopka, sodišče pa lahko ob prodaji nepremičnin tudi ustrezno upošteva določbo 3. člena ZIZ glede ustreznega obsega izvršbe.

V izreku sklepa o ugotovitvi vrednosti nepremičnin morajo biti posamezne ocenjevane nepremičnine jasno določene.

Tožnica se v tožbi zmotno sklicuje, da je v zemljiški knjigi za njeno stanovanje vpisana izmera 33 m2, kar naj bi pri odločanju zavezovalo prvostopenjski organ. Površina nepremičnine ni zemljiškoknjižni podatek – v zemljiško knjigo se nepremičnine vpišejo z identifikacijskim znakom, kot so vpisane v katastru, temveč katastrski podatek. Zato prvostopenjski organ ni vezan na podatek o površini, kot (če) je vpisan v zemljiški knjigi, temveč obratno, sodišče mora upoštevati podatek, kot je vpisan v katastrski evidenci. Prav z namenom, da bo pravilno identificirana nepremičnina, za katero se v zemljiški knjigi vpiše lastninska pravica, je bilo v pravdni zadevi tožnici naloženo, da dopusti izdelavo elaborata za spremembo podatkov katastra stavb glede pomožnega prostora – kurilnice v izmeri 7,89 m2, ki je skupni del stavbe. Prvostopenjski organ pa je pravno podlago za izvedbo spremembe podatkov v katastru stavb imel v 85., 86., 89. in 90. členu ZEN.

Del zemljiške parcele nima stvarnopravne samostojnosti in ne more biti predmet lastninske pravice oziroma njenega prenosa.

Za spremembe v razmerju med skupnimi in posameznimi deli, torej za posel, ki presega okvire rednega upravljanja večstanovanjske stavbe, je potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov. Poleg soglasja vseh etažnih lastnikov pa bi predlagatelji za izvedbo predmetne spremembe v razmerju med skupnimi in posameznimi deli ter njen vpis v zemljiško knjigo morali pridobiti še etažni načrt, ki bi vseboval natančen opis posameznih delov v razmerju do drugih delov in njihove identifikacijske znake, kakor se vpisujejo v kataster stavb.

Sodišče prve stopnje je zmotno presojalo utemeljenost zahtevka na podlagi 96. člena SPZ, saj ima po tej določbi zahtevek za povračilo plodov le lastnik. Četudi tožnik ni bil lastnik nepremičnin v času od sklenitve kupoprodajne pogodbe do vknjižbe lastninske pravice v zemljiško knjigo, pa ni izključena utemeljenost njegovega zahtevka na podlagi 198. člena OZ. Vendar pa bi za utemeljenost zahtevka za plačilo uporabnine tožnik moral trditi tudi, da je imel pred pridobitvijo lastništva pravni naslov za posest oziroma pravico uporabe spornih nepremičnin. Za opredelitev izgubljenega dobička je potrebna tudi navedba izdatkov, nastalih v zvezi s pridobivanjem prihodkov.