17. člen ZNPosr

Predlog se zavrne.

Posredovanje v prometu z nepremičninami ureja ZNPosr. S pisno pogodbo o posredovanju v prometu z nepremičninami se nepremičninska družba zavezuje, da si bo prizadevala najti in spraviti v stik z naročiteljem tretjo osebo, ki se bo z njim pogajala za sklenitev določene pogodbe, katere predmet je nepremičnina, naročitelj pa se zavezuje, da bo nepremičninski družbi plačal za posredovanje, če bo pogodba sklenjena (prvi odstavek 13. člena). Za pravno razmerje med nepremičninsko družbo in naročiteljem subsidiarno veljajo splošna pravila obligacijskega prava o pogodbi o posredovanju. Med strankama ni bilo zmote glede predmeta pogodbe, pogodbo sta veljavno sklenili. Ne glede na napačno označitev stanovanja oziroma navedbo imena lastnika stanovanja je bilo soglasje volj o bistvenih sestavinah pogodbe podano (15. člen OZ). Kljub napakam v zapisu pogodbe je jasno, da sta imeli stranki (v njunem notranjem prepričanju) o predmetu pogodbe pravilno, isto predstavo (v mislih sta imeli isto stanovanje). Očitki o nepravilni izpolnitvi posredniške pogodbe so lahko le podlaga za odškodninsko odgovornost tožnice, ne pa za ničnost pogodbe. Pogodba, ki je bila nepravilno izpolnjena, ni nič

Dilema v tej zadevi je bila, ali nepremičninskemu posredniku pripada polna provizija za posredovanje (prvi odstavek 25. člena ZNPosr) ali le četrtina te (peti odstavek 25. člena ZNPosr). Kupec je namreč sam našel prodajalko, a ga je ta potem napotila k posredniku. Odgovor Vrhovnega sodišča je, da konkretne okoliščine primera narekujejo sklep, da je podan položaj iz prvega odstavka 25. člena ZNPosr, saj je nepremičninski posrednik (tožnik) posredoval pri sklenitvi pogodbe in ni podan položaj, ko kupec sam najde tretjo osebo v smislu petega odstavka 25. člena ZNPosr.

Ob upoštevanju ugotovljenega dejanskega stanja glede na zatrjevano prizadevanje tožeče stranke do sklenitve prodajne pogodbe nikakor ne bi prišlo, saj tožena stranka obremenjene nepremičnine, ko se je naposled (ob pomoči tretjih oseb) seznanila s konkretnim obsegom njene obremenitve, ne bi kupila. Ni pomembno, ali bi se tudi v prvotnem obsegu obremenjena nepremičnina lahko prodala (komurkoli drugemu); bistveno je, da tako obremenjene nepremičnine ne bi kupila tožena stranka. Če pa je do sklenitve prodajne pogodbe sicer prišlo, pa tožeča stranka, kot izhaja iz ugotovljenega dejanskega stanja, k sklenitvi posla v skladu z njej znanimi interesi naročitelja ni pripomogla z nobenim relevantnim ravnanjem, ji ne gre priznati ustreznega prizadevanja za to, da bi bila prodajna pogodba sklenjena po interesih naročitelja.

Ob sklenitvi prodajne pogodbe stavba ni imela gradbenega in uporabnega dovoljenja, ker ju po samem zakonu ni pridobila. Prav tako niso bili izpolnjeni pogoji po določbi 197. člena ZGO-1, po kateri se je pod določenimi pogoji upoštevalo, da določenih stavb, zgrajenih pred 31. 12. 1967, ni mogoče šteti za nelegalne gradnje. Prodaja zgradbe brez gradbenega in uporabnega dovoljenja predstavlja omejitev javnopravne narave po določbi 494. člena OZ. Skrbnost nepremičninskega posrednika pri opravljanju svojih poslov je skrbnost dobrega strokovnjaka, torej strožja skrbnost, saj gre za opravljanje njegove poklicne dejavnosti. Sodni izvedenec je strokovni pomočnik sodišča in ima kot tak določeno strokovno avtonomijo, kar se nanaša tudi na izbiro načina oziroma metode svojega dela.

Nepremičninski posrednik je dolžan pri posredovanju ravnati s skrbnostjo dobrega strokovnjaka, sicer je odškodninsko odgovorenza škodo, ki je v vzročni zvezi s protipravnim ravnanjem.

Pogodbo o posredovanju je tožnik nesporno sklenil z drugo toženko, družbo, ki se ukvarja s posredovanjem v prometu nepremičnin, ki jo je zastopala prva toženka kot zakonita zastopnica. Ugotovitve sodišča prve stopnje, da ni dokazal, da bi imela prva toženka z drugo toženko sklenjeno pogodbo o zaposlitvi, tožnik ne izpodbija, kot tudi ne ugotovitve, da je v obravnavanem poslu prva toženka sodelovala kot zakonita zastopnica druge toženke. Ker je tako, je pravilna presoja sodišča prve stopnje, da pasivna legitimacija prve toženke ni podana. Kar se tiče zahtevka za povračilo zneskov provizije in stroškov posredovanja zoper drugo toženko, gre dejansko za vprašanje upravičenosti plačila za opravljeno storitev. Na presojo utemeljenosti zahtevka sama veljavnost kupoprodajne pogodbe ne more vplivati. Posrednik je sicer upravičen do plačila za uspešno opravljeno delo in to pravico načeloma pridobi, ko je sklenjena pogodba, za katero je posredoval (prvi odstavek 846. in prvi odstavek 847. člena OZ), vendar pa v primeru, ko dela v nasprotju s pogodbo oziroma interesi svojega naročitelja, izgubi pravico do posredniškega plačila in do povračila stroškov (850. člen OZ). V tej smeri so bile

V konkretnem primeru je svetovanje v zvezi z davčnimi obveznostmi spadalo v okvir dejavnosti nepremičninskega posrednika.

Skrbnost nepremičninskega posrednika pri opravljanju svojih poslov je skrbnost dobrega strokovnjaka, saj gre za opravljanje njegove poklicne dejavnosti. Letnica izgradnje hiše je (lahko) za odločitev naročitelja pomemben podatek. Izpoved toženkine zavarovanke, da je v zemljiški knjigi sama celo opazila leto 1939 kot leto, ko je objekt že stal, da pa žal temu ni posvečala pomena, že sama po sebi kaže, da ni ravnala z zahtevano stopnjo skrbnosti dobrega strokovnjaka.

Tožencema ni mogoče očitati prevare, saj je tožnica razpolagala z zemljiškoknjižnim izpiskom, osebno preverjala stanje v zemljiški knjigi, kamor jo je napotil toženec, vendar se glede zemljišča pred stanovanjem ni pozanimala. V kupoprodajni pogodbi tudi ni bilo navedeno, da stanovanju pripada atrij. Tožnica pri sklepanju pogodbe ni ravnala z zadostno skrbnostjo.