267. člen SPZ

V času podpisa pogodbe, ki je bila v obravnavanem primeru podlaga vpisu, so bila zemljiškoknjižna pravila ohlapnejša tako glede pravnega posla kot glede pooblastila za podpis tega posla. Ob odločanju o vpisu je treba upoštevati prehodno določbo iz četrtega odstavka 246. člena ZZK-1, po kateri se v primerih, ko je bil podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu overjen pred uveljavitvijo tega zakona, torej pred letom 2003 (Uradni list RS, št. 58/2003 z dne 18.6.2003) uporablja določba 34. člena ZZK-1, ki se nanaša na pooblastilo za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, le smiselno. Upoštevati je treba tudi 267. člen Stvarnopravnega zakonika, ki je prav tako kot ZZK-1 stopil v veljavo leta 2003, po katerem pravni posli, ki so bili veljavno sklenjeni pred uveljavitvijo SPZ, ostanejo v veljavi, tudi če ne izpolnjujejo obličnostnih zahtev po SPZ-ju, vpis na podlagi tega pravnega posla pa se izvede po pravilih, ki so veljala pred uveljavitvijo SPZ.

Postopek vzpostavitve zemljiškoknjižne listine ni namenjen odpravi njenih vsebinskih pomanjkljivosti oziroma nadgradnji vzpostavljene listine z manjkajočim zemljiškoknjižnim dovolilom.

Tretji (načeloma) ne more v pravdnem postopku za nedopustnost izvršbe izpodbijati veljavnosti zastavne pogodbe, razen če je bila ta pogodba sklenjena z nedovoljenim namenom, da bi se tretji osebi (kupcu) preprečila pridobitev neobremenjene nepremičnine, in je zato nična. Že na podlagi vpisane solastnine tožnikov v zemljiško knjigo, je torej mogoč sklep, da je treba presojati nedopustnost izvršbe za vsakega tožnika posebej, izvršba pa je lahko nedopustna glede posameznega tožnika le v višini njegovega solastniškega deleža, kot je vpisan v zemljiško knjigo ali pa v obsegu dejanske etažne lastnine. Okoliščina, da toženci v izvršilnem postopku zahtevajo izvršbo na celotno nepremičnino, ni odločilna oziroma je odločilna le v toliko, da izvršba ne bo dopustna v obsegu oziroma na tistem delu nepremičnine, ki je last posameznega tožnika. Razpolagalni pravni posel je temeljna predpostavka za prenos oziroma pridobitev lastninske pravice, zato je potreben tudi takrat, ko nepremičnina (še) ni vpisana v zemljiško knjigo. Za pravno veljaven prenos lastninske pravice na nepremičnini je potreben veljavni zavezovalni in razpolagalni pravni posel, ne pa posest na nepremičnini ali pa p

V sodni praksi je utrjeno stališče, da so na osebo, ki je pred upnikovo pridobitvijo zastavne pravice v izvršilnem postopku z zaznambo sklepa o izvršbi v zemljiški knjigi razpolagala z veljavnim zavezovalnim in razpolagalnim pravnim poslom za sporno nepremičnino, kljub odsotnosti zemljiškoknjižnega vpisa že prešla stvarnopravna upravičenja v takšnem obsegu, da ji zagotavljajo pravno varstvo v izločitveni pravdi. Ob upoštevanju stališč Ustavnega sodišča in teorije temelji to stališče na razumevanju, da vknjižba lastninske pravice na nepremičnini, pridobljeni s pravnim poslom, nima (več) absolutnih učinkov. Že pred vknjižbo (in sicer takrat, ko izvedo za razpolaganje) začne, ob upoštevanju namena in vsebine načela zaupanja v zemljiško knjigo, učinkovati prenos lastninske pravice tudi do tretjih oseb, ki vedo, da je bil razpolagalni posel med zemljiškoknjižnim lastnikom in pridobiteljem, se pravi izročitev zemljiškoknjižnega dovolila z notarsko overjenim podpisom prenositelja, že opravljen (nedobroverne osebe). Okoliščina, ali je upnik, ki je pridobil zastavno pravico v izvršilnem postopku, vedel za dolžnikovo razpolaganje z lastninsko pravico, ni pomembna. Overitev podpisa p

Bistveno je, da so na tožnika že v letu 1993, kljub odsotnosti zemljiškoknjižnega vpisa, prešla stvarnopravna upravičenja v takšnem obsegu, da so jima zagotavljala pravno varstvo tudi v tej pravdi (ob tem, da je toženka pridobila hipoteko na podlagi sklepa o izvršbi, ne pa na pravnoposlovni podlagi). Tožnika sta v pravdi izkazovala obstoj lastninske pravice v pričakovanju in s tem pravice, ki preprečuje izvršbo (med pravdo sta tudi dosegla vknjižbo lastninske pravice v zemljiški knjigi). Zato izvršba na sporno nepremičnino v zadevi ni dopustna.

Kljub odsotnosti zemljiškoknjižnega vpisa so na osebo, ki je pred upnikovo pridobitvijo zastavne pravice v izvršilnem postopku z zaznambo sklepa o izvršbi v zemljiški knjigi razpolagala z veljavnim zavezovalnim in razpolagalnim pravnim poslom za določeno nepremičnino, že prešla stvarnopravna upravičenja v takšnem obsegu, da mu zagotavljajo pravno varstvo v izločitveni pravdi.

Pritrditi je treba razlogovanju sodišča druge stopnje, da se toženka ne more sklicevati na načelo zaupanja v zemljiško knjigo, saj je ob ustanovitvi hipoteke vedela za pričakovalno pravico tožnikov. Pri tem ni pomembno, ali je vedela oz. bi mogla vedeti za ničnost prodajnih pogodb, odločilno je njeno vedenje, da se s tem posega v zavarovan pridobitni položaj tožnikov.

Ugovor tretje osebe, da izvršba ni dopustna, se uveljavlja v tožbi proti upniku izvršilnega postopka. Tožeča stranka bi morala dokazati, da ni dopustna izvršba na spornih nepremičninah, ker ima na njih lastninsko pravico. Pri pridobitvi lastninske pravice na podlagi pravnega posla je za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini potreben vpis v zemljiško knjigo. Toda URS varuje poleg obstoječe zasebne lastnine tudi t. i. pričakovane pravice, zato je treba pretehtati pravice tretje osebe, ki je opustila vpis, in zastavnega upnika, ki pridobi zastavno pravico šele z zaznambo sklepa o izvršbi v zemljiški knjigi.

Kakšna mora biti vsebina zemljiškoknjižnega dovolila, da je veljavna, se presoja po stvarnem pravu, ki se je prav glede zemljiškoknjižnega dovolila pri nas v preteklosti zelo spreminjalo. V času, ko se je civilno pravo opiralo še na avstrijski pravni sistem, je bila obvezna intabulacijska klavzula. V letu 1995 je Zakon o zemljiški knjigi opustil zahtevo po zemljiškoknjižnem dovolilu kot pogoju za vpis stvarnih pravic v zemljiško knjigo in se zadovoljil z overitvijo podpisa zemljiškoknjižnega prednika na pogodbi, ki je podlaga za nastanek zemljiškoknjižne spremembe. Šele Stvarnopravni zakonik, ki je začel veljati 1.1.2003, je kot materialnopravni predpis ponovno uvedel zemljiškoknjižno dovolilo v strogi oblični formi kot pogoj za vknjižbo pravice v zemljiško knjigo.

Določila 117 do 122. člena SZ v poglavju o privatizaciji stanovanj in stanovanjskih hiš je novim lastnikom prej družbenih stanovanj določil obveznost sklenitve prodajne pogodbe s prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice, hkrati pa določil vsebino take prodajne pogodbe, med drugim s prepovedjo kupčeve možnost, da bi še pred končnim plačilom pogodbene cene stanovanja, le-to odtujil, kar se vknjiži v zemljiško knjigo (122. člen SZ). Nastanek te prepovedi se veže na sklenitev prodajne pogodbe. Tako je taka prepoved odtujitve in obremenitve obligacijska pravica, nastanek katere je pogojen s sklenitvijo prodajne pogodbe med pogodbenima strankama. Zato je vpis v zemljiško knjigo te prepovedi mogoč le v primeru, če je prepoved pogodbeno dogovorjena in vsebuje overjen podpis kupca na pogodbi (41. člena ZZK-1).

Ob pravilni uporabi 149. člena ZZK-1 v povezavi z 267. členom SPZ je pravilna ocena, da je bil po določbah ZTLR zapis odložnega pogoja v zemljiškoknjižnem dovolilu dopusten, to pa pomeni, da bi moral upnik poleg prodajne pogodbe z zemljiškoknjižnim dovolilom v konkretni zadevi predložiti tudi pobotnico.

Res se dobra vera domneva, toda sklep ali dobra vera obstoji, je materialnopravni sklep in je tožeča stranka tista, tako kot tožena, ki s svojimi trditvami gradi trditveno podlago, ne glede na to, ali ji gredo v breme ali korist.

Po uveljavitvi SPZ se lahko predlaga vknjižba lastninske pravice z razpolagalnim pravnim poslom, ki ni zemljiškoknjižno dovolilo v obliki, kot ga določa SPZ, če so izpolnjeni pogoji, ki so veljali pred uveljavitvijo SPZ. Pogoj za vpis v zemljiško knjigo v takem primeru je v skladu z 22. členom ZZK overjen podpis stranke, ki razpolaga s svojo nepremičnino, na zavezovalni pogodbi. Če stečajni upravitelj v primeru iz 120. člena ZPPSL kot izpolnitev svoje obveznosti iz kupoprodajne pogodbe izstavi zemljiškoknjižno dovolilo, velja določilo 2. alineje 3. točke 3. odstavka 94. člena ZZK-1, ki omogoča vknjižbo pravic na nepremičnini v zemljiško knjigo. Ni pa navedena določba ZZK-1 podlaga za to, da bi se stečajnemu upravitelju naložila izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila v drugih primerih, ki ne sodijo v okvir 120. člena ZPPSL.

ZZK-1 ne vsebuje prehodnih določb, ki bi vprašanje identifikacijskega znaka urejale drugače za listine, ki so bile sestavljene pred uveljavitvijo ZZK-1. Določba 267. člena SPZ pa se ne nanaša na izpolnjevanje formalnih pogojev za vpis (ali je označba nepremičnin in imetnikov stvarnih pravic identična kot po stanju v zemljiški knjigi), ampak vsebinskih, to je na vprašanje, ali listina, ki je podlaga za vpis, vsebuje tudi zemljiškoknjižno dovolilo kot oblični razpolagalni pravni posel za prenos stvarne pravice. Zato določba 267. člena SPZ v obravnavanem primeru ni uporabna.