68. člen OZ

Spremembe oziroma spremenjene okoliščine, ki otežujejo izpolnitev obveznosti ene stranke oziroma zaradi katerih se ne da doseči namena pogodbe, v obeh primerih v tolikšni meri, da pogodba očitno ne ustreza več pričakovanjem pogodbenih strank in bi jo bilo po splošnem mnenju nepravično ohraniti v veljavi (112. člen OZ), morajo že po sami naravi vplivati na bistvene sestavine pogodbenega dogovora. Ker pri plačanem znesku ni šlo za najemnino, tožeča stranka njegovega znižanja ne more doseči na podlagi odgovornosti najemodajalca za napake na predmetu najema (592 - 599. člen OZ), kot tudi ne na podlagi instituta znižanja najemnine zaradi delnega uničenja predmeta najema (617. člena OZ). Besedilo 617. člena OZ ne ureja primerov, ko bi stvar zaradi (delnega) uničenja ali poškodovanja postala neuporabna za konkretnega najemnika, pač pa se nanaša samo na morebitno objektivno zmanjšano uporabnost predmeta najema.

Tožnik kakšne koli grožnje s strani toženke, ki bi lahko povzročila njegovo nerazsodnost v času sklepanja sporazuma oziroma vplivala na njegovo voljo pri sklepanju sporazuma, ni uspel dokazati.

Pogoji oderuške pogodbe niso podani in zato sporna najemna pogodba ni nična (prvi odstavek 119. člena OZ). Tudi po oceni pritožbenega sodišča je glede na ugotovljena pravno pomembna dejstva več kot očitno, da se tožena stranka kot gospodarski subjekt ne more uspešno sklicevati na nezadostno izkušenost ali lahkomiselnost pri sklepanju sporne najemne pogodbe, in sicer v smeri, da si je tožeča stranka s to pogodbo izgovorila nesorazmerno visoko najemnino in varščino.

Če bi toženka želela plačano aro obdržati, bi morala glede na določila predpogodbe izkazati, da obstoji odgovornost za neizpolnitev predpogodbe zgolj na strani tožnika, česar pa ni uspela izkazati.

Osnovna banka Zagreb je do vključno 1989 delovala kot samostojna pravna oseba in se preoblikovala v podružnico toženke oz. glavno filialo Zagreb, ki ni bila samostojna pravna oseba, temveč del toženke. Zato tožena stranka odgovarja za obveznosti depozitnih vlog z vsem svojim premoženjem. Podružnica ni pravna oseba, kar pomeni, da za obveznosti podružnica odgovarja osnovna družba. Podružnica nastopa v imenu in za račun matičnega podjetja. Zato ni mogoče pritrditi pritožbi, da Lb, Osnovna banka Zagreb, ni bila del tožene stranke in da se ni formirala kot podružnica po Zakonu o podjetjih. Vpisi v hranilno knjižico imajo posebno dokazno moč. Domneva se, da je stanje dobroimetja na depozitnem računu, na podlagi katerega je bila izdana hranilna knjižica, takšno kot je zapisano v hranilni knjižici. Banka lahko to domnevo izpodbija tako, da dokaže, da je to stanje drugačno. Sodišče ne more po uradni dolžnosti presojati vsak vpis v hranilno knjižico. Presoja ga v mejah trditvenih podlag pravdnih strank.

V konkretnem primeru je bila ara dana za utrditev pogodbene obveznosti strank, ki je bila kasnejša sklenitev glavne – prodajne pogodbe. Namen are je torej bil, da se še posebej zaznamuje, da je predpogodba sklenjena, dana pa je bila tudi kot zavarovanje, da bo predpogodba izpolnjena, da bo torej glavna – prodajna pogodba sklenjena, s čimer je bila dogovorjena tudi sankcija za primer neizpolnitve predpogodbe (nesklenitve prodajne pogodbe), v smislu prvega in drugega odstavka 65. člena OZ. Tožnica in prvi toženec pa sta hkrati ustanovila tudi odstopno pravico, saj je bila ob ari dogovorjena (tudi) pravica (brez razloga) odstopiti od pogodbe, in sicer v korist obeh pogodbenih strank – če odstopi prodajalec, mora vrniti dvojno aro, če odstopi kupec, ara ostane prodajalcu.

Ker je promet s kmetijskimi zemljišči dopusten le po postopku in na način določen z ZKZ, je nična „pogodba o ari“, sklenjena med pravdnimi strankami, kot predpogodba, katere predmet so v pretežnem delu kmetijska zemljišča. Ker je predmet obveznosti po pogodbi o ari kot predpogodbi nedopusten, je nemogoč tudi dogovor o ari kot odstopnini; če namreč ne obstoji obveznost skleniti glavno pogodbo, ni mogoče niti odstopiti od sklenitve pogodbe in posledično ne obstoji niti obveznost stranke, ki je aro sprejela, da mora vrniti dvojno aro.

Če je pogodba razvezana po izključni krivdi stranke, ki je aro kot odstopnino dala, ne more zahtevati vračila dvojne are. V bistvenih prvinah gre za identičen položaj, kakor če bi od pogodbe odstopila.