596. člen OZ

Načinov izročitve je lahko več. Ni pa sporno, da sta s sklenitvijo posojilne pogodbe tožnik in toženec nedvomno in nedvoumno izrazila vsak svojo pravnoposlovno voljo, to je da toženec vrne določeno vsoto denarja, ki jo je dolžan iz naslova že minulega tožnikovega ravnanja v toženčevo korist na podlagi dogovora. Njuna izražena volja se je brez dvoma ujemala. Pravzaprav je nepomembno, kako se pogodba imenuje, dokler je volja, ki je v njej izražena, jasna in nedoumna, in seveda če ima podlago, kar v tem primeru sploh ni sporno. Falsa nominatio non nocet.

Spremembe oziroma spremenjene okoliščine, ki otežujejo izpolnitev obveznosti ene stranke oziroma zaradi katerih se ne da doseči namena pogodbe, v obeh primerih v tolikšni meri, da pogodba očitno ne ustreza več pričakovanjem pogodbenih strank in bi jo bilo po splošnem mnenju nepravično ohraniti v veljavi (112. člen OZ), morajo že po sami naravi vplivati na bistvene sestavine pogodbenega dogovora. Ker pri plačanem znesku ni šlo za najemnino, tožeča stranka njegovega znižanja ne more doseči na podlagi odgovornosti najemodajalca za napake na predmetu najema (592 - 599. člen OZ), kot tudi ne na podlagi instituta znižanja najemnine zaradi delnega uničenja predmeta najema (617. člena OZ). Besedilo 617. člena OZ ne ureja primerov, ko bi stvar zaradi (delnega) uničenja ali poškodovanja postala neuporabna za konkretnega najemnika, pač pa se nanaša samo na morebitno objektivno zmanjšano uporabnost predmeta najema.

Pravnomočni postanejo le izreki sodb in ne njihove obrazložitve ali dokazna ocena sodišča. Trditvena podlaga v drugem postopku med strankama je bila bistveno drugačna kot v obravnavnem sporu in je zajemala drugo obdobje. Trditvena podlaga se ne prenaša med postopki, kljub temu, da gre za podoben spor med istima strankama. Stranki sta v pogodbi jasno opredelili predmet najema po vrsti in površini ter določili način plačevanja stroškov glede na dogovorjene lastnosti. Če toženka meni, da lastnosti predmeta niso ustrezne mora uporabiti jamčevalne zahtevke in doseči spremembo pogodbe.

Najemnik mora brez nepotrebnega odlašanja obvestiti najemodajalca o napaki v najem vzete stvari, razen če zanjo že ve. V primeru, da ga o tem ne obvesti, izgubi pravico do povračila škode, ki mu nastane zaradi napake. Notifikacija napake, ki ni takojšnja, tako pomeni izgubo pravice do odškodnine Pritožba ne zadosti trditvenemu bremenu o tem, katero dejstvo se je napačno povzelo oziroma preneslo v sodbo in ne pojasni, zakaj bi bilo to pomembno za odločitev ter kje so nasprotja v odločilnih dejstvih. Ni izkazana že prva predpostavka odškodninske odgovornosti t.j. obstoj nedovoljenega ravnanja toženih strank, zato preostalih predpostavk ni bilo potrebno ugotavljati.

Določbe o izgubi („zgolj“) pravice do odškodnine kot posledice opustitve notifikacije ni mogoče razlagati tako, kot da notifikacija za uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov sploh ni potrebna. Namen obvestila najemodajalcu o stvarnih napakah v najem vzete stvari je namreč v tem, da se najemodajalec z napako seznani (zato obvestilo ni potrebno, če za napako že ve) in jo, če je odpravljiva, lahko tudi odpravi ter s tem pravilno izpolni svojo pogodbeno obveznost. Notifikacija napake je torej pogoj za uveljavljanje jamčevalnih sankcij. Od splošne ureditve jamčevanja za stvarne napake stvari pa se ureditev pri najemni pogodbi razlikuje v tem, da notifikacija ni vezana na prekluzivne roke. V tem smislu torej notifikacija napake, ki ni takojšnja, ne pomeni izgube najemnikovih pravic v zvezi z jamčevalnimi zahtevki, pomeni pa izgubo pravice do odškodnine. Zakon ne predpisuje posebne obličnosti za notifikacijo stvarnih napak predmeta najema. Obvestilo o napaki je lahko torej dano brez posebne oblike, pisno ali ustno, lahko pa tudi kot kombinacija obeh ali kot kombinacija obvestil, ki niso povsem istočasna. Za presojo ustreznosti obvestila je pomembna njegova vsebina.

Ker tožena stranka o zatrjevanih napakah ni obvestila tožeče stranke, tako kot ji nalagata določili prvega in drugega odstavka 596. člena OZ, je izgubila pravico do povračila škode in izgubljenega dobička, vsakokrat po 2.832,04 EUR, zato v pobot uveljavljena terjatev ne obstaja.

Revizija se dopusti glede vprašanj: - ali najemnik v situaciji, ko je najemodajalcu, ki je bil izročil predmet najema s stvarnimi napakami, na temelju ustne seznanitve znana najmanj ena stvarna napaka, ki predstavlja bistveno funkcionalno pomanjkljivost predmeta najema, ohrani pravico sklicevati se na jamčevalne zahtevke iz 3. odstavka 597. člena OZ in njihove pravne posledice ne glede na to, ali je glede te napake (in drugih stvarnih napak) podal najemodajalcu pisno notifikacijo; - ali najemnik, ki opusti notifikacijo (stvarnih) napak predmeta najema, izgubi le pravico do povračila škode, ki mu nastane zaradi napake, ne pa tudi drugih pravic iz naslova jamčevanja (najemodajalca) za napake, ali pa izgubi tudi slednje; - ali se je sodišče druge stopnje opredelilo do vseh bistvenih očitkov v točkah 3.4.2. in 3.4.3. pritožbe.

Sporno vprašanje v obravnavani zadevi je, ali gre za posojilno ali darilno pogodbo večje vrednosti.

Skrite napake, tudi v primeru pravočasnega grajanja, tožene stranke ne bi odvezale dolžnosti plačevanja najemnine oziroma ji ne bi omogočale, da plačevanje samovoljno opusti. EZ, ki je lastnike večstanovanjskih stavb in stavb z več kot 4 posameznimi deli, zavezal k vzpostavitvi sistema za merjenje dejanske porabe, ne vpliva na položaj stranke, ki se je z najemno pogodbo zavezala k plačevanju stroškov v pavšalnem znesku. EZ ureja položaj lastnikov. Kakšen dogovor o obračunavanju stroškov ti sklenejo z najemniki, ni stvar zakonskega urejanja.

Tožena stranka kot najemodajalec tožeči stranki kot najemniku odgovarja za napake izročenih poslovnih prostorov, ki se kažejo v obliki manjkajočih lastnosti, katere so bile izrecno dogovorjene. To lastnost pa predstavlja prav površina poslovnih prostorov. Opustitev notifikacije ne pomeni izgube jamčevalnih zahtevkov ter da ne glede na čas notifikacije jamčevalni zahtevki ne prekludirajo. Vendar pritožnik ob tem spregleda, da jamčevalni zahtevki učinkujejo ex nunc, torej le od obvestitve dalje. V kolikor bi se sporni dogovor o obračunavanju DDV na najemnino zaradi neizpolnjevanja pogojev po 45. členu ZDDV-1 izkazal za ničnega, za morebitno obogatitev tožene stranke ni pravne podlage. Posledica izpolnitve na podlagi ničnega pravnega temelja pa je povračilni zahtevek. Tak zahtevek pa je lahko utemeljen le v višini, kolikor je nasprotna stranka osebno obogatena, pri čemer ni izključeno, da se dokončna davčna obremenitev odrazi kot okoriščenje tožene stranke.

S prevzemom nadomestnega poslovnega prostora je bila osnovna (najemna) pogodba spremenjena, s tem pa je prenehala obveznost tožene stranke, da tožeči stranki še naprej zagotavlja rabo prvotnega poslovnega prostora. Izselitev tožene stranke je bila tako sporazumna. Zgolj dejstvo, da je bila tožena stranka dejanska pobudnica preselitve, t.j. da so na njeni strani nastopile okoliščine, ki so terjale izselitev tožnice iz dotedanjih prostorov, ne pomeni kršitve njenih pogodbenih obveznosti.

Pravica najemnika do odstopa od pogodbe ni vezana na pravice, ki bi jih ta lahko uveljavljal na podlagi garancije ali iz naslova jamčevanja za napake v zakup dane stvari. Zaradi opustitve notifikacije najemnik izgubi le pravico do povračila škode, ki mu nastane zaradi napake ali nevarnosti stvari, ne pa tudi drugih pravic iz odgovornosti zakupodajalca za napake.