598. člen OZ

Omenjeni primer nemožnosti rabe ni povsem identičen z v tej zadevi obravnavanim, saj: 1. ukrepov, ki so bili razlog za omejitve rabe lokala, ni sprejel tretji, temveč tožeča stranka kot najemodajalka in 2. se ukrepi ne nanašajo na gostinsko dejavnost samo, temveč je bilo njeno opravljanje zaradi omejitve obiskov onemogočeno oziroma omejeno. Je pa primerljiv, zlasti z vidika ravnanj, ki omejujejo rabo za namen, zaradi katerega je bila najemna pogodba sklenjena, in ki niso protipravna. Primera se torej v lastnostih, ki so ratio legis zgoraj navedene določbe OZ, ujemata. Zato ima tožena stranka po presoji pritožbenega sodišča ob analogni uporabi tretjega odstavka 599. člena OZ pravico do znižanja najemnine.

Spremembe oziroma spremenjene okoliščine, ki otežujejo izpolnitev obveznosti ene stranke oziroma zaradi katerih se ne da doseči namena pogodbe, v obeh primerih v tolikšni meri, da pogodba očitno ne ustreza več pričakovanjem pogodbenih strank in bi jo bilo po splošnem mnenju nepravično ohraniti v veljavi (112. člen OZ), morajo že po sami naravi vplivati na bistvene sestavine pogodbenega dogovora. Ker pri plačanem znesku ni šlo za najemnino, tožeča stranka njegovega znižanja ne more doseči na podlagi odgovornosti najemodajalca za napake na predmetu najema (592 - 599. člen OZ), kot tudi ne na podlagi instituta znižanja najemnine zaradi delnega uničenja predmeta najema (617. člena OZ). Besedilo 617. člena OZ ne ureja primerov, ko bi stvar zaradi (delnega) uničenja ali poškodovanja postala neuporabna za konkretnega najemnika, pač pa se nanaša samo na morebitno objektivno zmanjšano uporabnost predmeta najema.

S SP se je toženka zavezala jamčiti za škodo zaradi civilnopravnih odškodninskih zahtevkov, ki jih tretje osebe uveljavljajo proti zavarovancu (tožnici) zaradi nenadnega, presenetljivega dogodka (nesreče), ki izvira iz dejavnosti, lastnosti in pravnega razmerja, navedenega v polici in ki ima med drugim za posledico tudi škodo na stvareh. Pritožbeno sodišče soglaša s stališčem toženke, da najemnika ni mogoče šteti za tretjo osebo. S tem, ko je tožnica sporno stanovanje oddala v najem, v smislu SP ni postala tretja oseba, to pa ni postal niti najemnik. Najemnik stanovanje uporablja zato, ker mu ga je tožnica oddala v najem. S sklenitvijo najemne pogodbe pa ni postal lastnik. Le če bi se to zgodilo, bi bilo najemnika mogoče šteti za tretjega v smislu 1. točke 1. člena SP. Najemnik ima v razmerju do zavarovalnice z vidika SP enak položaj, kot zavarovanec sam; da se šteje, slikovito povedano, za „podaljšano roko lastnika stanovanja“, torej za zavarovanca samega.

Sodna praksa je sicer zavzela stališče, da najemnik, ki v pravdi nastopa kot tožena stranka in ki na podlagi 597. in 598. člena OZ odklanja plačilo dela najemnine, v primeru, če želi uveljaviti zahtevek za znižanje najemnine, ni dolžan vložiti nasprotne (oblikovalne) tožbe, saj za uveljavitev takšnega upravičenja zadošča ugovor, vendar tožena stranka tovrstnega ugovora ni (pravočasno) podala (prim. VSS sklep III Ips 28/2017).

Pravilna je tudi ugotovitev sodišča prve stopnje, da se je tožeča stranka z najemno pogodbo (3. člen) najemniku zavezala, da bo imel s svojimi tovornjaki ves čas najema prost in neoviran dostop do najetih poslovnih prostorov, sicer ima najemnik pravico od nje zahtevati odškodnino (15. člen ZPSPP), tudi v smeri znižanja ali izključitve plačila najemnine (primerjaj 598. in 597. člen Obligacijskega zakonika - OZ).

Predmet najema, to je odlagališče nenevarnih odpadkov v S., še vedno obstoji in tudi obratuje. Po določbi tretjega odstavka 51. člena v spornem obdobju veljavne Uredbe o odlaganju odpadkov na odlagališčih (v nadaljevanju: Uredba) se namreč odlagališče šteje za zaprto šele, ko je tako odločilo pristojno ministrstvo (ni sporno, da je bil zahtevek tožene stranke za zaprtje odlagališča zavrnjen). Po določbah 50. do 53. člena Uredbe pa postopek zapiranja odlagališča izvaja upravljalec. Taka ureditev je logična zaradi dolgoročnih posledic, ki jih ima odlagališče na okolje. Ne glede na prepoved odlaganja odpadkov torej predmet najema še vedno obstaja. V zvezi s tem pa je sodišče prve stopnje tudi pravilno ugotovilo, da je tožena stranka še vedno upravljalec odlagališča. Dejstvo, da je bila podpisana pogodba o odvozu odpadkov na P. samo po sebi še ne pomeni (zlasti glede na prej citirane določbe in njihov namen, to je zagotavljanje varstva okolja), da je bila spremenjena koncesijska pogodba, tako da tožena stranka ne bi bila več upravljalec odlagališča odpadkov v S.

Pravica najemnika do odstopa od pogodbe ni vezana na pravice, ki bi jih ta lahko uveljavljal na podlagi garancije ali iz naslova jamčevanja za napake v zakup dane stvari. Zaradi opustitve notifikacije najemnik izgubi le pravico do povračila škode, ki mu nastane zaradi napake ali nevarnosti stvari, ne pa tudi drugih pravic iz odgovornosti zakupodajalca za napake.

Če je škoda, ki je upniku nastala, večja od pogodbene kazni, ima pravico zahtevati razliko do popolne odškodnine. Če gre pri napaki v zakup vzete stvari za odpravljivo napako, najemnik nima takojšnjega upravičenja od pogodbe odstopiti, pač pa pridobi to upravičenje šele takrat, če najemodajalec napake po ustreznem postopku obveščanja ne odpravi.