VSL Sodba I Cpg 544/2023

I. Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni:

- v III. točki izreka tako, da je dolžna toženka tožnici plačati še 22.954,31 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 27. 6. 2023,

- v IV. izreka pa tako, da je dolžna toženka plačati tožnici njene pravdne stroške.

II. Tožena stranka nosi sama svoje stroške za odgovor na pritožbo ter je dolžna tožeči stranki povrniti 1.234,98 EUR pritožbenih stroškov v roku 15 dni, po preteku tega roka pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

1Sodišče prve stopnje je s sodbo in sklepom odločilo, da se postopek ustavi v delu, ki se nanaša na plačilo 3.378,24 EUR glavnice in 3.395,77 EUR od glavnice nateklih zakonskih zamudnih obresti (I. točka izreka), toženki naložilo, da je dolžna v roku 15 dni plačati tožnici 1.915,65 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 27. 6. 2023 dalje (II. točka izreka), zavrnilo tožbeni zahtevek, da mora toženka tožnici plačati še 22.954,31 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 27. 6. 2023 dalje ter (III. točka izreka) tožnici naložilo plačilo 2/3 pravdnih stroškov, toženki pa 1/3 pravdnih stroškov (IV. točka izreka).

2Tožeča stranka je vložila zoper sodbo sodišča prve stopnje pravočasno pritožbo. Izpodbijala jo je v III. in IV. točki izreka. Uveljavljala je pritožbene razloge bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, zmotno ugotovljenega dejanskega stanja ter napačne uporabe materialnega prava. Pritožbenemu sodišču je predlagala, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku tožeče stranke v celoti ugodi. Podrejeno je predlagala, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Predlagala je tudi, da sodišče toženi stranki naloži, da tožeči stranki povrne vse stroške pritožbenega postopka v roku 15 dni, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka roka za njihovo plačilo dalje do plačila. Priglasila je pritožbene stroške.

3Tožena stranka je vložila odgovor na pritožbo. Pritožbenemu sodišču je predlagala, da pritožbo kot neutemeljeno zavrne in sodbo sodišča prve stopnje potrdi, tožeči stranki pa naloži v plačilo stroške odgovora na pritožbo. Priglasila je stroške za odgovor na pritožbo.

4Pritožba je utemeljena.

5Tožnica je kot nova lastnica poslovnih prostorov v izmeri dobrih 600 m2, ki se nahajajo v nakupovalnem centru v ..., vstopila v pravni položaj prodajalke, ki je toženki te prostore oddala v najem z najemno pogodbo z dne 9. 5. 2018. Tožnica je od toženke v tem sporu terjala plačilo najemnine za uporabo najetih poslovnih prostorov za čas od novembra 2020 do aprila 2021 (od tega za čas od novembra 2020 do februarja 2021 v polovičnem znesku) ter obratovalnih stroškov za december 2021. Toženka se je plačilu v pretežnem delu upirala, saj je morala zaradi ukrepov vlade, sprejetih za zajezitev epidemije Covid-19, najeto trgovino v tem obdobju večkrat zapreti. Stranki svoji stališči opirata na posamezne določbe najemne pogodbe, ki jim pripisujeta različen pomen. Določbi 12.3 in 16.2 najemne pogodbe se glasita:

"Člen 12 - PRAVICE NAJEMNIKA […] 12.3 Brez omejevanja dodatnih pravnih posledic, v primeru, da kakršnokoli delo, popravilo, vzdrževanje, gradbeno delo ali obnova na prostorih s strani Najemodajalca ali kateregakoli drugega dejavnika onkraj interesa Najemnika povzroči, da je potrebno zapreti Prostore ali so aktivnosti Najemnika oz. nameravane uporabe Prostorov kako drugače motene ali bistveno omejene, bo Najemnik upravičen prenehati plačevati Najemnino ter Stroške obratovanja vse dokler so Prostori zaprti oziroma obstaja opisana motnja v delovanju. V primeru, da takšno obdobje traja dlje kakor dva dni ter razlog za zaprtje oz. motenje izhaja iz interesa Najemodajalca, bo Najemnik upravičen do pogodbene kazni v višini 1/15 Najemnine za vsak dan, ko so Prostori zaprti, oz. je njihova uporaba kako drugače motena."

"Člen 16 - ODGOVORNOST NAJEMODAJALCA […] 16.2 V primeru, da iz kateregakoli razloga izven interesa Najemnika, Najemnik ne more uporabljati Prostore, Najemnik ne bo zavezan plačati Najemnine ter Stroškov obratovanja za celotno takšno obdobje."

6Sodišče prve stopnje je presodilo, da iz besedila 12.3 in 16.2 najemne pogodbe jasno sledi, da si je toženka izposlovala brezplačen najem za obdobje, ko je nameravana uporaba najetih prostorov motena oziroma bistveno omejena zaradi kateregakoli dejavnika onkraj njenega interesa. Štelo je, da je po besedilu 12.3 člena najemne pogodbe jasno, da lahko poleg gradbenih in podobnih del relevanten vzrok motnje predstavljajo tudi drugi dejavniki onkraj interesa najemnika. Tudi 16.2 člen najemne pogodbe kot vzrok nemožnosti uporabe najetih prostorov jasno in izrecno navaja katerikoli razlog izven interesa najemnika. Drugačna razlaga tožeče stranke je po mnenju sodišča prve stopnje le izraz njenega subjektivnega razumevanja pogodbenih določb, ki ne zadošča za preseganje jezikovne razlage z uporabo temeljnih načel obligacijskega prava ali celo z ugotavljanjem skupnega namena pogodbenikov. Razlagalna pravila pa tožnici tudi sicer ne bi koristila, saj ni dokazala, da bi bil skupni namen strank drugačen od že pojasnjene pogodbene vsebine. Iz pisne izjave A. A., ki je podpisal pogodbo na strani najemodajalca, izhaja le njegovo razumevanje navedenih določb pogodbe. Iz prevoda izjave B. B., ki je za toženko podpisal najemno pogodbo, pa izhaja, da je sodeloval v pogajanjih z najemodajalcem in da je bilo toženkino tolmačenje obravnavanih določb pogodbe predstavljeno pooblaščenim osebam najemodajalca, ki so takšno tolmačenje tudi potrdili. Iz same najemne pogodbe je tudi jasno razvidno, da je bila sklenjena zato, da bo toženka v najetih prostorih opravljala dejavnost upravljanja oziroma delovanja standardne C. trgovine, kar pomeni neposredno ponujanje blaga in storitev potrošnikom. Prav takšna dejavnost je bila s predpisi vlade zaradi zajezitve in obvladovanja epidemije COVID-19 prepovedana.¹ Tovrstne prepovedi se po mnenju sodišča docela prilegajo dejavnikom oziroma razlogom, ki toženko po obravnavanem pogodbenem dogovoru odvezujejo plačila iztoževane najemnine in stroškov. Gre za dejavnike, ki jih ni mogoče uvrstiti v toženkino interesno sfero, so ji pa onemogočili nameravano uporabo najetih prostorov oziroma so ji to vsaj bistveno omejili. Ni pomembno, da je toženka v času zaprtja trgovine tam hranila oziroma skladiščila blago in opremo, saj prostorov ni najela za takšne podporne dejavnosti, temveč za prodajo blago potrošnikom. Tožbenemu zahtevku je sodišče prve stopnje zato delno ugodilo in toženki (ob upoštevanju tekom postopka plačanega zneska) naložilo plačilo najemnine v skupnem znesku 1.915,65 EUR glede na število dni, ko je bila trgovina odprta, plačilo preostanka pa je zavrnilo.

7Iz slovnično pravilne rabe besedne zveze "ali kateregakoli drugega dejavnika onkraj interesa Najemnika" izhaja, da je katerikoli drug dejavnik mišljen kot povzročitelj določenih (gradbenih) del na poslovnih prostorih. V besedilu 12.3 člena najemne pogodbe je "drug dejavnik" uporabljen v rodilniku (torej s strani koga ali česa je povzročeno delo, ki povzroči zaprtje prostorov oziroma moti dejavnost najemnika) in ne v imenovalniku (kdo ali kaj povzroči zaprtje oziroma moti dejavnost najemnika²). Katerikoli drug dejavnik (razen najemnika) je torej po slovnično pravilni razlagi (poleg najemodajalca) povzročitelj dela (dela, popravila, vzdrževanja, gradbenega dela ali obnove) na poslovnih prostorih, ki povzroči zaprtje oziroma bistveno omejeno uporabo prostorov.

8Naloga jezikovne razlage je, da v skladu z besedoslovnimi, slovničnimi in stilističnimi pravili jezika rekonstruira besedni pomen pravnega pravila, ne da bi bilo potrebno, da se besedni pomen ujema s pravim (pravnim) pomenom pravnega pravila.³ Jezikovna razlaga je le prva stopnja, ki določa možni besedni pomen pravnega pravila.⁴ Besedilo "ali kateregakoli drugega dejavnika onkraj interesa Najemnika" v 12.3 členu najemne pogodbe se po stališču tožeče stranke nanaša povzročitelja gradbenih del, po stališču tožene stranke pa na vzrok motnje pri uporabi prostorov. Pri ugotavljanju pravega (pravnega) pomena objektivno nejasnega besedila se ni mogoče zadovoljiti z slovnično analizo besedila, saj celostno obravnavanje vključuje pomenski pristop k besedilu. Besedno razlago je treba preizkusiti tudi z drugimi metodami razlage.

9Iz konteksta besedila 12.3 člena najemne pogodbe izhaja, da se nanaša na primere, ko je treba na prostorih v najemu opraviti določena gradbena ali podobna dela (delo, popravilo, vzdrževanje, gradbeno delo ali obnovo). Razlaga, po kateri se besedna zveza "ali kateregakoli drugega dejavnika onkraj interesa Najemnika" nanaša na razlog omejene uporabe prostorov, ki ni povezan z izvajanjem gradbenih in podobnih del, iztrga to besedno zvezo iz konteksta 12.3 člena najemne pogodbe.

10Enako lahko ugotovimo po vpogledu v Člen 12. - PRAVICE NAJEMNIKA ter primerjavi določb 12.3, 12.4 in 12. 5. Kot je bilo že navedeno, so v 12.3 členu najemne pogodbe obravnavani primeri, ko se dela izvajajo neposredno na poslovnih prostorih, ki so v najemu. V 12.4 členu najemne pogodbe so nadalje urejeni primeri, ko se dela izvajajo drugje, vendar so moteča za dostop do poslovnih prostorov v najemu, po določbi 12.5 gre za dela v nakupovalnem centru, ki motijo uporabo prostorov v najemu. V vseh treh navedenih odstavkih je torej omejena oziroma motena uporaba prostorov posledica tega, da se opravljajo gradbena, vzdrževalna, obnovitvena ali podobna dela, pri čemer se določbe razlikujejo po tem, kje se ta dela izvajajo.

11Najemnik ima pravico, da mirno, nemoteno in celovito izvršuje rabo stvari ves čas trajanja najemnega razmerja.⁵ Najemodajalec mora najemniku ves čas najema zagotavljati nemoteno rabo predmeta najema.⁶ Osnovna obveznost najemodajalca je izročitev stvari v rabo in zagotavljanje možnosti nemotene rabe predmeta najema ves čas trajanja najemnega razmerja (primerjaj prvi odstavek 587. člena Obligacijskega zakonika; OZ⁷ ter prvi odstavek 589. člena OZ⁸). Tipični interes pogodbenih strank, ki sklepajo najemno pogodbo, je izročitev stvari v rabo in njena nemotena raba. Nemotena raba se torej nanaša na sam predmet najema. Tipični interes pri najemni pogodbi je nemotena uporaba poslovnih prostorov, ne pa nemoteno opravljanje dejavnosti (ekonomskih aktivnosti) najemnika.

12Zaradi ukrepov Vlade RS, namenjenih zajezitvi in obvladovanju epidemije COVID-19, je bilo prepovedano ponujanje in prodajanje blaga in storitev neposrednim potrošnikom. Moteno oziroma ovirano je bilo opravljanje dejavnosti prodaje blaga in storitev neposrednim potrošnikom. Tožena stranka zaradi ukrepov ni bila motena v uporabi samih najetih prostorov, temveč je bila motena pri opravljanju svoje dejavnosti. Posledica slednjega se je odrazila kot ovirana uporaba poslovnih prostorov v dogovorjeni namen. Sodišče prve stopnje to dvoje zmotno enači.

13Tipska pravna pravila OZ razmejujejo najbolj tipična (običajna, pogosta) tveganja tako, da določajo, katera od pogodbenih strank mora nositi negativne posledice teh tveganj, oziroma tako, da za tak primer določajo pravice pogodbi zveste stranke (stranke iz sfere katere ne izvira tveganje). V primeru, ko pravne posledice, ki jih določajo tipska pravila OZ (izhajajoč iz tipskih interesov), ne ustrezajo konkretnim interesom, zaradi uresničitve katerih sta pogodbeni stranki sklenili konkretno pogodbo, morata pogodbeni stranki določiti drugačna konkretna individualna pravna pravila, ki se uporabljajo, če nastopi določeno tveganje.⁹ Če pogodbeni stranki drugih vprašanj (z individualnimi konkretnimi pravili) v pogodbi ne uredita, se bodo glede teh vprašanj uporabljala splošna tipska pravna pravila, določena v OZ.¹⁰

14Vprašanje torej je, kdo nosi riziko motenega opravljanja dejavnosti najemnika v najetih prostorih. Iz določb 12.3, 12.4 ter 12.5 izhaja porazdelitev rizika v primerih, ko je raba v najem vzetih poslovnih prostorov izključena, motena ali bistveno omejena. Če je poslovni prostor uporaben za svoj namen (funkcionalen) se situacija niti ne prilega primeru, ki ga ureja 16.2 člen najemne pogodbe. Tveganje nemotenega opravljanja dejavnosti praviloma nosi najemnik sam. Pogodbenika se sicer lahko dogovorita, da se bo tveganje razmejilo drugače, vendar pa mora biti tak dogovor iz pogodbenih pravil jasno razviden. V konkretnem primeru iz določb najemne pogodbe ne izhaja, da bi se pogodbenika dogovorila, da bo najemodajalec nosil tveganje glede najemnikovega poslovanja, pa čeprav bi šlo za vzroke "onkraj interesa najemnika".

15Drugačne razlage ne podpira niti opredelitev nameravane uporabe prostorov v določbi II.B¹¹ ter v 3.1 členu¹² najemne pogodbe. Z opisom nameravane uporabe oziroma namembnosti prostorov je bil dogovorjen način rabe najetih poslovnih prostorov. Najemnik se je zavezal, da prostorov ne bo uporabljal za drugačen namen, najemodajalec pa, da bo najemniku ves čas najema omogočal rabo prostorov za dogovorjeni namen. Z navedbo nameravane uporabe prostorov se pogodbeni stranki nista dogovorili za širši obseg tveganja najemodajalca, kot predstavlja tipični obseg njegovega rizika. Določbi 12.3 ter 16.2 najemne pogodbe se tudi po navedenem nanašata na tveganje glede uporabe predmeta najema, ne pa na tveganje glede poslovanja najemnika.

16Med načela obligacijskega prava sodi načelo enake vrednosti dajatev (prvi odstavek 8. člena OZ). V kolikor bi se odgovornost najemodajalca raztezala tudi na tveganje glede poslovanja najemnika, bi bil v skladu s tem načelom dogovor, po katerem bi bil najemodajalec, ki bi delil breme najemnikovega neuspeha (z odvezo plačila najemnine in stroškov), deležen tudi dobrobiti najemnikovega uspešnega poslovanja. Drugačna razlaga bi nalagala najemodajalcu nefunkcionalno obveznost,¹³ da zaradi motene oziroma bistveno omejene aktivnosti najemnika iz razlogov izven sfere najemnika (na primer zaradi bojkota potrošnikov), trpi breme neplačila najemnine in celo stroškov.

17Sodišče prve stopnje je nadalje ugotavljalo skupni pogodbeni namen strank, vendar pa je, po mnenju pritožbenega sodišča, subjektivni razlagi, ki jo ponuja tožena stranka, zmotno pripisalo takšno naravo. Po navedbah tožene stranke gre za standardno C. najemno pogodbo, ki jo je pripravila toženka sama, pri čemer stranki besedila 12.3 člena ter 16.2 člena nista posebej usklajevali.¹⁴ Tožena stranka zato zmotno meni, da ima določba tak pomen, kot ga določbi pripisuje sama. Skupni namen pogodbenikov tvorijo samo tisti konkretni interesi, ki so bili predmet usklajevanja pri sklepanju pogodbe, torej tisti, ki jih je pogodbena stranka razkrila drugi stranki v postopku pogajanj (sklepanja pogodbe).¹⁵ Tega tožena stranka ni zatrjevala.

18Pravdni stranki sta sodišču v presojo ponudili pisni izjavi podpisnikov pogodbe, in sicer tožeča stranka pisno izjavo A. A., tožena stranka pa pisno izjavo B. B.. Sodišče prve stopnje je v dokaznem postopku vpogledalo neformalni prevod pisne izjave priče B. B. (priloga B 10), kot tudi overjen prevod izjave priče B. B. (priloga B 11). Obe je v spis predložila tožena stranka. V obrazložitvi izpodbijane sodbe je sodišče prve stopnje povzelo izjavo, kot izhaja iz neformalnega prevoda izjave B. B. iz hrvaškega jezika v slovenščino, v kateri je prišlo do očitne pisne napake pri prevodu.¹⁶ Iz overjenega prevoda B. B. (priloga B 11) namreč izhaja, da je bila razlaga določb 12.3 člena in 16.2 člena najemne pogodbe "v družbi D., d. o. o., v trenutku podpisa najemne pogodbe takšna, da najemnik ni dolžan plačevati najemnine, niti povezanih stroškov v primeru, če je potrebno prodajalno C. zapreti, neodvisno od razlogov zapiranja (vse dokler C. ni odgovoren za zapiranje)". Navedel je, da je bilo takšno tolmačenje predstavljeno "pooblaščenim osebam najemnika", ki so sodelovali v pogajanjih in ki so takšno tolmačenje potrdili.

19Sodišče se mora pri odločitvi opreti na overjen prevod listine, sestavljene v tujem jeziku.¹⁷ Sodišče prve stopnje je zato zmotno ugotovilo, da naj bi bilo toženkino tolmačenje obravnavanih določb pogodbe predstavljeno pooblaščenim osebam najemodajalca, ki so takšno tolmačenje tudi potrdili. Iz izjave B. B. ne izhaja, da bi bil ta del besedila najemne pogodbe predmet pogajanja (usklajevanja, razjasnjevanja) pred podpisom pogodbe. Kot pa je bilo že navedeno, tega tožena stranka niti ni trdila, temveč je navajala, da se stranki glede pomena določb 12.3 ter 16.2 nista usklajevali. Iz izjave B. B. zato ne izhaja skupni namen strank, temveč najemnikovo subjektivno razumevanje pomena navedene določbe. Ker je šlo tudi pri izjavi A. A. zgolj za njegovo razumevanje teh določb, je mogoče na skupni namen pogodbenih strank zgolj sklepati glede na kontekst, ki izhaja iz drugih določb najemne pogodbe, kar je bilo že obrazloženo.

20Nenazadnje tožena stranka trdi, da je sama pripravila besedilo pogodbe, ki v relevantnem delu ni bilo predmet pogajanj in usklajevanja. Gre torej za primer, ko je pogodbeno določilo pripravila in predlagala ena stranka. Nejasna določila je treba v takem primeru razlagati v korist druge stranke (83. člen OZ). Toženka tudi iz tega razloga zmotno meni, da ima določba tak pomen, kot ji ga pripisuje sama.

21Kot izhaja iz pojasnjenega niti besedna (jezikovna) razlaga, niti druge metode razlage pogodb (sistematična, namenska razlaga), kot tudi ne druga razlagalna pravila,¹⁸ ne dajejo podlage za stališče, da je bila tožena stranka v navedenem obdobju odvezana plačila najemnine in stroškov.¹⁹ Tožeča stranka je od tožene stranke za čas novembra 2020 do februarja 2021 zahtevala plačilo polovičnih zneskov najemnine, s čimer je bilo breme posledic epidemije razdeljeno med pogodbenika ob upoštevanju načela vestnosti in poštenja.²⁰

22Tožena stranka je plačilu vtoževanega zneska ugovarjala iz razloga, ker je bila trgovina v določenih obdobjih zaprta, sicer pa zahtevku po višini ni ugovarjala. Pritožbeno sodišče je zato na podlagi 385. člena ZPP pritožbi ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je toženi stranki naložilo plačilo zneska 22.954,31 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 27. 6. 2023 dalje.

23S spremembo odločitve o glavni stvari se je spremenil tudi uspeh strank v pravdi. Pritožbeno sodišče je pritožbi ugodilo tudi v delu, v katerem napada odločitev sodišča prve stopnje o stroških postopka. Tožeča stranka je s tožbo uspela, zato ji je tožena stranka dolžna povrniti vse njene potrebne pravdne stroške pred sodiščem prve stopnje (prvi odstavek 154. člena ZPP).

24Odločitev o pritožbenih stroških temelji na določbi drugega odstavka 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP. Tožeča stranka je s pritožbo uspela, zato ji je dolžna tožena stranka povrniti pritožbene stroške, sama pa nosi svoje stroške za odgovor na pritožbo. Pritožbeno sodišče je pritožbene stroške tožeče stranke odmerilo po priglašenem stroškovniku, v skladu z odvetniško in taksno tarifo. Priznani stroški tožeče stranke obsegajo stroške sestave pritožbe 750 točk (tarifna številka 22/I OT), materialne stroške v višini 2 % ter 22 % DDV, kot tudi sodno takso za pritožbo v znesku 675,00 EUR. Tožena stranka mora torej tožeči stranki povrniti skupaj 1.234,98 EUR stroškov za pritožbo, v roku 15 dni po prejemu te sodbe, v primeru zamude pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku roka za izpolnitev obveznosti dalje.

¹ Odloki o začasni prepovedi ponujanja in prodajanja blaga in storitev potrošnikom v Republiki Sloveniji, Uradni list RS, št. 25/20 - 47/21.
² Sicer bi se besedilo glasilo..."kakršnokoli delo, popravilo, vzdrževanje, gradbeno delo ali obnova na Prostorih s strani Najemodajalca ali katerikoli drugi dejavnik okraj interesa Najemnika..." (odebelila M. J.).
³ N. Plavšak v N. Plavšak, M. Juhart, R. Vrenčur, Obligacijsko pravo, splošni del, GV Založba, Ljubljana 2009, str. 352.
⁴ M. Pavčnik, Teorija prava, Prispevek k razumevanju prava, 2., pregledana in dopolnjena izdaja, CZ, Ljubljana, 2021, str. 372.
⁵ M. Juhart, Obligacijski zakonik s komentarjem, posebni del, 3. knjiga, GV Založba, Ljubljana, 2004, stran 654.
⁶ Prav tam, stran 633.
⁷ Z zakupno (najemno) pogodbo se zakupodajalec (najemodajalec) zavezuje, da bo zakupniku (najemniku) izročil določeno stvar v rabo, ta pa se zavezuje, da mu bo za to plačeval določeno zakupnino (najemnino) (prvi odstavek 587. člena OZ).
⁸ V ta namen mora najemodajalec med najemom stvar vzdrževati in jo zato po potrebi popravljati (primerjaj prvi odstavek 589. člena OZ).
⁹ N. Plavšak v N. Plavšak, M. Juhart, R. Vrenčur, Obligacijsko pravo, splošni del, GV Založba, Ljubljana 2009, str. 164.
¹⁰ Prav tam 163.
¹¹ Poglavje 1 - POGOJI NAJEMA […] II.B "Opis dejavnosti Najemnika v Prostorih: Upravljanja standardne C.".
¹² Člen 3 - NAMEMBNOST PROSTOROV […] 3.1 "Namen najema je delovanje C. C. trenutno ponuja naslednje blago in storitve za potrebe potrošnikov: ...".
¹³ Nefunkcionalna je obveznost, ki je nesorazmerna in preprečuje oziroma znatno otežuje drugi stranki uresničitev interesa, zaradi katerega je sklenila pogodbo (primerjaj N. Plavšak v N. Plavšak, M. Juhart, R. Vrenčur , Obligacijsko pravo, splošni del, GV Založba, Ljubljana 2009, str. 358).
¹⁴ Tako navaja tožena stranka v tretji pripravljalni vlogi str. 2 ter v četrti pripravljalni vlogi na strani 2 ter na strani 6.
¹⁵ N. Plavšak v N. Plavšak, M. Juhart, R. Vrenčur , Obligacijsko pravo, splošni del, GV Založba, Ljubljana 2009, str. 358.
¹⁶ Iz drugega stavka petega odstavka neformalnega prevoda izjave B. B. (priloga B 10) izhaja naslednje besedilo: "S tem je bil seznanjen tudi najemodajalec oz. pooblaščenci najemodajalca, ki so sodelovali pri pogajanjih in so s tem soglašali." Iz overjenega prevoda izjave B. B. (priloga B 11) pa izhaja naslednje besedilo: "Takšno tolmačenje je bilo predstavljeno tudi pooblaščenim osebam najemnika, ki so sodelovali v pogajanjih, ki so takšno tolmačenje tudi potrdili." V originalnem besedilu izjave v hrvaškem jeziku je zapisano naslednje besedilo izjave B. B. (priloga B 9): "Takvo je tumačenje bilo prezentirano i ovlaštenim osobama najemoprimca koji so sudjelovali u pregovorima, a koji su takvo tumačenje i potvrdili."
¹⁷ Primerjaj III Ips 76/2016.
¹⁸ Primerjaj II Ips 313/2014 ter II I ps 31/2022.
¹⁹ Z Zakonom o interventnih ukrepih za pomoč pri omilitvi posledic drugega vala epidemije Covid-19 (ZIUPOPDVE), so bili predvideni začasni ukrepi za najemnike poslovnih stavb in poslovnih prostorov, ki jim je bilo zaradi epidemije Covid-19 s predpisi opravljanje gospodarske dejavnosti onemogočeno ali bistveno omejeno, zaradi česar poslovne nepremičnine niso mogli (v celoti ali v pretežnem delu) uporabljati za dogovorjen namen. Ne glede na Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih so lahko najemno pogodbo odpovedali s pisno izjavo z odpovednim rokom 8 dni ali zahtevali odlog plačila obveznosti (najemnine ter drugih plačil) iz najemne pogodbe (primerjaj prvi odstavek 117. člena ZIUPOPDVE).
²⁰ Načelo vestnosti in poštenja (prvi odstavek 5. člena OZ) terja od udeležencev pri obligacijskih razmerjih, da so pri izvrševanj pravic, kljub nasprotujočim interesom, drug do drugega lojalni.