22. člen SZ-A

Zahtevek je bil postavljen ob koncu vsake vložene vloge s priglasitvijo stroškov, nato pa še ponovljen in dopolnjen ob vložitvi stroškovnika na naroku za glavno obravnavo. Uveljavljani pritožbeni razlog v postopku v sporih majhne vrednosti ni dopusten. Zaslišanje strank je res obojestranski dokaz, a sodišče lahko odloči, da se zasliši samo druga stranka, če se prepriča, da stranki oziroma osebi, ki jo je treba zaslišati kot stranko, niso znana sporna dejstva, ali če zaslišanje te stranke ni mogoče ali če se stranka ne odzove sodnemu vabilu. Določbe SZ in SPZ so zavezujoče narave in solastnikom ne dopuščajo dogovora o drugačni (nižji ali višji) večini. Stanovalci (in upravnik) torej niso tisti, ki bi s pogodbo lahko določili, da nek posel presega upravljanje oz. ga je treba skleniti z večjo od v zakonu predpisane večine, če po zakonu ne gre za tak posel.

Zmotno je pritožbeno stališče, da bi bila do višje cene storitev tožeča stranka kot upravnik upravičena na podlagi pravil o konkludentni izjavi volje in ni potrebno, da bi bila sprememba cen dogovorjena v pisni obliki. Pogodbe med etažnimi lastniki in upravniki se sklepajo v pisni obliki, potrebna pa je tudi predpisana večina etažnih lastnikov. Pogodbe med upravniki in etažnimi lastniki ni mogoče spremeniti ustno ali s konkludentnimi ravnanji, saj učinkujejo tudi proti kasnejšim etažnim lastnikom, ki se sicer z vsebino ne bi mogli seznaniti.

Ureditev upravljanja zgradb v etažni lastnini je v našem pravu večplastna. Najbolj splošna pravila najdemo v SPZ, kjer so v okviru ureditve solastnine določena pravila glede upravljanja s stvarmi v solastnini. Ta ureditev se uporablja tudi glede etažne lastnine, če posebna ureditev etažne lastnine ali pogodba o medsebojnih razmerjih ne določata drugače.

Ker upravnik ni zatrjeval, da ima po pogodbi materialnopravno upravičenje tožiti v svojem imenu in na svoj račun za zahtevane stroške, ni pa zatrjeval obogatitvenega zahtevka, je sodišče pravilno zavrnilo tožbeni zahtevek. Za vodenje rezervnega sklada v zakonu ni določeno, da lahko to posebej računa solastnikom, v pogodbi o upravljanju pa tudi ni imel te dogovorjene pravice.

Pravilno je materialnopravno stališče sodišča prve stopnje, da je predmetna pogodba o upravljanju veljavna, ker za sklenitev zadošča večina solastnikov, saj ne gre za pogodbo o medsebojnih razmerjih v smislu 22. člena SZ.

Izračun izvedenca gradbene stroke, izdelan v pravdnem postopku, ne more nadomestiti zakonsko predvidenega načina določitve solastninskih deležev, kot podlage za obračun (delilnik) stroškov obratovanja in upravljanja v večstanovanjski stavbi. Ker je bila pogodba o upravljanju sklepana za celotno sosesko, bi se lahko kot zadostna večina za veljavno sklenitev pogodbe upošteval delež solastnikov, katerih solastniški deleži predstavljajo več kot polovico vrednosti posamezne stanovanjske hiše in ne vse soseske. Določili 1. odstavka 31. člena SZ in 2. odstavka 15. člena ZTLR namreč nista omogočali, da bi bil upravnik v posamezni večstanovanjski stavbi izbran z večino solastniških deležev celotne soseske, temveč je bilo treba soglasje doseči v okviru posamezne stanovanjske stavbe oz. večstanovanjske hiše - to pa je bila tista hiša, ki je imela dve ali več stanovanji in eno hišno številko (1. odstavek 7. člena SZ). Zahtevana popolnost trditvene podlage tožbe terja, da pravdna stranka sama jasno, pregledno in nedvoumno poda ustrezne trditve in tudi pojasni vse oziroma vsak posamičen predlagani dokaz. Še posebej to velja v sporih, ko gre za izterjavo več različnih vrst strošk

Pogodbo o upravljanju v smislu 1. odstavka 22. člena Stanovanjskega zakona oziroma pogodbo o medsebojnih razmerjih v smislu 32. člena sedaj veljavnega Stanovanjskega zakona sklepajo etažni lastniki večstanovanjske stavbe. Stanovanjska soseska zato ne predstavlja relevantnega okvirja, v okviru katerega naj bi se ugotavljalo večinsko soglasje etažnih lastnikov za veljavnost sklenjene pogodbe o upravljanju.

Uporaba prekluzij je predpisana z namenom pospešitve postopka, torej v funkciji načela ekonomičnosti, in je dopustna, vse dokler ne prizadene pravice strank do izjave v postopku in zgolj disciplinira njihovo procesno aktivnost. Glede na takšen smisel ureditve in ob upoštevanju načel ter procesnih kavtel pravdnega postopka je torej jasno, da bistvena kršitev pravil postopka ne more biti podana, četudi sodišče prve stopnje pri odločanju upošteva trditve strank, ki so glede na citiran člen ZPP sicer prepozne, v kolikor je bila glede teh trditev nasprotni stranki zagotovljena pravica do izjave. Določba 378. člen ZOR o zastaranju terjatve za dobavljeno električno in toplotno energijo, plin, vodo, za dimnikarske storitve in vzdrževanje snage, če je bila dobava oziroma storitev izvršena za potrebe gospodinjstva, niso uporabljive, če ne obstaja neposreden pogodbeni odnos med dobavitelji in toženko.

Določila tedaj veljavnega SZ in ZTLR niso omogočala, da bi bil upravnik v posamezni stanovanjski hiši izbran z večino solastniških deležev celotne soseske. Na ta način bi bil lahko upravnik izbran kvečjemu za upravljanje skupnega funkcionalnega zemljišča, skupnih objektov in naprav, več stanovanjskih hiš (soseske), ne pa za uresničevanje odločitev lastnikov in opravljanje ostalih nalog iz 28. člena SZ znotraj posameznega stanovanjskega objekta.

Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je od 34 lastnikov pogodbo podpisalo le 16, kar ne zadostuje za zaključek, da je bila pogodba 16.5.1996 veljavno sklenjena, še zlasti, ker je predloženi seznam lastnikov delno spremenjen glede na navedeno pogodbo. Ne obstaja dolžnost sodišča, da izvede in se opredeli do prav vseh dejstev in dokazov v postopku, temveč mora izvesti in se opredeliti le do tistih, ki so po pravni oceni sodišča relevantni. O tem, kateri dokazi naj se izvedejo za ugotovitev odločilnih dejstev, odloča sodišče. V primeru zavrnjenih dokaznih predlogov gre zgolj za vprašanje uporabe sodnikovega pooblastila glede izvedbe dokazov, vprašanje dokazne ocene dotlej izvedenih dokazov in tako v končni posledici za vprašanje dejanskega stanja, ki ga s pritožbo ni dovoljeno izpodbijati. Glede na izrecen, konkretiziran in obrazložen ugovor tožene stranke ne obstaja dolžnost sodišča, da tožečo stranko še dodatno poziva, da dopolni svoje navedbe ali dokaze glede spornih dejstev. Pri vprašanju meje, do katere seže razjasnjevalna obveznost sodišča iz materialnega procesnega varstva, je treba izhajati iz temeljnih opredelitev vloge sodišča, ki mora biti nepristransko, iz

Za veljavno sklenitev pogodbe o medsebojnih razmerjih iz 22. člena SZ je potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov. Pavšalen ugovor glede načina razdelitve stroškov ne terja presoje njegove utemeljenosti.

Za določitev solastninskih deležev etažnih lastnikov, ki so sorazmerni vrednosti stanovanj glede na skupno vrednost etažne lastnine, je potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov. Napačna uporaba pravila o dokaznem bremenu pomeni napačno uporabo materialnega prava.

Če ni dogovora solastnikov, kako se delijo skupni stroški, se skupni stroški delijo po ključu glede na velikost solastniških deležev.

V tem pravdnem postopku terja upravnik plačilo vzdrževalnih del, ta pa sodijo med upravljanje večstanovanjske hiše (tretji odstavek 24. člena SZ) zato sklep zbora lastnikov na katerega se sklicuje pritožba ne more nadomestiti pogodbe iz 13. člena SZ, saj bi to lahko nadomestila glede upravljanja le pogodba iz prvega odstavka 22. člena SZ, ki pa jo morajo podpisati vsi lastniki v večstanovanjski hiši ali pa jo nadomesti sklep sodišča (prvi odstavek 32. člena SZ).

Tožeča stranka obstoja pogodbe o prenosu nalog za pooblaščeno organizacijo, ni dokazala, zato ne more v tem postopku uspešno v svojem imenu izterjevati stroškov od toženke.

Ker je torej tožeča stranka na podlagi določb Pogodbe o upravljanju in Stanovanjskega zakona v pravnem razmerju s toženo stranko kot lastnico stanovanja, ta pa je nanjo prenesla le pooblastilo, da v njenem imenu obračunava in izterjuje stroške od najemnikov in torej proti njim ni niti aktivno legitimirana za uveljavljanje zahtevkov, to pomeni, da v dani pravni in dejanski situaciji lahko v pravdi uveljavlja plačilo stroškov le od lastnice stanovanja.

Temelj načina delitve stroškov upravljanja večstanovanjske hiše v ožjem smislu na posamezno enoto v takšni stavbi je pogodba med solastniki skupne stvari (sedaj etažnimi lastniki) o medsebojnih razmerjih v zvezi z upravljanjem večstanovanjske hiše in funkcionalnega zemljišča. Če takšne pogodbe solastniki ne sklenejo, jo lahko nadomesti sklep sodišča v nepravdnem postopku. Razdeljevanje stroškov in izterjava prispevkov skladno s Pogodbo o upravljanju je naloga upravnika, ki mora skrbeti za izvajanje takšne pogodbe, ne more pa te svoje naloge v primeru odsotnosti Pogodbe o upravljanju med etažnimi lastniki ali sodnega sklepa z enakim učinkom opraviti tako, da upoštevajoč zgoraj omenjeno metodologijo točkovanja, sam določi velikost deležev etažnih lastnikov kot podlago za izračun stroškov upravljanja v ožjem smislu.

Pri sklepanju poslov s tretjimi osebami nastopa upravnik v imenu in za račun etažnih lastnikov in je pooblaščen tako po pogodbi med solastniki kot po Stanovanjskem zakonu, da razdeli te stroške med solastniki. Upravnik pa ne odgovarja za kvaliteto izpeljave posla tretje osebe solastnikom.

Upravnik je v pravnem razmerju le z lastniki stanovanj. Do tretjh (med njimi tudi do najemnikov) lahko uveljavlja terjatve, ki jih imajo proti njim lastniki stanovanj le, če lastniki nanj s pogodbo prenesejo svoja materialnopravna upravičenja. To pa še ne pomeni, da nima zahtevka za njihovo plačilo proti lastnikom stanovanj, v danem primeru torej proti toženi stranki (tako tudi odločba Vrhovnega sodišča RS, št. III Ips 43/2002 z dne 20.6.2002).

Pogodba, ki jo sklene večinski lastnik za opravljanje storitev v zvezi z upravljanjem večstanovanjske hiše, veže tudi ostale lastnike.