23. člen SZ-A

Da je le upravnik zakoniti zastopnik v postopkih izterjave in gospodarjenja s sredstvi rezervnega sklada, drži le v primeru, da to materialnopravno upravičenje izhaja iz (veljavne) pogodbe o upravljanju, iz katere izhaja, da ima upravnik v svojem imenu in v korist etažnih lastnikov pravico izterjati dolgovana plačila v rezervni sklad (pogodbeni prenos pooblastila). Sicer pa aktivna legitimacija za vtoževanje stroškov rezervnega sklada pripada etažnim lastnikom in ne upravniku. Skladno z določili ZPP o zastopanju zakoniti zastopnik zastopa le stranko, ki nima pravdne sposobnosti, kar v predmetni zadevi ni primer, zato družbi S. d. d. položaja zakonitega zastopnika sodišče v postopku na podlagi določb ZPP ne more priznati.

Ker gre v zvezi s podpisniki pogodbe (lastnikov objekta s skupaj 67,38 % lastniškim deležem) za dejansko ugotovitev sodišča prve stopnje, na katero je pritožbeno sodišče vezano in je ne more presojati, se kot neutemeljeno izkaže pritožbeno opozarjanje na obstoječo sodno prakso, ki se je drugače izrekla o podpisnikih in posledično (ne)veljavnosti pogodbe. Prikrajšanje tožeče stranke utemeljuje dejstvo, da je dobaviteljem iz svojih sredstev plačala dolg tožene stranke, kot lastnika poslovnega prostora in garaž v obravnavanem objektu, zaradi česar je prišlo do neupravičenega premika premoženja.

Stanovanjska soseska ne predstavlja relevantnega okvirja, znotraj katerega bi se ugotavljalo večinsko soglasje etažnih lastnikov za veljavnost sklenjene pogodbe o upravljanju. Čeprav načelno investitorju ni mogoče odreči upravičenj, ki izvirajo iz lastninske pravice na nepremičninah, ki jih je gradil, pa z določbo 31. člena SZ kot solastnik ni mišljen investitor, temveč končni kupec/lastnik stanovanja/prostora, ki pa je lahko tudi investitor.

Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je od 34 lastnikov pogodbo podpisalo le 16, kar ne zadostuje za zaključek, da je bila pogodba 16.5.1996 veljavno sklenjena, še zlasti, ker je predloženi seznam lastnikov delno spremenjen glede na navedeno pogodbo. Ne obstaja dolžnost sodišča, da izvede in se opredeli do prav vseh dejstev in dokazov v postopku, temveč mora izvesti in se opredeliti le do tistih, ki so po pravni oceni sodišča relevantni. O tem, kateri dokazi naj se izvedejo za ugotovitev odločilnih dejstev, odloča sodišče. V primeru zavrnjenih dokaznih predlogov gre zgolj za vprašanje uporabe sodnikovega pooblastila glede izvedbe dokazov, vprašanje dokazne ocene dotlej izvedenih dokazov in tako v končni posledici za vprašanje dejanskega stanja, ki ga s pritožbo ni dovoljeno izpodbijati. Glede na izrecen, konkretiziran in obrazložen ugovor tožene stranke ne obstaja dolžnost sodišča, da tožečo stranko še dodatno poziva, da dopolni svoje navedbe ali dokaze glede spornih dejstev. Pri vprašanju meje, do katere seže razjasnjevalna obveznost sodišča iz materialnega procesnega varstva, je treba izhajati iz temeljnih opredelitev vloge sodišča, ki mora biti nepristransko, iz

Upravnik je v pravnem razmerju le z lastniki stanovanj. Do tretjh (med njimi tudi do najemnikov) lahko uveljavlja terjatve, ki jih imajo proti njim lastniki stanovanj le, če lastniki nanj s pogodbo prenesejo svoja materialnopravna upravičenja. To pa še ne pomeni, da nima zahtevka za njihovo plačilo proti lastnikom stanovanj, v danem primeru torej proti toženi stranki (tako tudi odločba Vrhovnega sodišča RS, št. III Ips 43/2002 z dne 20.6.2002).

Da je tožeča stranka aktivno legitimirana za tožbo izhaja iz aneksa k pogodbi, po katerem sta upravnika pooblastila tožečo stranko kot dobavitelja, da od individualnih porabnikov zahteva plačilo komunalnih storitev in terjatev.

Tožena stranka je motila posest tožnikov glede uporabe električne energije,s tem, ko je ustavila njeno dobavo, sklicujoč se na Splošne pogoje za dobavo in odjem električne energije. S posameznimi etažnimi lastniki, skupnostjo etažnih lastnikov in/ali upravnikom namreč ni imela sklenjenih pogodb o dobavi električne energije, zato je bil njen poseg v posest tožnikov protipraven. Uporaba Splošnih pogojev bo tako mogoča šele potem, ko bodo urejena obligacijskopravna razmerja med tožniki in toženo stranko.

Če se bo sodišče prve stopnje opredelilo, da je temelj obveznosti tožene stranke pogodba o opravljanju storitev, bo moralo razčistiti tudi dejstva v zvezi s tem, kako je potekalo sprejemanje in izvajanje odločitev v zvezi z upravljanjem večstanovanjske hiše in sicer upoštevajoč pooblastila upravnika, ki so določena v tej pogodbi in dejstvo, ki ga je sodišče prve stopnje ugotovilo v sodbi, da je prišlo do ugovorov v zvezi z delom upravnika. Pri tem se bo moralo opredeliti tudi do določb pogodbe o medsebojnih razmerjih v povezavi z določbami stanovanjskega zakona, predvsem člena 31.