21. člen SZ-A

Splošno načelo, ki izhaja iz koncepta najemne pogodbe v posebnem delu Zakona o obligacijskih razmerjih - ZOR, ureditev stanovanjskih najemnih razmerij pa od tega ne odstopa, je, da sprememba lastnika ne vpliva na najemno razmerje, ampak pridobitelj stvari stopi na mesto najemodajalca (primerjaj 591. člen ZOR). To načelo je v SZ resda izrecno poudarjeno samo v primeru najemnika, ki je predkupni upravičenec na stanovanju, ki mu je bilo dano v najem za nedoločen čas (21. člen SZ), vendar to ne pomeni, da se na ostale najemnike ne nanaša. Na podlagi sklepanja od manjšega k večjemu, ki ima v konkretnem primeru oporo v splošnih načelih obligacijskega prava, lahko zaključimo, da načelo o enakem položaju najemnika v primeru spremembe lastništva stanovanja velja ne le za predkupne upravičence, ampak za vse najemnike najemnih stanovanj.

Neupoštevanje določbe 4. odstavka v zvezi z 2. odstavkom 20. člena SZ (30 dnevni rok za vložitev tožbe zaradi kršitve predkupne pravice) o položitvi zneskov ali garancij za zneske kupnine ima za posledico zavrženje tožbe.

Situacije, kakršna je konkretna (toženki sta kot bivši imetnici stanovanjske pravice v skladu s SZ sklenili najemni pogodbi z bivšo občino kot takratno lastnico spornih stanovanj za nedoločen čas ter za neprofitno najemnino, po sklenitvi teh najemnih pogodb pa je bila s sklepom sodišča zaplenjena nepremičnina, ki zajema tudi sporni stanovanji, vrnjena prejšnjemu lastniku, ki sedaj od toženk zahteva plačilo najemnine za čas od pravnomočnosti odločbe o vrnitvi zaplenjene nepremičnine dalje), ne ureja noben predpis. Pravno praznino je treba zato zapolniti z analogijo. Pri tem so uporabne zlasti določbe 21. čl. in 1. odst. 125. čl. SZ ter 1. odst. 591. čl. ZOR.

SZ posebej ne ureja usode najemnega razmerja v primeru spremembe lastništva stanovanja, zato je treba glede tega vprašanja uporabiti splošna pravila o najemu (zakupu, 568. čl. ZOR), ta pa v takem primeru predvidevajo vstop pridobitelja lastninske pravice na mesto najemodajalca in nastanek najemnega razmerja (pravic in obveznosti) med njim in najemnikom (1. odst. 591. čl. ZOR).

Lastninska pravica na stanovanju oziroma sprememba lastninske pravice na stanovanju (četudi na podlagi zakona) na obstoječe pogodbeno razmerje nima vpliva in mora zagotavljati tožencu (ki je bil do uveljavitve Stanovanjskega zakona imetnik pravice uporabe službenga stanovanja) enak položaj, kot ga je imel pred tem (prim. 21. čl. SZ, ki sicer ureja položaj najemnika v primeru pogodbenega prenosa lastninske pravice).

Zaveza M., da je bilo najemno razmerje vezano na delovno razmerje pri njem, je prešla na novega lastnika stanovanja. Tožeča stranka bi bila upravičena zahtevati izselitev tožencev zaradi nepodpisane najemne pogodbe le v primeru, če bi jima ponudena pogodba zagotavljala enak položaj, kot sta ga imela pred prodajo stanovanja.

Zakonec, ki ni imetnik stanovanjske pravice, nima predkupne pravice nasproti lastniku, ki prodaja stanovanje po 117. členu SZ. Predkupna pravica po 18. členu SZ gre najemniku, če lastnik prodaja stanovanje. V primeru, ko je zakonska zveza razvezana torej le tedaj, če bi zakonec, ki je stanovanje kupil, sklenil najemno pogodbo z razvezanim zakoncem, potem pa stanovanje hotel prodati tretji osebi. Za to pa v navedenem sporu ne gre, saj tožnik izpodbija pogodbo, v kateri je druga tožena stranka kupec in ne prodajalec spornega stanovanja. Zato tudi ta ugovor zmotne uporabe materialnega prava ni utemeljen.