158. člen SZ

Zavod RS za blagovne rezerve je v času uveljavitve Stanovanjskega zakona kot Republiška direkcija za blagovne rezerve deloval kot organizacija v sestavi Ministrstva za trgovino, vendar pa je bil kljub temu tudi v tistem obdobju samostojna pravna oseba, saj mu je takšen status podelil sam zakon (prim. 2. odstavek 14. člena Zakona o organizaciji in delovnem področju republiške uprave), zato je kot imetnik pravice uporabe na spornem stanovanju na podlagi 112. člena SZ le-ta (in ne Republika Slovenija po 111. členu SZ) postal lastnik spornega stanovanja.

Nasprotni udeleženec je v reviziji zatrjeval le, da je materialno pravo (določba 17. člena ZSR) zmotno uporabljeno zato, ker ni bil ugotovljen vzrok razpada zunajzakonske skupnosti. Ta revizijska trditev se je pokazala za netočno, saj sta nižji sodišči pravilno uporabili določbo 17. člena ZSR in določbo 158. člena SZ.

Odgovor na vprašanje, kaj pomeni "uporaba stanovanja" in kdaj nastopijo posledice zaradi "prenehanja uporabe", je treba iskati predvsem v določilu 2. odstavka 1. člena ZSR, ki opredeljuje vsebino stanovanjske pravice. Po navedenem določilu stanovanjska pravica zagotavlja njenim imetnikom, da pod pogoji, ki jih določa zakon, trajno uporabljajo stanovanje v družbeni lastnini za zadovoljevenje osebnih in družinskih stanovanjskih potreb. Pojem "prenehanja uporabe" stanovanja v kontekstu 1. odstavka 58. člena ZSR zato predstavlja ne le popolna odsotnost iz stanovanja, temveč tudi vsaka takšna uporaba stanovanja, ki ne pomeni rednega zadovoljevanja stanovanjskih potreb. V zvezi s tem je sodna praksa izoblikovala naslednje stališče (Problematika stanovanjske zakonodaje - posvetovanje rednih sodišč v SRS, Pravosodni bilten št. 2/87, str. 23) :" Uporabljati stanovanje v smislu 1. odstavka 58. člena ZSR pomeni, da imetnik stanovanjske pravice in uporabniki zadovoljujejo svoje osnovne stanovanjske potrebe v tem stanovanju. Če jih zadovoljujejo drugod, v stanovanju pa se zadržujejo samo občasno, je podana podlaga za prenehanje stanovanjskega razmerja po 1. odstavku 58. člena ZSR."  </

Po določilu drugega odstavka 17. člena ZSR mora sodišče pri odločanju upoštevati stanovanjske potrebe prejšnjih zakoncev, njunih otrok in drugih oseb, ki skupno z njima stanujejo in druge okoliščine primera. Po določilu četrtega odstavka istega člena pa je treba priskrbeti tistemu zakoncu, ki ne pridobi stanovanjske pravice in se mora izseliti iz stanovanja, najpotrebnejše prostore oziroma ob upoštevanju 158. člena SZ ustrezno najemno stanovanje. Izpodbijana odločitev sodišč nižjih stopenj je v skladu z navedenimi določili in z ugotovljenim dejanskim stanjem. To pa pomeni po presoji revizijskega sodišča, da sprejeta odločitev sodišč nižjih stopenj ne more biti materialnopravno zmotna.

Ne gre za spor, ki bi se začel že pred uveljavitvijo SZ (158. čl. SZ). Tožnik je bil seznanjen, da gre za službeno stanovanje in da sklepa pogodbo za določen čas. Dejstvo, da je bil tožnik imetnik stanovanjske pravice na prejšnjem, solidarnostnem stanovanju, nima vpliva na naravo sklenjene najemne pogodbe, saj je s sklenitvijo najemne pogodbe stanovanjska pravica prenehala (141. čl. SZ). Stanovanjska pravica, ki je obstajala po prejšnjem ZSR, pa se po uveljavitvi SZ tudi ni mogla prenašati.

Ker je tožnica v skladu s pismeno privolitvijo toženca sporno stanovanje kupila, so po sklenitvi kupoprodajne pogodbe nastopile pravne posledice iz 118. člena SZ: tožnica je prevzela vse pravice in obveznosti, ki jih imajo lastniki stanovanj, stanovanje je postalo njena lastnina in s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe je prenehal tudi toženčev po določbah Zakona o stanovanjskih razmerjih pridobljen status imetnika stanovanjske pravice. Svoj položaj v spornem stanovanju bi moral dogovoriti z lastnico stanovanja, to je tožnico, ki je njegova hčerka.

Po stališču revizijske odločbe Stanovanjski zakon ne ureja pravnega položaja bivšega zakonca do takrat, ko se mu priskrbi najemno stanovanje. Ker pa so se po SZ morala vsa stanovanjska razmerja, ki so nastala po prej veljavni zakonodaji, preoblikovati v lastninska ali stanovanjska najemna razmerja, bo torej imel bivši zakonec v stanovanju, last drugega zakonca, lahko le položaj najemnika ali položaj podnajemnika stanovanja, nikakor pa ne boljšega. položaja. Zato gredo bivšima zakoncema v obeh navedenih primerih vse pravice in obveznosti, ki jih ureja SZ v poglavju o stanovanjskih najemnih razmerjih. Zato ni pravilno stališče sodišča druge stopnje, da tožnica ne more zahtevati od toženca, naj se izseli iz stanovanja, če dokaže katerega od krivdnih razlogov, zaradi katerih lahko lastnik stanovanja po 53. členu SZ odpove najemno pogodbo.

Spremenjeni predpisi, to je nov Stanovanjski zakon namesto prejšnjega Zakona o stanovanjskih razmerjih, niso opravičilo za prenehanje plačevanja najemnine, oziroma prejšnje stanarine. Ta izgovor toženki ne more koristiti. Odpovedi bi se obvarovala, če bi plačevala za uporabo stanovanja enako kot prej vse do sklenitve najemne pogodbe.

"Ustrezno najemno stanovanje" iz 158. člena SZ zato ne more biti "primerno stanovanje" kot ga opredeljuje 5. člen SZ, temveč je to lahko le stanovanje, ki ustreza najpotrebnejšim prostorom v smislu 7. člena ZSR. Bivši zakonec ima v stanovanju, ki mu ga je po 158. členu SZ dolžan priskrbeti bivši partner, položaj najemnika stanovanja. Do takrat, ko se mu priskrbi najemno stanovanje pa ima bivši zakonec položaj najemnika stanovanja (drugi odstavek 39. člena SZ), če je njegov bivši zakonec stanovanje odkupil, ali pa položaj podnajemnika stanovanja (tretji odstavek 39. člena), če je njegov bivši zakonec postal najemnik stanovanja. Pravilno je izhodiščno stališče sodišč prve in druge stopnje, da bi tožnica lahko zahtevala izselitev toženca na podlagi 158. člena SZ v primeru, če bi tožencu našla prostore, ki ustrezajo najpotrebnejšim prostorom v smislu 7. člena ZSR. Ni pa pravilno stališče sodišča druge stopnje, da tožnica ne more zahtevati od toženca, naj se izseli iz stanovanja, če dokaže katerega od krivdnih razlogov, zaradi katerih lahko lastnik stanovanja po 53. členu SZ odpove najemno pogodbo.

Kadar je upnik po izvršilnem naslovu dolžan dolžniku priskrbeti najpotrebnejše prostore, se šteje, da je pogoj izpolnjen, če priskrbi ustrezno najemno stanovanje (158. čl. SZ), pri čemer ni potrebno, da gre za stanovanje z neprofitno najemnino.

Glede na jasno prehodno določbo 158. člena SZ, novega zakona ni mogoče uporabiti v sporih, ki so bili sproženi pred njegovo uveljavitvijo. Ker stanovanjske potrebe nasprotne udeleženke niso večje od predlagateljevih, ker je predlagatelj lastnik kmetije, na kateri stoji hiša s spornim stanovanjem in ker je izkazal interes za izboljšanje razmer na svoji kmetiji, je prvo sodišče pravilno uporabilo materialnopravne določbe 17. člena ZSR v zvezi z 8. členom ZSR, ko je predlagatelja določilo za imetnika pravice uporabe stanovanja, v skladu z določbo četrtega odstavka 17. člena ZSR pa mu je tudi pravilno naložilo, da mora nasprotni udeleženki priskrbeti najpotrebnejše prostore.

SZ imetništva stanovanjske pravice ne pozna več. To pa ne pomeni, da v postopkih, ki so bili začeti pred njegovo uveljavitvijo, ni več mogoče odločati o predlogu uporabnika stanovanja, da ga stanodajalec določi za imetnika stanovanjske pravice. Zaradi uveljavitve SZ, ki imetništva stanovanjske pravice več ne pozna, se ta določitev res ne more nanašati na obdobje po uveljavitvi SZ (kar se s predlogom tudi zahteva), se pa lahko nanaša na obdobje pred uveljavitvijo SZ pa do dneva njegove uveljavitve. Pri tem dejstvo, da je bil v teku denacionalizacijski postopek ni odločilno, saj je pravni položaj osebe, ki uporablja stanovanje, ki je bilo predmet denacionalizacijskega postopka, tudi odvisen od vprašanja, ali je imela ta oseba na dan uveljavitve SZ status imetnika stanovanjske pravice (npr. 125. člen SZ v delu, ki se nanaša na veljavnost določil najemne pogodbe, sklenjene med zavezancem za vrnitev stanovanja in najemnikom - prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice, pravica do nakupa stanovanja itd.).

Določba 158. člena stanovanjskega zakona (Ur. list RS, št. 18/91 in 21/94) ne dopušča v reviziji ponujene razlage, po kateri naj bi v nepravdnem postopku za določitev imetnika pravice uporabe stanovanja (17. člen zakona o stanovanjskih razmerjih - ZSR - Ur. list SRS, št. 35/82), ker ne gre za "spor", ne veljalo pravilo o nadaljevanju postopka po prejšnjih predpisih, če se je ta spor začel še pred uveljavitvijo stanovanjskega zakona. Sodna praksa ni sprejela razlikovanja, ponujenega v reviziji. Pravno nevzdržno bi bilo stališče, po katerem naj bi v stanovanjski pravdi, začeti pred uveljavitvijo stanovanjskega zakona, bili uporabljivi prejšnji stanovanjski predpisi, v nepravdnem postopku pa ne, čeprav gre v obeh primerih za presojo dejstev, ki se opirajo na prejšnja stanovanjska razmerja - in sicer ne glede na procesni naziv ustrezne sodne odločbe.

V stanovanjskih sporih so od uveljavitve stanovanjskega zakona (19.10.1991) dalje pristojna sodišča splošne pristojnosti, in ne delovna sodišča oz. prej sodišča združenega dela.

Po presoji revizijskega sodišča je pravilen tudi zaključek sodišč druge in prve stopnje, da tožnica ni imela statusa uporabnice stanovanja iz prvega odstavka 5. člena ZSR (ki je šel le zakoncu imetnika stanovanjske pravice oziroma njegovemu zunajzakonskemu partnerju, otrokom in dr. ter tistim, ki jih je bil imetnik stanovanjske pravice dolžan vzdrževati po zakonu ter tistim, ki so z njim najmanj dve leti živeli v ekonomski skupnosti). Vse tiste okolnosti, ki so bile potrebne za sprejem zaključka o toženkinem statusu v spornem stanovanju, predstavljajo dejanske ugotovitve, na katere je revizijsko sodišče vezano. Ugotovitve odločilnega pomena o teh okolnostih, pridobljene v postopkih na nižjih stopnjah, pa so tudi po presoji revizijskega sodišča dajale podlago za zaključek, da toženka ni imela statusa uporabnice v spornem stanovanju v smislu prvega odstavka 5. člena ZSR, zaradi česar je bil tožničin zahtevek, da mora toženka stanovanje izprazniti, utemeljen v določbah petega odstavka 18. člena ZSR.

Za odločanje v stanovanjskih sporih je pristojno sodišče s splošno pristojnostjo. Toženka ne more uveljavljati pridržne pravice, ker ni dobroverna posestnica.

V sporu za izpraznitev službenega stanovanja, ki je bil sprožen po uveljavitvi stanovanjskega zakona, je stvarno pristojno okrajno sodišče in ne delovno sodišče.

Revizijsko sodišče nima pomislekov proti stališču sodišč, da je toženka v tej pravdni zadevi pasivno legitimirana, čeprav je stanovanje trajno prenehala uporabljati, saj ima na spornem stanovanju še vedno prijavljeno stalno prebivališče, ima ključ stanovanja in občasno tja prihaja, na vhodnih vratih stanovanja pa je še vedno njeno ime. Toženka, ki ustvarja videz, da v stanovanju še vedno živi, ni izpolnila svoje obveznosti po 33. členu prej veljavnega Zakona o stanovanjskih razmerjih (Ur. l. SRS, št. 35/82 in 14/84), da mora po prenehanju stanovanjskega razmerja izročiti stanovanje skupnosti stanovalcev oziroma lastniku.

Če toženec v sporni sobi ne spi (prenočuje pri prijateljici ali materi), si tam ne pere in ne hrani (kuha), v sobo prihaja le redko (po njegovi izpovedi enkrat na teden, po izpovedi ostalih pa enkrat v enem ali dveh mesecih), svojih stanovanjskih potreb več ne zadovoljuje v sporni sobi prej skupnega stanovanja, temveč drugje. Če pa toženec živi drugje, potreb po najpotrebnejših prostorih nima več. Bistvo najpotrebnejših prostorov po 3. odstavku prejšnjega 7. člena zakona o stanovanjskih razmerjih (Uradni list SRS, št. 35/82 in 14/84, v nadaljevanju ZSR, ki ga je treba uporabiti na podlagi 158. člena stanovanjskega zakona, Uradni list RS, št. 18/91 in 21/94, v nadaljevanju SZ) je bilo prav v tem, da tisti, ki je upravičen do njih, nima kje bivati. S tem, ko toženec prebiva drugje, je nastala podobna situacija kot v primerih, ki jih je urejal 58. člen ZSR. Če je imetnik stanovanjske pravice, ki v stanovanju ni prebival več kot šest mesecev, svojo pravico izgubil, ne da bi imel pravico do najpotrebnejših prostorov, tudi toženec, ki ni imetnik stanovanjske pravice, ne more imeti več pravic. Pravnomočni sklep nepravdnega sodišča, po katerem je tožnica dolžna tožencu ob izselitvi pres

V zvezi s to presojo je opozoriti na določilo 158. člena stanovanjskega zakona (naprej SZ). Po tem določilu se spori, sproženi pred uveljavitvijo stanovanjskega zakona, nadaljujejo po predpisih, ki so veljali pred tem zakonom. Ti predpisi, ki so urejali razmerja kot je sporno, so bili: zakon o stanovanjskih razmerjih (ZSR), zakon o pravicah na delih stavb in zakon o stanovanjskem gospodarstvu. Po določilu 68. člena ZSR ni smel nihče brez dovoljenja stanovanjskega organa in soglasja hišnega sveta preurejati podstrešnih in drugih skupnih prostorov v stanovanjski hiši v družbeni lastnini, kar je veljalo za take hiše tudi v primerih, če so bile deloma v lasti etažnih lastnikov. Enako ureditev je vseboval 50. člen zakona o stanovanjskem gospodarstvu. Po določilu 4. člena zakona o pravicah na delih stavb so imeli tudi vsi etažni lastniki skupno trajno pravico uporabe na podstrešju in na skupnih delih stavb, če je bila ta v družbeni lastnini. Ker toženec za gradbene posege na skupnih delih podstrešja, ki so predmet tožbenega zahtevka, ni imel potrebnih soglasij in dovoljenj po ugotovitvah sodišč druge in prve stopnje, so bili ti posegi brez pravne podlage in torej nedopustni. V takih p