159. člen SZ

Teorijo o realizaciji je mogoče uporabiti, če se stranki ustno dogovorita (izrazita volji) o sklenitvi pogodbe. Zgolj z uporabo stanovanja in plačevanjem zanjo ni prišlo do sklenitve najemne pogodbe. Po uveljavitvi SZ nihče ni mogel izgubiti do dneva uveljavitve SZ že pridobljenega statusa imetnika stanovanjske pravice zaradi okoliščin, ki so po ZSR imele za posledico odpoved ali prenehanje stanovanjskega razmerja, nastopile pa so po uveljavitvi SZ.

Pri uveljavljanju zahtevka za razvezo pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin gre za oblikovalno tožbo, ki ni podvržena zastaranju, s katero se udejanja oblikovalno upravičenje, oblikovalna pravica materialnega prava, ki prav tako ne more zastarati. Kot skrben gospodarstvenik se je tožeča stranka z valutno klavzulo zavarovala pred inflacijo (običajnim tveganjem), medtem ko bi zavarovanje pred strukturnimi spremembami in dvigom neprofitne najemnine (tveganjem, ki ga v času sklepanja najemne pogodbe in aneksa ni bilo pričakovati) in zavarovanje s sklicevanjem na lastne pravne akte (zavarovanje pred vsemi tveganji) presegalo njeno dolžno skrbnost. Spremenjene okoliščine so lahko podane tudi v primeru, ko je zaradi različnih razlogov pri sklepanju pogodbe podana delna neenakovrednost dajatev in je najemnina nižja od primerne tržne najemnine, vendar se s potekom časa ta začetka neenakovrednost še poveča, in to do takšne mere, da je izpolnjen standard spremenjenih okoliščin.

Pri uveljavljanju zahtevka za razvezo pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin gre za oblikovalno tožbo, ki ni podvržena zastaranju, s katero se udejanja oblikovalno upravičenje, oblikovalna pravica materialnega prava, ki prav tako ne more zastarati. Neprofitna najemnina je zakonska kategorija, njene elemente oziroma parametre določa zakon. Ob ugotovitvah, da je konkretna pogodbena najemnina za 226 % oziroma po sprejetju aneksa za 77 % presegala neprofitno najemnino in da je sedaj od nje skoraj trikrat manjša, po presoji revizijskega sodišča obstojijo spremenjene okoliščine. Kot skrben gospodarstvenik se je tožeča stranka z valutno klavzulo zavarovala pred inflacijo (običajnim tveganjem), medtem ko bi zavarovanje pred strukturnimi spremembami in dvigom neprofitne najemnine (tveganjem, ki ga v času sklepanja najemne pogodbe in aneksa ni bilo pričakovati) in zavarovanje s sklicevanjem na lastne pravne akte (zavarovanje pred vsemi tveganji) presegalo njeno dolžno skrbnost. Individualni del (garaža) zaradi pripadnosti posameznemu delu (stanovanju) in dejstva, da je bil najem garaže sklenjen z aneksom k najemni pogodbi, deli usodo stanovanja. <b

Pridobitev stanovanjske pravice na stanovanju, v katerega sta se tožnika preselila šele marca 92, torej po uveljavitvi SZ, ni bila več mogoča. Zato sta tožnika neutemeljeno v primarnem tožbenem zahtevku terjala nakup tega stanovanja po navedenih določbah SZ, in tako neutemeljeno tudi v podrejenem zahtevku terjala nakup drugega primernega stanovanja. Zahteve za nakup stanovanja, na katerem je tožnica ob uveljavitvi SZ imela stanovanjsko pravico, nista nikoli vložila.

Pritožbeno sodišče se navedenemu stališču pridružuje in ocenjuje, da ima izpodbijana sodba prav, ko ugotavlja, da je imel tožnik v času pred sklenitvijo kupoprodajne pogodbe zgolj položaj ožjega družinskega člana, stanovanjsko pravico pa je imela njegova žena, ki jo je, vsaj formalno, tudi izkoristila, čeprav je sredstva za nakup stanovanja v celoti prispevala hči. Zaradi vsega navedenega pritožbeno sodišče zaključuje, da tožnik ni upravičen do sklenitve najemne pogodbe kot prejšnji imetnik stanovanjske pravice.

Lastnik stanovanja in dosedanji imetnik stanovanjske pravice sta dolžna v šestih mesecih od uveljavitve Stanovanjskega zakona uskladiti določila sklenjene pogodbe po Zakonu o stanovanjskih razmerjih z določili Stanovanjskega zakona. Dokler najemna pogodba ni sklenjena, se uporablja za ureditev medsebojnih razmerij Zakon o stanovanjskih razmerjih.

Po določilih SZ pa je mogoče uporabiti določbe ZSR le za prehodno urejanje razmerij med lastnikom stanovanja in imetnikom stanovanjske pravice glede pravic in obveznosti, ki izvirajo iz uporabe stanovanja. Tega določila se ne more razlagati tako, da bi se pravni režim prejšnjega ZSR za stanovanja, ki so bila prej v družbeni lastnini in so se na podlagi določb SZ olastninila, podaljšal do sklenitve najemne pogodbe.

Dokler najemna pogodba po Stanovanjskem zakonu ni sklenjena, se odpovedni razlogi presojajo po ZSR/82.

Občasno prihajanje v stanovanje pa čeprav je "imetnik stanovanjske pravice" v stanovanju tudi prespal ne pomeni uporabe stanovanja v smislu zadovoljevanja stanovanjskih potreb.

Vzpostavitev prejšnjega stanja temelji na določbah 6., 18. in 19. člena Zakona o stanovanjskih razmerjih (Ur.l. SRS, št. 35/82 in 14/84, v nadaljevanju ZSR) in na 58. ter 159. členu Stanovanjskega zakona (Ur.l. RS, št. 18/91 do 23/96, v nadaljevanju SZ). Tožnica je na podlagi 2. odstavka 19. člena ZSR obdržala pravico uporabljati prejšnje stanovanje, saj je skupaj z očetom, imetnikom stanovanjske pravice, stanovanje uporabljala več kot dve leti. Ker so se vsi uporabniki razen tožnice odselili, je tožnica že po zakonu vstopila v pravice prejšnjega imetnika stanovanjske pravice.

Izrek sodbe prve stopnje, ki vsebuje celotno najemno pogodbo, je v skladu z 41. členom SZ. To velja tudi za navedbo oseb, ki skupaj z najemnikom uporabljajo stanovanje (2. alinea 1. odstavka 41. člena SZ).

Upravičenci do nakupa stanovanja pod ugodnimi pogoji iz 117. člena SZ so bili le tisti, ki so bili 19.10.1991 imetniki stanovanjske pravice.

Sklicevanje uporabnice stanovanja na pridobljeno pravico po 19/2 členu ZSR bi moglo biti utemeljeno le tedaj, če imetnica stanovanjske pravice ne bi po uveljavitvi SZ sklenila z lastnikom stanovanja najemno pogodbo še pred svojo smrtjo (147. in 159. člen ZS).

Pravico do odpravnine ima tisti, ki ima pravico do trajne uporabe stanovanja. Lastnik stanovanja ne bi bil dolžan skleniti najemne pogodbe zaradi obstoja okoliščin po I. odst. 148. čl. SZ, pa je kljub temu z imetnikom stanovanjske pravice sklenil najemno pogodbo za manjše stanovanje zato, da je ta izpraznil večje stanovanje. Sodišče mora ugotavljati obstoj okoliščin iz I. odst. 148. čl., ker najemna pogodba ni bila sklenjena na podlagi 147. čl. SZ (le tako sklenjena pogodba namreč preprečuje ponovno ugotavljanje obstoja teh okoliščin).

Za odločanje o predlogu za izdajo začasne odredbe je stvarno pristojno okrajno sodišče.

Stanovanjski zakon zaščite uporabnikov ne pozna, kot je bilo to urejeno v prejšnjem 6. členu Zakona o stanovanjskih razmerjih. Zato je potrebno pri odločanju o tožbenem zahtevku za izselitev uporabnika upoštevati določbe 37., 42. oziroma 43. člena ZTLR glede varstva lastninske pravice.

Odločba o dodelitvi stanovanja toženki, ki jo je 5.6.1991 izdala Komanda garnizona Ljubljana kot organ JLA je zakonita in je toženka lahko postala imetnica stanovanjske pravice na spornem stanovanju. V nasprotju z ustavnim zakonom RS in zaradi tega nično pa je vsako razpolaganje s stanovanji stanovanjskega sklada s strani JLA po 25.6.1991. Pravica upravljanja s stanovanjskim fondom bivše JLA je prešla na Republiko Slovenijo z uveljavitvijo ustavnega zakona 25.6.1991. Toženka torej spornega stanovanja ne zaseda brez pravnega naslova.

Utemeljen je izpraznitveni zahtevek za stanovanje, če ga najemnik neha uporabljati, ne izroči ga pa lastniku.

Po uveljavitvi SZ ni več mogoče na podlagi predpisov prejšnjega ZSR zahtevati priznanja stanovanjske pravice, ki jo SZ obravnava samo kot že obstoječo podlago za vzpostavitev najemnih razmerij, ne pa kot pravico, ki jo je mogoče šele pridobiti.

Tožeča stranka uveljavlja izpraznitveni zahtevek proti toženki, ki je ostala v stanovanju po smrti njenega najemnika leta 1992, ki je imel sklenjeno najemno pogodbo že po novem zakonu (2. točka prvega odstavka 159. člena SZ in arg. a contrario iz drugega odstavka tega člena). Tožeča stranka je v tožbi navedla VSP 500.000,00 SIT. Na zahtevo tožene stranke, naj tožeča stranka pojasni ocenitev te vrednosti, je ta s pripravljalno vlogo z dne 7.4.1998 popravila VSP na 66.373,00 SIT, kar je višina enoletne najemnine za sporno stanovanje. Na prvem (in edinem) naroku za glavno obravnavo se tožena stranka ni uprla tej novi navedbi VSP, tako da bi opozorila sodišče na prenizko vrednost in da bi moralo zato to opraviti postopek po tretjem odstavku 40. člena ZPP/77.