VSLJ Sklep I Cp 1117/2025

• Pritožbi se ugodi, sklep sodišča prve stopnje se v izpodbijanem delu v I. in II. točki izreka glede nepremičnine ID znak parcela X 591/65 razveljavi in se v tem obsegu vrne zadeva sodišču prve stopnje v novo odločanje.

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom ugotovilo, da imajo nepremičnine ID znak parcela X 591/71, ID znak parcela X 591/68, ID znak parcela X 591/67, ID znak parcela X 591/54, ID znak parcela X 591/65, ID znak parcela X 591/63, ID znak parcela X 591/57, kot pripadajoče zemljišče položaj skupnega dela stavbe v etažni lastnini in da lastninska pravica na njej učinkuje v korist vsakokratnih etažnih lastnikov stavbe: ID znak stavba X-227 (I. točka izreka). Nepremičnine z ID znak parcela X 591/71, ID znak parcela X 591/68, ID znak parcela X 591/67, ID znak parcela X 591/54, ID znak parcela X 591/65, ID znak parcela X 591/63, ID znak parcela X 591/57, se v vrstnem redu vpisane zaznambe postopka za določitev pripadajočega zemljišča po ZVEtL-1 vpišejo v zemljiško knjigo kot splošni skupni del stavbe v korist stavbe z ID znakom X-227 (II. točka izreka). Predlog za ugotovitev pripadajočega zemljišča k stavbi ID znak stavba X-227 v obsegu ID znak parcela X 591/70, ID znak parcela X 591/69, ID znak parcela X 591/66, ID znak parcela X 591/64, ID znak parcela X 591/62 je zavrnilo (III. točka izreka). Ugotovilo je, da je lastninska pravica na nepremičnini: ID znak parcela X 591/68, obremenjena s služnostno pravico obratovanja, vzdrževanja, nadzora, obnove in dostopa do obstoječega sekundarnega vodovoda za čas obratovanja sekundarnega vodovoda, kot je razvidno iz grafične priloge, ki je sestavni del tega sklepa, in na kateri je sekundarni vod označen (obkrožen) z rdečo barvo, v korist Občine A. (IV. točka izreka).

2. Zoper I. in II. točko izreka sklepa se pravočasno pritožuje drugi udeleženec Nepremičninski sklad PIZ, d. o. o., in sicer v delu, ki se nanaša na parcelo X 591/65. Uveljavlja vse pritožbene razloge po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Predlaga, da pritožbeno sodišče (primarno je to predlagal že sodišču prve stopnje) pritožbi ugodi in izpodbijani sklep razveljavi.

   Pritožnik najprej pojasnjuje, da je pripombe glede spremembe projektne dokumentacije podal v svojih vlogah z dne 30. 8. 2021 in z dne 18. 8. 2023. Odgovorov izvedenke na slednjo vlogo, v kateri je podal izjavo o dopolnitvi izvedenskega mnenja, ni prejel. Niti mu ni poznano, ali je bila izvedenki njegova vloga sploh vročena.

   Izvedenka se je v izvedenskem mnenju oprla na dve situaciji, in sicer na situacijo iz aprila 1974 z oznako P-178, v katerem je bil med drugim predviden zasilni izhod na vzhodni strani stavbe, ter na situacijo iz julija 1982 z oznako LOK. DOK. ŠT. 1/32-135, ki zasilnega izhoda na vzhodni strani stavbe ne predvideva več in ki dejansko tudi ni bil izveden. Pritožnik se zato ne strinja s stališčem izvedenke, da do sprememb projekta ni prišlo. Po mnenju pritožnika se je načrtovani obseg pripadajočega zemljišča zato zmanjšal. Izvedenka je namreč 6 metrski pas na vzhodu obravnavane stavbe določila glede na situacijo iz aprila 1974. Zasilni izhod iz zaklonišča je bil pozicioniran severno od obravnavane stavbe, kar je razvidno tako iz zapisnika naroka na kraju samem z dne 17. 4. 2023 kakor tudi iz načrta arhitekture. Sklicuje se na tloris kleti, v katerem je razvidno zaklonišče za 33 oseb in je neposredno povezano z zasilnim izhodom in to na mestu, kjer je dejansko zgrajen zasilni izhod iz zaklonišča. Iz slik 34 in 40 izvedenskega mnenja izhaja, da je odločilni element za odločitev izvedenke, da pripadajoče zemljišče na vzhodni strani obravnavane stavbe znaša 6 metrov, ravno zasilni izhod na situaciji iz aprila 1974, katerega načrtovanje je bilo s situacijo iz julija 1982 opuščeno, prav tako zasilni izhod na tem mestu ni bil izveden, pač pa prestavljen na drugo lokacijo. Pritožnik je mnenja, da se je to zgodilo ravno zaradi prilagoditve projekta terenu. Da je prišlo do spremembe projektne dokumentacije, je pritožnik pojasnil tudi z drugimi spremembami situacije iz julija 1982 glede na situacijo iz aprila 1974 (ni več načrtovane cisterne, dimnika).

   Sodišče prve stopnje je nekritično sledilo navedbam izvedenke, da ni jasno, na katero spremembo gradbene dokumentacije se sprememba nanaša, saj sprememb projekta ni bilo, ter je nekritično ocenilo izvedensko mnenje in njegovo dopolnitev. Ne drži obrazložitev sodišča, da je za nemoteno rabo objekta potrebno vzdrževati tudi brežino, saj prihaja do plazenja in krušenja kamnine, in iz tega razloga naj bi bil v načrtu za pridobitev gradbenega dovoljenja zajet 6 metrski pas. Zasilni izhod je bil namreč odločilen element za odločitev izvedenke (slika 34 in 40), da pripadajoče zemljišče na vzhodni strani stavbe znaša 6 metrov. Pritožnik meni, da tudi če bi sodišče kriterij iz 1. točke 43. člena ZVEtL-1 lahko upoštevalo kot primarni kriterij, bi ob upoštevanju sprememb projektne dokumentacije prišlo do drugačnega rezultata in ne bi ugotovilo 6 metrskega pasu na vzhodni strani stavbe.

   Pritožnik je v vlogah izrecno izpostavil tudi, da je izvedenka v mnenju in dopolnitvi prikazala tudi pripadajoče zemljišče na podlagi dejanske pretekle rabe, ki v delu vzhodno od obravnavane stavbe predstavlja 3 metrski pas, s čimer se je pritožnik izrecno strinjal. Sodišče v obrazložitvi ne zapiše, da je izvedenka na podlagi dejanske rabe določila zgolj 3 metrski pas vzhodno od stavbe. Prav tako se do te ugotovitve ne opredeli oz. ne pojasni, kateri so odločilni razlogi, da ta ugotovitev izvedenke ni vplivala na odločitev sodišča glede parcele 591/65.

   Pritožnik meni, da je naziranje sodišča glede pretekle redne rabe in dejanske urejenosti v naravi v nasprotju s sodno prakso Vrhovnega sodišča (pri tem se sklicuje na II Ips 128/2018 in II Ips 20/2023). Skladno z ustaljeno sodno prakso sta kriterij pretekle rabe in dejanska urejenost v naravi bistvenega pomena za ugotovitev obsega pripadajočega zemljišča, saj je za ugotovitev, kdo je imel v času lastninjenja pravico uporabe, ki se je spremenila v lastninsko pravico, bistvenega pomena dejanska raba nepremičnine (t. i. dinamični princip). Pri ugotavljanju pripadajočega zemljišča je potrebno po statičnem pravilu najprej ugotoviti ureditev zemljišča za nek namen, nato pa je treba še utemeljiti, da je bilo za ta namen tudi uporabljeno (dinamično pravilo). Pri uporabi dinamičnega pravila je odločilnega pomena tudi pretekla redna raba.

   Pritožnik je zatrjeval in predlagal dokaze, da je zgolj 3 metrski pas 591/65 v redni rabi obravnavane stavbe in predstavlja njeno pripadajoče zemljišče. Po mnenju pritožnika je bilo to razvidno z naroka na kraju samem, kakor tudi iz zaslišanja etažne lastnice B. B. v zvezi s preteklo rabo (da brežine stanovalci nikdar niso uporabljali oz. ni služila za redno rabo obravnavane stavbe). Kljub vsem navedenim dokazom je sodišče odredilo parcelacijo v 6 metrskem pasu, kar nasprotuje tako načrtovanemu kot dejanskemu vidiku ugotavljanja pripadajočega zemljišča.

   V zvezi z ukinjeno parcelo 591/53 (sedaj 591/65 in 591/64) je pritožnik skozi celoten postopek zatrjeval, da gre za parcelo, ki v naravi predstavlja strmo skalnato brežino, brežina pa v razmerju do obravnavane stavbe ne more in ne zagotavlja nobene funkcije, tako ne funkcije vzdrževanja, kakor tudi ne nobene druge funkcije. Etažni lastniki brežine nikdar niso uporabljali ne urejali ali vzdrževali (izjema v letu 2019). Sodišče se do dokazov, ki izkazujejo preteklo redno rabo in dejansko urejenost v naravi (2. in 3. točka 43. člena ZVEtL-1), v obrazložitvi sploh ni opredelilo. Sodišče je odločilno težo pripisalo kriteriju iz 1. točke 43. člena ZVEtL-1, to pa ni odločitev, ki bi jo bilo možno preizkusiti.

3. Predlagatelj je na pritožbo odgovoril. Predlaga, da naslovno sodišče izpodbijani sklep spremeni oziroma ga razveljavi, podredno, da višje sodišče pritožbi ugodi in izpodbijani sklep razveljavi. Meni, da je pritožba nasprotnega udeleženca v celoti utemeljena. Predlagatelj je glede dela nepremičnine ID znak: parcela X 591/65, ki se nahaja na vzhodni strani objekta, med postopkom na prvi stopnji zatrjeval sledove sedanje in pretekle redne rabe v obsegu 3 metre od objekta, in ne v obsegu 6 metrov od večstanovanjske stavbe na naslovu Ulica 18, A. Takšno je tudi stališče izvedenke, etažni lastniki brežine nikoli niso uporabljali niti je niso vzdrževali. Zemljišče, ki je bilo v izpodbijanem sklepu ugotovljeno kot pripadajoče zemljišče, v tem obsegu ni bilo predlagano. Pretekla in sedanja redna raba obravnavanega prostora namreč uporabe sporne nepremičnine v 6 metrskem pasu od obravnavanega objekta ne izkazuje.

4. Na pritožbo je odgovoril tudi prvi nasprotni udeleženec C., d. o. o. Predlaga, da višje sodišče pritožbo zavrne in izpodbijani sklep potrdi. V načrtu za pridobitev gradbenega dovoljenja je bil zajet 6 metrski pas, ki ga je sodišče z odmero v novonastalo parcelo 591/65 tudi ustrezno upoštevalo. Za vzdrževanje stavbe je ta pas potreben, za kar je prvi nasprotni udeleženec tudi predložil dokazila. Izvedenka 6 metrskega pasu ni utemeljevala z zasilnim izhodom, temveč z dejstvom, da je bil zaradi potrebe po vzdrževanju brežine v načrtu za pridobitev gradbenega dovoljenja zajet 6 metrski pas.

5. Udeleženka Občina A. na pritožbo ni odgovorila.

6. Pritožba je utemeljena.

7. Stavba X-227, h kateri se ugotavlja pripadajoče zemljišče, je bila po podatkih GURS zgrajena v letu 1984. V pritožbenem postopku je sporna le nepremičnina z ID znakom parcela X 591/65. Pred evidentiranjem parcelacije je bila del nepremičnine z ID znakom X 591/53. V naravi predstavlja strmo skalnato brežino za stavbo. Sodišče je s sporno parcelo odmerilo 6 metrski pas od fasade stavbe. V pritožbenem postopku je sporen pas v širini od 3 do 6 metrov od fasade stavbe. Tako predlagatelj¹ kot tudi pritožnik trdita, da ta pas (med 3 do 6 metrov) ne predstavlja pripadajočega zemljišča k stavbi, medtem ko nasprotni udeleženec C., d. o. o., ki je zemljiškoknjižni lastnik tega spornega dela, vztraja pri 6 metrskem pasu.² Sporni pas je treba zaradi skalnega podora vzdrževati in brežino čistiti.

8. Iz izpodbijanega sklepa izhaja, da je sodišče na vzhodnem in južnem delu stavbe odmerilo 6 metrski pas od fasade, kot to izhaja iz projektne dokumentacije (lokacijskega ter gradbenega dovoljenja). Izhajalo je iz izvedenskega mnenja urbanistke, da je za nemoteno rabo objekta treba vzdrževati tudi brežino, saj prihaja do plazenja in krušenja kamnine, zato je v načrtu za pridobitev gradbenega dovoljenja zajet 6 metrski pas. Po mnenju izvedenke je pas, ki prikazuje sledove sedanje in pretekle rabe, bistveno ožji. Sodišče se je v tem delu oprlo (le) na projektno dokumentacijo. Po mnenju sodišča prve stopnje je namreč stališče NSPIZ, da ima dejanska urejenost v naravi prednost pred vsebino upravnih aktov, pravno zmotno. Zavrnilo je argumente NSPIZ, ki se je skliceval na spremembo lokacijske dokumentacije med letoma 1974 in 1982. Izvedenka je v dopolnitvi mnenja na pripombe pritožnika odgovorila, da ni jasno, na katero spremembo gradbene dokumentacije se pripomba nanaša, saj sprememb projekta ni bilo. Sodišče je zaradi tega upoštevalo kriterij iz 1. točke 43. člena Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (v nadaljevanju ZVEtL-1).

9. Pri ugotovitvi obsega pripadajočega zemljišča sodišče v skladu z določbo 43. člena ZVEtL-1 primarno upošteva merila iz prvega odstavka citiranega člena, in sicer (I) katero zemljišče je bilo kot neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo stavbe načrtovano v prostorskih aktih ali določeno v upravnih dovoljenjih, na podlagi katerih je bila stavba zgrajena, ali opredeljeno v posamičnih pravnih aktih, na podlagi katerih je potekal pravni promet s stavbo ali njenimi deli, skupaj s spremljajočo dokumentacijo, kot na primer projektne rešitve, investicijska dokumentacija, obračuni pogodbene cene, zapisniki o ugotovitvi vrednosti stanovanj in podobno, (II) katero zemljišče je v razmerju do stavbe predstavljalo dostopne poti, dovoze, parkirne prostore, prostore za smetnjake, prostore za igro in počitek, zelenice, zemljišče pod atriji in podobno, (III) preteklo redno rabo zemljišča in (IV) merila in pogoje iz prostorskih aktov, ki so veljali od izgradnje stavbe pa do pridobitve lastninske pravice lastnika stavbe na pripadajočem zemljišču.

10. Kriteriji so določeni eksemplifikativno. To pomeni, da lahko sodišče poleg teh kriterijev, uporabi tudi druga pomembna dejstva, po drugi strani pa sodišče tudi ni dolžno prav v vsakem primeru uporabiti vseh kriterijev, ki so primeroma našteti v prvem odstavku tega člena.³ Vendar pa mora biti namembnost zemljišča stavbi utemeljena tako z urbanističnega (1. in 4. točka prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1) kot tudi z dejanskega vidika (2. in 3. točka prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1).⁴ Slednjega torej ni mogoče povsem zanemariti.

11. Glede stavb, ki so bile zgrajene v času družbene lastnine ali so stale na družbenih zemljiščih, je bilo v sodni praksi že poudarjeno, da se je njihov namen za redno rabo sicer lahko določil že ob izgradnji, lahko pa se je naknadno tudi spreminjal, vse do olastninjenja družbenega zemljišča najpozneje v letu 1997 po določbah ZLNDL (dinamičen princip). Tako je bila pri pravici uporabe ena od bistvenih okoliščin za njeno pridobitev, ohranitev oziroma prenehanje tudi njeno resnično izvajanje.⁵

12. Izvedenka urbanistka D. D.  je izdelala pisno izvedensko mnenje (r. št. 62) kot tudi pisno dopolnitev le-tega (r. št. 104). Na obširne pripombe pritožnika, da je prišlo do spremembe v gradbeni dokumentaciji in da se ta sprememba odraža tudi v naravi, je izvedenka skromno odgovorila, da ni jasno, na katero spremembo gradbene dokumentacije se pripomba nanaša, saj sprememb projekta ni bilo. Pri tem pa se izvedenka ne opredeli do navedb pritožnika glede primerjave slik št. 25 in 26 osnovnega izvedenskega mnenja in letnic njihovega nastanka (l. št. 128 in 129). Pritožnik namreč trdi, da slika št. 26 izvira iz leta 1974⁶ (in ne 1982 oz. 1983). Nadalje ni bilo odgovorjeno na pripombe pritožnika, da so bile opravljene tudi določene spremembe v naravi (npr. premik zasilnega izhoda,⁷ premik greznice, dimnika) v primerjavi s prvotno gradbeno dokumentacijo, kar bi lahko (ob pomanjkanju drugih virov) kazalo na spremembe tudi v gradbeni dokumentaciji.⁸ Izvedenka nadalje navaja, da je treba za nemoteno rabo objekta vzdrževati tudi brežino, saj prihaja do plazenja in krušenja kamnine, zato je v načrtu za pridobitev gradbenega dovoljenja zajet 6 m pas. Kje točno je to razvidno iz načrta, izvedenka ne pojasni, prav tako ne, kje je naveden razlog (vzdrževanje brežine) za ugotovitev (ravno) 6 metrskega pasu (brežina v naravi namreč presega 6 metrski pas).

13. Pritožnik je podal pripombe na dopolnitev izvedenskega mnenja z vlogo z dne 18. 8. 2023 (r. št. 112). V njej pritožnik tudi oporeka stališču izvedenke, da je 6 metrski pas razviden tudi iz načrta za pridobitev gradbenega dovoljenja (številke naj bi po mnenju pritožnika predstavljale kotirno linijo, ki v nobenem primeru ne določa obsega pripadajočega zemljišča). Kot je razvidno iz podatkov spisa, vloga izvedenki ni bila vročena v dopolnitev. Iz izpodbijanega sklepa ne izhaja, zakaj sodišče prve stopnje pripomb NSPIZ na dopolnitev mnenja ni posredovalo izvedenki v dopolnitev niti zakaj jih ni upoštevalo (in jih argumentirano zavrnilo). S tem je sodišče prve stopnje po presoji pritožbenega sodišča storilo tudi kršitev po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP.

14. Na sliki št. 5 (prikaz PZ po projektni dokumentaciji) dopolnitve izvedenskega mnenja (l. št. 268) izvedenka urbanistka s črtkano modro linijo prikazuje izris funkcionalnega zemljišča, pripravljenega na podlagi podatkov iz dokumentacije, na podlagi katere sta bili pridobljeni lokacijsko in gradbeno dovoljenje za obravnavani objekt na naslovu Ulica 18, A. Iz skice je razvidno, da modra črtkana linija poteka po diagonali pravokotnika, ki ga je po ogledu (skica naroka - l. št. 232) zarisal izvedenec mag. E. E., medtem ko je sodišče izvedencu mag. E. E. s sklepom z dne 2. 4. 2024 (r. št. 122) naročilo izdelavo elaborata po zunanji stranici pravokotnika. Iz izpodbijanega sklepa ni razvidno, zakaj je prišlo (torej tudi v primeru, če se upoštevajo zgolj podatki iz projektne dokumentacije in t. i. 6 metrski pas) do navedenih odstopanj.

15. Glede na povedano, sklep sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu vsebuje pomanjkljivosti, zaradi katerega ga ni mogoče preizkusiti. Podana je kršitev po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Poleg tega je bila storjena tudi kršitev po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP.

16. Sodišče prve stopnje bo moralo v ponovljenem postopku zgoraj navedene pomanjkljivosti odpraviti s pisno dopolnitvijo mnenja oz. z zaslišanjem izvedenke urbanistke na naroku, ki bo na pripombe pritožnika konkretneje (z argumenti) odgovorila in sodišču (ter udeležencem) tudi jasno pojasnila, iz katere dokumentacije (upoštevajoč tudi letnice dokumentov) je črpala svoja izhodišča. Po potrebi naj sodišče prve stopnje skupaj z izvedenko urbanistko in izvedencem geodetom ponovno opravi ogled in glede na vse okoliščine primera, upoštevajoč tako urbanistični kot dejanski vidik, ponovno ugotovi pripadajoče zemljišče k stavbi še v spornem delu (tako kot je sprva sodišče tudi načrtovalo, pa zaradi odsotnosti izvedenke na ogledu tega ni izvedlo).

17. Pritožbeno sodišče je odločitev sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu razveljavilo, saj 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP ne more odpraviti samo. Poleg tega je treba za ugotovitev pripadajočega zemljišča k stavbi v spornem delu ugotoviti oz. razčistiti zgoraj izpostavljene okoliščine, ki bi jih prvič ugotavljalo šele pritožbeno sodišče (in po potrebi tudi na novo odmeriti pripadajoče zemljišče). Pritožbeno sodišče ocenjuje, da kljub temu da je bil predlog vložen v letu 2018, razveljavitev sklepa in vrnitev zadeve v nov postopek ne bo povzročilo hujše kršitve pravic strank do sojenja brez nepotrebnega odlašanja, saj je večino dokazov izvedlo že sodišče prve stopnje. Če bi pritožbeno sodišče opravilo pritožbeno obravnavo ter ugotavljalo sporna dejstva, se postopek ne bi bistveno skrajšal, medtem ko bi ob zgoraj ugotovljenih okoliščinah s tem nesorazmerno poseglo v pravico strank do pravnega sredstva iz 25. člena Ustave RS.

-------------------------------
¹ Sprva se je predlog nanašal na celotno parcelo 591/53 (katere del je sporna parcela), kasneje le na 3 metrski pas (l. št. 279).
² Zemljiškoknjižni lastnik je med postopkom vztrajal, da celotna nepremičnina z ID znakom X 591/53 predstavlja pripadajoče zemljišče.
³ Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2023, stran 265.
⁴ Ibidem, stran 271.
⁵ Tako VSRS sklep II Ips 25/2025 z dne 10. 12. 2025. Glej tudi VSRS sklep II Ips 44/2020 z dne 11. 12. 2020 in VSRS sodba in sklep II Ips 128/2018 z dne 9. 5. 2019.
⁶ Letnice iz izvedenskega mnenja niso razvidne, so pa iz CD-ja s pridobljeno dokumentacijo (l. št. 141).
⁷ Pritožnik v pritožbi trdi, da celo iz tlorisa kleti izhaja, da je zasilni izhod drugače pozicioniran.
⁸ Primerjaj sprotno opombo št. 246 v zgoraj citiranem delu, stran 266.