VSK sodba I Cp 811/2015

Pritožba se zavrne in potrdi sodba sodišča prve stopnje.

1Tožeča stranka je vložila tožbo, s katero zahteva, da naj sodišče ugotovi, da je kupoprodajna pogodba št. 53/08, ki sta jo pravdni stranki sklenili dne 30.4.2008 (v nadaljevanju: sporna pogodba), nična. Podrejeno zahteva, da naj sodišče sporno pogodbo zaradi spremenjenih okoliščin razveže. Skrajno podrejeno pa razveljavitev sporne pogodbe, ker naj bi bila tožnica ob njeni sklenitvi v bistveni zmoti glede njenega predmeta ter zaradi čezmernega prikrajšanja. V vseh treh primerih zahteva tudi plačilo zneska 105.000,00 EUR, skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Z izpodbijano sodbo je prvostopenjsko sodišče zavrnilo tako primarnega kot tudi oba podrejena tožbena zahtevka in posledično tožečo stranko zavezalo k plačilu stroškov postopka.

2Zoper sodbo se iz vseh pritožbenih razlogov po pooblaščencu pritožuje tožnica, ki pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi oziroma podrejeno, da sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovni postopek. V zvezi z zavrnitvijo primarnega tožbenega zahtevka tožnica meni, da ne more biti nobenega dvoma, da gre za oderuško pogodbo, ker sta izpolnjena tako objektivni kot tudi subjektivni pogoj. Glede na dejstvo, da je bila v sporni pogodbi dogovorjena kupnina 160.000,00 EUR, nepremičnina pa je vredna zgolj 8.353,00 EUR, je po mnenju tožnice več kot očitno, da gre za nesorazmernost kupnine. Tožnica izpostavlja, da je objekt nesporno črna gradnja (zanj ni pridobljenega gradbenega dovoljenja), pri čemer je potrebno upoštevati še kogentne predpise ter ugotoviti, da le-ti izključujejo možnost gradnje na tem območju in iz tega izpeljati edini zaključek, da objekta ni mogoče legalizirati, vsled česar ga bo potrebno odstraniti, zato znaša njegova vrednost zgolj 8.353,00 EUR. V smislu obstoja subjektivnega elementa oderuškosti je tožnica zatrjevala, da je po svoji izobrazbi frizerka in posledično neizkušena v gradbeništvu oz. pri sklepanju prodajnih pogodb. Tožnica ni bila seznanjena s črno gradnjo, toženka pa je izkoristila njeno neizkušenost in lahkovernost pri sklepanju prodajnih pogodb, prav tako je bila v stiski, da jo je kupila, ker bi jo sicer toženka prodala narkomanu, s tem pa bi bila otežena raba in bivanje v sosednjih nepremičninah, ki jih je tožnica predhodno že kupila od toženke. Protispisna so zato zatrjevanja sodišča, da tožeča stranka v zvezi s subjektivnim elementom oderuškosti navedb ni podala. S tem je sodišče zagrešilo absolutno bistveno kršitev določb postopka iz 15. točke 339. člena ZPP. V zvezi z izkazanostjo subjektivnega pogoja pa tudi ni razlogov o odločilnih dejstvih, za kar je podana tudi absolutna bistvena kršitev določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Po mnenju tožnice gre vsekakor za pravno napako, za katero je odgovorna toženka, pri čemer tožnici dejstvo črne gradnje ni bilo znano, saj je to dejstvo toženka tožnici prikrila oziroma zamolčala. Po drugi strani pa je toženka za obstoj črne gradnje vsekakor vedela, saj jo je zgradila brez gradbenega dovoljenja. Takšno ravnanje je poleg opisanega (grožnja z narkomani, posredovanje osnutka pogodbe s strani odvetnice toženke na hitro po faxu, brez priloženega potrdila o namenski rabi) vsekakor tudi v nasprotju moralnim načelom in načelu vestnosti in poštenja, kar je tudi razlog ničnosti pogodbe, katerega pa sodišče ni presojalo, zato o tem ni razlogov o odločilnih dejstvih. Na nepoštene namene toženke pri sklepanju pogodbe kaže tudi s sodno poravnavo z dne 21.1.2014 zaključen nepravdni postopek N 18/2013, ki je v nasprotju z dogovorjenim (peto alinejo 5. člena sporne pogodbe), kjer je navedeno, da delež prodajalca ni obremenjen, saj so nepremičnine obremenjene s služnostmi tretjih oseb, kar po oceni izvedenca S.P. pomeni približno 30 % zmanjšanje vrednosti nepremičnine, lahko tudi več, odvisno od bremena. Toženkino ravnanje je vsekakor nemoralno, pri čemer sta si tako toženka kot njena sestra M.K. tožnico prizadevali prisiliti v nakup. V točkah 11 do 14 prvostopenjsko sodišče zmotno zaključuje, da tožnica ni izkazala, da ji omejitev - da gre za objekt brez gradbenega dovoljenja, ni bila poznana. Iz vsebine same pogodbe ni razvidno, da bi bilo takšno potrdilo o namenski rabi sestavni del pogodbe, zato tožnica ni ravnala neskrbno, ko ni zahtevala potrdila o namenski rabi. Prvostopenjsko sodišče je sicer ugotovilo, da je bilo potrdilo o namenski rabi speto s pogodbo, vendar šele kasneje, potem, ko je bila pogodba podpisana s strani obeh pogodbenih strank, kar je izpovedala tudi V.L. Kar se tiče štampiljk notarke, ki jih zmotno tolmači prvostopenjsko sodišče, pa tožnica izpostavlja, da iz kupoprodajne pogodbe ne izhaja, da bi bila prisotna, ko je notarka overjala podpis pri toženki v bolnici. Kar se tiče žiga na zgornji levi strani pogodbe, na kateri je notarka overila podpis toženke, pa tožnica izpostavlja, da gre za štampiljko, ki jo, ko overja listine, vsakokrat pač odtisne notar, da se zavaruje svoje poklicne odgovornosti in vsekakor ne dokazuje tega, kar sicer sedaj poskuša prikazati prvostopenjsko sodišče, to je, da je bila tožnica navzoča pri podpisovanju pogodbe v bolnici in da bi morala zaradi tega biti seznanjena s potrdilom o namenski rabi oziroma, da sporni objekt predstavlja črno gradnjo. Nima pa seveda notarka dveh formalnih štampiljk, na kateri bi pisalo „navzoča pogodbena stranka“ „navzoče pogodbene stranke“, kar bi po prepričanju tožnice moralo biti dobro poznano sodišču, pa očitno ni. Pritožnica je v okviru svoje izpovedbe tudi prepričljivo in natančno izpovedala, da je podpisala izvode pogodb, ki jih je prinesla sestra toženke brez prilog, šele po pošti pa prejela pogodbo, ki je bila overjena s prilogami, prav tako je priča V.L. izpovedala, da je tožnica prejela pogodbo s prilogami od notarke šele v avgustu 2008, potem ko jo je poklicala. Tožnica tako ni vedela, da je stavba črna gradnja.

3V zvezi z zavrnitvijo podrednega tožbenega zahtevka na razvezo pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin, tožnica prvostopenjskemu sodišču očita, da so pomisleki tožnice v zvezi z nepravdnim postopkom neutemeljeni, ker je ta pravnomočno zaključen v prid toženke in da tožnica ni uspela dokazati drugih spremenjenih okoliščin, ki bi utemeljevali razvezo pogodbe, vključno z nesorazmernostjo kupnine. Iz izvedenega dokaznega postopka izhaja, da tožnica ni bila seznanjena s postopkom nepravdnega postopka, oziroma ji je bilo s strani toženke zagotovljeno, da je ta že zaključen. Poleg tega pa je ta sedaj zaključen na način, da je toženka sklenila sodno poravnavo, ki je v nasprotju s peto alinejo 1. člena sporne pogodbe, kjer je navedeno, da delež prodajalca ni obremenjen. Nepremičnine so obremenjene s služnostmi tretjih oseb, kar po oceni sodnega izvedenca pomeni približno 30 %-no zmanjšanje vrednosti nepremičnine. Toženka je tako omogočila M.K. ustanovitev služnosti na nepremičninah 5923/6 in 5923/7, to je parcelah, ki so predmet sporne prodajne pogodbe. Zato je prišlo do bistveno spremenjenih okoliščin, za kar pogodba ne ustreza več pričakovanjem pogodbenih strank, oziroma se z njo ne da več doseči namena ter bi jo bilo zaradi tega nepravično ohranjati v veljavi. Tudi sicer tožena stranka (pravilno verjetno: tožeča stranka) nima nobenega interesa ohraniti sporno pogodbo, saj je imela toženka na sporni nepremičnini vse do marca 2010 najemnika, kateremu je obračunavala najemnino. Očitno je torej, da je ves čas nad sporno nepremičnino posest izvajala toženka in ne tožnica.

4V zvezi z zavrnitvijo podpodrednega tožbenega zahtevka na razveljavitev pogodbe, zaradi napak volje in čezmernega prikrajšanja, tožnica izpostavlja, da je prvostopenjsko sodišče pri presoji bistvene zmote, v celoti sledilo izpovedbi toženke, ki jo označi kot logično in konsistentno, kar je protispisno glede na vsebino izvedenih dokazov. Tožnica je izkazala, da ji je bilo dejstvo nelegalnosti objekta ob podpisu pogodbe s strani toženke zamolčano in da je bila o tem seznanjena šele kasneje. Izpostavlja, da je bila pogodba s strani odvetnice D.M. dostavljena brez prilog. Potrdilo o namenski rabi je bilo resda kasneje priloženo overjeni pogodbi, vendar šele potem, ko je bila pogodba podpisana s strani obeh pogodbenih strank. Tožnica je bila v opravičljivi zmoti tudi glede trajanja, oziroma stanja samega nepravdnega postopka, saj sta ji tako tožnica kot njena sestra M.K. zagotavljali, da je ta dejansko že zaključen, kar je razvidno tudi iz obeh prodajnih pogodb. Sicer pa je tožnica ob podpisu pogodbe ravnala z zadostno skrbnostjo in ni bilo nobene okoliščine, ki bi terjala od nje, da bi toženko pozvala še po vložitvi potrdila o namenski rabi, zlasti ne ob dejstvu, ker je kupoprodajno pogodbo za toženko pripravljala tretja oseba, ki jo je toženka sama izbrala in angažirala kot strokovnjaka. V uvodnih določilih prodajne pogodbe je naveden le kratek povzetek samega potrdila o namenski rabi (pri čemer je omemba črne gradnje namerno izpuščena). Zato ker za potrdilo o namenski rabi pred podpisom pogodbe tožnica ni videla, tudi kot prava nevešča stranka, ni mogla vedeti, da dejstvo, da je objekt vrisan v zemljiškem katastru, pomeni samo to, da obstoji, ne pa, da je zgrajen legalno, kot to izhaja iz potrdila o namenski rabi. V nadaljevanju pritožbe tožnica vztraja pri svojem stališču, da je za črnogradnjo izvedela šele potem, ko je s strani notarke prejela fotokopijo overjene pogodbe s priloženih potrdilom o namenski rabi in v zvezi s tem izpostavlja izpoved priče V.L. Prvostopenjsko sodišče navaja, da verjame toženki, da dejstvo črne gradnje ni bilo zapisano v pogodbi, ker je tožnica za to prosila, zato da bi lahko dobila kredit. V kolikor bi tožnica to dejansko rekla toženki, se je potrebno vprašati, zakaj bi v tem primeru tožnica vložila tožbo, saj bi bile v tem primeru zadovoljne tako toženka kot tožnica, ki bi na tak način dobila kredit. Tudi ni jasno, v čem je smisel, da bi se banki prikrivalo dejstvo črne gradnje, saj je tožnica potrdila, da je za nakup nepremičnine vzela kredit s hipoteko na lastno hišo. Iz vsega zgoraj navedenega izhaja prevara toženke, saj je aktivno zavajala tožnico, da je bila napeljana k sklenitvi pogodbe, saj je rekla tožnici, da jo bo drugače prodala narkomanom, oziroma nezaželenim osebam in v pogodbi namerno zamolčala bistveno dejstvo črne gradnje, kakor tudi fazo nepravdnega postopka, ki se je nato vlekel še pet let, nato pa je tožnica sklenila sodno poravnavo in s služnostjo v korist M.K. obremenila nepremičnine, ki so tudi predmet pogodbe. To, da je tožnica v okviru izpovedb navedla, da je toženki ob nakupu manjše hiše v letu 2005 rekla, da naj pove, kdaj bo prodala tudi sporno hiško, pa je treba gledati z vidika, da tožnici tedaj vsekakor ni bilo znano, da je sporna hiša črna gradnja, ter da se z nepremičninami vleče nepravdni postopek. Kar se tiče samega neekvivalenta vrednosti (čezmerno prikrajšanje) pa je slednji v celoti razviden iz izvedeniškega mnenja. V kolikor gre za črno gradnjo, ki je ni mogoče legalizirati, (kar je tudi primer predmetnega objekta) in je njegova vrednost zgolj 8.353,00 EUR, tožnica pa je po sporni pogodbi dolžna plačati kupnino v skupnem znesku 160.000,00 EUR. Prav tako so po mnenju izvedenca zaradi obremenitve s služnostjo manjvredne nepremičnine za znesek 30 %. Očitno torej je, da koristi, ki jih na podlagi sklenjene kupoprodajne pogodbe prejmeta pravdni stranki, še zdaleč nista ekvivalentni. Nenazadnje je potrebno upoštevati, da je tudi sama tožnica tekom postopka izrecno izjavila, da v primeru, če bi vedela, da gre za nelegalen objekt, sporne nepremičnine sploh ne bi kupila. Za pravo ceno torej tožnica ni vedela, oziroma ni mogla vedeti, kljub skrbnemu ravnanju. Pritožnica predlaga, da pritožbeno sodišče zaradi spremembe odločitve o glavni stvari spremeni tudi stroškovno odločitev. Stroškov pritožbenega postopka tožnica ne uveljavlja.

5Toženka na pritožbo tožnice ni odgovorila.

6Pritožba ni utemeljena.

7Pravdni stranki sta aprila 2008 sklenili kupoprodajno pogodbo, s katero je tožnica od toženke kupila nepremičnino in sicer parc.št. 5929/6 k.o. P., na kateri je stanovanjska stavba in dvorišče. Pravdni stranki sta se dogovorili tudi, da bo po zaključku nepravdnega postopka pred Okrajnim sodiščem v Piranu prodajalka prenesla lastninsko pravico tudi na novo določenih parc. št. 5923/6, 5923/7 in 5924/4, vse k.o. P. Kupnina je znašala 160.000,00 EUR, pri čemer je tožnica plačala aro v višini 17.500,00 EUR in del kupnine v višini 70.000,00 EUR. Dogovorjeno je bilo, da bo notarsko overjeni izvod kupoprodajne pogodbe prodajalka zadržala do poplačila celotne kupnine. Z izpodbijano sodbo je prvostopenjsko sodišče zavrnilo tožničin zahtevek, da je sporna pogodba nična, kot tudi zahtevka za razveljavitev pogodbe zaradi bistveno spremenjenih okoliščin oziroma zaradi tega, ker naj bi bila tožnica ob njeni sklenitvi v bistveni zmoti glede njenega predmeta, prav tako je ugotovilo, da ni šlo za prevaro in čezmerno prikrajšanje.

8Zahtevek za ugotovitev ničnosti je prvostopenjsko sodišče zavrnilo, ker je ugotovilo, da pogodba ni oderuška, posledično pa tudi ni nična. Prvostopenjsko sodišče je pravilno obrazložilo, da je treba za obstoj oderuške pogodbe, skladno z določilom 119. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju: OZ), kumulativno izkazati tako subjektivni kot objektivni element oderuštva in kadar eden od teh dveh ni izkazan, sodišču drugega ni potrebo ugotavljati. Pritožbeno sodišče pritrjuje ugotovitvam prvostopenjskega sodišča, da v obravnavani zadevi objektivni element oderuštva ni izkazan in ni mogoče slediti pritožbi, da je nepremičnina za katero je bila dogovorjena kupnina v višini 160.000,00 EUR vredna zgolj 8.353,00 EUR. Toliko bi bila nepremičnina vredna le v primeru, če legalizacija objekta ni mogoča in bi bilo objekt potrebo rušiti, kar pa v tem postopku ni bilo ugotovljeno. Ugotovitev prvostopenjskega sodišča, da nepremičnina z upravno odločbo ni bila izvzeta iz pravnega prometa in da ni bilo v zvezi z navedenim zaznambe v zemljiški knjigi, pritožba ne izpodbija. Svojih pritožbenih trditev, da objekta ni mogoče legalizirati pa tudi ni z ničemer izkazala. Prav tako drži zaključek prvostopenjskega sodišča, da že zato, ker objektivni element oderuštva ni izkazan, sodišču subjektivnega elementa ni potrebo ugotavljati. Sicer pa po mnenju pritožbenega sodišča tudi ta ni bil podan, ker tožnica ob podpisu pogodbe ni bila v stiski, lahkomiselna, pa tudi ne neizkušena. Stiske v smislu slabega premoženjskega stanja tožnica niti ni zatrjevala, po mnenju pritožbenega sodišča, pa ni šlo niti za splošno življenjsko stisko in njej podobne situacije, ker naj bi se tožnica bala, da bo sicer toženka nepremičnino prodala narkomanu. Ob dejanskih ugotovitvah prvostopenjskega sodišča, da je tožnica od toženke tri leta pred sklenitvijo sporne pogodbe že kupila nepremičnino ter upoštevaje njeno starost (ob sklenitvi pogodbe je bila stara 58 let) in dejstva, da je delala kot samostojna podjetnica- frizerka, tožnici življenjskih in poslovnih izkušenj prav gotovo ni primanjkovalo.

9Pritožba neuspešno izpodbija tudi razloge prvostopenjskega sodišča v zvezi z zavrnitvijo podrejenega tožbenega zahtevka, s katerim tožnica zahteva razvezo pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin. Prvostopenjsko sodišče je s tem v zvezi pravilno povzelo prve tri odstavke 112. člena OZ, ki ureja predpostavke za razvezo pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin. Dejstvo, da je na dveh nepremičninah in sicer na parc. št. 5923/6 in 5923/7, ki sta predmet sporne pogodbe, ustanovljena služnost pešpoti v korist sosednjih nepremičnin, ne pomeni takih spremenjenih okoliščin zaradi kateri tožnica ne bi mogla doseči namena pogodbe. Ne v postopku pred prvostopenjskim sodiščem in tudi v pritožbi tožnica niti ne pojasni, zakaj se zaradi obremenitve nepremičnin s služnostjo, ne da doseči namena pogodbe, kot tudi ne vplivnosti spremenjenih okoliščin, ki mora biti takšna, da pogodba očitno ne ustreza več pričakovanjem pogodbenih strank in bi jo bilo po splošnem mnenju nepravično ohraniti v veljavi takšno, kakršna je. Njeno sklicevanje na cca 30% zmanjšano vrednost nepremičnine zaradi obremenjenosti s služnostjo, ne predstavlja spremenjenih okoliščin v smislu zgoraj povzete zakonske določbe.

10Pritožba tudi ne more uspeti s trditvami, da prvostopenjsko sodišče ni presojalo ničnostnih razlogov, ki naj bi bili v tem, da je toženka ravnala v nasprotju z moralnim načelom in načelom vestnosti in poštenja, ker da je vedela, da je gradila brez gradbenega dovoljenja in to dejstvo tožnici namerno zamolčala. S takšnimi trditvami namreč tožnica ne uveljavlja ničnostnega razloga (86. člen OZ), s katerim bi lahko utemeljevala zahtevek na ugotovitev ničnosti sporne pogodbe, temveč razlog za izpodbijanje pogodbe. Te razloge pa je prvostopenjsko sodišče presojalo v okviru drugega podrejenega zahtevka. Ugotovilo je namreč, da tožnica ni uspela izkazati, da ji to dejstvo ni bilo znano in da bi se tožnica, glede na to, da je bilo v pogodbi izrecno navedeno, da je potrdilo o namenski rabi izdano, tožnica z njegovo vsebino lahko seznanila. Te zaključke pritožba izpodbija, vendar neuspešno. Dejstvo, da v pogodbi ni navedeno, da potrdilo o namenski rabi ni sestavni del pogodbe, ni odločilno. Skladno z določbo 105. člena Zakona o prostorskem načrtovanju ima potrdilo o namenski rabi zemljišča naravo potrdila iz uradne evidence in vsebuje podatke o namenski rabi prostora, kot jo določa občinski prostorski načrt, ter podatek o prostorskih ukrepih, določenih na podlagi predpisov s področja urejanja prostora. Vse podatke o prostorskih ukrepih in o namenu uporabe zemljišča, kot je ta določen v prostorskih aktih, bi torej lahko tožnica tudi sama ugotovila na podlagi potrdila o namenski rabi, izdajo katerega bi lahko zahtevala tudi sama še preden je pristopila k sklenitvi sporne pogodbe, pri čemer ne gre prezreti, da je namen za nakup predmetne nepremičnine izrazila že leta 2006. Ob dejstvu, da iz pogodbe izhaja, da je bilo potrdilo o namenski rabi izdano 25.1.2008 in da je bila pogodba podpisana 30.4.2008, je prvostopenjsko sodišče utemeljeno zaključilo, da bi se tožnica ob ustrezni skrbnosti z njim morala in mogla seznaniti. Upoštevaje navedeno tudi ni odločilno, ali je bila tožnica prisotna v bolnišnici 11.6.2008, ko je notarka overjala podpis toženke in ko naj bi bilo potrdilo o namenski rabi speto s pogodbo. Po določbi drugega odstavka 46. člena OZ stranka ne more zahtevati razveljavitve pogodbe, če pri njeni sklenitvi ni ravnala s skrbnostjo, ki se zahteva v prometu. Tožnica pa s takšno skrbnostjo ni ravnala in zato tudi ni mogoče slediti pritožbi, da je bila v opravičljivi zmoti. Prav tako ni mogoče slediti pritožbi, da naj bi bila tožnica v opravičljivi zmoti glede trajanja nepravdnega postopka. Ne drži, da naj bi bilo iz obeh prodajnih pogodb razvidno, da je nepravdni postopek že zaključen (1), toženka in njena sestra M.K. pa sta tudi izrecno zanikali, da bi tožnici zagotavljali, da je nepravdni postopek že zaključen. Toženki tudi ni mogoče očitati prevare. Da ni šlo za prevaro je prvostopenjsko sodišče pojasnilo v 32. točki razlogov izpodbijane sodbe. Z njegovimi razlogi v celoti soglaša pritožbeno sodišče in jih pritožba s svojo argumentacijo ni uspela izpodbiti. Kot je pravilno pojasnilo že prvostopenjsko sodišče, v predmetni zadevi ni mogoče govoriti niti o čezmernem prikrajšanju, saj tožeča stranka ni izkazala, da gre za očitno nesorazmerje med nasprotnima izpolnitvama, ki je bistveni element čezmernega prikrajšanja. Že v točki 7 te obrazložitve je bilo pojasnjeno zakaj ni mogoče šteti, da je vrednost predmeta pogodbe le 8.353,00 EUR, za kar se neutemeljeno zavzema pritožba.

11Ker razlogi, ki jih uveljavlja pritožba niso podani, prav tako pa niso podani razlogi, na katere mora pritožbeno sodišče paziti po uradni dolžnosti, je pritožbeno sodišče tožničino pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

--------------------------------------------------

op. št. 1: prim:11. člen prodajne pogodbe z dne27.1.2006 in 1. člen sporne pogodbe