VSL sklep I Cp 2222/2016

I. Pritožbi se zavrneta in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

II. Predlagatelji, nasprotni udeleženec in udeleženec T., d.o.o., krijejo sami svoje stroške pritožbenega postopka.

1Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom odločilo, da se parceli št. 19/9 in 19/34, obe k. o. X(1) določita kot pripadajoče zemljišče k stavbi z identifikacijsko št. 704 k. o. X in s tem kot splošna skupna dela, ki sta v solastnini vsakokratnih etažnih lastnikov te stavbe. Sklenilo je še, da se ta sklep izvede v zemljiški knjigi po uradni dolžnosti, pri parc. št. 19/9 k. o. X v vrstnem redu zaznambe spora ID ... z učinkom od 24. 1. 2014, pri parc. št. 19/34, k. o. X pa v vrstnem redu zaznambe spora ID ... z učinkom od 4. 12. 2013 in da vsak udeleženec krije svoje stroške postopka.

2Nasprotni udeleženec vlaga pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov in v nadaljevanju v pritožbi navaja, da je sodišče prve stopnje odločilo v nasprotju s 7. členom Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi.(2) Odločitev je oprlo na izvedensko mnenje in pravila Stavbnega reda za Vojvodino Kranjsko z dne 25. 10. 1875,(3) kot tudi na okoliščine primera, pri čemer je upoštevalo zlasti preteklo in sedanjo rabo zemljišč. Sodišče teh zakonskih kriterijev skupaj ne bi smelo uporabiti, ker se kriteriji, ki se vežejo na okoliščine primera uporabljajo podredno, v kolikor pripadajočega zemljišča ni mogoče določiti že na podlagi pravil prostorskega akta. Na podlagi SR je mogoče določiti obseg gradbene parcele in pripadajočih površin. Tudi če bi prvo sodišče imelo podlago, da bi upoštevalo kriterij rabe zemljišča, ne bi smelo širiti funkcionalnega zemljišča izven gabaritov, kot izhajajo iz izvedenskega mnenja. Določeni deli nepremičnin, ki jih sodišče v sklepu določi za funkcionalno zemljišče, niso zajeti niti v območju največjega odmika od stavbe, kot je določen v izvedenskem mnenju. SR določa odmik v dolžini 6 m, sodišče pa brez obrazložitve upošteva 10 m odmik in s tem širi območje funkcionalnega zemljišča. Glede na dejansko stanje odmik 10 m ni bil nikoli predviden, kot to potrjujejo grafi iz izvedenskega mnenja št. 7, 8 in 9. Zahtevan 10 m odmik bi pomenil, da funkcionalno zemljišče zajema tudi območje, ki je ves čas predstavljalo cesto. Severna dela parc. št. 19/9 in 19/34, ki mejita na cesto nista bila dela tedanjih parc. št. 55/3 in 55/2 k. o. Y in sta fizično ločena z ograjo od stavbe in ostalega zemljišča. Parcela 19/9 je bila mišljena kot povezava med cestama, ki potekata na severnem in južnem delu stavbe, kar potrjuje tudi parcelacija. V SR ni navedeno, koliko parkirnih mest je morala imeti stavba, saj leta 1920 parkirišča niso bila kategorija, ki je bila predvidena ob gradnji stavb. Če bi sodišče upoštevalo pravila ZVEtL ne bi moglo določiti pripadajočega zemljišča v večjem obsegu kot izhaja iz grafične priloge št. 8 izvedenskega mnenja, upoštevaje 6 m odmik s črno barvo zarisane meje zemljišč zmanjšan za del na severni strani od stavbe do cestišča. Sodišče prve stopnje tudi ni upoštevalo bremen na parc. št. 19/9 in 19/34, ki sta bili vpisani preden je bil v zemljiški knjigi zaznamovan predmetni postopek, zato sta bila upnika v času pridobitve bremen v dobri veri.

3Udeleženec T. d.o.o., vlaga pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov in navaja, da družba M. d.o.o. ne obstaja več,(4) ker se je pripojila družbi T. d.o.o. Pritožnik zatrjuje, da je zastavno pravico na parc. št. 19/9 pridobil v dobri veri, z odločitvijo pa je sodišče pravno nedopustno poseglo v pravice upnika - pritožnika. Hipoteki sta vpisani v zemljiško knjigo v korist upnika z učinkom od 27. 6. 2008 oziroma 23. 11. 2011, zaznamba spora pa ima kasnejši učinek. V kolikor se nepremičnina parc. št. 19/9 k. o., na kateri ima pritožnik vpisano hipoteko, določi kot skupni del, bo posledično upnik ostal brez hipotek, ker ta nepremičnina ni v samostojnem pravnem prometu.

4Predlagatelji, ki jih zastopa Odvetniška družba B., o.p., d.o.o. so vložili odgovor na pritožbo, v katerem predlagajo, da se pritožbi zavrneta in da se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

5Pritožbi nista utemeljeni.

6Sodišče prve stopnje ni storilo kršitev postopka, na katere mora paziti pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti, niti kršitev na katere opozarja pritožba nasprotnega udeleženca,(5) upoštevaje določbo drugega odstavka 350. člena Zakona o pravdnem postopku(6) v zvezi s 37. členom Zakona o nepravdnem postopku.(7) Sodišče prve stopnje je pravilno in popolno ugotovilo vsa odločilna dejstva pri določanju pripadajočega zemljišča k stavbi in tudi pravilno uporabilo določbe ZVEtL.

7Predlagatelji v predlogu predlagajo, da se določita kot pripadajoče zemljišče k stavbi nepremičnini parc. št. 19/9 in 19/34. obe k. o. X. V postopku je bilo ugotovljeno, da je bila stavba zgrajen leta 1920, v kataster je bila vpisana leta 1925, zato je treba uporabiti določbo 30. člena ZVEtL, ki v četrtem odstavku določa, da ne glede na določbo tretjega odstavka 7. člena ZVEtL se za stavbe zgrajene pred 1. januarjem 2003, lahko pripadajoče zemljišče določi tudi na zemljiških parcelah, ki niso nastale iz zemljiške parcele, na kateri stavba stoji. Peti odstavek istega člena pa določa, če je bila do uveljavitve tega zakona že izdana pravnomočna odločba o določitvi funkcionalnega zemljišča ali gradbene parcele k posamezni stavbi ali k več stavbam, se ne glede na druge določbe tega zakona v postopku za določitev pripadajočega zemljišča po tem zakonu šteje, da je pripadajoče zemljišče k stavbi oziroma k več stavbam tisto zemljišče, ki je bilo določeno kot funkcionalno zemljišče ali kot gradbena parcela po pravnomočni odločbi o določitvi funkcionalnega zemljišča ali gradbene parcele k posamezni stavbi ali več stavbam. Takšna odločba ni bila izdana, pripadajočega zemljišča pa tudi ni bilo mogoče ugotoviti na podlagi prostorskih aktov in upravnih dovoljenj, na podlagi katerih je bila stavba zgrajena ali drugih upravnih aktov, s katerimi je bilo določeno takšno zemljišče (primarni kriterij iz četrtega odstavka 7. člena ZVEtL ni bil izpolnjen), zato so se v postopku ugotavljali subsidiarni kriteriji iz 1., 2. in 3. točke četrtega odstavka 7. člena ZVEtL, s tem, da se pri stavbah zgrajenih pred 1. 1. 2003 namesto 3. točke četrtega odstavka 7. člena ZVEtL uporabljajo merila in pogoji iz prostorskih aktov, ki so veljali v času izgradnje stavbe (šesti odstavek 30. člena ZVEtL).(8) Četrti odstavek 7. člena v zvezi s šestim odstavkom 30. člena ZVEtL v zvezi s subsidiarnimi kriteriji določata, da je pri določitvi pripadajočega zemljišča treba upoštevati vse okoliščine primera, posebej pa: 1. tisto zemljišče, ki predstavlja dostopne poti, dovoze, parkirne prostore, prostore za smetnjake, prostore za igro in podobno, 2. preteklo redno rabo zemljišča in 3. merila in pogoje iz prostorskih aktov, ki so veljali v času izgradnje stavbe.

8Petdesetletna pretekla ustaljena raba nepremičnin, ki sta večinoma ograjeni in predstavljata zaključeno celoto v povezavi s stavbo, (še) ne pomenijo okoliščin, ki bi potrjevale, da sta nepremičnini pripadajoči zemljišči k stavbi, ker je treba upoštevati merila in pogoje iz prostorskih aktov, ki so veljali v času izgradnje stavbe. Izvedenka je pojasnila, da je v času gradnje veljal SR. Izvedenka ugotavlja, da sta bili takrat parc. št. 55/3 in 55/2 k. o. Y odmerjeni kot samostojni parceli s točno določenim namenom za izgradnjo stavbe. Parc. št. 55/3 je predstavljala stavbišče in dvorišče, 55/2 pa prostor za zelene površine. Izvedenka je iz SR povzela posamezne določbe, ki so določale najmanjši odmik. Tako je morala biti stavba od ceste odmaknjena najmanj za 6 m (30. člen SR), med cestno črto in grapo je morala biti razdalja najmanj dva metra (67. člen SR), med gospodarskim objektom in stavbo pa najmanj 10 m, od skednja in šupe do stavbe 60 m in od vrtne hišice do stavbe najmanj 20 m (57. in 74. člen SR). 68. člen SR je določal, da treba med hišo in gospodarskim objektom saditi drevesa, ki preprečujejo razširjanje ognja. Izvedenka je predstavila tudi referenčni primer SR za občinsko ozemlje deželnega stolnega mesta Ljubljana, ki je določal, da je najmanjša oddaljenost stavbe od sosednjih parcelnih mej 4 m. Izvedenka v mnenju pojasnjuje razloge, zaradi katerih je SR določal tako velike najmanjše odmike, ki so bili značilni in hkrati zahtevani v takratnem času gradnje stavbe. Navedeni odmiki pa so bili v konkretnem primeru po mnenju izvedenke še posebej upoštevani iz razloga, ker se je stavba gradila v Z., ki je imela takrat industrijski značaj. Izvedenka ugotavlja, da so bili pomožni objekti predvideni na južnem delu stavbe, kjer je bil prostor namenjen za vrtičke, sadovnjak, sušenje perila, za shranjevanja komposta in smeti, za sprostitev itd. (parc. št. 55/2), zemljišče parc. št. 55/3 pa je bilo namenjeno neposredni rabi stavbe. Izvedenka ugotavlja, da se je objekt s časom nekoliko povečal, odločilna pa je ugotovitev, da sta parc. št. 55/3 in 55/2 del spornih nepremčnin, ki sta bili ob upoštevanju odmikov, ki so bili potrebni v času gradnje (od gospodarskih objektov, javne ceste, posaditve dreves, zaradi varnosti pred požarom), že v času načrtovanja in gradnje v današnjem obsegu namenjeni za redno rabo objekta. Izvedenka še pojasnjuje, da nepremičnini po SR nista predstavljali zemljišč namenjenih rabi kake druge stavbe.

9Sodišče prve stopnje je delno povzelo te ugotovitve izvedenke, zato pritožba neutemeljeno zatrjuje, da sodišče prve stopnje ni navedlo odločilnih razlogov, na podlagi katerih je upoštevalo odmike od zgradbe. Sodišče prve stopnje je utemeljeno sledilo izvedenskemu mnenju. Iz izvedenskega mnenja izhaja, da je SR določil le najmanjše odmike od stavbe. Glede na pritožbene navedbe, ob upoštevanju izvedenskega mnenja in določb SR o najmanjših odmikih, ni dvoma, da je bilo v času gradnje pripadajoče zemljišče določeno vse do ceste in seveda ne v dolžini desetih metrov, ker bi na ta način pripadajoče zemljišče segalo preko ceste. Razdalja pripadajočega zemljišča od hiše do ceste, je bila različna, zaradi položaja stavbe, s tem, da je morala biti stavba odmaknjena od ceste najmanj 6 m. Uporaba tega dela zemljišča na parc. št. 19/34, kjer se nahajajo danes parkirišča(9) in zelene površine, je bila vseskozi v uporabi predlagateljev oziroma njihovih pravnih prednikov, ki so ta del zemljišča urejali, kar le dodatno potrjuje, da gre v tem delu za pripadajoče zemljišče k stavbi. Pri tem okoliščina, ki jo izpostavlja pritožba, da severna dela parc. št.19/9 in 19/34, ki mejita na cesto, nista bila dela parc. št. 55/3 in 55/2, s tem, da sta tudi z ograjo fizično ločena od stavbe in ostalega zemljišča, ni odločilna, saj iz izvedenskega mnenja izhaja, da glede na določbe SR, ki so določale najmanjši odmik stavbe od ceste in glede na umestitev stavbe v prostor in namensko uporabo tega dela zemljišč od izgradnje stavbe do danes ter povezanost tega dela s stavbo, tudi po mnenju pritožbenega sodišča navedeni dokazi potrjujejo, da gre tudi v tem delu za funkcionalno zemljišče k stavbi. Iz teh razlogov tudi niso odločilne navedbe v pritožbi, koliko parkirnih mest naj bi pripadalo stavbi, ker jih SR ni določal, ker je poleg že navedenih okoliščin, odločilna dejanska raba, ki se je od izgradnje stavbe le namensko spreminjala. V postopku ni bilo dokazano, da bi nepremičnini predstavljali povezavo med cestama, ki bi potekala med severnim in južnim delom stavbe. Obseg funkcionalnega zemljišča ni bil določen po grafu št. 8, ker iz izvedenskega mnenja izhaja, da SR določa le najmanjše odmike, zato sta bila v grafih predstavljena odmika v dolžini 6 m in 10 m. Kakšen je bil namen zemljišč na južnem delu stavbe je bilo že pojasnjeno, zato so bili odmiki ob upoštevanju določb SR lahko le primerjalno določeni v grafih, kar pomeni, da ob upoštevanju vseh okoliščin, ni dvoma, da tudi manjši del, ki ne pokriva 10 m pasu iz grafa št. 8., ne predstavlja tistega dokaza, ki bi potrjeval, da ta del zemljišča ne predstavlja pripadajočega zemljišča k stavbi, še posebej glede na že povzete ugotovitve in zaključke izvedenke.

10Iz teh razlogov pritožbeno sodišče pritrjuje sodišču prve stopnje, da ob upoštevanju SR, pretekle rabe in umestitve teh dveh nepremičnin v prostor v času gradnje stavbe ter ob upoštevanju uporabe teh zemljišč od izgradnje stavbe do danes, ki hkrati predstavljata tudi zaokroženo celoto s stavbo,(10) gre za nepremičnini, ki sta vse od izgradnje stavbe dalje pripadali stavbi. Materialnopravno so tudi pravilne ugotovitve sodišča prve stopnje, ki jih pritožba opredeljeno ne izpodbija, s katerimi sodišče ugotavlja dejstva na podlagi katerih so predlagatelji pridobili pravico uporabe in kasneje lastninsko pravico na spornih nepremičninah, pri tem pa podrobno in pregledno pojasnjuje pravno podlago, s tem, da določno navede predpise in sodno prakso.(11)

11Peti odstavek 26. člena ZVEtL določa, da določitev oziroma ugotovitev lastninske pravice na pripadajočem zemljišču ne vpliva na druge stvarne in obligacijske pravice oseb, ki niso sodelovale in niso bile obveščene o postopku. Iz zakonodajnega predloga ZVEtL-A izhaja, da je bila ta zakonska določba dopolnjena iz razloga, da se „odkloni sleherni dvom o učinkovanju te odločbe, izdane v postopku določitve pripadajočega zemljišča po ZVEtL.“(12) Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje odločilo, kdo je lastnik pripadajočega zemljišča in kakšen je njegov obseg, ne pa tudi o izbrisu hipotek, v okviru predhodnega vprašanja pa je ugotovilo, da so hipotekarne pogodbe nične.(13) Ta ugotovitev oziroma odločitev sodišča prve stopnje pa nima (neposrednega) pravnega učinka na hipoteke, ki so vpisane v zemljiško knjigo, kot to zmotno trdita pritožnika, saj predlagatelji na podlagi te odločbe ne bodo mogli doseči izbrisa hipotek. Izbris bodo lahko dosegli le z izbrisno tožbo iz 243. člena Zakona o zemljiški knjigi,(14) če bo ugotovljeno, da je vknjižba (posamezne) hipoteke iz materialnopravnega razloga neveljavna. Hipoteka na podlagi 154. člena Stvarnopravnega zakonika(15) preneha z izbrisom iz zemljiške knjige, sklep sodišča prve stopnje pa ni listina, ki bi lahko bila podlaga za izbris hipoteke iz zemljiške knjige (29. člen ZZK-1). Pravni položaj hipotekarnega upnika je tako v formalnem kot materialnem smislu ostal nespremenjen. V tem postopku je sodišče prve stopnje (le) formalno določilo lastninsko pravico na pripadajočem zemljišču k stavbi in njegov obseg, ki je dejansko na podlagi predpisov, ki so veljali že pred SPZ, pripadalo lastnikom stavbe. Z izpodbijanim sklepom se ne vzpostavlja lastninskopravno stanje na novo, le ugotavlja se, da lastninska pravica na pripadajočem zemljišču pripada lastnikom stavbe od njene izgradnje dalje. ZVEtL v splošnih določbah in v določbah, kjer je urejen postopek za določitev pripadajočega zemljišča k stavbi, ne ureja prehoda bremen, ki so vpisana na tem zemljišču, ko sodišče na podlagi ZVEtL določi, da je to zemljišče pripadajoče zemljišče k stavbi,(16) zato sodišče prve stopnje ni odločilo o izbrisu hipotek. Sodišče prve stopnje je odredilo, da se pripadajoče zemljišče k stavbi, ki je splošni skupni del in zato v solastnini vsakokratnih etažnih lastnikov stavbe, na katerem je vpisana hipoteka, vpiše v zemljiško knjigo po uradni dolžnosti, vendar po vrstnem redu zaznambe spora z učinkom od 24. 1. 2014. Ker je (so) bila(e) hipoteka(e) vpisana(e) v zemljiško knjigo pred zaznambo spora, sodišče prve stopnje pravilno ugotavlja, da bo vpis pripadajočega zemljišča kot splošnega skupnega dela, ki je v solasti vsakokratnih etažnih lastnikov stavbe, mogoča le, ko (če) bodo predlagatelji uspeli z izbrisno tožbo doseči izbris (posamezne) hipoteke. Zemljiškoknjižna aplikacija, kadar je na zemljišču vknjižena hipoteka, ne omogoča zemljiškoknjižne pretvorbe pravnega položaja nepremičnine. Posledično je odločba nepravdnega sodišča neizvršljiva vse do takrat, dokler je v vrstnem redu pred zaznambo postopka določitve pripadajočega zemljišča vpisana hipoteka.(17)

12Pritožbi nista utemeljeni, zato je pritožbeno sodišče pritožbi zavrnilo in potrdilo sklep sodišča prve stopnje (353. člen v zvezi s prvim odstavkom 366. člena ZPP in 37. členom ZNP).

13Odločitev o povrnitvi pritožbenih stroškov temelji na prvem odstavku 35. členu ZNP, ki določa, da vsak udeleženec trpi svoje stroške, ob tem, da pritožbi nista utemeljeni, odgovor na pritožbo pa ni bil potreben.

-------------

Op. št. (1): V nadaljevanju označeni tudi kot nepremičnini.

Op. št. (2): V nadaljevanju ZVEtL.

Op. št. (3): V nadaljevanju SR.

Op. št. (4): Sodišče prve stopnje je navedeno dejstvo upoštevalo - glej sklep sodišča prve stopnje III 194/2015 z dne 17. 6. 2016 str. 309 sodnega spisa.

Op. št. (5): Kar bo podrobneje pojasnjeno v nadaljevanju obrazložitve.

Op. št. (6): V nadaljevanju ZPP.

Op. št. (7): V nadaljevanju ZNP.

Op. št. (8): V postopku se je upoštevala sodna praksa (glej sklep VSRS 86/2014 9. tč. obrazložitve), da šele v primeru, če pripadajočega zemljišča (primarno) ni mogoče določiti na podlagi prostorskih aktov ali upravnih dovoljenj, na podlagi katerih je bila stavba zgrajena, ali drugih upravnih aktov, s katerimi je bilo določeno takšno zemljišče, se upoštevajo subsidiarni kriteriji iz 1., 2. in 3. točke četrtega odstavka 7. člena ZVEtL, s tem, da se pri stavbah zgrajenih pred 1. 1. 2003 namesto 3. točke četrtega odstavka 7. člena ZVEtL uporabljajo merila in pogoji iz prostorskih aktov, ki so veljali v času izgradnje stavbe (šesti odstavek 30. člena ZVEtL).

Op. št. (9): Glej katastrski načrt na strani 12 izvedenskega mnenja A. A., stran 260 sodnega spisa.

Op. št. (10): V tem delu glej podroben opis dejanskega stanja nepremičnin iz sklepa stran tč. 13-15 in izpovedbe predlagateljev in v tem zvezi dokazno oceno sodišča prve stopnje tč. 16 - 17.

Op. št. (11): Podrobneje glej 19. - 20. in 22. tč. sklepa.

Op. št. (12): Glej Predlog zakona o spremembah in dopolnitvah ZVEtL (ZVEtL-A)

Op. št. (13): Pri tem pa se je sklicevalo (tako v zvezi s priznanjem lastninske pravice na pripadajočem zemljišču, kot glede veljavnosti hipoteke) na sodno prakso (glej v tem delu odločbe VS RS, ki so deloma tudi povzete v sklepu str. 21 - 23), ki je enotna (in obstaja le) glede razpolaganja in prenosa lastninske pravice na pripadajočem zemljišču in sicer, da so pogodbe nične, ker predmet razpolaganja ni (bil) v pravnem prometu (glej tudi sklep VSL I Cp 4676/2010).

Op. št. (14): V nadaljevanju ZZK-1.

Op. št. (15): V nadaljevanju SPZ.

Op. št. (16): Kot npr. 12. člen ZVEtL, ki ureja prehod bremen ob vzpostavitvi etažne lastnine ali npr. 33. člen Zakona o denacionalizaciji, ki določa izbris hipotekarnih bremen, ki so nastala od podržavljenja do uveljavitve zakona.

Op. št. (17): Glej Jure Likar: ZVEtL, v praksi sodišč in predvidene spremembe zakona, Odvetnik št. 75, letnik 2016, stran 27.