29. člen ZZK-1

Sedmi odstavek tar. št. 8 Notarske tarife, na katerega se je oprlo sodišče, izrecno določa, da če notar v skladu z devetim odstavkom 64. člena zakona upošteva vsebino listine, znaša pristojbina za overitev podpisa iz prvega in drugega odstavka te tarifne številke dodatno 16 EUR. Navedena določba torej ureja le zvišanje osnovne pristojbine, do katere je notar upravičen ob overitvi podpisa, kar pomeni, da ne gre za samostojno storitev, ki bi jo bilo mogoče obračunati in priznati samostojno, brez pripadajoče overitve podpisa.

Po določbi tretjega odstavka 158. člena ZZK-1 bi predlagatelj zemljiškoknjižni predlog za zaznambo spora lahko dopolnil z manjkajočimi listinami (konkretno potrdilom o vložitvi tožbe) še do izteka roka za vložitev ugovora zoper sklep zemljiškoknjižnega sodišča o vpisu. Zato je nepravilna odločitev sodišč prve in druge stopnje, da procesne predpostavke za odločanje o zemljiškoknjižnem predlogu (zaradi nepredložitve vseh ustreznih listin) niso bile izpolnjene. Okoliščina, da je bilo potrdilo sodišča o vložitvi tožbe (ki samo potrjuje, da je bila tožba v resnici vložena) izdano po vložitvi zemljiškoknjižnega predloga, namreč ni bistvena, saj ne vpliva na nastanek pravnega dejstva (začetek sodnega postopka), ki je predmet predlagane zaznambe spora.

Notarska pomočnica je zasebne listine potrdila in jih na predpisan način spojila z notarskim zapisom oziroma jih pripojila k notarskemu zapisu, s tem pa so postale njegov sestavni del. V notarskem zapisu podano soglasje z neposredno izvršljivostjo notarske listine (clausula exequendi) je glede na pojasnjeno dano glede vseh dogovorjenih obveznosti, torej tudi glede obveznosti po kreditni pogodbi, s tem pa ima ta notarski zapis vsebino in naravo izvršilnega naslova po 20.a členu ZIZ in to v celotnem obsegu. Izvršilni postopek ni namenjen ukinjanju izvršilnega naslova oziroma ugotovitvi njegove ničnosti, zato izvršilno sodišče ni pristojno presojati njegove pravilnosti in upniku na tej podlagi, z učinkom pravnomočnosti, trajno odreči pravico do izvršbe na podlagi neposredno izvršljivega notarskega zapisa. V zvezi z zastaranjem glavnice po notarskem zapisu obstaja obširna, enotna in ustaljena sodna praksa, po kateri (glavna) terjatev iz izvršljivega notarskega zapisa enako kot judikatna terjatev zastara v desetih letih. V času od 12. 3. 2020 do 31. 5. 2020 so bili izpolnjeni pogoji za uporabo 360. člena OZ zaradi epidemije Covid-19 in z namenom njenega obvladovanja

Določba 56. člena ZSPDSLS-1 za vpis v zemljiško knjigo zahteva pogodbo o brezplačni odsvojitvi nepremičnega premoženja (pritožnica trdi, da je sodno poravnavo enačiti s tako pogodbo), a v njej mora biti opredeljen javni interes, torej v sami pogodbi in vsebovano določilo o prepovedi odsvojitve in obremenitve brezplačno odsvojene nepremičnine za najmanj pet let v korist odsvojitelja.

Glede na določbo 526. člena Zakona o gospodarskih družbah (v nadaljevanju ZGD-1), je edini družbenik tisti, ki sam sprejme vse sklepe, ki bi jih sicer sprejemali družbeniki na skupščini ali drugače (dr. Bojan Zabel, Veliki komentar zakona o gospodarskih družbah, 3. knjiga, stran 225). Torej je bil v konkretni zadevi predlagatelj kot edini družbenik sedaj že izbrisane družbe A. d.o.o. pooblaščen, da samostojno odloča o vprašanjih iz 505. člena ZGD-1, tako tudi o prenehanju družbe in razdelitvi premoženja te družbe. Navedeno pomeni, da predlagatelj predlogu ne more priložiti zapisnika skupščine, saj skupščine ni bilo. Tako v obravnavanem primeru za predlagani vpis (6. in 7. odstavek 45. člena ZZK-1) zadostujeta predlogu priložena sklepa, in sicer Sklep o prenehanju družbe A. d.o.o. po skrajšanem postopku z dne 16.3.2022, ki vključuje sklep o razdelitvi premoženja in Sklep o izbrisu družbe iz sodnega registra Okrožnega sodišča v Ljubljani, št. Srg 52449/2022 z dne 8.6.2022.

Prepričljivo je dokazan "ustni dogovor", zatrjevana dejstva in dokazi pa ne potrjujejo, da bi C. C. sklenil dogovor brez pooblastila uprave prvo toženke oziroma da uprava ne bi bila seznanjena z ustnim dogovorom in da ga ne bi odobrila. Poenostavljeno povedano - teza pritožbe, da uprava ni vedela za ustni dogovor, je neprepričljiva glede na ugotovljena dejstva, in hkrati izven poslovnih običajev bank.

Pri hipoteki je treba razlikovati med njenim prenehanjem v materialnem smislu in prenehanjem v formalnem smislu. V materialnem smislu hipoteka preneha, če se izpolnijo pogoji za njen izbris iz zemljiške knjige, medtem ko do formalnega prenehanja hipoteke pride šele z njenim dejanskim izbrisom iz zemljiške knjige, ki ga zemljiškoknjižno sodišče dovoli na podlagi ustrezne javne ali zasebne listine. Povedano drugače, ugasnitev oziroma zastaranje hipoteke zaradi poteka časa po peti alineji drugega odstavka v zvezi s tretjim odstavkom 154. člena SPZ daje šele pravico zahtevati njen izbris, formalno pa hipoteka do trenutka dejanskega izbrisa še vedno obstaja in skladno s publicitetnimi učinki zemljiške knjige tudi veže. Na hipoteko je vezano tudi izvršilno sodišče, ki v izvršilnem postopku ne more presojati dejstev v zvezi z ugasnitvijo oziroma zastaranjem hipoteke zaradi poteka časa, saj je ta presoja pridržana zemljiškoknjižnemu sodišču v postopku za izbris starih hipotek oziroma pravdnemu sodišču v postopku s tožbo na ugotovitev, da je hipoteka ugasnila, ali v postopku s tožbo na izdajo izbrisnega dovoljenja. Materialnega prenehanja hipoteke zaradi poteka časa torej izvršilno

Zaznambe začetka postopka za določitev pripadajočega zemljišča ni mogoče dovoliti na podlagi predloga iz postopka za določitev pripadajočega zemljišča, iz katerega ni razvidno, da je uperjen (med drugim) zoper imetnika vknjižene lastninske pravice na nepremičnini, na katero se nanaša predlog za zaznambo. Za zemljiškoknjižni postopek je brezpredmetno sklicevanje na pooblastila nepravdnega sodišča, da tudi samo po uradni dolžnosti poskrbi za udeležbo zainteresiranih oseb v postopku za določitev pripadajočega zemljišča.

Prepovedi iz 158. člena ZGO-1 učinkujejo z izdajo odločbe in veljajo dokler nedovoljena gradnja ni legalizirana ali postopek zaradi nedovoljene gradnje ustavljen na kakšen drug ustrezen način, kar pomeni, da so pravne posledice odločbe nastopile že z njeno izdajo, v zemljiški knjigi pa se le zaznamuje pravno dejstvo, da je nepremičnina obremenjena s prepovedmi iz 158. člena ZGO-1. Če je tako, ni mogoče niti po analogiji uporabiti določbe 356. člena OZ.

Vprašanje, kdaj se je oziroma kdaj bi se tožnica lahko seznanila z napačnim sodnim sklepom o vzpostavitvi etažne lastnine, za presojo o začetku teka zastaralnega roka v tej zadevi ni odločilno. V tej zadevi je do nastanka škode prišlo šele, ko dolžnik svoje obveznosti iz kreditne pogodbe ob njeni zapadlosti ni izpolnil. Šele takrat je tožnica prišla v situacijo, da se je njeno premoženje zmanjšalo za vrednost terjatve, ki je, zaradi napake zemljiškoknjižnega sodišča pri vzpostavitvi etažne lastnine, ni dobila poplačane iz vrednosti zastavljene nepremičnine. Ker se škode ni mogoče zavedati, dokler ta ne nastane, je jasno, da tudi subjektivni zastaralni rok iz prvega odstavka 352. člena OZ ni mogel začeti teči pred zapadlostjo terjatve.

Čas trajanja stavbne pravice je ena od obveznih sestavin pogodbe o ustanovitvi te pravice. Stranki se sicer v času trajanja pravice lahko dogovorita za drugačno vsebino pravice, vendar morata skleniti novo pogodbo. Za sklenitev nove pogodbe veljajo enaka pravila kot za prvo pogodbo. To velja za vse spremembe, tudi če se dogovorita o daljšem trajanju stavbne pravice. Spremembo v zemljiški knjigi lahko dosežeta na tak način, kot je pojasnilo prvostopenjsko sodišče (z izbrisom obstoječe pravice in vpisom nove).

Z maksimalno hipoteko ni zavarovana konkretna terjatev, kot to napačno razume pritožnica, temveč so z njo zavarovane terjatve, ki so ali pa šele bodo nastale v nekem določenem pravnem razmerju. V predmetni zadevi je to pravno razmerje obveznost pritožnice kot poroka in zastavnega dolžnika za obveznosti S-T. d.o.o. do predlagatelja iz naslova posojilnih pogodb, leasing pogodb, regresnih pravic in danih poroštev. Zato v pogodbi o ustanovitvi maksimalne hipoteke ni potrebno precizirati konkretnih terjatev, temveč le pravno razmerje, ki je zavarovano. Z vpisom maksimalne hipoteke si imetnik pridobi šele vrstni red za primer, da pride do poplačila iz nepremičnine. Za vse terjatve iz opisanega pravnega razmerja, ki bi jih imel v trenutku morebitne prodaje nepremičnine v izvršilnem postopku, bi lahko uveljavljal poplačilo v vrstnem redu, v kakršnem je vpisana maksimalna hipoteka, torej pred morebitnimi drugimi upniki, ki bi hipoteke pridobili kasneje. Zato ni pomembno, ali v tem trenutku že obstaja kakšna terjatev predlagatelja do pritožnice in tudi ne v kakšni višini.

V tej zadevi je sodišče dovolilo zazmambo spora na podlagi 179. člena ZZK-1. Okoliščina, ali je nasprotni udeleženec prejel tožbo, ki je podlaga za vpis, ali ne, ni pravno relevantna v tej zadevi. Ni pravne podlage, ki bi zemljiškoknjižnemu sodišču nalagala, da v predlagalnem postopku pridobiva dokaze namesto udeležencev.

Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje odločilo, kdo je lastnik pripadajočega zemljišča in kakšen je njegov obseg, ne pa tudi o izbrisu hipoteke. Ker je bila hipoteka vpisana v zemljiško knjigo pred zaznambo spora, bo vpis pripadajočega zemljišča kot splošnega skupnega dela, ki je v solasti vsakokratnih etažnih lastnikov stavbe, mogoč le, ko (če) bodo predlagatelji uspeli z izbrisno tožbo doseči izbris hipoteke. Zemljiškoknjižna aplikacija, kadar je na zemljišču vknjižena hipoteka, ne omogoča zemljiškoknjižne pretvorbe pravnega položaja nepremičnine. Posledično je odločba nepravdnega sodišča neizvršljiva vse do takrat, dokler je v vrstnem redu pred zaznambo postopka določitve pripadajočega zemljišča vpisana hipoteka.

SPZ sicer izrecno določa, da je za izbris potrebna pisna izjava volje lastnika, ki vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo, le v primeru izbrisa stvarne služnosti, ki je prenehala zato, ker je ista oseba postala lastnik gospodujoče in služeče nepremičnine, medtem ko določbe o načinu izbrisa osebne služnosti, ko pride do združitve lastnika in užitkarja v eni osebi, nima. Vendar pravna teorija tudi za te primere razlaga enako: da je potrebna za izbris užitka iz zemljiške knjige (po 248. členu SPZ se za osebno služnost stanovanja smiselno uporabljajo določila o užitku) enostranska izjava oziroma zemljiškoknjižno dovolilo za vpis izbrisa užitka iz zemljiške knjige. V obravnavani zadevi ne gre za primer, v zvezi s katerim bi pravila zemljiškoknjižnega prava izključevala obveznost predložitve listine, ki je podlaga vpisu (izbrisu).

V zemljiškoknjižnem postopku na prvi stopnji sme zemljiškoknjižno sodišče odločiti, ne da bi udeležencem postopka vročilo predlog za vpis oziroma jim drugače zagotovilo možnost, da se izjavijo o samem predlogu za vpis oziroma o obvestilu glede vpisa, o katerem odloča po uradni dolžnosti, če ta zakon ne določa drugače. Zakon ne zahteva, da je sklep zemljiškoknjižne pomočnice o dovolitvi vpisa obrazložen. Pritožnici pa je bilo ob presoji njenega ugovora v izpodbijanem sklepu razumljivo in zadostno odgovorjeno, na kakšni podlagi je odločeno v konkretni zadevi. Pritožnica je zato imela možnost, da na argumente sodišča odgovori s svojimi nasprotnimi argumenti v pritožbi. O dovolitvi zaznambe odloča zemljiškoknjižno sodišče na podlagi listin, ki dokazujejo nastop pravnega dejstva, ki je predmet vpisa, in ki ustrezajo drugim pogojem, določenim z zakonom. Konkretna odločba CSD, izdana skladno z določbo 36. člena ZSVarPre, je ustrezna listina.

Vrhovno sodišče sledi stališču literature, da je treba določbo petega odstavka 168. člena ZIZ razlagati na način, da pride tožba po tem členu v poštev le za primere, ko listina, primerna za vknjižbo lastninske pravice na dolžnika (40. členu ZZK-1), obstaja, upnik pa z njo ne razpolaga. Iz določbe petega odstavka 168. člena ZIZ izhaja, da sodišče, ki odloča o tožbi, torej ne zemljiškoknjižno sodišče ampak pravdno, odloči o vpisu (pravilno vknjižbi) lastninske pravice na dolžnika. To pomeni, da pravdno sodišče zgolj „preveri“, ali so za vknjižbo lastninske pravice na dolžnika izpolnjeni z zakonom predpisani pogoji. Pogoj za vknjižbo lastninske pravice je tudi obstoj listine, ki dokazuje pravni temelj pridobitve lastninske pravice (40. člen ZZK-1 v zvezi s prvim odstavkom 29. člena ZZK-1). Zato je logično, da s tožbo po petem odstavku 168. člena ZIZ upnik ne more šele zahtevati izstavitve zemljiškoknjižne listine, ampak mora njen obstoj v tožbi zatrjevati, in če je zatrjevano dejstvo sporno, ga tudi dokazati.

Nepremičnina mora biti v zemljiškoknjižnem dovolilu označena z identifikacijskim znakom, s katerim je vpisana v zemljiški knjigi. Istovetnost nepremičnine ni podana, kadar se zemljiškoknjižno dovolilo nanaša na zemljiške parcele, zemljiškoknjižni predlog pa na posamezne dele stavbe. Preizkus, ki ga zemljiškoknjižno sodišče opravi v formaliziranem postopku odločanja o dovoljenosti vpisa v zemljiško knjigo, namreč ne more iti tako daleč, da bi sodišče preizkušalo, ali je na posameznem delu stavbe upravičen vpis hipoteke, ki je bila z zemljiškoknjižnim dovolilom dana za vpis na zemljiško parcelo.

Pri zaznambi mora listina dokazovati nastop pravnega dejstva, ki je predmet vpisa, in ustrezati drugim pogojem, določenim z zakonom (glej drugi odstavek 29. člena ZZK-1). ZGO-1 pa za zaznambo v zemljiški knjigi ne določa pogoja, da se mora odločba upravnega organa nanašati tudi na zemljiškoknjižnega lastnika oziroma da mora biti investitor nedovoljeno zgrajenega objekta hkrati tudi lastnik zemljišča, na katerem je zgrajen tak objekt. Zato je pritrditi tezi tožilstva, da je v obravnavani zadevi listina, ki je podlaga za vpis, izvršljiva upravna odločba Inšpektorata RS za okolje in prostor, na podlagi katere se določene prepovedi, vsebovane v tej odločbi, zaznamujejo v zemljiško knjigo.