VSC Sklep I Ip 170/2022

I. Pritožbi se delno ugodi, sklep sodišča prve stopnje se v I. točki izreka glede tržne vrednosti stavbne pravice ... - 9004 razveljavi in se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

II. V preostalem delu se pritožba zavrne in se v še izpodbijani in nerazveljavljeni I. točki izreka glede tržne vrednosti parcel 2292/3, 2292/2, obe k.o. ... (zemljišča skupaj z zgradbo) in v II. točki izreka sklep sodišča prve stopnje potrdi.

III. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

1Sodišče prve stopnje je z v uvodu navedenim sklepom v I. točki izreka sklenilo, da znaša tržna vrednost stavbne pravice ... - 9004 38.480 EUR in tržna vrednost parcel 2292/3, 2292/2, obe k.o. ... (zemljišče skupaj z zgradbo) 169.000 EUR, v II. točki izreka je odločilo, da mora dolžnik upnici A. A. v roku 8 dni povrniti 467,58 EUR izvršilnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zapadlosti do plačila.

2B. B. (v nadaljevanju pritožnica) po pooblaščencu pravočasno pritožbeno izpodbija povzeto odločitev sodišča prve stopnje iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) v zvezi s 366. členom ZPP in s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ). Priglaša pritožbene stroške.

Meni, da je stališče sodišča prve stopnje v izpodbijanem sklepu, da stavbna pravica ne sme predstavljati vrednosti stavbe in da lahko predstavlja le vrednost zemljišča, parc. št. 2292/3, 2292/2, obe k.o. ..., materialnopravno zmotno, ker negira obstoj stavbne pravice, kot je opredeljena v Stvarnopravnem zakoniku (SPZ), da je pravica imeti v lasti zgrajeno zgradbo nad ali pod tujo nepremičnino. V konkretnem primeru stavbna pravica ni omejena na 99 let, saj očitno obstaja za nedoločen čas, kakor izhaja iz podatkov zemljiške knjige. Stavbna pravica traja toliko časa dokler stoji zgradba. Navaja, da stavbna pravica tako ne more predstavljati samega zemljišča oziroma vrednosti zemljišča brez zgradbe. Lastnik zemljišča, na katerem stoji zgradba v okviru stavbne pravice, je zgolj imetnik lastninske pravice na samem zemljišču. Preostane mu golo lastništvo zemljišča, ki zaradi dejstva, da na njem stoji zgradba, ki ni v skladu z načelom superficies solo cedit spojena z zemljiščem, praktične vrednosti nima in posledično tudi večje premoženjske vrednosti ne more imeti. Izpostavlja tudi, da cenilec ni opravil ogleda nepremičnine, čeprav je sam navedel, da bi bil ogled potreben. Iz fotografij izhaja, da je notranjost objekta v bistveno boljšem stanju, kot bi se to lahko sklepalo glede na zunanjost zgradbe. Cenilec je na podlagi fotografij ocenil, da je notranjost urejena in vzdrževana, da je vitalna oprema v funkciji in na splošno omenil, da raziskave kažejo, da trg slednje priznava s pribitkom, ki znaša od 8,6 % do 12 %. Glede na to, da je izpostavil, da je notranjost v bistveno boljšem stanju, kot je predhodno predvideval na podlagi zunanjosti, je nerazumljivo, zakaj je cenilec upošteval zgolj pribitek 8 %. Glede na cenitev cenilca, je tudi protispisna navedba, da bi bil razpon od 8,6 % - 12 % uporabljen le primerjalno. Iz cenitve povsem jasno izhaja, da ni šlo zgolj za primerjavo, ampak na tem temelji njegova cenitev. Navaja še, da v cenitvi ni razvidno, kako je cenilec konkretne prilagoditve za posamezne primerjane nepremičnine opravil niti to ne izhaja iz obrazložitve sodišča, zato sklepa sodišča v tem delu ni mogoče preizkusiti. Ker je v tabeli dodatka 2 pri vseh primerjanih nepremičninah v vseh kategorijah popolnoma identična prilagoditev, je še toliko bolj jasno, da gre za povsem generalizirano cenitev, ki ni prilagojena posebnostim posameznih primerjanih nepremičnin in nepremičnine, ki se ceni.

3Pritožba je delno utemeljena.

4Sodišče druge stopnje je preizkusilo izpodbijani sklep v okviru pritožbenih razlogov in glede tistih kršitev, na katere mora paziti po uradni dolžnosti skladno z drugim odstavkom 350. člena v zvezi s 366. členom ZPP, v zvezi s 15. členom ZIZ.

5Način ugotovitve vrednosti nepremičnine določa 178. člen ZIZ. Vrednost nepremičnine sodišče ugotovi s sklepom na podlagi cenitve sodnih cenilcev po tržni ceni na dan cenitve (prvi odstavek 179. člena ZIZ in drugi odstavek 178. člena ZIZ).

6S pritožbeno izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje na podlagi pisne cenitve dr. C. C., pripomb strank zoper cenitev in pisnih dopolnitev cenilca ugotovilo tržno vrednost predmetov izvršbe, in sicer nepremičnin parc. št. 2292/3 in 2292/2, obe k.o. ... in stavbne pravice št. 9004, k.o. ...

7Glede cenitve nepremičnin parc. št. 2292/3 in 2292/2, obe k.o. ..., ki sta v celoti v lasti dolžnika, je cenilec ocenjeval zemljišče skupaj z zgradbo. Pritožnica sodišču prve stopnje neutemeljeno očita, da cenilec v okviru cenitve ni opravil ogleda notranjosti zgradbe. Pritožnica prezre, da je v izpodbijanem sklepu obrazloženo pojasnjeno, da je cenilec večkrat poskušal opraviti ogled notranjosti zgradbe in da kljub cenilčevemu trudu ogled ni bil izveden, tudi iz razlogov na strani pritožnice, da pa je cenilec notranjost zgradbe pri ugotovitvi vrednosti upošteval na podlagi fotografij notranjosti, ki jih je po pozivu sodišču prve stopnje posredovala pritožnica.

8Sodišče prve stopnje je v točki 8 obrazložitve prvostopnega sklepa odgovorilo na pripombe pritožnice glede povišanja vrednosti zaradi vzdrževane in urejene notranjosti objekta. Pravilno je pojasnilo, da je v cenitvi razpon povišanja vrednosti (od 8,6 % do 12 %) omenjen le primerjalno, to je v kolikšnem deležu urejenost notranjosti priznava trg, med tem ko je cenilec pri predmetni cenitvi opravil poseben izračun, ki ga je sodišče prve stopnje v isti točki obrazložitve natančno povzelo. Pritožbene trditve, da cenilec ni pojasnil, zakaj je na račun vzdrževane notranjosti upošteval zgolj pribitek 8 %, predstavljajo neupoštevno pritožbeno novoto, saj tega v okviru pripomb pritožnica ni izpostavila, v pritožbi pa tudi ne izkaže upravičenih razlogov, čemu trditev ni podala pravočasno (prvi odstavek 337. člena ZPP in 15. člen ZIZ).

9Sodišče prve stopnje je odgovorilo in prepričljivo pojasnilo tudi, da je cenilec opravil primerjavo s prodajami petih hiš, vse starejših gradenj in v k.o. ..., za katere je upošteval prilagoditve, ki jih je sodišče prve stopnje v obrazložitvi povzelo. Ker pa pritožnica v pripombah ni zatrjevala, da je v tabeli dodatka 2 pri primerjanih nepremičninah identična prilagoditev, prav tako ni nasprotovala opravljenim konkretnim prilagoditvam, saj je v pripombah izpostavljala le neustrezno lokacijo primerljivih nepremičnin, se sodišče prve stopnje do tega v izpodbijanem sklepu ni opredelilo, sodišče druge stopnje pa teh navedb ne bo upoštevalo, ker predstavljajo nedopustno pritožbeno novoto (prvi odstavek 337. člena ZPP in 15. člen ZIZ).

10Ugoditi pa je pritožbi v delu, v katerem izpodbija ugotovitev tržne vrednosti stavbne pravice ... - 9004. Stavbna pravica, katere imetnica je v celoti pritožnica, je bila v zemljiško knjigo vpisana 24. 9. 2012, torej po zaznambi izvršbe v izvršilni zadevi In 118/2001 z dne 30. 7. 2001 in po zaznambi izvršbe v izvršilni zadevi In 308/2004 dne 7. 12. 2004. Iz zemljiške knjige za stavbno pravico ... - 9004 izhaja, da je bila stavbna pravica ustanovljena na podlagi 271. člena SPZ in da traja toliko časa dokler stoji zgradba.

11Iz 10. točke obrazložitve izpodbijanega sklepa izhaja, da je sodišče prve stopnje pri ugotovitvi tržne vrednosti stavbne pravice sledilo cenilcu, ki je vrednost stavbne pravice enačil z vrednostjo zemljišča, na katerem je ustanovljena stavbna pravica, in vrednost stavbne pravice ugotovil na podlagi primerjave treh prodaj stavbnih zemljišč.

12Pravilno pritožnica navaja, da je stavbna pravica imeti v lasti zgrajeno zgradbo nad ali pod tujo nepremičnino (prvi odstavek 256. člena SPZ). Obvezna sestavina stavbne pravice je zgradba, ki je v času obstoja stavbne pravice v lasti imetnika stavbne pravice in ne v lasti lastnika zemljišča, na katerem stoji zgradba.¹ Sestavina stavbne pravice je tako zgradba in ne zemljišče. Vrednost stavbne pravice tako ne more biti enaka vrednosti zemljišča, na katerem stoji zgradba. Iz sklepa višjega sodišča I Ip 388/2018 z dne 3. 4. 2019 tudi ne izhaja, da stavbna pravica ne sme predstavljati vrednosti stavbe, ampak izhaja navodilo, da je glede predmetov izvršbe - nepremičnin parc. št. 2292/2 in 2292/3, obe k.o. ..., ki v naravi predstavljata tako zemljišče kot zgradbo, potrebno oceniti tako zemljišče kot zgradbo, in da bo potrebno posebej oceniti stavbno pravico in pri tem upoštevati načela in ureditev stavbne pravice v SPZ.

13Sodišče prve stopnje v točki II. izreka odločilo o priglašenih stroških upnice A. A. Pritožnica konkretizirano pritožbeno razlogov sodišča prve stopnje za sprejeto stroškovno odločitev ne izpodbija, zato je sodišče druge stopnje v tem delu opravilo le preizkus iz pritožbenega razloga pravilne uporabe materialnega prava v skladu z drugim odstavkom 350. člena v zvezi s 366. členom ZPP in 15. členom ZIZ, ki pa ni pokazal nepravilnosti.

14Iz vseh navedenih razlogov je sodišče druge stopnje pritožbi delno ugodilo in izpodbijano I. točko izreka glede tržne vrednosti stavbne pravice...- 9004 razveljavilo in v tem delu zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ). V preostalem delu pa je pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in v še izpodbijanem in nerazveljavljenem delu (v I. točki izreka glede parc. št. 2292/2 in 2292/3, obe k. o. .. in v II. točki izreka) potrdilo izpodbijani sklep sodišča prve stopnje, saj je ugotovilo, da v teh delih niso podani pritožbeno uveljavljeni razlogi, niti ni zasledilo tistih kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti na podlagi drugega odstavka 350. člena ZPP v zvezi s 366. členom ZPP in 15. členom ZIZ.

15Na podlagi tretjega odstavka 165. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ se odločitev o stroških tega pritožbenega postopka pridrži za končno odločbo.

16V novem postopku bo sodišče prve stopnje moralo ponovno ugotavljati tržno vrednost stavbne pravice ... - 9004, pri čemer bo moralo izhajati iz vsebine stavbne pravice, kot je določena v prvem odstavku 256. člena SPZ, ki definira stavbno pravico kot pravico imeti v lasti zgradbo na tuji nepremičnini.

¹ A. Vlahek v Stvarnopravni zakonik, GV založba, 2004, stran 1016.