178. člen ZIZ

Zgolj zato, ker je bila cenitev iz drugega sodnega postopka uporabljena za ugotovitev vrednosti nepremičnin v izvršilnem postopku, stroški, ki so udeležencu tistega postopka v zvezi s cenitvijo nastali, ne postanejo stroški izvršilnega postopka, v katerem je bila cenitev uporabljena, in ne pomenijo stroškov, za katere velja prednostni vrstni red poplačila po 1. točki prvega odstavka 197. člena ZIZ.

Za določitev vrednosti nepremičnin je mogoče uporabiti enega ali več načinov ocenjevanja vrednosti, pri čemer so glavni načini način tržnih primerjav, na donosu zasnovan način in nabavnovrednostni način. Uporaba več kot enega načina ali metode ocenjevanja vrednosti je zlasti priporočljiva, kadar ni na voljo dovolj stvarnih ali opazovanih vhodnih podatkov, ki bi omogočali, da bi že z eno samo metodo lahko prišli do zanesljive sklepne ugotovitve. Povedano drugače, kadar je za uporabo (zgolj) ene od metod dovolj vhodnih podatkov, uporaba več kot ene metode ni potrebna ali priporočljiva. Prav tako se skladno z MSOV 2017 primarno ne ponderira ocenjenih vrednosti po različnih načinih, temveč se uporabi način, za katerega je ocenjevalec pridobil ustrezne podatke. Četudi se v praksi tak način ocenjevanja pojavlja, to torej ne pomeni, da je tak način ocenjevanja edini pravilen ali primeren.

V zvezi s cenitvijo je pomembno, da se da strankam možnost, da se o njej izjavijo, če pa pri tem podajo pripombe, pa je pomembno, da se nanje odgovori. Pomembno pa je tudi, da se pripombe lahko dajo le v roku, ki ga za to določi sodišče, kasnejše pripombe so prepozne in jih sodišče ne upošteva. V pritožbi dolžnik podaja nove pripombe, ki se nanašajo na prej zatrjevano adaptacijo celotnega nadstropja v letu 2008. Cenilka je v dopolnitvi cenitve pojasnila, da je upoštevala, da se je v letu 2008 opravila celotna prenova nadstropja in tudi opredelila, kaj je upoštevala pri tem. Pritožbena navedba 15 alinej o tem, kaj vse je bilo v letu 2008 obnovljeno, predstavlja nedovoljene pritožbene novote. Teh navedb namreč dolžnik ni podal v roku, ki ga je sodišče določilo za pripombe, prav tako ni pojasnil, zakaj jih v opisanem sodnem roku ni mogel podati. Pritožbeno sodišče zato v skladu z določbo prvega odstavka 337. člena ZPP dolžnikovih v zvezi s 15. členom ZIZ pritožbenih trditev o obsegu adaptacije v letu 2008 ne more upoštevati.

Cenilno mnenje je strokovno, obrazloženo delo sodnega cenilca, opravljeno na podlagi pravil stroke. Vselej vsebuje konkretne podatke, obrazložitev postopka za izračun vrednosti in konkreten končni rezultat tega postopka (oceno vrednosti). Zaradi navedenega morajo tudi pripombe stranke na izvedensko mnenje biti konkretne, strokovno utemeljene. Ne zadostuje primeroma nestrinjanje z mnenjem in pavšalno navajanje, da ocena ni pravilna. Neutemeljeno dolžnik uveljavlja, da bi sodišče cenilko moralo zaslišati, saj za zaslišanje cenilke sodišče ni imelo podlage. Pravilno je namreč ocenilo, da je izvedensko mnenje oziroma cenitev prepričljiva in strokovno utemeljena, pavšalne pripombe dolžnika pa prepričljivosti in pravilnosti cenitve niso uspele z ničemer omajati. Namen dokazovanja z izvedencem namreč tudi ni doseči strinjanje strank glede njegovih ugotovitev.

Pripombe na cenilno poročilo so predmet obravnave v sklepu, s katerim sodišče ugotovi vrednost nepremičnine, na sam nastanek stroškov cenilca za opravo cenilnega poročila oziroma izvedenskega mnenja pa ne vplivajo. Sodišče je tisto, ki določi obseg dela cenilca glede na dejanske okoliščine konkretnega primera, cenilno poročilo pa mora ustrezati lastnostim cenilnega poročila in predvsem nalogi, ki mu jo je naložilo sodišče prve stopnje.

V izvršilnem postopku sodišče vrednost nepremičnine sodišče praviloma ugotovi na podlagi s strani cenilca predložene cenitve. V izvršilnem postopku se namreč določbe ZPP uporabljajo le smiselno, če ni v tem ali drugem zakonu drugače določeno. Izvršilni postopek je primarno pisen, zato narok niti ni obligatoren in ga sodišče izjemoma opravi le, kadar zakon tako določa ali kadar oceni, da je to smotrno. Tudi cenilec zato v izvršilnem postopku svoje mnenje primarno izdela pisno, zaslišanje pa se izvede le, če so v mnenju nasprotja ali pomanjkljivosti ali če obstaja dvom v pravilnost podane cenitve. Ker je cenilno mnenje strokovno ter jasno in argumentirano utemeljeno ter notranje skladno, enako pa velja tudi za odgovore na pripombe dolžnika, ki so vsebinsko prepričljivi, izčrpni, natančni in razumljivi, ustno pojasnjevanje mnenja in njegovo dopolnjevanje glede dolžnikovih navedb, do katerih se je cenilka prepričljivo in argumentirano opredelila, ni bilo ne potrebno ne smotrno.

Če se pri cenitvi pokaže, da je s prodajo nepremičnine po delih ali skupinah delov (torej tudi kot celota) možno doseči višjo ceno ali hitrejše poplačilo, se za določitev načina in pogojev prodaje upošteva najugodnejša tako ugotovljena vrednost. V primeru, ko nad obema solastnikoma teče izvršilni postopek oziroma dva sicer ločena izvršilna postopka, je mogoče dopustiti tudi prodajo nepremičnine kot celote. V takem primeru odpade potreba po soglasju drugega izvršilnega dolžnika - solastnika in seveda tudi njegovo poplačilo.

Dolžnik je bil na naroku zastopan po pooblaščencu odvetniku ter izvedencu postavljal vprašanja, na katera je ta podal odgovore, ki jih sodišče prve stopnje med drugim povzema v izpodbijanem sklepu in ki jih dolžnik izpodbija sedaj v obravnavani pritožbi. Izvajanje dokazov je procesno dejanje, napake pri izvajanju dokazov pa predstavljajo procesne kršitve. Takšne kršitve pa je dolžna stranka v postopku pred sodiščem prve stopnje uveljavljati takoj, ko je to mogoče, torej jo grajati na naroku samem, sicer tega ne more več uveljavljati pred sodiščem druge stopnje. Zapriseženi sodni cenilec je strokovnjak s svojega področja, vsak sodni cenilec pa pri svojem delu kot splošno znano dejstvo ima tudi nekaj prostega polja ocenjevanja. Ocenjevanje nepremičnin ni in tudi ne more biti povsem natančno matematično opravilo, pri katerem bi morali nujno vsi cenilci po opravljenih cenitvah iste nepremičnine priti do povsem enakih ugotovitev in zaključkov.

Predlog za vrnitev v prejšnje stanje zaradi zamude roka za vložitev pripomb na cenilno mnenje v skladu s 36. členom ZIZ ni varovan z dopustnostjo vložitve predloga. Dolžnikov predlog za vrnitev v prejšnje stanje je zato nedovoljen. Pri cenitvi nepremičnin se upošteva realna tržna vrednost nepremičnin na dan cenitve, ne pa najvišja možna hipotetična oziroma ponujena tržna vrednost nepremičnin. Realna tržna vrednost nepremičnin se zato ugotovi na podlagi ogleda nepremičnin, izmere in z ustrezno metodo ocenjevanja vrednosti ter ob upoštevanju konkretnih lastnosti nepremičnin. Ocenjevanje kmetijskih zemljišč se lahko opravi s pomočjo več različnih metod in cenitev ni omejena zgolj z uporabo ene metode, kot to zagovarja dolžnik v pritožbi.

Glede pritožbeno izpostavljene časovne oddaljenosti od oprave cenitve izvedenca gradbene stroke do izdaje izpodbijanega sklepa in drugačnem stanju nepremičnine ter v zvezi s tem predlaganih dokazih, pa je pojasniti, da to ne vpliva na pravilnost ugotovljene tržne vrednosti nepremičnin, saj sodišče po drugem odstavku 178. člena ZIZ ugotovi vrednost nepremičnine na podlagi cenitve sodnih cenilcev po tržni ceni na dan cenitve. Lahko pa sodišče na predlog in ob izpolnjevanju pogojev iz četrtega odstavka 178. člena ZIZ pred oziroma na prodajnem naroku z odredbo ponovno ugotovi vrednost nepremičnine.

Pritožbeno zatrjevan očitek o zmotni in nepopolni ugotovitvi dejanskega stanja ni podan. Dolžnik v pritožbi zgolj ponavlja navedbe, ki jih je že podal v pripombah na cenitveno poročilo in na katere je cenilec že odgovoril, dolžnik pa na cenilčev odgovor kljub pozivu ni podal pripomb in tudi ni vztrajal pri predlogu o postavitvi drugega cenilca. Sodišče prve stopnje je zato utemeljeno štelo, da dolžnik po posredovanju cenilčevega odgovora ni imel več pripomb oziroma pomislekov glede naknadne obrazložitve cenilnega poročila, zaradi česar je utemeljeno zaključilo, da se je z njim strinjal.

Neutemeljene so dolžnikove pritožbene navedbe, da parcela 558/3 ni bila ocenjena s cenitvijo izvedenca gradbene stroke, zaradi česar naj bi jo sodišče prve stopnje neutemeljeno dodalo. Iz obrazložitve sklepa sodišča prve stopnje o tržni vrednosti je namreč razvidno, da je cenilec gradbene stroke ocenil tržno vrednost dolžnikovega solastniškega deleža pozidanih stavbnih zemljišč in gradbenih objektov (parcel 558/1, 558/2, 558/3 in 559/2). Tudi iz obrazložitve izpodbijanega dopolnilnega sklepa (glej 4. točko obrazložitve) izhaja, da je vrednost parcele 558/3 že zajeta v skupni vrednosti vseh nepremičnin. Zato je sodišče prve stopnje odločilo pravilno, ko je z izpodbijanim dopolnilnim sklepom k I. točki izreka sklepa o tržni vrednosti dodalo pomotoma izpadlo parcelo 558/3.

V podanih pripombah je dolžnik med drugim zatrjeval, da je kvadratura stanovanja nepravilna (prevelika), posledično pa ocenjena vrednost nerealna, vendar pa ni podal nobenih konkretnih pojasnil, koliko naj bi po njegovem vedenju znašala prava površina. Tega ni storil niti v pritožbi. Nenazadnje pa dolžnik niti v pripombah in niti v pritožbi ni navajal, da bi bila ocenjena vrednost prenizka. Previsoko ocenjena vrednost pa že na načelni ravni ni v njegovo škodo.

Sodišče prve stopnje ugotavljalo vrednost nepremičnin na dan cenitve in je odločilno stanje nepremičnine zgolj na ta dan.

Vrednost izboljšave (zgradbe) je sodni cenilec izračunal po formuli, da je od tržne vrednosti zemljišča z zgradbo odštel vrednost stavbnega zemljišča.

Vložen predlog za odlog in ugovor zoper sklep o nadaljevanju izvršbe z novim upnikom ne predstavljata ovire, ki bi preprečevala ugotavljanje vrednosti nepremičnine in izdajo izpodbijanega sklepa. Po 176. členu ZIZ se namreč vrednost nepremičnine lahko ugotovi še pred pravnomočnostjo sklepa o izvršbi, prav tako je po 9. členu ZIZ ugovor nesuspenzivno pravno sredstvo, ki ne zadrži izvršbe. Neposrednih učinkov na izvršbo tudi nima sam predlog za odlog izvršbe, temveč šele morebitni sklep, s katerim je predlogu ugodeno. Sodišče prve stopnje je pravilno zaključilo, da je izvedenka za organizacijo ogleda storila več od pričakovane skrbnosti, ogled je poskusila opraviti dvakrat, ob tem pa pooblaščenka dolžnika poštnih pošiljk ni prevzemala in se ni javljala na telefon, neodziven je bil tudi dolžnik, ki ogleda ni omogočil. Notranji ogled nepremičnin ni bil opravljen iz razlogov na strani dolžnika. Notranji ogled niti ni nujno potreben in cenilec ob onemogočitvi le-tega cenitev lahko vseeno strokovno opravi, če ima na razpolago dovolj ostalih kvalitetnih podatkov o površinah, stanju in opremljenosti objekta ter celotne nepremičnine. Pri navedbah dolžnika o zatrjevano vi

Ni utemeljen pritožbeni očitek o neobrazloženosti izpodbijanega sklepa sodišča prve stopnje (s katerim smiselno uveljavlja kršitev po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ), saj je sodišče prve stopnje v devetem odstavku obrazložitve izpodbijanega sklepa pojasnilo, zakaj je štelo, da so dolžnikove pripombe neutemeljene in jim ni sledilo, to je zato, ker je nanje izvedenec ustrezno odgovoril in odgovore ustrezno argumentiral, zato je v celoti sledilo podanim odgovorom cenilca na dolžničine pripombe (natančneje glej odstavke 10 – 13 obrazložitve izpodbijanega sklepa sodišča prve stopnje). Dolžnica zato tudi ne more uspeti z ostalimi obširnimi pritožbenimi navedbami,1 ki vsebinsko predstavljajo zgolj ponovitev njenih pripomb, ki jih je podala na cenitveno poročilo v vlogi z dne 28. 4. 2023 in na katere je cenilec odgovoril, dolžnica pa glede odgovora cenilca ni imela dodatnih pravočasnih pripomb.

Dolžnik zgolj z lastnimi navedbami podanega cenitvenega poročila cenilca kmetijske stroke, ki je strokovnjak s svojega področja in je strokovno usposobljen za izdelavo cenitvenega poročila, ne more izpodbiti.

Sodišče druge stopnje prav tako ugotavlja, da se postavlja dvom glede dolžničinega interesa za nižjo ocenjeno vrednost nepremičnine, saj ta tudi pomeni nižjo pričakovano kupnino in s tem manjši obseg poplačila dolga.

Ker je cenitev nepremičnine opravljena s strani sodnega cenilca obligatorno procesno dejanja v postopku izvršbe na nepremičnine, so stroški, ki nastanejo z delom sodnega cenilca, potrebni za izvršbo.