VSRS Sklep II DoR 200/2025

Predlog se zavrne.

1Tožnik (kupec) in toženec (prodajalec) sta sklenila prodajno pogodbo. Predmet pogodbe je bila zemljiška parcela, na kateri je tožnik nameraval zgraditi hišo. Pri prodaji je kot posrednica sodelovala tudi toženka (nepremičninska agencija). Toženec in toženka sta tožniku vseskozi zatrjevala, da prostorski akt na sporni parceli dovoljuje gradnjo, tožnik pa je šele po sklenitvi pogodbe ugotovil, da to ne drži. Tožnik je menil, da gre za pravno napako, zato je toženca obvestil, da odstopa od pogodbe. S tožbo je od tožencev primarno zahteval solidarno plačilo zneska kupnine in stroškov, povezanih z nakupom ter pravdo; podredno razveljavitev pogodbe in solidarno plačilo prej navedenega; temu podredno pa znižanje kupnine in solidarno plačilo.

2V zadevi je bilo odločeno dvakrat. Prvič je bilo pravnomočno odločeno o delni ugoditvi primarnemu zahtevku - razsojeno je bilo, da obstoji temelj odgovornosti toženke (odprto je ostalo še vprašanje višine odškodnine), poleg tega pa je bilo toženki naloženo plačilo tožnikovih predpravdnih stroškov in stroškov, ki jih je imel z nakupom. Zahtevek je bil v delu, ki se je nanašal na toženca, pravnomočno zavrnjen. Ta odločitev je temeljila presoji, da tudi toženec ni vedel, da na sporni parceli ni dopustno graditi, zato pogoji za veljavnost tožnikovega odstopa od pogodbe niso bili izpolnjeni, toženka pa je tožniku odškodninsko odgovorna, ker ni ravnala skladno s 23. členom Zakona o nepremičninskem posredovanju.

3Ob ponovnem sojenju je sodišče prve stopnje je odločilo, da mora toženka tožniku plačati odškodnino v višini manjvrednosti nepremičnine, tj. 50.400 EUR in zakonske zamudne obresti, v višjem znesku pa je zahtevek zavrnilo. Odgovornost toženca je presojalo po prvem podrednem zahtevku, mu delno ugodilo in odločilo, da se pogodba razveljavi, toženec pa mora tožniku plačati razliko do plačane kupnine, tj. 38.840 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi; v preostalem delu je zahtevek zavrnilo.

4Sodišče druge stopnje je ugodilo pritožbi toženca in zavrnilo pritožbo toženke. Sodbo sodišče stopnje je razveljavilo v delu, ki se nanaša na podredni zahtevek, tj. na toženca, v preostalem delu pa jo potrdilo. Pojasnilo je, da o podrednem zahtevku ni mogoče odločati, ker je bilo (že) delno ugodeno primarnemu.

5Zoper takšno odločitev druga toženka vlaga predlog za dopustitev revizije. Predlaga, da se revizija dopusti glede vprašanj:

◦ Ali sta v konkretnem primeru nižji sodišči, glede na postavljene podredne tožbene zahtevke in toženo solidarno odgovornost toženke in toženca, pravilno odločali o višini odškodninske odgovornosti toženke?

◦ Ali sta v primeru podrednih tožbenih zahtevkov na nerazdelno/solidarno plačilo zneska v višini kupnine oziroma plačilo zneska znižane kupnine od prodane nepremičnine lastnik, ki je hkrati prodajalec nepremičnine, ter pooblaščeni zastopnik prodajalca nepremičnine (nepremičninska agencija) v razmerju do kupca oziroma kupljene nepremičnine enotna sospornika?

◦ Ali bi v konkretnem primeru glede na postavljene/oblikovane tožbene zahtevke zoper toženko in zoper toženca kot solidarna dolžnika morali nižji sodišči odločati o višini odškodninske odgovornosti toženke skupaj s prvim podrednim tožbenim zahtevkom oziroma v nadaljevanju z drugim podrednim tožbenim zahtevkom zoper toženca?

6Predlog ni utemeljen.

7Vrhovno sodišče je ocenilo, da pogoji za dopustitev revizije, ki izhajajo iz 367.a člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP), niso izpolnjeni, zato je predlog zavrnilo (drugi odstavek 367.c člena ZPP).

8Vrhovno sodišče je odločalo v senatu, navedenem v uvodu sklepa. Odločitev je sprejelo soglasno (sedmi odstavek 324. člena ZPP).