VSL Sklep II Cp 654/2024

I. Pritožbi se ugodi ter se izpodbijani sklep sodišča prve stopnje razveljavi in se zadeva vrne temu sodišču v nov postopek.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

1Oodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom (1) ugotovilo, da na stavbi 0000-1111, ki stoji na parceli 1132/27 k. o. ..., obstaja etažna lastnina in da navedena parcela predstavlja pripadajoče zemljišče k stavbi (II. in III. točka izreka), (2) da so splošni skupni deli stavbe še deli 0000-1111-6 do 0000-1111-13 (IV. točka izreka), (3) da sta posebna skupna dela stavbe 0000-1111-5 in 0000-1111-14 (VI. točka izreka), (4) določilo lastninsko pripadnost delov stavbe ter prenos in izbris izvedenih pravic (V., VII., VIII do XI. točka izreka) ter odredilo vknjižbo v vrstnem redu zaznambe postopka (XII. točka izreka).

2Predlagateljica v pritožbi zoper IV. do VIII. točko in XII. točko izreka navedenega sklepa uveljavlja vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Predlaga, naj pritožbeno sodišče pritožbi ugodi, sklep v izpodbijanem delu in zadevo vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

Zavrnitev dokaznih predlogov za zaslišanje udeleženk, ogled spornih delov stavbe in zaslišanje priče A. A. je bistveno vplivala na odločitev. Ti dokazi bi sodišču predstavili dejanski način uporabe in posesti delov v hiši, predvsem glede delov 0000-1111-4 in 0000-1111-5. Na ogledu je izvedencu pojasnila, da sta sporni sobi uporabljala A. B. in B. B., po njuni smrti pa ona, nato pa ju je druga udeleženka zaklenila in si ju nedopustno prilastila. Zaradi opustitve izvedbe dokazov je dejansko stanje zmotno in nepopolno ugotovljeno. Poleg tega je sodišče zmotno tolmačilo pravne naslove. Iz nobene od treh pogodb, na katere se sklicuje sodišče, ne izhaja, da naj bi dve sobi v I. nadstropju dobila v dar druga udeleženka. Tako v pritličju kot v I. nadstropju sta po dve dodatni sobi, ki sta jih uporabljala A. B. in B. B. Sodišče je zmotno štelo, da naj bi dve sobi v pritličju predstavljali dve sobi v nadstropju predlagateljice. Da bi bili dve dodatni sobi v I. nadstropju podarjeni drugi udeleženki, ne izhaja niti iz darilne pogodbe z dne 18. 10. 2019 niti iz notarskega zapisa SV 1404/2017. Podarjeno ji je bilo le tisto, kar je C. B. prejel v dar od svojih staršev.

Zmotno so opredeljeni tudi skupni prostori. Garaža, ki po darilni pogodbi z dne 7. 12. 1973 pripade predlagateljici, in je označena kot del 6, ni posebni skupni del. Enako velja za kletni prostor za shrambo kurjave, označen kot del 11, ki po navedeni darilni pogodbi pripade predlagateljici. Del 12 ni bil predmet darilne pogodbe; pozidan je bil kasneje in je v njem le cisterna za hrambo goriva, ki služi za ogrevanje druge in tretje etaže stavbe.

Ugotovitve o načinu razpolaganja z idealno lastnino s strani A. B. in B. B. so materialnopravno zmotne. Nista namreč mogla prenesti točno določenega dela nepremičnine in s tem prejudicirati vprašanja etažne lastnine, ampak sta lahko le določila način uporabe solastnega premoženja v naravi. Z zapisom, da bosta uporabljala štiri sobe, nista mogla obdržati lastninske pravice na njih. Soba namreč ne more biti samostojno v pravnem prometu.

Sodišče ni upoštevalo namena vzpostavitve etažne lastnine, tj. da udeleženkam sorazmerno s tretjinskim solastninskim deležem pripade po ena stanovanjska etaža, ki bo predstavljala zaključeno celoto. Poleg tega druga nasprotna udeleženka sob v prvem nadstropju ni dobila v dar, ju ni uporabljala in ju ni imela v dobroverni posesti.

Podano je nasprotje med ugotovitvijo v 21. točki obrazložitve, da je za del 9 (kletni prostor) izkazan pravni naslov, ga šteje kot splošni skupni del stavbe, pojasnilom v 32. točki, da sta lahko zakonca A. B. in B. B. razpolagala s posameznimi deli, v nadaljevanju pa je zavzeto diametralno nasprotno stališče.

Zakon med skupnimi deli ne našteva WC-ja, kopalnice ali hodnika znotraj enega stanovanja.

3Prva nasprotna udeleženka v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev. Pritožbene navedbe so v nasprotju s predlagateljičinimi navedbami v predlogu.

4Pritožba je utemeljena.

5Udeleženke so zemljiškoknjižne solastnice zemljišča s stavbo v Ljubljani. Prvotno enostanovanjsko stavbo sta pravna prednika udeleženk (starša predlagateljice in prve nasprotne udeleženke ter tast in tašča druge nasprotne udeleženke) z darilnimi in preužitkarsko pogodbo razdelila med tri otroke.

6V izpodbijanem sklepu je ugotovljeno,

- da je bila z darilno pogodbo, sklenjeno med starši in predlagateljico v 1973, na stavbi vzpostavljena dejanska etažna lastnina,

- da so bili predmet te darilne pogodbe prostori, označeni kot (posamezni) del 2 v 3. etaži stavbe, prostori, označeni kot (posebni skupni) del 5 v 3. etaži stavbe, (posamezni) del 12 v 1. (kletni) etaži stavbe, in (skupni) deli stavbe 6, 7, 8, 9, 10 in 11 (v kletni etaži) ter 13 (stopnišče do 3. etaže),

- da so bili predmet darilne pogodbe, sklenjene med starši in prvo nasprotno udeleženko v 2005, prostori, označeni kot (posamezni) del 3 (v 4. etaži), skupaj s stopniščem iz 2. v 3. etažo (del 14),

- da so bili predmet darilne pogodbe in kasnejše preužitkarske pogodbe, sklenjenih med starši in možem druge nasprotne udeleženke v 2009 oziroma 2015, prostori v 2. etaži, označeni kot del 1, dva prostora v 3. etaži, označena kot del 4, in kot posebni skupni del,

- da del 4 (dve sobi v tretji etaži) kot posamezni del pripada prvi nasprotni udeleženki,

- da del 5 (WC, kopalnica, hodnik v tretji etaži) kot posebni skupni del pripada predlagateljici in prvi nasprotni udeleženki,

- da dela 6 in 11 kot splošna skupna dela pripadata vsem etažnim lastnikom,

- da del 12 kot posamezni del pripada predlagateljici.

7V pritožbenem postopku je sporna lastninska pripadnost delov 4 in 5 v 3. etaži ter delov 6, 11 in 12 v 1. (kletni) etaži. Predlagateljica v pritožbenem postopku uveljavlja, da deli 4, 5, 6 in 11 pripadajo njej, del 12 pa je splošni skupni del.

8Pritožbeni očitek glede dela 6 ni utemeljen. Pritožnica je v predlogu sama navedla, da je garaža (del 6) skupni del stavbe. Tako izhaja tudi iz darilne pogodbe, ki jo je sklenila s starši in v kateri je navedeno, da je predmet darila souporaba garaže v kleti (za hrambo enega osebnega avta).

9Utemeljen je pritožbeni očitek, da je zaradi zavrnitve dokaznih predlogov za zaslišanje udeleženk in izvedbo ogleda dejansko stanje ostalo nepopolno ugotovljeno.

10Predlagateljica je pred sodiščem prve stopnje zatrjevala, - da so v treh etažah stavbe po en stanovanjski del s samostojnim vhodom, v kleti pa garaža, kurilnica in trije prostori, - da udeleženke uporabljajo po en del, - da so v kleti garaža in kurilnica, ki sta skupni, in še trije prostori, - da so udeleženke vknjižene kot solastnice po enakih tretjinskih deležih. Druga nasprotna udeleženka je ugovarjala, da ji po pogodbah, sklenjenih s svojimi pravnimi predniki, poleg prostorov v drugi etaži pripadata tudi dve sobi v tretji etaži. Predlagateljica je v odzivu na te navedbe vztrajala, da sta starša na vsakega od otrok prenesla eno od etaž, da to potrjujejo pogodbeni zapisi o stanju v hiši, prostorih, ki so predmet prenosa, in ovrednotenih solastninskih deležih in da uporaba oziroma souporaba določenih prostorov v tretji etaži s strani staršev, ki je zapisana v pogodbi, predstavlja le dogovor o načinu rabe. Za dokazovanje teh navedb je predlagala zaslišanje udeleženk in ogled. Zavrnitev dokaznih predlogov v izpodbijanem sklepu temelji na stališču, da se pridobitev posameznih delov stavbe presoja na podlagi 19. in 20. člena Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (v nadaljevanju ZVEtL-1).

11Očitek o zmotnosti tega stališča je utemeljen. Po navedenih določbah ZVEtL-1 je pridobitelj posameznega dela stavbe po tem zakonu oseba, ki izkazuje pravni naslov za pridobitev lastninske pravice na posameznem delu stavbe ali verjetno izkaže pogoje za priposestvovanje lastninske pravice na posameznem delu stavbe. Da ima vsaka od udeleženk pravni naslov za pridobitev lastninske pravice na posameznem delu stavbe, v obravnavani zadevi ni bilo sporno. Sporno je, kaj je bilo predmet prenosa s posameznimi pogodbami. Udeleženke namreč različno razumejo njihovo vsebino. Da bi bila katera od ponujenih razlag zgolj subjektivna in ne bi imela opore v besedilu pogodb ter okoliščinah sklepanja pogodb (predvsem razporeditvi prostorov oz. stanovanjskih enot v naravi), v izpodbijanem sklepu ni ugotovljeno. V taki situaciji je treba uporabiti pravila OZ o razlagi pogodb.

12V skladu s temi pravili je pri razlagi spornih pogodbenih določb treba iskati skupen namen pogodbenikov in določilo razumeti tako, kot ustreza načelom obligacijskega prava (drugi odstavek 82. člena OZ). Za presojo, kakšen je pomen določb o (so)uporabi spornih prostorov v 3. etaži stavbe v darilni pogodbi iz leta 1973, je bilo zato pomembno, kateri prostori so ob daritvi in kasneje predstavljali zaključene stanovanjske enote in kakšen pomen ima v primerjavi z opisom predmeta pogodbe pogodbena določba o prenosu tretjinskega solastninskega deleža na predlagateljico in enakih solastninskih deležih ostalih dveh pridobiteljev. Dokazna predloga za zaslišanje udeleženk in izvedbo ogleda sta bila zato predlagana za dokazovanje odločilnih dejstev. Zaradi zmotnega neupoštevanja pravil o razlagi spornih pogodbenih določb je podan dvom o pravilnosti ugotovitev o vsebini pogodb, ki so bile podlaga za odločitev o posameznih in skupnih delih stavbe, na kateri se vzpostavlja etažna lastnina.

13Pritožbene navedbe vzbujajo tudi dvom o pravilnosti odločitve glede lastninske pripadnosti delov 11 in 12 v kletni etaži. Glede dela 12 je v sklepu ugotovljeno, da je le za ta prostor izkazan pravni naslov za pridobitev izključne lastninske pravice. Upoštevaje pritožbeno navedbo, da je v prostoru kurilnica, ki je bila dozidana kasneje, in da je po pogodbi iz 1973, sklenjeni s predlagateljico, predmet darila tudi kletni prostor (prvi prostor levo od vhoda v klet), je vzbujen dvom o pravilnosti odločitve, da je del 11 skupni del, del 12 pa posamezni del stavbe.

14Ker je zaradi zmotne uporabe materialnega prava dejansko stanje ostalo nepopolno ugotovljeno, je pritožbeno sodišče predlagateljičini pritožbi ugodilo, izpodbijani sklep sodišča prve stopnje razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek (3. točka 365. člena ZPP v zvezi z 42. členom ZNP-1). Sodišče naj po dopolnjenem dokaznem postopku presodi, kakšna je bila vsebina pogodbenih razpolaganj, in nato o zadevi ponovno odloči. Ker sodišče prve stopnje še ni izvedlo dokazov, predlaganih o osrednjem spornem vprašanju v tem postopku (vsebina pravnih naslovov za pridobitev etažne lastnine), od odgovora nanj pa je odvisen celoten tisti del odločitve, zaradi katerega je predlagateljica zahtevala sodno varstvo, bi odločitev o tem vprašanju pred sodiščem druge stopnje udeleženke prikrajšala v pravici do pravnega sredstva. Z razveljavitvijo tudi ni nesorazmerno poseženo v pravico do sojenja brez nepotrebnega odlašanja (355. člen ZPP).

15Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na tretjem odstavku 165. člena ZPP v zvezi z 42. členom ZNP-1.