UPRS Sodba I U 716/2021-28

I. Tožba se zavrne.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

1Prvostopenjski organ je z izpodbijano odločbo odobril pravni posel za prodajo parc. št. 89/16 k.o. ... za ceno 1.012,00 EUR med prodajalko A. A. in kupcem B. B. (1. točka izreka), zavrnil pa je odobritev pravnega posla za to nepremičnino med prodajalko A. A. in kupcem C. C. (2. točka izreka). Iz obrazložitve izhaja, da je odločal v ponovljenem postopku na podlagi odločbe Ministrstva za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano št. 33008-225/2020/2 z dne 26. 10. 2020, in sicer v delu, ki mu je bil vrnjen v ponovni postopek, to pa je del, ki se nanaša na zemljišče parc. št. 89/16 k.o. ... Ministrstvo mu je naložilo, naj v ponovljenem postopku ugotovi, ali B. B. izpolnjuje pogoje za predkupno pravico po 4. točki prvega odstavka 23. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ).

2Ugotavlja, da je B. B. v postopku uveljavljal predkupno pravico kot drug kmet in da je sprejemnik ponudbe z najmočnejšo predkupno pravico. Iz uradnih evidenc in dokazil namreč izhaja, da je kmetija nosilca B. B. vpisana v Register kmetijskih gospodarstev (RKMG) MID ..., da je starejši od 30 let in da ima od 15. leta dalje najmanj 5 let izkušenj na kmetiji. Kmetija zajema 22.29,94 ha travnikov in 1.76,68 njiv, katerih lastnik in uporabnik je. Iz RKMG je razvidno, da ima 42 glav goveda, s katerimi pridela 51.368 l mleka/leto, kar za leto 2019 predstavlja 16.801,53 EUR dohodka, medtem ko je letna bruto plača na zaposlenega za leto 2019 znašala 20.969,70 EUR oziroma 2/3 tega 13.979,80 EUR. Posledično je odobril pravni posel z B. B. in zavrnil pravni posel z C. C.

3Drugostopenjski organ je pritožbo tožnice zavrnil. Iz odločbe izhaja njegovo stališče, da je prodaja zemljišč v paketu, ki ga želi doseči tožnica, izjema od splošnega pravila posamične prodaje. Njene navedbe, da je obrazec za ponudbo nenatančno izpolnila, ker ne obstajajo navodila, sama pa je pravni laik, zavrača, ker upravni organ izvaja varstvo pravic strank šele od trenutka, ko se začne postopek, tj. s podajo vloge za odobritev pravnega posla. Pred tem morajo prodajalci sami skrbeti za zavarovanje svojih pravic. Ne drži, da bi moral organ postopek ustaviti, če izve, da posel poteka v nasprotju s prodajalčevo resnično voljo, saj ponudba po ZKZ ponudnika veže, posel pa je sklenjen s sprejemom ponudbe, pod pogojem naknadne odobritve. Tožnica zato ne more enostransko odstopiti od ponudbe za prodajo ali te spreminjati. Njena namera, da zemljišča proda skupaj, kot celoto, bi morala biti v ponudbi jasno izražena kot prodajni pogoj, kar pa ni bila.

4Tožnica zoper izpodbijano odločbo vlaga tožbo. V njej vztraja, da je vložila eno ponudbo za prodajo zemljišča parc. št. 89/11 v deležu do ½ in parc. št. 89/16, obe k.o. ..., ki predstavljata zaokroženo območje. Ponudba je dovolj jasna, iz nje pa izhaja, da je njen namen prodaja obeh nepremičnin kot celote. Če bi želela prodati dve nepremičnini, bi vložila dve ločeni ponudbi, na ločenih obrazcih. Tudi sprejem ponudbe je bil pri obeh sprejemnikih „paketen“, tj. dan za obe ponujeni nepremičnini, prav tako pa sta se vlogi za odobritev pravnega posla nanašali na obe parceli. Volja prodajalke in volja kupcev je bila prodati oziroma kupiti obe nepremičnini. Organ je v nasprotju s tem spremenil predmetno ponudbo za prodajo posameznih parcel in izjavi obeh kupcev ter njuni vlogi za odobritev pravnega posla v nakup posameznih parcel, s čimer je nedopustno posegel v voljo pogodbenih strank. Posla z vsakim od potencialnih kupcev le za eno od parcel ni mogoče odobriti, saj tak predmet pogodbe, cena za posamezno nepremičnino oziroma taki pravni posli niso bili sklenjeni. Predlaga, da sodišče tožbi ugodi in izpodbijano odločbo odpravi. Zahteva tudi povračilo stroškov postopka.

5Toženka v odgovoru na tožbo predlaga njeno zavrnitev in se v izogib ponavljanju sklicuje na razloge izpodbijane odločbe. Predlaga zavrnitev tožbe.

6Stranki z interesom C. C. in B. B. na tožbo nista odgovorili, sta pa svoja stališča pojasnili na naroku za glavno obravnavo. C. C. enako kot tožnica trdi, da ni dvoma, da je šlo za eno ponudbo, ki sta jo sprejeli obe stranki z interesom, če pa toženka o tem ni bila prepričana, je bila dolžna pravo voljo prodajalke raziskati. Tožbe zoper odločbo, s katero je bil odobren pravni posel zgolj za eno nepremičnino oziroma idealno ½ nepremičnine 89/11 k.o. ... ni vložil, ker bi bila zaradi pomanjkanja pravnega interesa zavržena. Prepričan je, da lahko sodišče z odločitvijo, da se odobri pravni posel med njim in A. A. za obe parceli, doseže, da bo volja strank spoštovana. B. B. pa je zatrjeval, da je bilo iz ponudbe jasno, da se nepremičnini prodajata posebej, tako je tudi sprejel ponudbo. Ko je videl, da ima pri parc. št. 89/11 k.o. ... C. C. močnejšo predkupno pravico, ni vztrajal pri nakupu in se zoper odločitev organa tudi ni pritožil. Opozarja, da niti C. C. niti tožnica nista vložila tožbe zoper odločbo, s katero je bil odobren pravni posel s parc. št. 89/11 k.o. ... .

7Ker pomanjkanje pravnega interesa tožnice ni že na prvi pogled očitno (prodajalec lahko prosto izbira kupca, če nobeden od kupcev ni predkupni upravičenec) in je moralo sodišče v dokaznem postopku vpogledati v listine v upravnem in sodnem spisu, je o zadevi odločilo meritorno.

8Tožba ni utemeljena.

9Po 20. členu ZKZ mora lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, ponudbo predložiti upravni enoti na območju, kjer to kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetija leži. Šteje se, da je lastnik s predložitvijo ponudbe upravni enoti, upravno enoto pooblastil za prejem pisne izjave o sprejemu ponudbe. Po drugem odstavku 20. člena ZKZ mora ponudba vsebovati: - podatke o prodajalcu: osebno ime ter naslov stalnega ali začasnega prebivališča oziroma firmo in sedež; - podatke o kmetijskem zemljišču, gozdu oziroma kmetiji (parcelna številka, katastrska občina, površina); - ceno in - morebitne druge prodajne pogoje.

10Sodišče se strinja s tožnico, da lahko prodajalec proda več nepremičnin tako, da jih proda ločeno, ali tako, da jih proda skupaj. To pa ni odvisno le od tega, ali je Upravni enoti predložil eno ali dve ponudbi, ampak od vsebine ponudbe. To, da za prodajo ni bil pogoj, da se obe nepremičnini prodata v "paketu", izhaja iz dejstva, da je tožnica v ponudbi določila ceno za vsako nepremičnino posebej, medtem ko je pod drugimi prodajnimi pogoji označila le, da so stroški parcelacije 400,00 EUR. Ravnanje sprejemnikov ponudbe, ki sta sprejela ponudbo za obe nepremičnini, na kar se sklicujeta tožnica in C. C., ne more dokazovati, da je bila ponujena prodaja "paketna".

11Iz upravnega spisa izhaja, da je prvostopenjski organ o zadevi prvič odločal z odločbo št. 330-176/2020-7 z dne 7. 9. 2020, in sicer je tedaj v 1. točki izreka odobril pravni posel za prodajo idealne 1/2 nepremičnine parc. št. 89/11 k.o. ... za ceno 531,00 EUR med prodajalko A. A. in kupcem C. C. ter v 3. točki izreka zavrnil odobritev tega pravnega posla med prodajalko in B. B. Nadalje je v 2. točki izreka odobril pravni posel prodaje nepremičnine parc. št. 89/16 k.o. ... za ceno 1.012,00 EUR med prodajalko A. A. in kupcem B. B. in v 4. točki izreka zavrnil odobritev tega pravnega posla med prodajalko in C. C.

12Drugostopenjski organ je z odločbo št. 33008-225/2020/2 z dne 26. 10. 2020 pritožbama A. A. in C. C. delno ugodil in odpravil 2. in 3. točko izreka te odločbe ter zadevo v tem obsegu vrnil v ponovni postopek.

13Po 225. členu Zakona o splošnem upravnem postopku (ZUP) odločba, ki se ne more več izpodbijati v upravnem sporu ali v drugem sodnem postopku, pa je stranka z njo pridobila določene pravice oziroma so ji bile z njo naložene kakšne obveznosti, postane pravnomočna (prvi odstavek). Če se s pritožbo ali s tožbo izpodbijajo posamezne točke ali vsebinsko ločljivi deli izreka odločbe, lahko postanejo posamezne točke ali posamezni vsebinski deli izreka odločbe ali posameznih njenih točk, ki se ne izpodbijajo in medsebojno niso odvisni, dokončni ali pravnomočni.

14Po presoji sodišča to pomeni, da je odločitev o tem, da se odobri pravni posel prodaje idealne 1/2 nepremičnine parc. št. 89/11 k.o. ... postala pravnomočna z iztekom 30 dnevnega roka zoper odločbo z dne 7. 9. 2020. Posledično je pravni posel, sklenjen za eno od nepremičnin, ponujenih v prodajo, že pravnomočno odobren.

15To, da sprejemnika ponudbe nista razumela ponudbe tako, kot sedaj zatrjujeta tožnica in C. C., torej izhaja tudi iz ravnanj strank. B. B. namreč ni vložil pritožbe zoper odločbo prvostopenjskega organa št. 330-176/2020-7 z dne 7. 9. 2020, s katero je organ za nepremičnino 89/11 k.o. ... odobril pravni posel z C. C., kar potrjuje njegovo trditev, da je sprejel ponudbo za vsako nepremičnino posebej. Tožnica je sicer s pritožbo izpodbijala odločbo št. 330-176/2020-7 z dne 7. 9. 2020 v celoti in zatrjevala, da je nepremičnine prodajala v paketu. Vendar pa tega ni zatrjeval C. C. Izrecno je izpodbijal le 2. in 3. točko izreka te odločbe in zatrjeval, da B. B. ne izpolnjuje pogojev za status kmeta. Glede na to sicer ni mogoče izključiti možnosti, da bi bila njegova tožba zoper odločbo zavržena, kar je zatrjeval na naroku. Vendar pa tožbe zoper dokončno odločitev, da se dobri le pravni posel za nepremičnino 89/11 k.o. ..., torej le za eno nepremičnino, ni vložila niti tožnica, kljub temu, da sedaj zatrjuje, da je nepremičnini prodajala izključno v paketu in zato odločitve o ločeni prodaji vsake posebej ni mogoče odobriti. Že iz tega razloga sodišče ne more slediti njenim trditvam, da je bila njena volja, da proda izključno obe nepremičnini skupaj.

16Glede navedb tožnice in C. C., da lahko sodišče doseže spoštovanje soglasja volj kot ju razume tožnica oziroma „sanira dejstvo, da je organ cepil enoten pravni posel na dva“, pa sodišče pripominja da bi bila, četudi bi tožnica res prodajala obe parceli hkrati, z izpodbijano odločitvijo „cepitev sanirana“. Učinek izpodbijane odločitve je namreč tak, kot tožnica trdi, da ga je hotela, tj. odobritev prodaje obeh parcel za ponujeno ceno. Pri tem sama navaja, da zakonska ureditev posega v pravico do izbire nasprotne pogodbene stranke in torej priznava, da ji zakon ne omogoča izbirati kupca oziroma bi ga lahko izbirala le, če ponudbe ne bi sprejel noben predkupni upravičenec. Ker med strankami ni sporno, da ima B. B. status kmeta, pa tožnica ni prosta pri izbiri kupca in zato ne more uveljavljati, da naj (tudi drugo) nepremičnino kupi C. C. Oddaljenost kmetije B. B. od nepremičnine parc. št. 89/16, na katero se je na naroku sklicevala tožnica, ni okoliščina, ki bi po 23. členu ZKZ vplivala na vrstni red uveljavljanja predkupne pravice oziroma bi vplivala le, če bi bil kmet tudi C. C. in bi s katerim od zemljišč mejil na zemljišče, ki je naprodaj (2. točka prvega odstavka 23. člena ZKZ), česar pa tožnica niti ne zatrjuje. Ker oddaljenost kmetije zato okoliščina ni pravno relevantna, je toženka ravnala prav, ko je ni ugotavljala.

17Glede na navedeno je sodišče presodilo, da je tožba neutemeljena in jo je na podlagi prvega odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1) zavrnilo.

18Odločitev o stroških temelji na četrtem odstavku 25. člena ZUS-1, po katerem trpi vsaka stranka svoje stroške postopka, če sodišče tožbo zavrne. Ker stranke z interesom niso prispevale k odločitvi sodišča, je sodišče v skladu z določbami prvega odstavka 155. člena Zakona o pravdnem postopku v zvezi s prvim odstavkom 22. člena ZUS-1 zavrnilo tudi njen zahtevek za povračilo stroškov postopka.