VSL Sodba I Cp 1356/2022

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Tožena stranka je dolžna v 15 dneh tožeči stranki povrniti stroške odgovora na pritožbo 466,65 EUR.

1Sodišče prve stopnje je s sodbo (I.) naložilo toženi stranki da v 15 dneh plača tožeči stranki 11.200,00 EUR (preostanek najemnin za čas od januarja 2018 do vključno avgusta 2020), skupaj s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi od zapadlosti vsakomesečne najemnine in (II.) sklenilo, da pravdne stroške krije tožena stranka.

2Toženka v pravočasni pritožbi uveljavlja vse zakonske pritožbene razloge in pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijano odločitev spremeni tako, da zavrne tožbeni zahtevek, podredno, da sodbo razveljavi in zadevo vrne v novo sojenje sodišču prve stopnje. Posamezne pritožbene navedbe bodo povzete v nadaljevanju, skupaj z odgovori nanje.

3V odgovoru na pritožbo tožnik pritrjuje izpodbijani sodbi in priglaša stroške. Opozarja, da v pritožbi toženka podaja svojo dokazno oceno, ki je celo z njenimi dejanskimi trditvami. Nekatere od pritožbenih navedb po prepričanju tožnika predstavljajo nedovoljene pritožbene novote. V nadaljevanju povzema posamezne dejanske ugotovitve sodišča s katerimi soglaša, podaja pa tudi svoje komentarje tako ugotovljenega dejanskega stanja, kot tudi pritožbenih trditev.

4Pritožba ni utemeljena.

5Pritožbeno sodišče v celoti pritrjuje pravilnim dejanskim zaključkom sodišča prve stopnje in se v izogib nepotrebnemu ponavljanju nanje v celoti sklicuje. Sodišče prve stopnje je tudi pravilno uporabilo materialno pravo. Tako je zaključilo, da pisna najemna pogodba, v kateri je bil določen znesek najemnine 100 EUR mesečno, ne predstavlja prave volje strank, nižja najemnina je bila določena zaradi nižje davčne obveznosti tožnika. Takšna navidezna pisna pogodba upoštevaje prvi odstavek 50. člena Obligacijskega zakonika¹ (v nadaljevanju: OZ) med strankama nima učinka. Hkrati pa je sodišče prve stopnje ugotovilo tudi, da je bil med pravdnima strankama sklenjen ustni dogovor o najemu, ki je bil tudi v celoti izpolnjen, po katerem je tožnik toženki izročil (triinpolsobno) stanovanje s souporabo terase in ji omogočal parkiranje dveh vozil pred objektom, kar je toženka tudi sprejela v najem ter od začetka najemnega razmerja do decembra 2017 tudi plačevala najemnino v dogovorjenem znesku 450 EUR mesečno. Zato je bila takšna najemna pogodba, kljub temu, da ni bila sklenjena v pisni obliki (kot sicer določa četrti odstavek 84. člena Stanovanjskega zakona² – v nadaljevanju SZ-1), veljavno sklenjena, saj je bila v pretežni meri izpolnjena (58. člen OZ).

6Kot je ugotovilo sodišče prve stopnje, je tožnik zanikal sklenitev ustnega dogovora o najemu garaže in vrta za (dodatno) najemnino 350 EUR, kar predstavlja negativno dejstvo: dejstva, da takega dogovora o najemu ni bilo, namreč tožnik ne more dokazovati. Se pa s takšno trditvijo trditveno in dokazno breme prenese na nasprotno stranko, ki trdi nasprotno od tistega, kar je tožnik zanikal. Pritožba opozarja, da bi bilo sodišče prve stopnje dolžno toženko opozoriti na manjkajočo trditveno podlago v okviru materialnega procesnega vodstva, česar pa ni storilo. Pritožba ima sicer glede tega prav, a obstaja tudi izjema, ko sodišču ni potrebno opraviti materialnega procesnega vodstva. Gre za primere, ko na manjkajočo trditveno podlago opozori nasprotna stranka,³ kot je bilo tudi v obravnavni zadevi, kar je pravilno pojasnilo toženki že tudi sodišče prve stopnje.⁴ Ker je tožnik zanikal sklenitev ustnega dogovora, da bi najemna pogodba poleg stanovanja, terase in parkiranja za najemnino 450 EUR vključevala tudi najem vrta in garaže, je torej na toženko prešlo trditveno in dokazno breme za nasprotno in bi tako morala podati trditve o takšnem dogovoru o dodatnem najemu, kar pa bi seveda vključevalo tudi trditve o tem kdaj, kje in v kakšnih okoliščinah sta stranki sklenili tako zatrjevan ustni dogovor. Kot je pravilno zaključilo sodišče prve stopnje, toženka takih trditev ni podala, čeprav je bila s strani tožnika opozorjena na pomanjkljivo trditveno podlago. Končno je sodišče prve stopnje poudarilo tudi, da je, ko je bila zaslišana, tudi sama toženka izpovedala, da za vrt in garažo ni bila dogovorjena posebna najemnina.

7Pravzaprav pa niti ne gre za manjkajočo trditveno podlago. Toženka je namreč v odgovoru na tožbo podala trditveno podlago – da je bila z najemno pogodbo dogovorjena najemnina 100 EUR mesečno za najem stanovanja s souporabo terase in možnostjo parkiranja dveh vozil pred objektom. Poleg tega pa naj bi bil sklenjen med pravdnima strankama tudi dogovor, da bo tožena stranka poleg obstoječe najemnine plačevala še 350 EUR za dodatno uporabo vrta in garaže, enako je ponovila tudi v vlogah z dne 18. 6. 2019 in 17. 10. 2019.⁵ Do nastopa prekluzije navajanja novih dejstev in dokazov, ki nastopi ob koncu prvega naroka za glavno obravnavo, toženka ni podala drugačnih dejanskih navedb. S tem, ko je toženka izpovedala,⁶ da ni bila posebej dogovorjena najemnina za stanovanje (100 EUR) ter posebej za vrt in garažo (350 EUR), je sama ovrgla svojo trditev o dejstvih. Zato je še toliko bolj prepričljiva dokazna ocena, po kateri je sodišče prve stopnje štelo, da je bila dogovorjena ena sama najemnina v višini 450 EUR.

8Ko pritožba dokazno oceno sodišča izpodbija s tem, da naj tožnik za svoje trditve ne bi predložil nobenega konkretnega dokaza, je treba pojasniti, da je za svoje trditve predlagal dokaz. In sicer je v ta namen tožnik predlagal zaslišanje.

9Na podlagi temeljite in prepričljive dokazne ocene je sodišče prve stopnje zaključilo, da je bil predmet najema stanovanje s teraso in parkiranjem dveh avtomobilov, vrt in garaža pa sta predmet prekarija. Takšni dokazni oceni pritožbeno sodišče pritrjuje. Sodišče prve stopnje je poudarilo, da je toženka (v nasprotju s tožnikom) vedela, da se pogovor 10. 10. 2017 snema, pa kljub temu iz njene izjave na posnetku (B7 in B19) ne izhaja, da bi bila vrt in garaža predmet najema. Tožnik je na posnetku jasno izjavil, da toženki vrta in garaže ne oddaja in da ga ta z njegovim dovoljenjem le uporablja. Takšni izjavi tožnika, da vrt in garaža nista predmet najema, toženka v pogovoru ni nasprotovala. Trditev, da sta se stranki zmenili za uporabo vrta in garaže, pa tudi po prepričanju pritožbenega sodišča ne potrjuje teze, da bi bila poleg stanovanja, terase in možnosti parkiranja dveh vozil pred objektom predmet najema tudi vrt in garaža. Takšna izjava (da sta se stranki zmenili) namreč povsem ustreza tudi trditvi tožnika, da jima je dovolil uporabo, torej da gre za prekarij, kot je ugotovilo tudi sodišče prve stopnje. Pritožbeno sodišče sprejema tudi razlagovanje sodišča prve stopnje, ki ugotavlja, da iz posnetka (B7 in B19) izhaja, da tožnik ni hotel zaostrovati pogovora, zaradi tega tudi njegov odgovor »ja« na vprašanje toženke, da sta vrt in garaža vključena v ceno, ne potrjuje teze, da bi bila poleg stanovanja, terase in možnosti parkiranja dveh vozil pred objektom predmet najema tudi vrt in garaža.

10Pritožba problematizira zaključek sodišča, ki je ugotovilo, da je bila tožena stranka na opisani pogovor, ki ga je snemala, pripravljena in ga je tudi usmerjala, vse to pa z namenom, da ga bo uporabila v morebitnem postopku zoper tožnika. Opozarja na dejstvo, da gre za pogovor iz oktobra 2017, pravda pa se je začela šele v letu 2019, zaradi česar meni, da je povsem nelogično, da bi bil namen snemanja, da bo toženka posnetek uporabila v pravdnem postopku, ki se takrat niti še ni začel. Zaključek sodišča prve stopnje je povsem logičen – toženka namreč tudi v pritožbi ne pojasni drugačnega razloga za snemanje pogovora s tožnikom, kot ga je ugotovilo sodišče prve stopnje.

11Pritožbena trditev, da je dokazni postopek pokazal, da je bila ustna najemna pogodba sklenjena na spoznavnem sestanku, ki je bil 10-14 dni pred sklenitvijo pisne pogodbe, prisotni pa so bili takrat obe stranki in toženkin mož, predstavlja nedovoljeno pritožbeno novoto. Takšne trditve namreč tožena stranka ni podala do konca prvega naroka za glavno obravnavo in ker niti ne pojasni, zakaj tega do takrat ni mogla storiti, trditve je ne more uspešno uveljaviti v pritožbi (prvi odstavek 337. člena ZPP). Ob tem pritožbeno sodišče opozarja toženko, da je treba ločiti med navedbami, s katerimi stranke v postopku podajajo svoje trditve o dejstvih in s tem postavijo okvir, znotraj katerega sodišče nato ugotavlja dejansko stanje, in med izpovedbami, kjer pa gre za enega izmed dokazov. Če stranka, ko je zaslišana, nekaj izpove, to ne predstavlja dejanske navedbe in ne širi strankine trditvene podlage. Če je stranka izpovedala nekaj, za kar ni bilo trditvene podlage, takšna izpovedba tudi ne more sama po sebi ničesar dokazovati. Če iz katere od izpovedb strank ali prič izhaja, da naj bi bila ustna najemna pogodba sklenjena na spoznavnem sestanku, ki je bil 10-14 dni pred sklenitvijo pisne pogodbe, to ničesar ne dokazuje, saj nobena stranka ni podala takšnih dejanskih navedb. Takšna izpovedba je zato podana mimo trditvene podlage.

12Nadalje pritožba opozarja, da ob posnetem pogovoru toženka brez vsakega dvoma razumela, da je sedaj med pravdnima strankama sklenjen nov ustni dogovor, na podlagi katerega se odslej plačuje le ceno iz pisne pogodbe. Tožnik je v posnetem pogovoru na vprašanje toženke ali se odslej plačuje tista cena, ki je določena v pogodbi, odgovoril: »No če imate voljo, pol pejte...« Takšen odgovor je nejasen, gotovo pa ni mogoč zaključek, da brez vsakega dvoma pomeni nov dogovor. Sodišče prve stopnje je iz konteksta posnetega pogovora (ko iz nadaljevanja pogovora izhaja, da je tožnik rekel, da »ni problema, da bo pač plačal tisti davek«) pravilno razumelo, da pogovor ne potrjuje navedb in izpovedbe toženke o dogovoru pravdnih strank, da se bo za stanovanje plačevala le še najemnina 100 EUR mesečno, ampak je mogoče razumeti celo nasprotno, da se tožnik zaveda, da bo glede na dogovorjeno najemnino 450 EUR moral plačati višji davek. Pritožbeno sodišče pritrjuje tudi ugotovitvi sodišča prve stopnje, da enostranska izjava toženke, ki jo je podala v vprašalni obliki,⁷ ne pomeni, da je bilo doseženo soglasje volj o plačilu najemnine 100 EUR mesečno. Pritožbeno sodišče glede na vse to v celoti sprejema presojo sodišča prve stopnje, da posnetek, ki ga je predložila tožena stranka (B7 in B 19), ne potrjuje dogovora o nižji najemnini.

13Glede ugotovitve sodišča, da 100 EUR ni realna cena za najem stanovanja v Ljubljani, opozarja pritožba, da sodišče glede tega nima strokovnega znanja. Pritožbeno sodišče v zvezi s tem ugotavlja, da je splošno znano dejstvo, da v Ljubljani realna najemnina za triinpolsobno stanovanje ne more znašati le 100 EUR. Za takšno ugotovitev ni potrebno strokovno znanje gradbene stroke.

14Pritožba sicer pravilno opozarja, da se sodišče prve stopnje v obrazložitvi ni opredelilo do izpovedbe priče A. A., a to v konkretnem primeru ne pomeni procesne kršitve. Priča namreč izpoveduje o dejstvih, ki glede na siceršnje ugotovitve niso relevantna za odločitev. Dejstvo, da je priča preorala zemljo na spornem vrtu v septembru 2016 namreč ne potrjuje (niti ne zanika) s strani toženke zatrjevano dejstvo, da naj bi bil predmet najemne pogodbe tudi vrt. Preoranje (prelopatanje) vrta namreč ni v neposredni povezavi z zatrjevano najemno pogodbo oz. vsebino le-te.

15Povsem neutemeljene pa so pritožbene navedbe, ki se nanašajo na ugovor pasivne legitimacije, ki je bil podan šele po prvem naroku za glavno obravnavo. Sodišče je pravilno ugotovilo, da je neutemeljeno sklicevanje, da se je šele na prvem naroku (v izpovedbah strank in prič) izkazalo nekaj dejstev, ki so bila prej zamolčana.⁸ Pritožbeno sodišče pritrjuje ugotovitvi sodišča prve stopnje, da so takšne trditve prilagojene interesom tožene stranke v postopku. Neživljenjsko in povsem neprepričljivo je namreč, da toženka, ki je bila prisotna ob dogovarjanju za sklenitev najemne pogodbe in ki je pisno najemno pogodbo tudi podpisala, poleg tega pa po kvalificiranem pooblaščencu tudi podala več vlog v tej pravdi, v katerih je pojasnjevala okoliščine v zvezi z dogovarjanjem in sklenitvijo najemne pogodbe, vse do prvega naroka za glavno obravnavo ne bi vedela, da pravzaprav ni ona najemnica, ampak njen mož. Takšni pritožbeni trditvi ni mogoče slediti. Pravilen je zato zaključek sodišča prve stopnje, da je ugovor pasivne legitimacije neutemeljen.

16Ker niso podani uveljavljani pritožbeni razlogi in ker pritožbeno sodišče ni ugotovilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti, je pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

17Tožena stranka s pritožbo ni uspela v neznatnem delu, zato v skladu s prvim odstavkom 154. člena ZPP sama krije svoje pritožbene stroške. Hkrati pa je dolžna povrniti tožniku stroške odgovora na pritožbo: 625 točk za sestavo vloge, 2 % materialnih stroškov in 22 % DDV. Stroškov poročila stranki ni mogoče priznati, saj so že vključeni v sestavo odgovora na pritožbo.

¹ Uradni list RS, št. 83/2001, s spremembami.
² Uradni list RS, št. 69/2003, s spremembami.
³ Npr. VSC Sodba Cp 137/2017 in druge.
⁴ V 38. točki obrazložitve tako izrecno napoti na list. št. 37 in 63 spisa.
⁵ Na tem mestu pritožbeno sodišče odgovarja na pritožbeno zatrjevanje, da je nepravilen zaključek sodišča prve stopnje in s tem nepravilno ugotovljeno dejansko stanje, da bi toženka zatrjevala, da sta najem garaže in vrta znašala 350 EUR. Te pritožbene trditve so povsem v nasprotju z zgoraj povzetimi dejanskimi trditvami toženke iz odgovora na tožbo in vlog z dne 18. 6. 2019 in 17. 10. 2019, kjer toženka trdi ravno to, da je bila z najemno pogodbo dogovorjena najemnina 100 EUR mesečno za najem stanovanja s souporabo terase in možnostjo parkiranja dveh vozil pred objektom, dodatno pa naj bi bil sklenjen med pravdnima strankama dogovor, da bo tožena stranka poleg obstoječe najemnine plačevala še 350 EUR za dodatno uporabo vrta in garaže.
⁶ Prepis zvočnega posnetka zaslišanja z dne 11. 2. 2020 na list. št. 137.
⁷ »A bi to bilo v redu? Da upoštevamo tisto ceno, ki je določena v pogodbi.«
⁸ Da se o sklenitvi najemne pogodbe in najemnini s tožnikom ni pogovarjal toženka, ampak njen mož.