VSL Sklep I Cp 955/2022

I. Pritožbi se ugodi in se sklep sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu v II. in III. točki izreka razveljavi ter zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

II. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

1Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom najprej ugotovilo, da sta udeleženca postopka tudi A. A. in Skupnost vsakokratnih etažnih lastnikov stavbe z naslovom P. 15 v Ljubljani (I. točka izreka). Nato je ugotovilo, da je parc. št. 437/1, k. o. ..., skupno pripadajoče zemljišče k stavbi ID znak 0000-874 z naslovom P. 15 v Ljubljani, stoječi na parc. št. 437/5, k. o. ..., in k stavbi ID znak 0000-872 brez naslova, stoječi na parcelah št. 437/3 in 437/4, k. o. ..., ter je kot splošni skupni del obeh stavb v skupni lastnini vsakokratnih lastnikov posameznih delov teh dveh stavb (II. točka izreka). Sklenilo je, da se sklep izvede v zemljiški knjigi v vrstnem redu vpisane zaznambe postopka (III. točka izreka).

2Zoper sklep se pritožujejo nasprotna udeleženca in četrta udeleženka po istem pooblaščencu. Uvodoma sicer navajajo, da se pritožujejo zoper sklep kot tak, a ga v nadaljevanju vsebinsko izpodbijajo le glede določitve pripadajočega zemljišča, torej zoper II. in III. točko izreka in predlagajo, da se spremeni tako, da se zavrne predlog za določitev pripadajočega zemljišča. Menijo, da je napačno stališče sodišča o tem, da je sporna parcela 437/1, k. o. ..., v celoti skupno pripadajoče zemljišča k obema stavbama. Sodišče je brez obrazložitve vse argumente nasprotnih udeležencev prezrlo in sledilo predlogu predlagateljev, zaradi česar je podana absolutna bistvena kršitev določb postopka. Ugotovilo je, da sporna nepremičnina 437/1 predstavlja skupno pripadajoče zemljišče k stavbama, čeprav je istočasno ugotovilo tudi, da sta udeleženca pridobila lastninsko pravico na njej na podlagi prodajne pogodbe z dne 19. 6. 2013. Zatem pa je brez pravnega razloga odločilo, da je prodajna pogodba nična. Takšno stališče je tudi napačno. Sodišče je izhajalo iz načela akcesornosti, ki ni uporabljivo, saj Stanovanjski zakon (SZ) ni več določal kogentnega pravila o akcesorni vezanosti pravic na pripadajočem oziroma funkcionalnem zemljišču na pravico na stavbi, kot je to pred njim določal Zakon o prometu z nepremičninami. Samo zemljišče pod stavbo je edino funkcionalno zemljišče. Poleg tega je iz zgodovinskih izpiskov iz zemljiške knjige ugotoviti, da je bila parcela 437/1 ves čas predmet pravnega prometa. Pravni predniki nasprotnih udeležencev so lastninsko pravico na tej parceli pridobili na podlagi sklepov o dedovanju z dne 2. 4. 2021 in 17.10.2012, nepravdna udeleženca pa zatem dobroverno lastninsko pravico na podlagi pravnega posla - prodajne pogodbe. Sporna nepremičnina je torej bila že v preteklosti stvar pravnega prometa in nikdar funkcionalno zemljišče, zaradi česar ni razloga da bi bila prodajna pogodba nična. Da je bil edini skupni del etažne lastnine v celotnem obdobju le stavbišče stavbe št. 874 (P. 15), potrjuje tudi v spisu nahajajoč sporazum o oblikovanju etažne lastnine za nepremičnino 437/5, k.o. ..., na kateri stoji ta stavba. V njem je omenjeno kot splošni skupni del stavbe stavbišče s parc. št. 437/5, ne pa tudi parcela 437/1. Morebiten obstoj lokala v preteklosti in domneva o potrebnosti parkirišča ne utemeljuje pretekle rabe nepremičnine. Sporno zemljišče po prostorskih aktih tudi ni bilo načrtovano kot zemljišče, ki bi bilo neposredno potrebno ali namenjeno rabi predmetnih stavb. Na sporni parceli sta lastninsko pravico pridobila nasprotna udeleženca s pogodbo. Sodišče je sledilo izvedenki, ki pa ni upoštevala kriterija pretekle rabe iz 3. točke prvega odstavka 43. člena Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (ZVEtL-1). Sodišče se ni opredelilo in upoštevalo trditev pritožnikov, da nihče od udeležencev postopka, razen nasprotnih udeležencev in B. B. (op. pravilno C. C.), ni vzdrževal in saniral sporne parcele ter plačeval s tem povezanih stroškov. Udeleženka C. C. je navedeno nepremičnino asfaltirala na svoje stroške, kot tudi postavila nadstreške. Z ugotovitvijo o pripadajočem zemljišču so se preostali udeleženci postopka okoristili na način, da za skrb nepremičnine niso prispevali ničesar. Zato je napačna ugotovitev sodišča, da so sporno zemljišče vse od izgradnje obeh stavb uporabljali, koristili in vzdrževali stanovalci in uporabniki obeh stavb. Kriterij pretekle rabe ni izpolnjen. Prav tako pa ni izpolnjen kriterij iz 1. točke prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1. Tega sodna izvedenka ni uspela ugotoviti. V izvidu je napisala, da bo v arhivih poskušala poiskati odločbo o funkcionalnem zemljišču ali gradbene parcele, a v dokumentaciji tega ni bilo. Iz arhivskega gradiva je povzela zgolj priporočila v zvezi s površinami okoli stavb iz različne strokovne literature. Stari dokumenti ne vsebujejo nikakršne odločbe o pripadajočem zemljišču. Prostorski akt iz časa Kraljevine SHS pa določa le razmerje zazidane površine od nezazidane. Pri tem ne gre prezreti zapisa izvedenke, da je bilo po drugi svetovni vojni precej zemljišč pozidanih. Vsebina izpodbijanega sklepa v večji meri utemeljuje kriterij iz 2. točke prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1, čeprav te določbe niti ne navede kot del pravne podlage. Pritožniki še izpostavljajo, da so tekom postopka navajali, da pripadajoče zemljišče ne more biti celotna nepremičnina 437/1, zato so sodišču predlagali, da sporno nepremičnino razdeli ter realnejše določi pripadajoče zemljišče, čemur ni sledilo. Zahtevajo povrnitev pritožbenih stroškov.

3Predlagatelji in udeleženec A. A. so odgovorili na pritožbo in predlagajo njeno zavrnitev.

4Pritožba je utemeljena.

5Uvodoma pritožbeno sodišče pojasnjuje, da je predmet pritožbenega preizkusa odločitev glede obsega in lastništva pripadajočega zemljišča, saj pritožba izrecno niti vsebinsko ne izpodbija odločitve v I. točki njenega izreka, ki se nanaša na ugotovitev, kdo je dodatno še udeleženec postopka (prvi odstavek 350. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP, v zvezi s 3. členom ZVEtL-1 in 37. členom Zakona o nepravdnem postopku – ZNP). Odločitev v tem delu je zato pravnomočna.

6Predlagatelji so v tem nepravdnem postopku predlagali, da sodišče ugotovi, da je parc. št. 437/1, k. o. ...¹, skupno pripadajoče zemljišče dveh stavb, poslovno stanovanjske stavbe z ID znakom 0000-874 (z naslovom P. 15 v Ljubljani), stoječe na parc. št. 437/5, iste k. o., in stavbe (v naravi drvarnice in garaže) z ID znakom 0000-872 brez naslova, stoječe na parc. št. 437/3 in 437/4, iste k. o., ter da je ta kot splošni skupni del obeh stavb v skupni lasti vsakokratnih lastnikov posameznih delov teh dveh stavb. Iz ugotovitev izpodbijanega sklepa in podatkov spisa je razvidno, da je etažna lastnina na obeh stavbah že vzpostavljena, v poslovno stanovanjski stavbi je deset posameznih delov stavbe (poslovni prostor in več stanovanj), v pomožni stavbi pa 19 drvarnic, ki so last le posameznih/določenih lastnikov posameznih delov poslovno stanovanjske stavbe. Ni pritožbeno sporno, da sporna nepremičnina obkroža stanovanjsko stavbo iz treh smeri (J, Z in S; na V strani stavba meji z javno cesto - P. ulica), stavba z drvarnicami (pa tudi z garažami) pa stoji nasproti večstanovanjske stavbe na njeni zahodni strani. Sporna nepremičnina v naravi predstavlja dvorišče med tema dvema stavbama, ki omogoča edini dostop in dovoz (z vozili iz javne ceste P. ulica) do njiju. Iz izpodbijanega sklepa je razvidno, da je bila poslovno stanovanjska stavba zgrajena leta 1900, pomožna stavba pa kasneje, a pred letom 1945. Iz izvedenskega mnenja in dokaznih listin v spisu je razbrati, da sta bili stavbi skupaj z okoliškimi zemljišči zgrajeni na parc. št. 547/2 in 547/3, med katerimi je bila tudi kasneje nastala parcela s št. 437/1, ki je med drugim obsegala obe stavbi in zemljišče med njima (izseki GURS v izvedenskem mnenju, str. 8, str. 1 in dopolnitve izvida, list. št. 71, 81). Kasneje (konec 80-tih let) pa se je parcela 437/1 razdelila na obstoječi parceli 437/3 in 473/4, na katerih stoji stavba št. 872 in na parcelo št. 437/5, na kateri stoji stavba 874, ter na parcelo 437/1, ki se je nato še delila na parc. št. 437/1 (sedaj obstoječe dvorišče – sporna nepremičnina, ki je predmet obravnave) in na parc. št. 437/8 (izseki GURS str. 9,10).²

7Neutemeljen je pritožbeni očitek, da je izpodbijani sklep, s katerim je sodišče ugodilo predlogu predlagateljev, obremenjen s kršitvijo določbe 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Sodišče prve stopnje se je v luči navedb pritožnikov, podanih v (edini) vlogi z dne 18. 5. 2020 (list. št. 95) opredelilo do vseh bistvenih ugovorov, tudi glede pretekle rabe spornega zemljišča in ugovora o pravnoposlovni pridobitvi lastninske pravice pritožnikov na sporni nepremičnini. Prav tako je sodišče prve stopnje pojasnilo, zakaj šteje prodajno pogodbo, s katero naj bi pritožnika pridobila lastninsko pravico na sporni nepremičnini³, za nično. To je razvidno iz izpodbijanega sklepa v tč. 8 in 9 - 19. Ker je sodišče prve stopnje ocenilo, da je sporna nepremičnina že ves čas pripadajoče zemljišče (oz. funkcionalno zemljišče) k obema stavbama, ki ni v samostojnem pravnem prometu, saj tvori s stavbo neločljivo celoto, je zaključilo, da je prodajna pogodba z dne 27. 6. 2013, na katero sta se nasprotna udeleženca sklicevala, da sta na njeni podlagi dobila lastninsko pravico, nična. Pritožbeni očitek procesne kršitve zato ni utemeljen.

8Katero zemljišče je pripadajoče zemljišče, definira prvi odstavek 42. člena ZVEtL-1, ki določa, da je to tisto zemljišče, ki je bilo neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo stavbe in je postalo last lastnika stavbe na podlagi predpisov, veljavnih pred 1. 1. 2003, kot so zlasti predpisi o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini ali predpisi, ki so urejali pravila o posledicah gradnje na tujem svetu, pravila etažne lastnine in pravila o vezanosti pravic na zemljišču na pravice na stavbi. Pravna pravila, ki omogočajo uveljavitev in (dokončno) ureditev pripadajočih zemljišč, so se izoblikovala postopoma, določbe ZVEtL oz. ZVEtL-1 pa predstavljajo sistemsko rešitev. V skladu z njimi ugotavljanje pripadajočega zemljišča pomeni odločanje, katero je tisto zemljišče, ki je v lasti lastnikov stavb. V skladu s prvim odstavkom 44. člena ZVEtL-1 se šteje, da je zemljišče, ki ga sodišče ugotovi po določbah 43. člena istega zakona, (ki določa obseg pripadajočega zemljišča), last lastnika stavbe. Če ni drugače dokazano, se šteje, da je s prehodom lastninske pravice na stavbi na pridobitelja prešla tudi lastninska pravica na pripadajočem zemljišču stavbe. Glede na navedeno je torej možno izpodbiti zakonsko domnevo iz 44. člena ZVEtL-1. Sodišče prve stopnje je v izpodbijanem sklepu sicer predstavilo pretekle pravne podlage, ki lahko predstavljajo zakonsko podlago za pridobitev lastninske pravice lastnikov stavbe na pripadajočem zemljišču, ki je bil v družbeni lastnini. V času družbene lastnine je veljalo načelo akcesornosti – glavno stvar je predstavljalo stanovanje kot del stavbe, akcesorij pa je bila pravica uporabe zemljišča oziroma solastninska pravica (oz. skupna lastnina za dve ali več stavb) na funkcionalnem (pripadajočem) zemljišču in ustrezna pravica na skupnih delih.⁴ Kot je pravilno poudarilo sodišče prve stopnje, je bila pravna ureditev v času družbene lastnine koncipirana podobno kot danes, in sicer kot lastninska pravica na posameznem delu in solastninska pravica na skupnih prostorih, delih, objektih in napravah ter zemljišču. Ta solastnina je bila, enako kot skupna lastnina po prej veljavnem Zakonu o pravicah na delih stavb (v nadaljevanju ZPDS) in kot velja danes za solastnino na skupnih delih (četrti odstavek 105. člena SPZ), akcesorne narave. Lastninska pravica na stanovanju in solastninska pravica na skupnih prostorih, delih, objektih in napravah ter zemljišču (v nadaljevanju skupni deli) sta zato tvorila dejansko in pravno celoto. Solastninska pravica na skupnih delih ni mogla biti v samostojnem pravnem prometu in je delila enako usodo kot stanovanje (ali poslovni prostor) v etažni lastnini.⁵ Sodišče prve stopnje je pravilno opozorilo tudi na to, da je SZ (glej tretji odstavek 12. člena) kot solastnino etažnih lastnikov določil zemljišče v obsegu t. i. funkcionalnega zemljišča, to je zemljišča, ki je neposredno namenjeno redni rabi stavbe in brez katerega ne more funkcionirati.⁶

9Pritožbeno sodišče pritrjuje razlogovanju in presoji, da v ugotovljenem obsegu sporna nepremičnina lahko predstavlja pripadajoče zemljišče k omenjenima stavbama, torej zemljišče, ki je namenjeno redni rabi stavb. V prvem odstavku 43. člena ZVEtL-1 so določeni kriteriji/merila za ugotovitev obsega pripadajočega zemljišča. ZVEtL-1 meril za določitev obsega pripadajočega zemljišča ne obravnava izključujoče in ne določa njihovega vrstnega reda, temveč jih našteva primeroma, sodišču pa omogoča, da s sočasno uporabo vseh naštetih enakovrednih meril na najprimernejši način določi obseg pripadajočega zemljišča. To je storilo tudi sodišče v obravnavani zadevi. Iz razlogov izpodbijanega sklepa je razvidno, da je sodišče presojalo vsa zakonska merila, tudi tista, ki jih izpostavlja pritožba. Izrecno je navedlo tudi določilo 2. točke prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1 (tč. 6 izpodbijanega sklepa) in ugotavljalo, kaj predstavlja to zemljišče v razmerju do obeh stavb (tč. 14, 16, 17). Iz izpodbijanega sklepa je razvidno tudi ugotavljanje pretekle redne rabe zemljišča (v luči 3. točke prvega odstavka 43. člena). Pritožbeno sodišče ne dvomi v ugotovitev sodišča prve stopnje, da so sporno zemljišče (v takšnem obsegu in legi kot je) od izgradnje obeh stavb koristili in uporabljali in tako imeli v posesti izključno stanovalci in uporabniki obeh stavb. Pritožniki trditvam predlagateljev o uporabi nepremičnine za namen edinega dostopa in dovoza (peš in tudi z avtomobilom) do stavb nisi konkretno ugovarjali. V vlogi z dne 18. 5. 2020 (list. št. 95) so res trdili, da nihče od udeležencev, razen nasprotnih udeležencev in udeleženke (pravilno) C. C., ni vzdrževal oziroma saniral nepremičnine z asfaltiranjem in tudi ni kril s tem povezanih stroškov. A to na pravilnost ugotovitve, da so nepremičnino uporabljali vsi lastniki prostorov v poslovno stanovanjski stavbi in drvarnic/garaž nasproti hiše, torej tudi ostali lastniki, ne more imeti odločilne teže, saj je vzdrževanje sporne nepremičnine le en način izkaza uporabe stvari. Če ostali udeleženci postopka niso prispevali k skrbi (vzdrževanju) spornega dvorišča, bi lahko nasprotna udeleženca ali udeleženka C. C. svojo pravico uveljavljala v ustreznem postopku.

Tudi pritožbeno sklicevanje na sporazum o oblikovanju etažne lastnine iz leta 2012 (priloga A8) in navajanje, da v sporazumu sporna nepremičnina ni bila omenjena in predmet ureditve, ne more biti uspešno. To pa zato, ker so se predlagatelji v predlogu sklicevali nanj v zvezi s trditvami, da je bila na stavbi št. 874 vzpostavljena etažna lastnina na podlagi sporazuma, ki so ga tudi predložili, da pa ureditev glede pripadajočega zemljišča k tej stavbi in stavbi št. 872 ni bila izvedena (list. št. 1). Pritožniki pa se šele v pritožbi prvič sklicujejo nanj, s povzemanjem dela njegove vsebine, z utemeljevanjem, da je zaradi odsotnosti omembe sporne parcele v njem lahko le stavbišče stavbe pripadajoče zemljišče k njej. Takšne trditve so kot nedopustne pritožbene novote neupoštevne (prvi odstavek 337. člena ZPP), saj pritožniki ne pojasnijo, zakaj tega brez svoje krivde niso mogli pravočasno navesti pred sodiščem prve stopnje. Tudi sicer pa pritožbeno sodišče sodi, da sama okoliščina, da sporna nepremičnina pri oblikovanju etažne lastnine na stavbi ni bila predmet ureditve sporazuma, ne pomeni, da so se lastniki stanovanj odrekli iskanju pravice na njej, ob tem, ko je bila neprerekana trditev predlagateljev, da o sporni nepremičnini ni bilo dogovora.

Sodišče prve stopnje je dejansko stanje glede obsega pripadajočega zemljišča v luči 1. in 4. točke prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1 pravilno ugotavljalo s pomočjo izvedenke urbanistične stroke E. E. in na podlagi listinske dokumentacije v spisu. Drži, da ni bila izdana odločba o določitvi funkcionalnega zemljišča ali gradbene parcele, a odsotnost tega ne pomeni, da sporno zemljišče ne more predstavljati pripadajočega zemljišča k obravnavanima stavbama. Izvedenka je na podlagi pridobljene in razpoložljive dokumentacije (od časa izgradnje posamezne stavbe naprej) ter upoštevanju urbanističnih standardov prepričljivo in strokovno pojasnila, kako se je namenjenost spornega zemljišča (v sklopu prvotnih zemljišč in kasnejšo delitvijo) glede na njegov obseg spreminjala, pri čemer je nazorno pojasnila, da so že v času Avstroogrske in kasneje v času SFRJ urbanistični standardi pri snovanju stavb in določanju zemljišč predvideli tudi pripadnost zemljišč k stavbam, ki so neposredno potrebne za njihovo redno rabo. Pojasnila je tudi, zakaj ocenjuje, da je lahko gradbeno parcelo (območje zazidave) med drugim obsegala tudi sporna nepremičnina z nepremičninami, na katerih stojita stavbi. Glede na umeščenost v okolje in neposredno povezanost stavb s spornim zemljiščem je sodišče prve stopnje pravilno na podlagi ugotovitev izvedenke o predvidenem koriščenju in zasedenosti zemljišča, za obstoječe stavbe znotraj naselja, presodilo, da sporno zemljišče predstavlja minimalno enovito zaključeno celoto s stavbama in njenima stavbiščema. Pritožbeno zavzemanje za drugačno presojo o namenjenosti in funkcionalni povezanosti spornega zemljišča od izpodbijane ni utemeljeno. Pri sporni parceli gre glede na navedeno torej za zemljišče, ki je s preteklo redno rabo in funkcionalnostjo (zunanjo ureditvijo) vezano na obravnavani stavbi. Gre za površino, ki je v skladu s kriteriji iz prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1 v času družbene lastnine predstavljala pripadajoče zemljišče k stavbama.

10Pritožbeno sodišče pa v okviru uradnega preizkusa izpodbijanega sklepa v luči pritožbenih trditev pritožnikov (ki opozarjajo, da je bila sporna nepremičnina večkrat predmet razpolaganja, pri čemer omenjajo, da so njuni pravni predniki pridobili lastninsko pravico na podlagi sklepov o dedovanju) ugotavlja, da je preuranjen zaključek sodišča prve stopnje, da je sporna nepremičnina skupna last vsakokratnih lastnikov posameznih delov teh dveh stavb, češ, ker nasprotna udeleženca nista uspela izpodbiti domneve iz 44. člena ZVEtL-1, po katerem se šteje, da je lastnik stavbe lastnik pripadajočega zemljišča, če ni dokazano drugače. Praviloma v času družbene lastnine zemljišče, ki je v naravi predstavljalo potrebno zemljišče k stavbi, ni bilo v samostojnem pravnem prometu in je bilo takšno razpolaganje nedopustno.⁷ Vendar pa pritožbeno sodišče glede na to, da se v izpodbijanem sklepu omenja delna odločba o denacionalizaciji z dne 30. 6. 2007 (priloga C7), po vpogledu vanjo ugotavlja⁸, da sta bili obe stavbi z dvoriščem (kamor je med drugim sodila tudi današnja sporna nepremičnina) nacionalizirani v letu 1958. Iz nje je še razbrati, da so bili posamezni deli v poslovno stanovanjski stavbi (koliko in kateri, se ne ve) izvzeti iz nacionalizacije, na podlagi česar je lahko sklepati, da je najkasneje tedaj lahko nastala dejanska etažna lastnina. Upravičenje na stavbi v takšni obliki pa je bilo že ob nacionalizaciji vedno že po zakonu zvezano s pripadajočim upravičenjem na zemljišču pod stavbo in na zemljišču potrebnem za redno rabo stavbe.⁹ Posamezni predlagatelji, ki s pogodbami (iz leta 1989 in 1990)¹⁰ izkazujejo nakup/promet določenega stanovanja v stavbi P. 15 in drvarnice v objektu nasproti, so lahko pridobili tudi upravičenje na funkcionalnem zemljišču (dvorišču). A dejstvo je, da je bilo v letu 2007 sporno zemljišče z omenjeno denacionalizacijsko odločbo vrnjeno v last denacionalizacijskem upravičencu do 9/10. Iz obrazložitve odločbe je razbrati, da je bila v korist denacionalizacijskega upravičenca pred tem sicer vzpostavljena lastninska pravica le na celotnem pritličju in dveh kleteh v poslovno-večstanovanjski stavbi P. 15, ki stoji na parc. št. 437/5. Iz odločbe pa se nakazuje, da je bil ostali del sporne nepremičnine vrnjen drugi denacionalizacijski upravičenki do 1/10, ker so ji bili iz nacionalizacije izvzeti posamezni deli hiše (kateri in koliko ni jasno). V denacionalizacijskem postopku je upravni organ vrnil denacionalizacijskima upravičencema sporno nepremičnino, čeprav je tudi sam ugotovil, da sporno zemljišče, ki se vrača v naravi, predstavlja funkcionalno zemljišče vsaj glavne stavbe (op. glede katere pa podatki tega spisa kažejo, da so bila že tedaj na posameznih delih stavb izkazana lastninska upravičenja v korist določenih/tretjih fizičnih oseb).

Glede na nakazano/mogočo vsebinsko korelacijo med upravno odločbo in nakupom sporne nepremičnine s strani nasprotnih udeležencev od pravnih naslednikov (dedičev) denacionalizacijskih upravičencev, katerim je bila sporna nepremičnina vrnjena, je presoja sodišča o neveljavni pridobitvi lastninske pravice s strani nasprotnih udeležencev napačna oziroma vsaj preuranjena. Ugotovitev sodišča, da je pogodba o nakupu sporne nepremičnine nična, ker se je razpolagalo z nepremičnino, ki predstavlja potrebno pripadajoče zemljišče k stavbama, v tej fazi postopka, ko se kaže, da je bila v korist pravnih prednikov nasprotnih udeležencev z upravno odločbo ustanovljena lastninska pravica na tej nepremičnini, ni utemeljena, ob tem, da se še ni ugotovilo, da je upravna odločba nična.¹¹ Dokler odločba ni odpravljena, razveljavljena ali spremenjena, velja in veljavni so tudi nadaljnji prenosi, ki izvirajo iz nje.

11ZVEtL-1 v 52. členu določa, da če je bila na pripadajočem zemljišču stavbe s pravnomočno upravno odločbo o denacionalizaciji vzpostavljena lastninska pravica v korist denacionalizacijskega upravičenca, sodišče v postopku za ugotovitev pripadajočega zemljišča z delno odločbo ugotovi obseg pripadajočega zemljišča, udeležence postopka napoti, da začnejo postopek za izrek ničnosti pravnomočne upravne odločbe, postopek glede ugotovitve pravic na takem zemljišču pa prekine.^{12 13}

12V dani situaciji bi bilo glede na trenutno razpoložljive (s strani sodišča prve stopnje pridobljene) podatke mogoče primer subsumirati pod citirano določbo. Ker podatki spisa ob izdaji izpodbijanega sklepa prikazujejo, da sta nasprotna udeleženca pridobila lastninsko pravico na sporni nepremičnini z verigo razpolaganj, ki se začne z denacionalizacijsko odločbo, ki jo ni mogoče odpraviti z odločitvijo v tem nepravdnem postopku in odločati o lastninski pravici etažnih lastnikov stavb kot da te odločbe ne bi bilo,¹⁴ bi moralo sodišče prve stopnje najprej ravnati v luči določbe 52. člena ZVEtL-1, ki predvideva enovito postopanje/odločanje z izdajo enotnega delnega sklepa (izdaja delne odločbe o ugotovitvi obsega pripadajočega zemljišča in o prekinitvi postopka glede ugotovitve pravic na zemljišču in napotitvi udeleženca postopka,¹⁵ da začne postopek za izrek ničnosti pravnomočne upravne odločbe). Še pred tem pa stranke soočiti s temeljnim problemom in učinkom pravnomočne upravne odločbe ter jim dati možnost izjave v smeri omenjenega zakonskega okvira ter po potrebi (za natančnejšo in jasnejšo ugotovitev pomembnega dejanskega substrata), tudi s pozivom strank, pridobiti dodatno relevantno dokumentacijo (o razpolaganju s posameznimi deli stavb oziroma stavbama in sporno nepremičnino, skupaj z izpisom iz ročno vodene zemljiške knjige, in denacionalizacijsko gradivo) in stranke pozvati na konkretnejšo časovno opredelitev (tudi preteklih) razpolaganj glede vseh obravnavanih in spornih nepremičnin¹⁶. Nepravdno sodišče upravne odločbe ne more samo izreči za nično, zato mora to storiti upravni organ. Nepravdno sodišče ne more ugotoviti pripadajočega zemljišča k stavbi v korist etažnih lastnikov stavb, dokler je z denacionalizacijsko odločbo vzpostavljena lastninska pravica, iz katere izvira pravica nasprotnih udeležencev. Skratka, če se bo ugotovila ničnost te odločbe, bodo nična tudi nadaljnja razpolaganja, sicer pa ne, saj lastninska pravica nasprotnih udeležencev kot se kaže izvira iz originarnega nastanka lastninske pravice denacionalizacijskih upravičencev, četudi je predmet tega pripadajoče (oz. v preteklosti funkcionalno) zemljišče k stavbama.

13Glede na navedeno, zaradi zmotnega materialnopravnega izhodišča, sodišče prve stopnje ni uporabilo posebne določbe 52. člena ZVEtL-1 in ugotavljalo vseh pravno odločilnih dejstev, ki so nujna za pravilno presojo spornega razmerja. Zato pritožbeno sodišče v zadevi na tej podlagi ni moglo prvič odločiti, saj z njo stranke niso bile seznanjene in se v njenem okviru še niti niso izjavile, in bi s tem udeležencem postopka odvzelo možnost do pritožbe. Zato je bilo treba razveljaviti izpodbijani sklep v II. in III. točki izreka in v tem obsegu vrniti zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP in 3. členom ZVEtL-1). Navodila za nadaljnje postopanje sodišča so razvidna iz obrazložitve.

14Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo. Sicer pa velja pojasniti, da se pri odločanju o povrnitvi stroškov postopka primarno uporablja določilo prvega odstavka 35. člena ZNP, po katerem vsak udeleženec trpi svoje stroške.

¹ op. zemljiškoknjižna lastnika sta nasprotna udeleženca, ki sta hkrati tudi (so)lastnika posameznih delov v obeh stavbah
² Zaradi gradnje šole na zahodni strani za drvarnicami s stavbo št. 872 in grajenega novega objekta na severni strani od obeh spornih objektov, se je pri obravnavanih stavbah na prvotnih zemljiščih njihova namenjenost za redno rabo naknadno spremenila (zmanjšala); prim. odločbo VS RS II Ips 44/2020 id.
³ op. pritožbenega sodišča: po zk. podatkih v spisu sta drugi nasprotni udeleženec in udeleženka C. C. dobila v letu 2013, nasprotni udeleženec D. D. pa v letu 2017 (solastniški delež od C. C.)
⁴ SPZ pa je za razliko od prej veljavnih predpisov, ki so poznali obratno pravilo, dosledno uveljavil načelo superficies solo cedit.
⁵ glej J. Metelko, skupna lastnina- njene oblike in način transformiranja v solastnino, PiD 1994,št. 5-6, str. 823-827, in dr. Miha Juhart, Vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo, GV Založba, 2000, str. 17, 54, 55.
⁶ Glej primere VSL I Cp 763/2016, I Cp 2794/2017, II Cp 2222/2018 id.
⁷ A je treba že takoj poudariti, da je že v letu 1997 z uveljavitvijo Zakona o stavbnih zemljiščih (s katerim je prenehala veljavnost Zakona o prometu z nepremičninami- ZPN, ki je določal da se s prenosom lastninske pravice na stavbi, ki stoji na družbenem zemljišču, prenese tudi pravica uporabe na zemljišču pod stavbo in zemljišču, ki je potrebno za njeno rabo – akcesorno povezanost pravice na zemljišču na pravico na stavbi) odpadla podlaga za razlago, da je tudi funkcionalno zemljišče (ki presega stavbišče) nujni skupni del stavbe etažne lastnine (glej podrobneje odločbe VSL I Cp 763/2016, (predvsem tč.13-14), I Cp 2794/2017, II Cp 2222/2018 id). Kar pomeni, da se lahko prodajalec in kupci posameznih delov dogovorijo, da je posameznim delom pripadajoče zemljišče le stavbišče.
⁸ V obrazložitvi te odločbe se sicer res omenja, da sporna parc. št. 437/1 v naravi predstavlja funkcionalno zemljišče, a je ključna odločitev organa v njenem izreku.
⁹ Glej odločba VSL I Cp 1785/2017.
¹⁰ V prilogah je le nekaj pogodb in ne vseh, iz katerih bi bilo moč jasno in natančno razbrati, kako se je odvijal promet s posameznimi deli stavb v času družbene lastnine, do leta 1997.
¹¹ Odločbe o denacionalizaciji, s katerimi je bilo v naravi vrnjeno zemljišče, ki je predstavljalo funkcionalno zemljišče stavbe, ki ni v lasti upravičenca, so po ustaljeni sodni praksi nične (glej odločbe I U 528/2019, II Cp 2737/2017 id.)
¹² Pri tem se smiselno uporabljajo določbe zakona, ki ureja nepravdni postopek, o prekinitvi postopka zaradi rešitve predhodnega vprašanja.
¹³ ZVEtL-1 je s to določbo sledil v sodni praksi že dolgo uveljavljenem stališču, da je odločba o denacionalizaciji, kolikor se z njo vrača zazidano stavbno zemljišče, na katerem stoji objekt, ki ni v lasti denacionalizacijskega upravičenca, neizvršljiva in zato nična (npr. I Up 1109/2004 z dne 16. 3. 2005, X Ips 748/2006 z dne 30. 8. 2007, X Ips 242/2013 z dne 2. 9. 2015, X Ips 133/2012 z dne 13. 3. 2014, I U 587/2012 z dne 13. 3. 2014). Takšno stališče sodne prakse izhaja iz pravne ureditve stvarnopravnih upravičenj v prejšnjem družbeno lastninskem sistemu in s tem povezane ureditve v določbi drugega odstavka 32. člena Zakona o denacionalizaciji (v nadaljevanju ZDen). Zakonodajalec je namreč pri sprejemanju ZDen izhajal iz v prejšnjem sistemu uveljavljene ureditve, po kateri je zemljišče sledilo objektu (obrnjeno načelo superficies solo cedit, prim. 7. člen Zakona o ZPN). To v praksi pomeni, da je bila denacionalizacijska odločba, s katero je bilo v naravi vrnjeno zemljišče, ki je bilo v skladu z navedenim načelom povezano z objektom, ki pa ni bil vrnjen, prav zaradi neločljive povezanosti zemljišča z objektom in obrnjenega načela superficies solo cedit neizvršljiva, saj je na takem zemljišču mogoče le isto lastniško stanje kot na objektu. Zemljišče, ki je neločljivo povezano z objektom in zato od njega ne more biti oddeljeno ter vrnjeno v denacionalizaciji, je poleg zemljišča pod stavbo tudi zemljišče, ki je potrebno za redno rabo stavbe - funkcionalno zemljišče (prim. odločba I U 528/2019).
¹⁴ Glej odločbe: UPRS I U 528/2019, VSL II Cp 2737/2017, Up-457/09, VSL II Cp 1665/2017 id.).
¹⁵ Primerjaj odločbo VSM I Cp 727/2018 o tem, kdo je lahko napoteni udeleženec.
¹⁶ Čeprav gre za predlagalni nepravdni postopek, je zakonodajalec določil inkvizitorna pooblastila sodišča in stopnjeval preiskovalno načelo. Sodnik je v tem postopku postavljen v vlogo aktivnega subjekta, katerega končna naloga je urediti konkretno situacijo in ne le presoditi o utemeljenosti predlagateljevega zahtevka z vidika zatrjevanih in ugotovljenih dejstev ter predlaganih dokazov in materialnega prava.