VSL Sodba I Cpg 235/2017

I. Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba.

II. Tožeča stranka krije sama svoje stroške pritožbenega postopka.

Odločitev sodišča prve stopnje in pritožba

1Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek za izstavitev izbrisnih dovoljenj za izbris maksimalnih hipotek, ki so v korist toženke vknjižene pri nepremičninah v lasti tožnice z ID znakoma 001 in 002, skupaj z izbrisi zaznambe skupne maksimalne hipoteke in zaznamb neposredne izvršljivosti (I. 1. in I. 2. točka izreka), pa tudi zahtevek za povrnitev stroškov postopka z morebitnimi zamudnimi obrestmi (I. 3. točka izreka).

2Zoper sodbo je tožeča stranka vložila pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi, toženi stranki pa naloži, da ji povrne pravdne stroške. Podrejeno predlaga, da pritožbeno sodišče prvostopenjsko sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno sojenje drugemu sodniku.

3Pritožba je bila vročena toženi stranki, ki nanjo ni odgovorila.

Okvir spora

4Iz dejanske podlage sodbe sodišča prve stopnje, ki je pritožnica ne izpodbija, izhaja naslednje:

- Investitor je pri banki, pravni prednici toženke,¹ najel projektni kredit za izgradnjo večstanovanjske soseske (priloga B6). Banka je svoje terjatve, izvirajoče iz tega kreditnega razmerja, zavarovala z maksimalnimi hipotekami na nepremičninah, na katerih se je gradila soseska.

- Tožnica, ki je pri projektu izgradnje soseske investitorju dobavljala vrata vseh vrst, je kot kupovalka z investitorjem, kot prodajalcem, sklenila Prodajno pogodbo, s katero ji je ta prodal eno od stanovanj v soseski s parkirnim mestom (priloga A2). Sestavni del Prodajne pogodbe so bili tudi Splošni pogoji prodaje (priloga A12) s priloženo Izjavo (priloga A13).

- Tožnica je kupnino po Prodajni pogodbi s kompenzacijami plačala investitorju, investitor pa je nanjo prenesel lastninsko pravico na prodanih nepremičninah.

- Terjatve iz kreditne pogodbe, ki so bile zavarovane z maksimalnimi hipotekami, niso poplačane. Maksimalne hipoteke so še vedno vknjižene, (med drugim) tudi pri tožničinih nepremičninah.

- Terjatev banke do investitorja iz naslova njunega kreditnega razmerja, je bila prenesena na toženko.² Na toženko je bila prenešena tudi obveznost banke iz Izjave (priloga A13).³

5Predmet tega gospodarskega spora je zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižnih dovolil za izbris maksimalnih hipotek in vseh zaznamb na tožničinih nepremičninah. Tožnica pravi, da se je toženka z Izjavo, pa tudi ustno, zavezala, da bo tožnici izstavila zemljiškoknjižno dovolilo za izbris maksimalnih hipotek pri njenih nepremičninah, ko bo plačala kupnino. Ker ji toženka izbrisne pobotnice ni izdala, kljub temu, da je njena obveznost plačila kupnine prenehala s kompenzacijo, zahteva izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila v tem sporu.

6Sodišče prve stopnje je po izvedenem dokaznem postopku med drugim presodilo, da plačilo kupnine s kompenzacijo med tožnico, kot kupcem, in investitorjem, kot prodajalcem, ne predstavlja plačila v smislu Izjave. Presodilo je tudi, da tožnica glede ustnih dogovorov ni podala ustrezne trditvene podlage. Zato, in ker terjatev, zavarovana z maksimalnimi hipotekami, še vedno obstaja, je tožbeni zahtevek zavrnilo.

Utemeljenost pritožbe

7Pritožba ni utemeljena.

1Obveznost izstavitve izbrisne pobotnice

8Bistveni pritožbeni očitek se nanaša na razlago vsebine pisne izjave banke, pravne prednice toženke, naslovljene na investitorja, o tem „da bo za posamezne dele stavb v poslovno stanovanjskem naselju ... izdala overjeno izbrisno dovoljenje, s katerim se dovoli vknjižba izbrisa maksimalne skupne hipoteke ... v roku 15 dni od plačila celotne kupnine“ (priloga A13, od tu Izjava). Tožnica meni, da je interpretacija dogovora, kakršno je sprejelo prvostopenjsko sodišče, po kateri je banka, oziroma sedaj toženka, dolžna izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo za izbris maksimalne hipoteke le za tiste nepremičnine, glede katerih je od kreditojemalca prejela celotno kupnino za posamezni del stavb kot odplačilo glavnice kredita, napačna. A neutemeljeno.

9Zemljiškoknjižno dovolilo je izrecna nepogojna izjava tistega, čigar pravica se prenaša, spreminja, obremenjuje ali preneha, da dovoljuje vpis v zemljiško knjigo.⁴ Tožnica bi tako lahko od toženke zahtevala izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila le, če bi bila ta takšen razpolagalni pravni posel dolžna opraviti – če bi se toženka (ali njena pravna prednica) zavezala izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo v tožničino korist.

10Iz razlogov izpodbijane sodbe izhaja, da je sodišče zahtevke za izstavitev zemljiškoknjižnih dovolil za izbris maksimalnih hipotek zavrnilo predvsem zato, ker je po izvedenem dokaznem postopku ugotovilo, da se je banka (z Izjavo) zavezala k izdaji izbrisnih dovoljenj le v primerih, ko je kupnina, prejeta od kupca posameznega stanovanja, služila za odplačilo kredita, zavarovanega s hipoteko. Sodišče je ugotavljalo pravo voljo obeh strank Izjave, investitorja kot kreditojemalca in banke kot kreditodajalke, tako kot mu to nalagajo določbe 82. člena Obligacijskega zakonika. Pri tem se je osredotočilo na ugotovljen namen strank kreditnega razmerja, zavarovanega z maksimalno hipoteko (da prejete kupnine služijo vračanju kredita), upoštevalo pa je tudi namen hipotekarnega zavarovanja kot takega (poplačilo zavarovanih terjatev). Izpodbijana sodba ima v točkah 14. in 16. svoje obrazložitve o tem razumne in prepričljive razloge.

11Pri razlagi pravnih razmerji (in pisna Izjava ni nič drugega kot to), je treba izhajati iz volje strank tega razmerja in ugotoviti njegovo vsebino glede na to, kaj sta stranki hoteli, ko sta pravno razmerje ustanavljali (tudi, če se nista dobro izrazili).⁵ Zato je sodišče prve stopnje vsebino Izjave pravilno razlagalo upoštevajoč namen banke, ki je Izjavo dala, in investitorja, na katerega je Izjava naslovljena. Pritožbeni očitek zmotnega tolmačenja Izjave v smislu razmerja med investitorjem in banko, zato ne more biti utemeljen. Ker tožnica ni bila stranka te Izjave,⁶ se glede ugotavljanja njene vsebine ne more sklicevati na svoja pričakovanja. To, ali je bilo tožničino pričakovanje, da bo na podlagi Izjave prejela izbrisno dovoljenje, ko bo izpolnila svoje obveznosti iz Prodajne pogodbe, upravičeno ali ne, na vsebino dogovora iz Izjave (četudi sklenjenega v njeno korist), oziroma na vsebino obveznosti izjaviteljice (torej banke), nima nobenega vpliva.

12Pritožbeni očitek, da naj bi prvostopenjsko sodišče povsem zanemarilo vsebino Splošnih pogojev prodaje in Izjave, ni utemeljen. Sodišče je obe listini vsebinsko obravnavalo in dokazno ocenilo v 15. in 16. točki svoje obrazložitve, iz kjer izhaja, da je na znanje vzelo tudi njuno besedilo glede plačila kupnine in to, da v njiju ni naveden način plačila. Pritožnici se zdi bistvena prav okoliščina, da sam način plačila kupnine ni bil določen ne v Splošnih pogojih prodaje, ne v Izjavi, ampak šele v Dodatku h Kreditni pogodbi št. 11, leta 2009. Vendar pa je prvostopenjsko sodišče v 16. točki obrazložitve prepričljivo pojasnilo, da dogovor strank kreditnega razmerja (in Izjave) o tem, kako se vrača kredit (da se vrača iz naslova prejetih kupnin in preko posebnega računa), izhaja že iz Kreditne pogodbe, kar pomeni, da je bil način prehajanja kupnin od kupcev do banke med strankama kreditnega razmerja določen že s temeljnim poslom (in ne šele leta 2009, kot pravi pritožnica). Iz česar tudi izhaja, da opredeljevanje načina plačila kupnine (pravilneje: prehajanja kupnin k banki) v Izjavi, glede na to, da gre za isti stranki, ni bilo (več) potrebno.

13Pritožnica meni, da je sodišče prve stopnje napačno ocenilo tudi vsebino 7. člena Kreditne pogodbe, iz katerega naj bi po njenem mnenju izhajalo, da se lahko sporna kupnina poravna tudi s pobotom. Spregleda pa, da se načini plačila, navedeni v 7. členu Kreditne pogodbe (priloga B6), sklenjene med banko in investitorjem, (med katerimi je resda tudi pobot), nanašajo le na obveznosti iz te pogodbe. To pa so v kontekstu Kreditne pogodbe, kot je pojasnilo že sodišče prve stopnje v 14. točki svoje obrazložitve, lahko le vzajemne terjatve kreditojemalca in kreditodajalca, nikakor pa ne kupčeva obveznost plačila kupnine iz druge (Prodajne) pogodbe.

14Ne nazadnje pritožnica sodišču prve stopnje očita, da ni ugotavljalo nekaterih bistvenih dejanskih okoliščin. Tudi to neutemeljeno. Okoliščine o tem, kdaj naj bi banka zaostrila pogoje izdajanja izbrisnih pobotnic in zakaj izbrisne pobotnice tožnici ni izdala, čeprav je v tistem času investitor hitro poravnaval obveznosti do banke, so brezpredmetne, saj je prvostopenjsko sodišče v dokaznem postopku ugotovilo, da se je banka zavezala k izdaji izbrisnih dovoljenj le v primerih, ko je kupnina, prejeta od kupca posameznega stanovanja, služila za odplačilo kredita, zavarovanega s hipoteko, do česar pa v tej zadevi ni prišlo. Tudi vedenje banke o tem, da so se medsebojne obveznosti strank prodajnih pogodb zapirale s kompenzacijami, ne zadošča za zaključek, da je banka (ki v njih sploh ni bila udeležena in torej v njene interese z njimi niti ni bilo poseženo) pristala na to, da bi s takšnimi kompenzacijami prenehala njena poplačilna pravica iz zastavljenih nepremičnin.

15Po povedanem je jasno, da je zaključek prvostopenjskega sodišča o tem, da se pogoj, pod katerim se je pravna prednica toženke zavezala k izstavitvi izbrisnih dovoljenj, ni izpolnil, pravilen. Zato je sodišče prve stopnje tožbeni zahtevek za izstavitev izbrisnih pobotnic utemeljeno zavrnilo.

2Bistvene kršitve postopka

16Večina očitkov procesne narave se osredotoča na kršitev tožničine pravice do izjave v postopku iz 8. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku, od tu ZPP, in sicer na pravico do dokaza in na prepoved sodbe presenečenja. Pritožnica predvsem meni, da bi prvostopenjsko sodišče moralo zaslišati zakonitega zastopnika tožnice in priče, ki jih je predlagala. Spregleda pa, da pravica do dokaza ni neomejena. Sodišče mora namreč izvesti le dokaze o pravno pomembnih dejstvih.⁷

17V tej zadevi se je bistvo spora skoncentriralo na vprašanje, pod kakšnim pogojem se je banka (v ustnem dogovoru oziroma v pisni Izjavi) zavezala k utesnitvi svojih maksimalnih hipotek. V zvezi z ustnim dogovorom je tožnica podala tako skope trditve,⁸ da jih, tudi po prepričanju pritožbenega sodišča, ni bilo mogoče obravnavati. Dokazi pa so namenjeni potrditvi postavljenih (konkretnih in določnih) trditev, ne njihovemu nadomeščanju. Zato sodišče v postopku na prvi stopnji o teh dejstvih utemeljeno ni izvajalo nobenih dokazov in je tožničine dokazne predloge za zaslišanja glede ustnega dogovora pravilno zavrnilo.

18Izvajanje dokaza z zaslišanji bi bilo odveč tudi v zvezi z ugotavljanjem vsebine dogovora, oziroma zaveze banke v pisni Izjavi, dani investitorju. Tožnica namreč na prvi stopnji temu, da je bil namen strank pisne Izjave (torej banke in investitorja), da se zavarovane terjatve poplačajo iz kupnin za prodana stanovanja, sploh ni nasprotovala (kaj šele, da bi predlagala zaslišanje predstavnika banke, kot izjavitelja, čigar volja je v kontekstu dane Izjave bistvena). Še več, tožnica ugotovljenega namena banke in investitorja ne napada niti v pritožbi. Odveč pa bi bilo tudi zaslišanje podizvajalca P. S., saj okoliščine v zvezi z njemu izdano izbrisno pobotnico za to zadevo niso pravno pomembne. Celo, če bi banka temu podizvajalcu izdala izbrisno pobotnico brez dejanskega prenakazila kupnine, to ne bi dokazovalo vsebine zaveze, ki jo je banka prevzela z Izjavo. Vse to je tožnici pojasnilo že sodišče prve stopnje in s temi razlogi, razvidnimi iz konteksta 3. in 17. točke obrazložitve soglaša tudi pritožbeno sodišče.

19Neutemeljeno je nadalje tudi pritožbeno sklicevanje na kršitev prepovedi sodbe presenečenja in na pomanjkljivo materialno procesno vodstvo oziroma na opustitev odprtega sojenja. Sodišče namreč strank ni dolžno redoma opozarjati na pravno podlago, na katero namerava opreti svojo odločitev, kot meni pritožnica, ki prvostopenjskemu sodišču očita, da ji ni predočilo okoliščin, ki jih je štelo za pravno relevantne. Okoliščine te zadeve pa tudi niso bile takšne, da bi to zahtevale. V podlagi, na katero je prvostopenjsko sodišče oprlo svojo odločitev, ni nič pravno presenetljivega in nepredvidljivega - razlog zavrnitve je bil namreč prav v tem, glede česar sta se pravdni stranki na prvi stopnji ves čas prerekali - pod kakšnimi pogoji se je pravna prednica toženke sploh zavezala izstaviti izbrisna dovoljenja.

20Končno, pritožnica uveljavlja procesno kršitev iz 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, t. im. protispisnost, češ da iz dokaznih listin, zlasti iz 11. dodatka h Kreditni pogodbi, izhaja, da se je prodajalka zavezala vse prejete kupnine nakazovati na račun kreditodajalke šele več let po sklenitvi prodajne pogodbe s tožnico. Vendar jo napačno razume. Ta procesna kršitev je podana le, če sodišče (tehnično) nepravilno prenese določen podatek iz listinskega dokaznega gradiva v sodbo. Ko ga torej v razloge sodbe prepiše z drugačno vsebino, od tiste, ki jo ima v resnici. Takega nasprotja pritožnica, ki nosi trditveno in prepričevalno breme, da je do te kršitve prišlo, niti ne trdi. Dejansko se ne strinja z dokazno presojo in s pravno izpeljavo prvostopenjskega sodišča, napravljeno (tudi) na podlagi Pogodbe o kratkoročnem kreditu in njenih Dodatkov, Splošnih pogojev prodaje in Izjave banke. Zato tudi njen očitek o protispisnosti izpodbijane sodbe ne more biti utemeljen.

Sklepno

21Pritožbeni očitki torej niso utemeljeni. Izpodbijana odločitev prvostopenjskega sodišča, po kateri tožnica od toženke ni upravičena zahtevati izdaje zemljiškoknjižnih dovolil za izbris maksimalnih hipotek in zaznamb, je pravilna in zakonita.

22Ker pritožbeno sodišče niti ob uradnem preizkusu sodbe ni zasledilo nobenih kršitev iz drugega odstavka 350. člena ZPP, je pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo, tako kot mu to nalaga določba 353. člena ZPP.

Pritožbeni stroški

23V skladu s prvim odstavkom 165. člena in prvim odstavkom 154. člena ZPP je pritožbeno sodišče odločilo tudi o stroških, ki so nastali v pritožbenem postopku. Tožeča stranka, ki s pritožbo ni uspela, v skladu s prvim odstavkom 154. člena ZPP, sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

¹ Terjatev banke do investitorja iz naslova kreditnega razmerja, je bila prenesena na toženko na podlagi Zakona o ukrepih RS za krepitev stabilnosti bank in Pogodbe o zagotavljanju stabilnosti bank.
² Na podlagi Zakona o ukrepih Republike Slovenije za krepitev stabilnosti bank in Pogodbe o zagotavljanju stabilnosti bank.
³ Glej tožbene trditve iz IV. točke pripravljalne vloge na listovni št. 41, ki jim tožena stranka ne nasprotuje.
⁴ Glej določbo 23. člena Stvarnopravnega zakonika.
⁵ Glej določbe 82. člena OZ.
⁶ Za razlago vsebine Izjave je bistveno, da tožnica ob nastanku Izjave ni bila njena stranka, saj je za ugotavljanje vsebine pravnega razmerja bistven trenutek njegovega ustanavljanja. Vprašanje, ali je dogovor iz Izjave kasneje morebiti prešel na tožnico kot investitorjevo singularno pravno naslednico, kot pravi v pritožbi (pri čemer pa tega, da bi v dogovor o utesnitvi maksimalne hipoteke iz Izjave vstopila po volji banke in investitorja, niti ni trdila), za odločitev v zadevi zato ni pomembno.
⁷ Glej prvi odstavek 213. člena ZPP.
⁸ V postopku na prvi stopnji se je sklicevala na dogovor med investitorjem in banko o tem, da pogojevanje izstavitve izbrisnih pobotnic z dejanskim plačilom oziroma prenakazilom kupnine velja le za „navadne“ kupce, ne pa tudi za podizvajalce (glej 4. stran njene tretje pripravljalne vloge).