VSK Sklep CDn 358/2017

Pritožbi se ugodi, izpodbijani sklep in tudi sklep zemljiškoknjižnega sodniškega pomočnika se razveljavita ter zadeva vrne zemljiškoknjižnemu sodniku v ponovno odločanje o vpisu.

V tej zemljiškoknjižni zadevi je zemljiškoknjižna sodniška pomočnica s sklepom Dn 164656/2017 z dne 24.8.2017 odločila, da se vzpostavitev listine z dne 1.12.1992 ne dovoli. Nepremičnina z ID znakom del stavbe X-247-107 je vpisana kot družbena lastnina s pravico uporabe Občine P., s podatki stanovanjski prostor št. 107, P., P.. in ne številka 6, kot izhaja iz listine. Pa tudi sicer lahko predlog za vzpostavitev zemljiškoknjižne listine vloži samo oseba, v korist katere bi bilo mogoče dovoliti vknjižbo lastninske pravice. V tem primeru pa sta predlog vložila lastnika po zadnji predloženi pogodbi, ki pa se ne vzpostavlja.

Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom odločilo o ugovoru predlagateljev ter ga kot neutemeljenega zavrnilo in potrdilo sklep zemljiškoknjižne sodniške pomočnice. Pritrdilo je ugovornim razlogom, da je stališče, da lahko predlog za vzpostavitev zemljiškoknjižne listine vloži le oseba, v katere korist bi bilo mogoče dovoliti vknjižbo lastninske pravice (na podlagi te listine) preozko. Kljub temu pa je ocenilo, da ugovor ni utemeljen. Vknjižba je namreč predlagana na podlagi verige listin, in sicer prodajne pogodbe, ki je bila sklenjena med Občino P. in I. A. 17.12.1992, zatem prodajne pogodbe z dne 1.12.1992 s katero je I. A. nepremičnino prodal pravni osebi D. d.o.o. ter zatem prodajne pogodbe z dne 23.9.1997, ki je bila sklenjena med pravno osebo D. d.o.o. in predlagateljema. S temi listinami veriga prenosov ni izkazana, tudi ne kontinuiteta, saj je I. A. po pogodbi z dne 1.12.1992 razpolagal s stanovanjem in prenesel lastninsko pravico na D. d.o.o,, še preden je sam pridobil lastninsko pravico (pogodba z dne 17.12.1992). Obstoji tudi dvom v identiteto nepremičnine.

Predlagatelja sta se zoper sklep pritožila. Uveljavljata vse pritožbene razloge. Stališče, s katerim sodišče odreka kontinuiteto prenosa lastništva, je preozko. Pritožnika izpostavita, da je pri zapisu datuma pri pogodbi, sklenjeni med Občino P. kot prodajalcem ter I. A.. kot kupcem očitno prišlo do pomote. Na prvi strani predmetne pogodbe je namreč štampiljka Ministrstva za finance, iz katere izhaja, da je bila predmetna pogodba že dne 2.12.1992 prijavljena za odmero davka na promet nepremičnin, iz česar torej jasno in nedvoumno izhaja, da pogodba nikakor ni mogla biti sklenjena šele dne 17.12.1992. Tudi iz pogodbe, sklenjene med I. A. kot prodajalcem ter podjetjem D. d.o.o., kot kupcem izhaja, da je bila istega dne, torej dne 2.12.1992, tudi ta pogodba prijavljena za odmero davka na promet nepremičnin. Glede na zgoraj navedeno je torej potrebno zaključiti, da sta se predmetni pogodbi sklepali neposredno ena za drugo, pri čemer je bila pogodba med Občino P. in I. A. nedvomno sklenjena prva, kar izhaja že iz dejstva, da je v njej navedeno, da ima kupec kot imetnik stanovanjske pravice pravico odkupiti stanovanje pod pogoji, ki jih določa zakon. Prav tako pa je potrebno poudariti dejstvo, da v skladu z določili takrat veljavnega Zakona o obligacijskih razmerjih tudi prodaja tuje stvari veže pogodbenika in pogodba iz tega razloga sama po sebi ni nična.

Prav tako pa je neutemeljen tudi dvom sodišča v identiteto nepremičnine. Ker sodišče tega dvoma ni ustrezno utemeljilo, se predlagatelja o tem ne moreta določneje izjasniti, vendar ni nobenega dvoma, da je stanovanje, ki je predmet vseh predloženih pogodb in je opisano kot stanovanje locirano v stanovanjski hiši vl. štev. 471, k.o. P., parc. št. 546/1, stanovanje štev. 6, etaža 2, sedaj v zemljiški knjigi vpisano z zemljiškoknjižnimi podatki k.o. P. stavba 247 del stavbe 107 (ID 570...). Da navedeno drži ob že navedenem v ugovoru predlagateljev izhaja tudi iz dejstva, da je v stavbi na naslovu P., P. vsega skupaj 7 stanovanj in na podlagi načela izločanja je mogoče nedvomno ugotoviti, da je stanovanje st. 107 tisto stanovanje, ki je predmet vseh predmetnih pogodb. Vsa stanovanja, razen stanovanj št. 101, 105 in 107, pri katerih je še zmeraj vpisana družbena lastnina, pravica uporabe Občina P., namreč že imajo urejen vpis lastninske pravice. Iz predmetne verige pogodb pa izhaja, da se predmetno stanovanje nahaja v zadnjem (drugem) nadstropju in torej nobenega dvoma ni, da je to ravno stanovanje št. 107, saj se v zadnjem nadstropju predmetne stavbe, zraven stanovanja 107, nahaja le še stanovanje 106, ki pa je v solasti M. M. in J. J. T. in torej ne more biti stanovanje, ki je bilo predmet prodaje po predmetnih pogodbah. Predvsem pa je pomembno, da je Mestna občina P. na podlagi pogodbe, ki je bila sklenjena med Občino P. in I. A. za stanovanje v stanovanjski hiši P., P., vl. št. 471 k.o. P., parc. št. 546/1, stanovanje št. 6, etaža II, dne 15.6.2017 izdala zemljiškoknjižno dovolilo, s katerim je izrecno in nepogojno dovolila vknjižbo lastninske pravice za posamezni del. št. 107 v stavbi 247, k.o. P. (ID X-247-107), P., P., v korist in na ime I. A.. Že z izdajo tega dovolila je odpravljen vsakršen dvom v identiteto predmetnega stanovanja. Predlagata, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in sklep tako spremeni, da se ugovoru ugodi in ugodi predlogu predlagateljev, oziroma sklep razveljavi in zadevo vrne v nov postopek.

Pritožba je utemeljena.

Pritožbeno sodišče pritrjuje pritožbenim razlogom, da je stališče prvostopenjskega sodišča o neizkazanosti kontinuitete v konkretnem primeru pretogo. Dejstvo je, da sta bili obe pogodbi, torej pogodba datirana z dnem 1.12.1992 in pogodba datirana z dnem 17.12.1992, dne 2.12.1992 predloženi upravnemu organu zaradi odmere davka na promet nepremičnin. Jasno je torej, da nobena od teh pogodb ni mogla biti sklenjena šele 17.12.1992. Izkaz dneva predložitve davčnemu organu kvečjemu izkazuje hkratno oziroma sočasno sklenitev obeh pogodb. Datum 17.12.1992 na pogodbi, s katero je Občina P. prodala I. A. stanovanje, pa je očitno napačen.

Zmotni so tudi razlogi izpodbijanega sklepa o dvomu v identiteto nepremičnine. Dejstvo je, da je Občina P. I. A. stanovanje prodala, ta ga je prodal pravni osebi D. d.o.o., le-ta pa predlagateljema. Ker je pri predmetni nepremičnini še vedno vknjižena družbena lastnina s pravico uporabe Občine P., je dne 15.6.2017 Mestna Občina P., ki je vpisana kot imetnik pravice uporabe in ki je tudi stanovanje po določbah Stanovanjskega zakona prodala, izstavila zemljiškoknjižno dovolilo, v korist svoje pogodbene stranke, I. A., glede nepremičnine z oznako kot je vpisana v zemljiški knjigi - posamezni del št. 107 v stavbi 247 k.o. P. (ID X-247-107). Ker je torej zemljiškoknjižni lastnik (oziroma imetnik pravice uporabe) glede nepremičnine, ki je predmet tega postopka, izstavil ustrezno dovolilo, niso na mestu dvomi prvostopenjskega sodišča, ali gre upoštevaje zapis v pogodbah v primerjavi s podatki Potrdila o poskusnem izračunu vrednosti, res za identiteto, saj jo izkazuje izstavljeno zemljiškoknjižno dovolilo, kot to utemeljeno opozarjata predlagatelja. Da ne bi bilo isto stanovanje predmet vseh treh obravnavanih pogodb, pa sodišče prve stopnje ni podvomilo.

Tako se izkaže, da razlogi, ki jih je sodišče prve stopnje podalo za zavrnitev predloga, niso podani, ter je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo ter izpodbijani sklep in sklep zemljiškoknjižne sodniške pomočnice razveljavilo in zadevo vrnilo zemljiškoknjižnemu sodniku, da o zadevi ponovno odloči. Pritožbeno sodišče ni spremenilo sklepa, saj sodišče prve stopnje še ni presojalo, ali so podani tudi drugi potrebni pogoji za vpis (5. točka drugega odstavka 161. člena Zakona o zemljiški knjigi).