VSL Sodba II Cp 1340/2017

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

1Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odločilo, da se je dolžna tožena stranka izseliti iz stanovanja v večstanovanjski stavbi v Ljubljani in ga izpraznjenega oseb in stvari, skupaj z garažo in parkirnim mestom izročiti tožeči stranki in toženi stranki naložilo, da tožeči stranki povrne njene pravdne stroške.

2Zoper sodbo se pritožuje tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) in predlaga, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne, podredno, da sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje, vse s stroškovno posledico.

Sodba zaključi, da toženec nima pravnega naslova za zasedanje spornega stanovanja, ker nima (več) najemne pogodbe. Po drugi strani pa pritrjuje navedbam tožene stranke, da ne gre za klasično najemno pogodbo in da je med pravdnima strankama šlo za neko poslovno (nenajemno) razmerje, iz katerega bi utegnili imeti obe zahtevke. Sodba prezre dejstva in dokaze, ki dokazujejo, da tožena stranka stanovanje uporablja na podlagi drugega pravnega naslova. Tožena stranka je navedla številna dejstva in dokaze, s katerimi zatrjuje, da je šlo (po vsebini) pravzaprav za leasing pogodbo, čeprav tega izraza ni neposredno uporabila. Najemna pogodba nima sestavin, ki bi jih morala imeti po SZ-1. Da ni šlo za najemno pogodbo po SZ-1 je razvidno tudi iz višine najemnine, določil, da se najemnina všteva v kupnino, da je v pogodbi določena kupnina, da so določeni pogoji odkupa, da je bila vknjižena zaznamba vrstnega reda. Pri opredelitvi pravne narave pogodbenega razmerja je bistvena vsebina pogodbe. Sodišče bi moralo presojati ali dogovor (leasing pogodba) med strankama, na podlagi katere je tožena stranka prevzela posest predmetnega stanovanja, še velja. Listina, ki jo je tožeča stranka 29. 4. 2016 poslala toženi stranki, je po vsebini odkupna opcija, ki je značilna za leasing pogodbe. Dejansko stanje je zato nepopolno in napačno ugotovljeno in je posledično napačno tudi uporabljeno materialno pravo. Tožena stranka namreč ima pravno podlago, ki ni in nikoli ni bila najemna pogodba, pač pa je to druga pogodba.

Sodba, tudi če bi bil tožbeni zahtevek za izselitev utemeljen (po prepričanju tožene stranke ni), materialnopravno zmotno določi rok 15 dni za izselitev. Če gre za najemno razmerje po SZ-1 rok za izselitev ne sme biti krajši kot 60 dni in ne daljši od 90 dni (člen 112 SZ-1).

3Tožeča stranka na pritožbo ni odgovorila.

4Pritožba ni utemeljena.

5Sodba v okviru ponujene trditvene (in dokazne) podlage strank (sodišče je nanjo vezano - 7. člen, 212. člen ZPP) ugotovi odločilna dejstva in pravilno uporabi materialno pravo. Za zavzeto stališče, da toženec nima pravnega naslova za sporno stanovanje, ima sodba zanesljivo podlago v izvedenem dokaznem postopku.

6Zavzeto stališče temelji na ugotovitvah, (1) da je bila najemna pogodba z dne 15. 5. 2013, ki sta jo sklenili pravdni stranki, sklenjena za čas 18 mesecev - do 30. 11. 2014, (2) da pred iztekom (in tudi ne po izteku) najemne pogodbe ni prišlo do podaljšanja, aneksa ali sklenitve nove pogodbe, (3) da je čas potekel, (4) da je toženec kljub poteku časa še naprej zasedal stanovanje, (5) in da so sicer potekali dogovori o odkupu stanovanja, do podpisa kupoprodajne pogodbe pa ni prišlo.

7Zaključek sodbe, da lahko tožeča stranka, ki je lastnik spornega stanovanja, od toženca, ki nima pravne podlage za njegovo zasedanje (od poteka najemne pogodbe z dne 30. 11. 2014 dalje), zahteva njegovo izselitev, je materialnopravno pravilen. Sodba odločitev pravilno opre na 111. člen SZ-1.

8Zmotno je pritožbeno stališče o nepravilni določitvi roka za izselitev, ki ga sodba določi na 15 dni. V četrtem odstavku 112. člena SZ-1, predviden rok, na katerega se v oporo zavzetemu stališču sklicuje pritožba,¹ ne pride v poštev. Tak rok je predviden v primeru odpovedi najemne pogodbe, v obravnavanem primeru pa gre za uporabo stanovanja brez pravnega naslova (111. člena SZ-1), ki roka ne določa.

9Toženčeva teza, da je prišlo do podaljšanja najemne pogodbe, izveden dokazni postopek, kot pravilno zaključi sodba, ni potrdil. Pritožba sicer tudi ne vztraja več, da ima toženec pravni naslov za zasedanje stanovanja v najemni pogodbi. Po stališču pritožbe ima pravno podlago v dogovoru (leasing pogodbi) med strankama, kar je sodba prezrla in je zato nepopolno in napačno ugotovljeno dejansko stanje in nepravilno uporabljeno materialno pravo.

10V odgovoru na tožbo (1. točka) je toženec izrecno zapisal, da ne oporeka, da je kot najemnik sklenil s tožečo stranko kot najemodajalcem najemno pogodbo. Ni trdil, da je najemna pogodba po vsebini finančni leasing, kot poskuša prikazati pritožba. Toženec v pritožbi prvič, ne da bi navedel opravičljive razloge, izpostavlja določbe najemne pogodbe - da so bili določeni pogoji nakupa, spričo česar po stališču pritožbe (po vsebini) ne gre za najemno pogodbo. Pritožbene trditve so nedopustna pritožbena novota, ki je pritožbeno sodišče ne sme upoštevati (prvi odstavek 337. člena). Predložena najemna pogodba, brez ustrezne trditvene podlage, ne zadošča.

11Zapis v najemni pogodbi (8. alineja 1. člena²) bi sicer mogel predstavljati opcijsko pogodbo, vendar toženec glede nje v postopku pred sodiščem prve stopnje ni ponudil ustreznih trditev. Brez podlage je pritožbeni očitek, da sodišče ni ugotovilo vseh odločilnih dejstev.

12Opcijska pogodba je pogodba, s katero se med strankami dogovori nastanek opcijske pravice, da lahko opcijski upravičenec z enostransko opcijsko izjavo doseže sklenitev glavne pogodbe. Dogovor o ustanovitvi opcije (oblikovalne pravice) opcijskemu upravičencu torej zagotavlja možnost, da z opcijsko izjavo doseže sklenitev glavne pogodbe. Sklenjena opcijska pogodba pomeni hkrati tudi zavezujočo ponudbo opcijskega zavezanca, ki jo lahko enostransko sprejme opcijski upravičenec. Opcijska pogodba mora določiti glavno pogodbo vsaj s tisto vsebino, kot so določeni pogoji za veljavnost ponudbe, o čemer toženec ni ponudil ustreznih trditev.³

13Toženec v postopku pred sodiščem prve stopnje tudi ni trdil, da je bila med strankama sklenjena kupoprodajna pogodba za sporno stanovanje, temveč le, da so se o tem dogovarjali, da pa do podpisa kupoprodajne pogodbe ni prišlo. Trdil je, da tožeča stranka ni, kot se je sicer zavezala (7. alineja 1. člena najemne pogodbe), poskrbela za izbris bremen in mu je bilo zato onemogočeno uveljavljanje z najemno pogodbo dogovorjene "prednostne predkupne pravice".

14Sicer pa s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe, toženec še ne bi pridobil lastninske pravice in s tem pravnega naslova za zasedanje stanovanja. Z njeno sklenitvijo bi pridobil šele upravičenje zahtevati izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila⁴, na podlagi katerega bi prišlo do ustreznega vpisa v zemljiško knjigo.

15V primeru dogovorjene odkupne pravice (38. člen Stvarnopravnega zakonika) to pomeni, da bi prodajno pogodbeno razmerje nastalo, ko bi odkupni zavezanec prejel od odkupnega upravičenca izjavo o uresničitvi odkupne pravice in bi bil odkupni zavezanec zavezan opraviti prenos lastninske pravice (izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo) na upravičenca⁵.

16Toženec v predmetnem postopku nasprotne tožbe ni vložil in je pravilno zavzeto stališče sodbe, da morebitni drugi zahtevki, ki bi jih stranki utegnili imeti med seboj, na odločitev ne morejo vplivati.

17Po navedenem uveljavljeni pritožbeni razlogi niso podani in ker ni procesnih in materialnih kršitev, na katere pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. čelna ZPP), je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno ter potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. Toženec s pritožbo ni uspel, zato do povrnitve pritožbenih stroškov ni upravičen (prvi odstavek 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP). Odločitev o njihovi zavrnitvi je zajeta v odločitvi o zavrnitvi pritožbe.

¹ V njem je določeno, da rok za izselitev ne sme biti krajši kot 60 dni in ne daljši od 90 dni.
² V njej je zapisano: "Da stranki sklepata to najemno pogodbo zaradi najema stanovanja za določen čas 18 mesecev, z možnostjo odkupa v času trajanja najemna oziroma takoj po poteku tega roka s prednostno predkupno pravico".
³ Dr. Miha Juhart, Podjetje in delo - 2004, št. 6 do 7, stran 1103 do 1108, GV Revije.
⁴ Zemljiškoknjižno dovolilo (razpolagalni pravni posel) je pogoj za dovolitev v zemljiško knjigo.
⁵ Tako dr. Renato Vrenčur, Podjetje in delo, št. 6 do 7, str. 1110 do 1116, GV Revije.