5. člen ZGO-1-UPB1

Ker je pričakovanje kupca, da bo hiša imela uporabno dovoljenje, utemeljeno pričakovanje, se tudi kupcu nalaga, da ob sklenitvi pogodbe oziroma v razumnem času po sklenitvi pogodbe (slednje le v primeru, če za to obstajajo utemeljeni razlogi), zahteva od prodajalca, da pridobi uporabno dovoljenje oziroma krije stroške pridobitve takega dovoljenja. Nobenega utemeljenega razloga ni, da je tožnik šele po desetih letih zahteval od tožnikov, da pridobita uporabno dovoljenje oziroma plačata strošek pridobitve tega mnenja. Nenazadnje je tožnik nepremičnino kupil od tožencev za 180.000,00 EUR, prodal jo je za 320.000,00 EUR, ni pa izkazano, da bi okoliščina, da je moral naknadno pridobiti uporabno dovoljenje, vplivala na višino kupnine. Z odločitvijo ni bilo poseženo v konkretno upravičenje tožnika, določeno je bilo le do kod sega svoboda njegovega ravnanja v zvezi z upravičenjem zahtevati od tožencev kot prodajalcev, da pridobita in mu izročita uporabno dovoljenje oziroma krijeta stroške pridobitve takega mnenja. Tožniku ni bilo odvzeto upravičenje, ki mu pripada na podlagi splošnih in abstraktnih pravnih pravil - vrednotenje in tehtanje izvrševanja pravice tožnika kot celote v l

Ob sklenitvi prodajne pogodbe stavba ni imela gradbenega in uporabnega dovoljenja, ker ju po samem zakonu ni pridobila. Prav tako niso bili izpolnjeni pogoji po določbi 197. člena ZGO-1, po kateri se je pod določenimi pogoji upoštevalo, da določenih stavb, zgrajenih pred 31. 12. 1967, ni mogoče šteti za nelegalne gradnje. Prodaja zgradbe brez gradbenega in uporabnega dovoljenja predstavlja omejitev javnopravne narave po določbi 494. člena OZ. Skrbnost nepremičninskega posrednika pri opravljanju svojih poslov je skrbnost dobrega strokovnjaka, torej strožja skrbnost, saj gre za opravljanje njegove poklicne dejavnosti. Sodni izvedenec je strokovni pomočnik sodišča in ima kot tak določeno strokovno avtonomijo, kar se nanaša tudi na izbiro načina oziroma metode svojega dela.

Toženec, ki se je v skladu z zakonskimi določbami na podlagi pogodbe zavezal, da bo za objekt pridobil uporabno dovoljenje, se neutemeljeno sklicuje na nemožnost izpolnitve. Ker je njegovo pogodbeno zavezo treba razumeti kot zavezo, da sproži postopek za izdajo uporabnega dovoljenja oziroma pridobi uporabno dovoljenje v imenu in za račun tožnikov kot novih lastnikov, ni ovire za izpolnitev dogovorjene obveznosti.

Po izrecnem in konkretiziranem nasprotovanju tožeče stranke toženkino (poprejšnje) pavšalno zatrjevanje ustnega dogovora o sočasni izpolnitvi ne zadošča več. Trditveno breme o takšnem dogovoru je namreč zopet prešlo na toženo stranko, vendar ga ta v nadaljevanju postopka ni izpolnila, saj na tožničine navedbe ni odgovorila. Sodišče prve stopnje zato predlaganega zaslišanja zakonitega zastopnika tožene stranke in njenih prič ni bilo dolžno izvesti. Dokazi so namreč namenjeni temu, da se sodišče prepriča o resničnosti dejanskih trditev strank, ne pa temu, da stranke z njihovo pomočjo nadomestijo manjkajoče trditve. V primeru, ko že nasprotna stranka opozori na pomanjkljivo trditveno podlago, ni naloga sodišča, da spodbuja stranko, naj dopolni pavšalne navedbe. Takšno ravnanje sodišča bi preseglo okvir materialnega procesnega vodstva.

V obravnavanem primeru ni sporno, da je tožnik za graditev objekta pridobil gradbeno dovoljenje z dne 8. 9. 2011. Prav tako ni sporno, da objekt (v pretežnem delu) uporablja ter da za njegovo uporabo ni pridobil uporabnega dovoljenja. Sodišče zato pritrjuje toženki, da je izpodbijani ukrep prepovedi uporabe objekta zakonit in utemeljen na prvi alineji 3. točke prvega odstavka 150. člena ZGO-1.

Ker je v skladu s 5. členom ZGO-1 uporabno dovoljenje pogoj za začetek uporabe objekta, ki je bil zgrajen ali rekonstruiran na podlagi gradbenega dovoljenja, ali se mu je na podlagi gradbenega dovoljenja spremenila namembnost, to pa nesporno ni bilo pridobljeno, je inšpekcijski organ pravilno izdal odločbo o prepovedi uporabe tega dela objekta, in sicer do pridobitve uporabnega dovoljenja. Glede na to, da se je z gradbenimi posegi spremenila oblika vhoda v objekt na zunanji ureditvi in je bila namesto stopnic izvedena rampa, zaradi bolj primernega dostopa invalidov v objekt, upravna organa nista imela podlage za uporabo določbe tretjega odstavka 5. člena ZGO-1, ki določa, da uporabno dovoljenje ni potrebno, če do spremembe izgleda objekta ne bi prišlo.

Izpodbijana odločitev temelji na domnevi, da gre pri spremembi iz nestanovanjske v stanovanjsko namembnost vedno za povečan vpliv objekta na okolico. Take domneve zakon ne predvideva. Stališče, s katerim se sodišče sicer strinja, po katerem se vplivi objekta na okolico presojajo glede na njegovo redno uporabo, pa ne zadošča za posplošeno oceno, da gre v primeru spremembe iz nestanovanjske v stanovanjsko namembnost vedno za povečan vpliv na okolico.

Prodajalec odgovarja za stvarne napake, ki jih je stvar imela takrat, ko je nevarnost prešla na kupca, ne glede na to, ali mu je bilo to znano ali ne. Nevarnost preide na kupca z izročitvijo stvari. Gre za obligacijsko in ne stvarno pravno izročitev. Nevarnost preide na kupca v trenutku izročitve (v posest) in neodvisno od trenutka prehoda lastninske pravice. Stranka, ki je po obvestilu o napakah pristopila k sanaciji teh napak, se ne more več utemeljeno sklicevati na dejstvo, da z napakami ni bila pravočasno in pravilno seznanjena.

Izdaja uporabnega dovoljenja vsebinsko ne predstavlja samostojnega in od veljavnosti gradbenega dovoljenja ločenega postopka, kar pomeni, da mora biti gradbeno dovoljenje v času izdaje uporabnega dovoljenja veljavno.

Uporabno dovoljenje je po svoji naravi ugotovitvena odločba, ki se ne izvršuje. Gre za akt, katerega izdaja je vezana na uporabo objektov zgrajenih z gradbenim dovoljenjem, ter akt s katerim se potrdi skladnost gradnje tako z gradbenemu dovoljenju priloženimi projekti, kot tudi skladnost gradnje s prostorskimi akti, ki si navedeni v gradbenem dovoljenju.

O dolžnosti pridobitve uporabnega dovoljenja je mogoče govoriti samo v primeru, ko gre za posege, za katere je bilo pred tem izdano gradbeno dovoljenje. Če to ni bilo izdano, pa bi moralo biti, bi bilo v postopku inšpiciranja treba uporabiti enega izmed ukrepov predpisanih za nedovoljeno gradnjo.

Niti ZGO-1 niti ZUP ne predvidevata avtomatičnega izvajanja skrajšanega ugotovitvenega postopka v primeru inšpekcijskih postopkov, ampak je odločitev o tem prepuščena upravnemu organu na podlagi predhodne ugotovitve, ali gre za ravnanja, ki jih ni mogoče odlašati (seveda ob nadaljnjem pogoju iz 4. točke 1. odstavka 144. člena ZUP). O dolžnosti pridobiti uporabniško dovoljenje je mogoče govoriti le v primerih, ko gre za posege, za katere je bilo pred tem izdano gradbeno dovoljenje. Če to ni bilo izdano, pa bi moralo biti, je na mestu izrekanje ukrepov zaradi ene od oblik nedovoljene gradnje.

V upravnem izvršilnem postopku je dovoljena pritožba, ki se nanaša na samo izvršbo; z njo ni mogoče izpodbijati pravilnosti odločbe, ki se izvršuje. Revident bi moral v skladu s 5. členom Zakona o graditvi objektov, ki določa, da je uporabno dovoljenje pogoj za začetek uporabe objekta, ki je bil zgrajen ali rekonstruiran na podlagi gradbenega dovoljenja, ali se mu je na podlagi gradbenega dovoljenja spremenila namembnost, pridobiti uporabno dovoljenje že pred uporabo poslovno trgovskega objekta.