95. člen SZ-1

Predlog se zavrne.

Ne SZ-1 ne OZ ne sodna praksa ne omogočajo, da bi se stanovanjsko najemno razmerje za določen čas spremenilo v najemno razmerje za nedoločen čas ustno, kaj šele molče ali konkludentno, kot je to pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje.

Med pravdnima strankama ni bilo sporno, da je bila najemna pogodba z dne 15. 10. 2016 za najem stanovanjske hiše v lasti tožnikov, sklenjena za določen čas enega leta, to je do dne 15. 10. 2017, in da slednja ni bila podaljšana. Toženec zato s svojo družino nezakonito uporablja nepremičnino tožnikov. Toženec bi moral v skladu z določbo 95. člena člena SZ-1, v roku 30 dni pred prenehanjem sklenjene najemne pogodbe za določen čas, tožnikoma predlagati sklenitev aneksa k najemni pogodbi (95. člen SZ-1) zaradi podaljšanja najema. Sodišče prve stopnje se je tudi pravilno opredelilo glede ugovora tožencev v zvezi z možnostjo konvalidacije kupne pogodbe zaradi izvedenih plačil po prenehanju najemnega razmerja, in sicer da bi morala biti kupoprodajna pogodba za nepremičnino, ki bi vsebovala tudi zemljiškoknjižno dovolilo za vpis lastninske pravice na kupca (razpolagalni posel), sklenjena v pisni obliki. Odločitve sodišča prve stopnje pa ne morejo omajati niti pritožbene navedbe, da sta tožnika izpraznitev nepremičnine zahtevala šele v letu 2023, saj lahko v skladu z drugim odstavkom 111. člena SZ-1 lastnik kadarkoli vloži tožbo na izpraznitev stanovanja pri sodišču spl

Sodišče prve stopnje je pravilno zaključilo, da toženka ni uspela dokazati, da bi tožnica soglašala s podaljšanjem najemnega razmerja s toženko. Glede na ugotovljeno dejansko stanje je zato pravilno zaključilo, da zgolj na podlagi izpostavljenega dejstva, da je tožnica toženki dopuščala, da stanovanje uporablja, ter ji za uporabo stanovanja zaračunavala znesek, ki ustreza znesku najemnine (ki ga je tožnica plačevala v času sklenjene najemne pogodbe), ni moč sklepati na soglasje pravdnih strank o podaljšanju najemne pogodbe.

Osebe, ki živijo z najemnikom, se že po materialnem pravu ne morejo izogniti izpraznitvi stanovanja skupaj z najemnikom. Upoštevaje zgornje pravno izhodišče se zato višje sodišče strinja, da pritožniki nimajo položaja sosporniških intervenientov in jim ni treba zagotoviti možnosti izjave v obravnavani zadevi.

Med strankama je bilo sklenjeno najemno razmerje za določen čas, to je za čas zaposlitve toženca pri Ministrstvu za obrambo Republike Slovenije. Ker je delovno razmerje prenehalo 22. 9. 2022 se je najemna pogodba iztekla. Zato je utemeljen zaključek sodišča prve stopnje, da toženec stanovanje, ki je v lasti tožnice, uporablja brez pravnega naslova, torej nezakonito.

Z začetkom postopka osebnega stečaja je poslovna sposobnost stečajnega dolžnika omejena le glede razpolaganja s premoženjem, ki spada v stečajno maso ali bi lahko kakorkoli vplivalo na njen obseg (prvi in drugi odstavek 386. člena ZFPPIPP. Predmetni postopek se vodi zaradi izpraznitve in izročitve nepremičnine, ki ni v lasti toženca in torej ne vpliva na obseg stečajne mase in s tem na procesno sposobnost toženca, posledično pa tek postopka osebnega stečaja tudi ne vpliva na izpodbijano odločitev o stroških. Zatrjevano slabo premoženjsko, finančno in socialno stanje toženca in njegove družine za odločitev o stroških pravdnega postopka ni pravno pomembno. V pritožbenem postopku toženec tudi ne more doseči predlagane oprostitve plačila stroškov, saj ZPP tega ne omogoča. Umik tožbe je bil torej podan takoj po izpolnitvi zahtevka (s čimer je toženec konkludentno priznal vtoževano terjatev), pravilo, da je v takem primeru tožnica upravičena do povračila stroškov, pa temelji na potrebnosti vložitve tožbe. Pravilo ima sicer izjemo, in sicer če gre za položaj, ko toženec ni dal povoda za tožbo in zato tožba ni bila potrebna (prim. 157. člen ZPP), za kar v konkretni zadevi ne

Predlog se zavrne.

Zgolj bivanje (četudi več kot 17 let) in plačevanje uporabnine ter stroškov uporabe stanovanja ni ustvarilo najemnega razmerja za nedoločen čas. Ker najemna pogodba z nedoločen čas ni bila sklenjena, s teorijo realizacije njenega nastanka ni mogoče utemeljiti. Pisna sklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas je pogoj za njeno veljavnost oz. nastanek najemnega razmerja za nedoločen čas.

Ker tožnica tožbe ni razširila na nove tožene stranke, tožba ni bila spremenjena. Glede na v najemni pogodbi vsebovan odložni pogoj stečajnemu sodišču ni bilo treba izrecno za nazaj odobriti oddaje sporne nepremičnine. Zaradi v pogodbi vsebovanega odložnega pogoja je imelo isti učinek soglasje. V kakšnem stanju je toženec dolžan stanovanje izročiti, se pravdni stranki nista posebej dogovorili, zato velja zakonska ureditev, po kateri je toženec dolžan stanovanje izročiti v stanju, v kakršnem ga je prevzel, ter praznega oseb in stvari.

Pravdni stranki sta se v najemni pogodbi in v aneksu jasno in nedvoumno izrekli, da je kakršnokoli podaljšanje mogoče le s predhodnim pisnim dogovorom, kar je skladno tudi z določbo 95. člena SZ-1, ki ne predvideva konkludentnega podaljšanja najemnega razmerja. Da bi bil takšen aneks sklenjen, toženka ni trdila niti z ničemer izkazala.

Pogoji za dopustitev revizije niso izpolnjeni.

Tožnik ni pridobil odobritve za podaljšanje bivanja v bivalni enoti, zato bivalno enoto uporablja brez pravne podlage in se je dolžan izseliti.

Pritožbeno sodišče soglaša z razlogi izpodbijane sodbe, da glede na specialno določilo 95. člena SZ-1 v stanovanjskih razmerjih ni mogoče uporabiti splošne določbe 615. člena OZ o molče obnovljenem zakupu. SZ-1 namreč izključuje možnost nadaljevanja najemnega razmerja za določen čas brez sklenitve aneksa k najemni pogodbi, ki mora biti sklenjen 30 dni pred potekom najema za določen čas. Sodna praksa je enotna, da gre za specialno določilo, ki izključuje uporabo 615. člena OZ.

Toženka ni uspela z ugovorom, da ima pravico do bivanja v stanovanju, ker je romska skupnost tožeči stranki izročila denar za nakup spornega stanovanja izključno za rešitev stanovanjskega problema toženkine družine. Stanovanje je bilo res kupljeno s sredstvi romske skupnosti, vendar za namen reševanje romske situacije nasploh, toženka pa je v stanovanju bivala na podlagi najemne pogodbe, sklenjene za določen čas. Ker je ta potekla, v njem biva brez pravnega naslova in ga mora izprazniti.

Upravičenje za zastopanje lahko z lastno izjavo volje podeli zgolj poslovno sposobna (fizična) oseba, v imenu poslovno nesposobne fizične osebe pa lahko pooblastilo podeli samo njen zakoniti zastopnik (skrbnik).

Ne SZ-1 (in OZ) ne sodna praksa ne omogočata, da bi se stanovanjsko najemno razmerje za določen čas spremenilo v najemno razmerje za nedoločen čas ustno, kaj šele molče ali konkludentno, za kar se zavzema tožnik.

Utemeljenost tožbenega zahtevka se presoja na dan konca glavne obravnave oz. izdaje sodbe. Drugače je le v primeru izdaje zamudne sodbe. Pogoji za izdajo zamudne sodbe se presojajo glede na trenutek izteka roka za odgovor na tožbo.

Najemno pogodbo, sklenjeno za določen čas, mora najemnik podaljšati najmanj 30 dni pred potekom roka in prositi lastnika za sklenitev aneksa k najemni pogodbi, sicer mora izprazniti stanovanje oseb in stvari (95. člen SZ-1). Ker tožnica (novega) aneksa k najemni pogodbi ni želela skleniti, je pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da stanovanje toženca uporabljata nezakonito.

Povrnitev vlaganj najemniku ni pogoj za tožbo na izpraznitev stanovanja v primeru, ko ni podaljšanja najemna pogodba, sklenjena za določen čas.