93. člen SZ-1

Določbi prvega in drugega odstavka 93. člena SZ-1 sta jasni: Če stanje v stanovanju ne zagotavlja najemniku normalne uporabe stanovanja, lahko najemnik predlaga, da stanovanjska inšpekcija lastniku stanovanja odredi izvedbo tistih del, ki so potrebna za zagotavljanje normalne uporabe stanovanj ali skupnih delov. Če lastnik v roku, določenem z odločbo, ne izvede naloženih del, lahko ta dela na njegove stroške izvede najemnik sam. Stroške izvedbe del, skupaj z obrestmi, lahko najemnik pobota s terjatvami lastnika iz naslova najemnine. V povezavi s 93. členom pa je pomemben tudi 100. člen SZ-1, ki govori o pravicah najemnika. Ena od teh (5. alineja) je pravica zahtevati sorazmerno zmanjšanje najemnine za čas, ko stanovanja ni bilo mogoče normalno uporabljati, ker je lastnik opustil svoje dolžnosti iz 93. člena SZ-1. 100. člen SZ-1 med pravicami najemnika ne ureja druge možnosti za znižanje najemnine, kar pomeni, da lahko najemnik znižanje zahteva le upoštevaje navedeno 5. alinejo, ki pa zahteva predhoden postopek pri stanovanjski inšpekciji. In ne samo to – zahteva tudi, da je stanovanjska inšpekcija izdala odločbo, s katero je naložila najemodajalcu izvedbo določenih del, ta pa je

V primeru, da namreč tožnica kot lastnica stanovanja kopalnice ne bi prenovila oz. kot zatrjuje toženka ne odpravila zamakanja v kopalnici, bi toženka lahko na podlagi tretjega odstavka 93. člena SZ-1 od tožnice zahtevala, da ji preskrbi drugo primerno stanovanje. Takega zahtevka pa toženka nikoli ni postavila.

Če je bila najemna pogodba sklenjena po tem, ko je tožnica izvedla opisan odtok, je takratni najemodajalec očitno soglašal z rešitvijo, kakršno je glede izvedbe kuhinjskega odtoka našla toženka. Stanovanje je toženki oddal s kuhinjskim odtokom, kakršen je v času sklepanja najemne pogodbe obstajal. V tem primeru ne gre za spremembo stanja stanovanja, s katero lastnik ne bi soglašal (6. točka prvega odstavka 103. člena SZ-1), niti za način uporabe stanovanja v nasprotju z lastnikovo voljo (1. točka prvega odstavka 103. člena SZ-1). Dolgotrajna uporaba ne more spreminjati dogovorjenega obsega najetih prostorov. Pravilen je zaključek, da kolikor tožena stranka dva hodnika in sobo uporablja drugače kot za dostop do stanovanja, to počne v nasprotju s sklenjeno najemno pogodbo. Utemeljen je zahtevek, da je dolžna te prostore izprazniti in jih izročiti tožeči stranki v posest; dejansko v soposest, saj jih tudi sama uporablja za dostop do najetega stanovanja. Sodišče se je do izvedenih dokazov dolžno opredeliti v obsegu, kot je to potrebno za ugotavljanje pravno pomembnih dejstev.

Toženec je svojo dobrovernost glede upravičenja do neprofitne najemnine od smrti najemnice (bivše imetnice stanovanjske pravice) utemeljeval s prepričanjem, da je kot univerzalni naslednik po samem zakonu vstopil v njen pravni položaj. Njegova zmota je odraz nepoznavanja prava, ki pa ne more biti opravičljiva. Pogodbeni stranki sta se v najemni pogodbi dogovorili, da najemnica ne sme spreminjati stanovanjskih prostorov ter vgrajene opreme in naprav v stanovanju brez predhodnega pisnega soglasja tožeče stranke. Ker takšnega soglasja ni imela, saj tožeče stranke o nameravanih delih sploh ni obvestila, toženec na tej pravni podlagi ne more zahtevati povrnitve večvrednosti stanovanja. Ob odsotnosti soglasja tožeče stranke in odločbe stanovanjske inšpekcije bi bil upravičen do povrnitve stroškov izvedenih del le, če bi bilo popravilo neodložljivo, da se zavarujejo življenje in zdravje stanovalcev, ali stanovanje in oprema v njem pred večjo škodo (druga alineja 100. člena SZ-1).

Tudi če bi lastnica opustila svojo dolžnost vzdrževanja stanovanja in zagotavljanja njegove normalne uporabe, tožnik kot najemnik v stanovanje ne bi smel posegati. V tem primeru bi moral predlagati stanovanjski inšpekciji, da odredi izvedbo del, ki so potrebna za zagotavljanje normalne uporabe stanovanja ali skupnih delov (93. člen SZ-1). Le v primeru obstoja kakšnih izrednih okoliščin, zaradi katerih bi bila popravila neodložljiva, da se zavarujejo življenje ali zdravje stanovalcev ali stanovanje in oprema v njem pred večjo škodo, bi tožnik lahko deloval brez lastničinega soglasja, nato pa od nje zahteval povračilo stroškov. Vendar pa takšnih izrednih okoliščin tožnik niti ni zatrjeval. O vrsti vlaganj se sodišču ni bilo treba posebej opredeljevati, upoštevaje dejstvo, da za njihovo izvedbo soglasja ni izkazal, niti postopanja v skladu z določbami 93. in 97. člena SZ-1.

Kot je pravilno pojasnilo sodišče prve stopnje, SZ-1 najemniku ne daje pravice, da samostojno preneha plačevati najemnino. Če stanje v stanovanju najemniku ne zagotavlja normalne uporabe, lahko o tem obvesti stanovanjsko inšpekcijo, ki odredi lastniku izvedbo potrebnih del za zagotavljanje normalne uporabe stanovanja. Če lastnik v roku, določenem z odločbo, tega ne stori, lahko ta dela na stroške lastnika izvede najemnik sam, stroške izvedbe del pa nato pobota s terjatvami lastnika iz naslova najemnine (93. člen SZ-1). To pa pomeni, da najemnik ne more samovoljno znižati ali prenehati plačevati v pogodbi dogovorjene najemnine.

Tožnik ni dokazal, da najeto stanovanje ne bi bilo primerno za bivanje. Zato ne more uveljavljati odškodninskega zahtevka iz tega naslova in tudi ne more zahtevati povračila plačanih najemnin (93. člen SZ-1).

Najemniku neprofitnega stanovanja ni mogoče odpovedati najemne pogodbe, če zaradi izjemnih okoliščin, v katerih se je znašel sam in osebe, ki poleg njega uporabljajo stanovanje, in ki jih ni mogel predvideti (nanje ni mogel in ne more vplivati - smrt v družini, izguba zaposlitve, težja bolezen, elementarne nesreče in podobno), ni zmogel poravnati najemnine ter je najkasneje v 30-ih dneh po nastanku okoliščin sprožil postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine in postopek za uveljavljanje izredne pomoči pri uporabi stanovanja ter v tem roku o tem obvestil lastnika stanovanja (prvi odstavek 104. člena SZ-1). Denarna pomoč tretje osebe ne ustreza temu zakonskemu pogoju. Izredna socialna pomoč je socialnovarstveni prejemek, ki ga zagotavlja občina. Vlogo za dodelitev takšne pomoči je zato treba vložiti pri pristojnem občinskem organu (tretji odstavek 104. člena SZ-1 v zvezi s četrto alinejo prvega odstavka 154. člena SZ-1). Pritožbeno stališče, da je toženec s tem, ko je zaprosil prijatelja za denarno pomoč, izpolnil zakonske pogoje, je zmotno. Noben predpis tožniku tudi ne nalaga, da bi moral biti najemnik v pogodbi posebej poučen, kdo je naslovnik izredne pomoči pri uporab

Prvostopenjski organ bi v obrazložitvi izpodbijanega sklepa (ko je pri oceni, da opravljajo inšpektorji stanovanjske inšpekcije na stanovanjskem področju inšpekcijski nadzor nad uresničevanjem javnega interesa po SZ-1 le v večstanovanjskih stavbah) moral upoštevati tudi določbe 93. in 114. člena SZ-1 ter se, glede svojega ukrepanja v okviru zaščite javnega interesa, do njihove vsebine tudi opredeliti. Ob navedbi, da v obravnavani zadevi ne gre za varovanje javnega interesa, pač pa za varovanje zasebnega interesa najemnika stanovanja v stanovanjski hiši oziroma za spore, ki izhajajo iz najemne pogodbe med tožnikom in najemodajalko, sodišče dodaja, naj prvostopenjski organ svojo odločitev preveri tudi v smislu, kaj predstavlja javni interes in ali morda ni javni interes v tem, da se zagotovi varna raba vseh najemnih stanovanj.

Socialna stiska je razlog, ki preprečuje odpoved najemne pogodbe zaradi neplačevanja najemnine, vendar to le pod pogojem, da najemnik ravna v skladu s 104. členom SZ-1 (sproži postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine, postopek za uveljavljanje izredne pomoči pri uporabi stanovanja in o tem obvesti lastnika).