176. člen SZ-1

Predpostavka stranske intervencije je poseben intervencijski interes, ki je podan, kadar je intervenient z eno izmed strank v materialnopravnem razmerju tako, da utegne sodba neposredno ali posredno vplivati na njegov pravni položaj. Nedokončana etažna lastnina (nerazdeljena solastnina) ni ovira za privatizacijski odkup. Tožnik ima pravico zahtevati sklenitev kupoprodajne pogodbe v solastninskem deležu, ki pripada toženki, saj njegov zahtevek ne posega v lastninska upravičenja drugih solastnikov tj. naslednikov upravičencev iz postopkov vrnitve podržavljenega premoženja. Upravičenci lahko uveljavljajo pravico do nakupa stanovanja z zakonsko določenimi popusti v zakonsko določenem roku. Prekluziven je rok za vložitev zahteve za prodajo stanovanja, ne rok za vložitev tožbe. Ker je postopek za vrnitev podržavljenega/zaplenjenega premoženja predstavljal pravno oviro za odločanje o zahtevi za odkup stanovanja, je šteti, da je zahteva za odkup, ki jo je tožnik podal 13. 11. 1991 ter ponovno 29. 9. 2014, ohranila svoje pravne učinke.

Revizija se dopusti glede vprašanj, ali ima tožnica pravni interes za uveljavljanje ničnosti Sporazuma o delitvi skupnega premoženja z dne 10. 12. 2008 ter ali sta drugi toženec in tretja toženka lahko veljavno sklenila Sporazum o delitvi skupnega premoženja z dne 10. 12. 2008.

Prvostopenjsko sodišče je ugotovilo vsa odločilna dejstva, na podlagi katerih je tožnica kot predkupna upravičenka na opisno opredeljenem stanovanju upravičena zahtevati razveljavitev med toženci sklenjene kupoprodajne pogodbe z dne 4. 6. 2004 z dodatkom in sklenitev kupoprodajne pogodbe s prvotoženko za to stanovanje in za dislocirano stranišče.

Sodna praksa priznava, t. i. dejanskim etažnim lastnikom sodno varstvo, saj razmerja, ki so nastala v preteklosti, ni mogoče reševati s sedaj jasno opredeljenimi instituti in pravili stvarnega prava v smislu klasičnega civilnega prava, pač pa je treba upoštevati ureditev v času nastanka pravic, njihovo tranzicijo v nov sistem stvarnega prava in stanje (ne)urejenosti zemljiškoknjižno vpisanih pravic z dejanskim. Tožnica je postala lastnica pritličnega stanovanja na podlagi sklenjene kupne pogodbe iz 118. člena SZ brez vpisa v zemljiško knjigo. Kot dejanski etažni lastnici ji gre predkupna pravica po 124. členu SPZ. Pred pravdo sklenjeni sporazum o razveljavitvi kupne pogodbe za stanovanje v prvem nadstropju je le navidezen in zato ne učinkuje.

Zahteva, da mora predkupni upravičenec izkazati kršitev predkupne pravice oziroma učinkovitost (veljavnost in obstoj) prodaje v času odločanja o stvari, je utemeljena. Predkupna pravica je šibka omejitev lastninske pravice, ki lastnika omejuje le v delu njegove razpolagalne pravice, in sicer v tem, komu bo stvar prodal. Predkupna pravica ne vsebuje pravice do odkupa. Namen sankcije za njeno kršitev ni v tem, da mora predkupni zavezanec v določeni situaciji prodati stvar predkupnemu upravičencu, temveč v tem, da lahko predkupni upravičenec vstopi na mesto kupca. V nasprotju z opisanim namenom sankcije bi bil položaj, v katerem razpolaganje prodajalca zaradi nastopa različnih okoliščin ni učinkovito. V konkretni zadevi so toženke sicer s sporazumno razvezo prodajne pogodbe same odpravile kršitev predkupne pravice, vendar samo na tej podlagi zadeve ni mogoče razlikovati od primerov, kjer kršitev predkupne pravice ne obstoji zaradi drugega razloga (npr. uspešno uveljavljane izpodbojnosti ali ničnosti).

Toženci so sklenili kupoprodajno pogodbo v nasprotju s prisilnimi predpisi zaradi kršitve zakonite predkupne pravice, ki jo ima tožnica na stanovanju. Predkupne pravice ni mogoče pogojevati z etažno lastnino. Če etažna lastnina ni vzpostavljena, za uveljavljanje predkupne pravice na stanovanju zadostuje njegova dovolj določna opredelitev. Tožnica ima predkupno upravičenje v obsegu, kot izhaja iz najemne pogodbe, sklenjene s prvo toženko.

Opredelitev stanovanjske enote oziroma stanovanja v 4. členu SZ-1 ima funkcionalno naravo. Stanovanjska enota lahko obstoja ne glede na to, ali je etažna lastnina na stavbi vzpostavljena ali ne. Stanovanjska pravica, ki je podlaga za najem za nedoločen čas in posledično za predkupno pravico na stanovanju (prvi odstavek 176. člena SZ-1), ni pogojena z vzpostavitvijo etažne lastnine. Tako tudi predkupne pravice na podlagi 176. člena SZ-1 ni moč pogojevati z etažno lastnino. Enostranska določitev idealnega deleža tožnice zgolj zato, ker je predkupna upravičenka, ne predstavlja pravno relevantne podlage za vzpostavitev solastnine na sporni nepremičnini. Uveljavljanje nepravilnega odločanja o podrednem tožbenem zahtevku, ki ni bilo uveljavljano v pritožbi, pomeni t.i. preskakovanje pravnih sredstev in je zato neupoštevno.

Smisel predkupne pravice najemnika pri prodaji stanovanja je v tem, da se prepreči prodaja stanovanja in s tem morebiten negotov položaj najemnika, če je najemnik sam interesent, da bi postal lastnik stanovanja. Takšne negotovosti pa ni več, če se z vidika predkupnega upravičenca stanje v ničemer ne spremeni. Toženke so s tem, ko so sporazumno razveljavile pogodbo, preprečile sankcije zaradi kršitve predkupne pravice.