120. člen SZ-1

Če stanje v stanovanju ne zagotavlja normalne uporabe stanovanja, lahko najemnik obvesti stanovanjsko inšpekcijo, ki odredi lastniku izvedbo potrebnih del za zagotavljanje normalne uporabe stanovanja ali pa lahko dela na stroške lastnika izvede sam, nato pa lahko pride do pobotanja (43. člen SZ-1). Najemnine ne more samovoljno znižati ali prenehati plačevati. Tudi pritožnik v pritožbi priznava, da je bil seznanjen s tem, da se lahko obrne na inšpekcijsko službo.

Ker tožnik ni sprožil predhodnega postopka pri pristojnem občinskem organu, v okviru katerega bi se preverila višina najemnine na podlagi ponovnega vrednotenja stanovanja, ni mogoče pritrditi tožniku, da je toženec kršil pogodbo in zato odgovarja za škodo, ki mu je nastala s previsokim plačilom mesečne najemnine za čas od 1. 1. 2013 do 31. 5. 2016. Tožencu bi bilo mogoče očitati kršitev pogodbe in določb zakona šele, če bi mu tožnik predložil novo vrednotenje stanovanja, toženec pa k reševanju oziroma spremembi višine najemnine ne bi pristopil. Tožnik pa novega vrednotenja stanovanja, niti preverjanja višine najemnine pri pristojnem občinskem organu, ni pridobil, ne zahteval. Ker toženec ni bil dolžan preveriti višine najemnine in ker tudi ni razpolagal z vsem potrebnim skladno s 116. členom SZ-1, tudi ni mogel odločati o višini spremembe najemnine oziroma o vračilu preveč plačane najemnine. Ker 15. člen pogodbe ne nalaga tožencu izpolnitvenega ravnanja, kot se zavzema tožnik, ne moremo govoriti o toženčevi kršitvi pogodbene obveznosti, niti ni toženec ravnal v nasprotju z 120. in 116. členom SZ-1.

Socialna stiska je razlog, ki preprečuje odpoved najemne pogodbe zaradi neplačevanja najemnine, vendar to le pod pogojem, da najemnik ravna v skladu s 104. členom SZ-1 (sproži postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine, postopek za uveljavljanje izredne pomoči pri uporabi stanovanja in o tem obvesti lastnika).