89. člen ZZK-1

V skladu s četrtim odstavkom 192. člena ZIZ sodišče nepremičnino kupcu izroči šele po pravnomočnosti sklepa o izročitvi. Ker je šele pravnomočen sklep o izročitvi podlaga za pridobitev lastninske pravice kupke na prodanem solastnem deležu nepremičnine, lahko šele tedaj nastane obveznost dolžnice, da se izseli iz prodane nepremičnine, za bivanje v kateri zaradi prenehanja (so)lastninske pravice nima več pravne podlage. Rok za izselitev dolžnice iz nepremičnine, ki ga mora sodišče v sklepu o izročitvi določiti na podlagi drugega odstavka 192. člena ZIZ, lahko zato začne teči šele po pravnomočnosti sklepa o izročitvi nepremičnine in ne že z vročitvijo še nepravnomočnega sklepa o izročitvi dolžnici. Poleg tega dolžnici, glede na to, da je bil prodan le dolžnici lasten polovični delež na nepremičnini, medtem ko je druga polovica nepremičnine v lasti tretje osebe, ob ustrezni uporabi določbe drugega odstavka 192. člena ZIZ ni mogoče naložiti, da nepremičnino upniku izroči prosto vseh stvari in oseb, temveč zgolj, da iz nepremičnine izprazni svoje stvari in se iz nje izseli.

Ravnanje stečajnega upravitelja v tej zadevi se ne uvršča med primere, v katerih stečajni upravitelji izvajajo nanje prenesene naloge države (oblast). Tudi kadar je fizičnim in pravnim osebam kot nosilkam javnega pooblastila poverjeno izvajanje oblasti, je značilnost njihovega ravnanja enostranskost in oblastvenost, tako da se o vsebini pravnih razmerij z zavezanci ne pogajajo, ampak jim obveznosti enostransko naložijo. V tej zadevi pa je pritožnica Pogodbo z upraviteljem sklenila po svoji volji in v prirejenem civilnopravnem razmerju. S sklenitvijo te pogodbe in z opustitvijo priprave na prodajo (pravnomočne vknjižbe lastninske pravice na stečajno dolžnico) je upravitelj objektivno ravnal s ciljem unovčitve dolžničinega premoženja in ni izvrševal nikakršne oblasti. Zato pritožnici država za to odškodninsko ne odgovarja. Na zakonodajni ravni ni bil urejen položaj imetnikov hipotek, ki so bili vknjiženi na nepremičnini, še preden jo je stečajni dolžnik kupil. Očitno nevzdržno bi bilo, da bi se skladno s prvim odstavkom 155. člena ZPPSL te hipoteke izbrisale, ne da bi tudi za njihove upnike veljalo, kar je izhajalo iz drugega odstavka 155. člena: "Iz kupnine se najprej popla

Dolžnik izpodbija sklep sodišča prve stopnje z navedbami, ki se nanašajo na cenitev dolžnikovih nepremičnin ter na višino njihove ocenjene vrednosti. Te pritožbene navedbe niso relevantne pri presoji pravilnosti izpodbijanega sklepa o izročitvi nepremičnine kupcu. Odločitev o izbrisu pravic tretjih ni predmet stečajnega postopka, temveč zemljiškoknjižnega postopka, v katerem bodo konkretizirane pravice, ki bodo izbrisane iz zemljiške knjige.

Vpis stavbne pravice kot nepremičnine sam zase ne predstavlja vpisa (realne) nepremičnine z vidika stvarnega prava. Gre za vpis tehnične narave, na podlagi posebnega pravila prvega odstavka 20.a člena ZZK-1 o vpisovanju stavbne pravice v zemljiško knjigo. Namenjen je preglednejšemu prikazu stvarnopravnih razmerij, ki nastanejo v zvezi s stavbno pravico. Zemljiškoknjižna sodnica je pravilno pojasnila, da je treba izbrisati tudi vpis stavbne pravice kot nepremičnine, ki v postopku Dn 127320/2017 ni bila izbrisana (bi pa morala biti).

Pritožbeni razlogi zoper sklep o izročitvi nepremičnine kupcu so omejeni. Sodišče v tej fazi postopka ugotavlja zgolj, ali so izpolnjeni pogoji za vknjižbo, torej ali je bila kupnina plačana, zato v pritožbi zoper ta sklep ni več mogoče uveljavljati ugovorov, ki jih ponovno načenja pritožnica. Odločitev o izbrisu pravic tretjih ni predmet stečajnega postopka, temveč zemljiškoknjižnega postopka.

Predmet presoje pri izdaji sklepa o izročitvi nepremičnine kupcu je zamejen z drugim odstavkom 342. člena ZFPPIPP. S sklepom po drugem odstavku 342. člena ZFPPIPP stečajno sodišče odloči le o tem, da so izpolnjeni pogoji za vknjižbo lastninske pravice v korist kupca. Ne odloča pa o tem, katere pravice tretjih prenehajo na prodanem premoženju. Stečajno sodišče bi eventualno lahko odločilo le o kakšni pravici, ki ne preneha, vendar pa v tem postopku za kaj takega ni bilo pravne podlage. Glede nepremičnine je zato sodišče prve stopnje moralo sprejeti le sklep po drugem odstavku 342. člena ZFPPIPP (kot to določa 2. točka četrtega odstavka 343. člena ZFPPIPP) – da so izpolnjeni pogoji za vknjižbo lastninske pravice v korist kupca. Katere pravice tretjih prenehajo, delno določa že prvi odstavek 342. člena ZFPPIPP, taksativno pa jih našteva 89. člen ZZK-1 v zvezi s 96. členom ZZK-1. Vendar odločitev o izbrisu pravic tretjih ni predmet stečajnega postopka, temveč zemljiškoknjižnega postopka, v katerem bodo konkretizirane pravice, ki bodo izbrisane iz zemljiške knjige.

S sklepom po drugem odstavku 342. člena ZFPPIPP stečajno sodišče odloči le o tem, da so izpolnjeni pogoji za vknjižbo lastninske pravice v korist kupca. Ne odloča pa o tem, katere pravice tretjih prenehajo na prodanem premoženju. Stečajno sodišče bi eventualno lahko odločilo le o kakšni pravici, ki ne preneha, vendar pa v tem postopku za kaj takega ni bilo pravne podlage. Glede nepremičnine je zato sodišče prve stopnje moralo sprejeti le sklep po drugem odstavku 342. člena ZFPPIPP (kot to določa 2. točka četrtega odstavka 343. člena ZFPPIPP) – da so izpolnjeni pogoji za vknjižbo lastninske pravice v korist kupca. Katere pravice tretjih prenehajo, delno določa že prvi odstavek 342. člena ZFPPIPP, taksativno pa jih našteva 89. člen ZZK-1 v zvezi s 96. členom ZZK-1. Vendar odločitev o izbrisu pravic tretjih ni predmet stečajnega postopka, temveč zemljiškoknjižnega postopka, v katerem bodo konkretizirane pravice, ki bodo izbrisane iz zemljiške knjige.

Prvi odstavek 192. člena ZIZ res določa, da sodišče o izročitvi nepremičnine kupcu odloči po izdaji sklepa o domiku in po položitvi kupnine, vendar pa to še ne pomeni, da obeh sklepov ni mogoče izdati hkrati, na isti dan. ZIZ namreč ne določa časovnega obdobja oziroma razmika, ki bi moral preteči med izdajo obeh sklepov, vmesna visečnost med obema sklepoma pa je potrebna predvsem zato, da kupec, ki mu je nepremičnina domaknjena, lahko plača kupnino oziroma, da se v vmesnem času razčistijo vprašanja v zvezi s kupnino (morebitna oprostitev plačila kupnine, določitev primernega roka za plačilo kupnine ...). V predmetni zadevi je kupec kupnino plačal naslednji dan po opravljeni dražbi, to je pred izdajo sklepa o domiku, zato odločanje o teh vprašanjih in s tem povezano čakanje ni bilo potrebno. Dodati pa je še treba, da je tudi sicer sklep sodišče sklep o izročitvi nepremičnine kupcu glede na obliko izreka izpodbijanega sklepa po vrstnem redu izdalo po izdaji sklepa o domiku, kot to predvideva ZIZ. Sodišče v sklepu o izročitvi nepremičnine odloči, da se izbrišejo tiste pravice in bremena, za katere je to določeno s sklepom o domiku. Sodišče je odločilo, da se izbriše pravice i

Prednostno načelo pomeni, da imajo starejše stvarne pravice prednost pred mlajšimi stvarnimi pravicami. Smiselno enako pravilo določa glede osebnih služnosti, stvarnega bremena in stavbne pravice 3. točka prvega odstavka 342. člena ZFPPIPP. Pritožnika se na vknjiženo pravico služnosti stanovanja (in stavbnega bremena) ne moreta uspešno sklicevati, saj gre za pozneje pridobljeni izvedeni pravici. V takem primeru zaradi izključujočega učinka uveljavitve hipoteke s prednostnim vrstnim redom, prenehajo vse osebne služnosti in stvarno breme, ki so bile pridobljene po trenutku, od katerega učinkuje vpis najzgodnejše hipoteke v zemljiško knjigo.

Res je, da 210. člen ZIZ, pod pogojem da dolžnik takšen predlog vloži v roku 60 dneh od prejema sklepa o izvršbi, določa pravico dolžnika, ki kot lastnik stanuje v prodani družinski stanovanjski hiši ali prodanem stanovanju, da kot najemnik v tej hiši oziroma stanovanju stanuje še tri leta od dneva prodaje in se nastanku takšnega najemnega razmerja kupec ne more upreti. Vendar pa je treba pri presoji dolžnikove pravice do najema v primerih, ko je predmet prodaje le solastniški delež dolžnika na stanovanjski hiši in kupec na zadevni nepremičnini posledično pridobi le solastniški delež, upoštevati tudi določbe Stvarnopravnega zakonika (SPZ), ki urejajo solastnino (tj. 65. do 67. člen SPZ). Določba prvega odstavka 210. člena ZIZ, ki ustanavlja najemno razmerje med dolžnikom in kupcem v izvršbi prodane stanovanjske hiše, učinkuje le v razmerju do kupca, ne pa tudi v razmerju do drugih solastnikov. Navedena določba tako lahko ustanovi najemno razmerje le v mejah upravičenj kupca v izvršbi prodane stanovanjske hiše, ne more pa poseči v upravičenja, ki jih ima drugi solastnik. Da bi dolžnika po prodaji njima solastnih deležev na nepremični na javni dražbi pridobil

Prodajna pogodba, ki ima alternativno predvideno možnost plačila kupnine s pobotom, ni v nasprotju z zakonom. V pritožbi izrecno zatrjevani 264. člen ZFPPIPP takšnemu načinu poplačila ne nasprotuje, saj ne ureja prodaje stečajne mase in razdelitve kupnine. Mora pa sodišče predhodno izpeljati postopek razdelitve.

V zemljiškoknjižnem postopku ni bila kršena pritožnikova pravica do izjave. Vročen mu je bil sklep zemljiškoknjižne pomočnice o dovolitvi vpisa. Pri seznanitvi s procesnimi dejanji in listinami, ki so v zemljiškoknjižnem postopku edina dovoljena dokazna sredstva, je treba upoštevati posebnosti elektronske zemljiške knjige. Seznanitev je namreč zagotovljena z vpogledom v aplikacijo elektronske zemljiške knjige. Pravico do vpogleda v procesna dejanja (predlog) imajo vsi udeleženci postopka, vpogled v listine, ki so podlaga predlogu, pa ureja 196. člen Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1).

S sklepom Okrožnega sodišča na Ptuju kot stečajnega sodišča St 34/2004 z dne 4. 9. 2007 je bilo tudi ugotovljeno, da je pritožnik v celoti poravnal kupnino po Prodajni pogodbi z dne 18. 5. 2007, prav tako pa odrejen izbris vseh hipotek in bremen na prodani nepremičnini. Zmotno pa je prepričanje pritožbe, da izbris le-teh lahko opravi sodišče v postopku vzpostavitve etažne lastnine. V določbah ZVEtL-1 namreč ni pravne podlage za postopanje v tej smeri. Glede na navedeno je sodišče prve stopnje ob uporabi drugega in tretjega odstavka 31. člena ZVEtL-11 ravnalo pravno pravilno in pri stavbni pravici z ID znakom 9032 v zemljiški knjigi vpisane omejitve preneslo na v okviru predmetnega postopka na novo nastali etažni del z ID znakom 2775-1. V zvezi z uveljavljanjem izbrisa pri tem etažnem delu vpisane hipoteke ter prepovedi odtujitve, vključno z vpisano stvarno služnostjo, je pritožnika pravilno napotilo k sprožitvi zemljiškoknjižnega postopka.

Za zaznambo postopka vzpostavitve etažne lastnine v zemljiški knjigi se smiselno uporabljajo določbe zakona, ki ureja zemljiško knjigo, o zaznambi spora (drugi odstavek 15. člena ZVEtL, enako prvi odstavek 11. člena sedaj veljavnega Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča, v nadaljevanju ZVEtL-1). Kot splošno pravilo to v prvi vrsti pomeni, da zaznamba postopka ni ovira za nadaljnje vpise (prvi odstavek 80. člena ZZK-1), razen za izrecno navedene v četrtem odstavku 89. člena ZZK-1. Zaznambe postopka vzpostavitve etažne lastnine glede na predmet oziroma vsebino ni mogoče enačiti z zaznambo spora o lastninski pravici.

Ne nepremičnini, katera prodaja se je začela z izpodbijanim sklepom, je vknjižena služnost stanovanja v korist A. A. Prodaja nepremičnine na to služnost ne vpliva, kar izhaja tudi iz določil 342. člena ZFPPIPP.

Vloge v zemljiškoknjižnem postopku so lahko pisne (ob pogojih iz 125.c člena ZZK-1, nakar jih glede na četrti odstavek 125.d člena v elektronsko obliko pretvori centralno vložišče), sicer pa elektronske (glej 3.a in 125.a člen ZZK-1). Vloge v elektronski obliki morajo biti poslane preko ustreznega informacijskega sistema sodišča in podpisane z varnim elektronskim podpisom. Konkretna po elektronski pošti poslana vloga stečajnega upravitelja ni v nobeni od navedenih oblik, posledično pa tudi ne vsebuje ustreznega podpisa. Odločitev o dovolitvi izbrisa stavbne pravice je pravilna. Stavbna pravica je bila pridobljena po trenutku, od katerega učinkuje vpis najzgodnejše hipoteke v zemljiško knjigo. Zemljiškoknjižni sodnik je zato pri odločanju o vpisu na podlagi sklepa stečajnega sodišča o izročitvi nepremičnin kupcu pravilno uporabil določbo prvega odstavka 342. člena ZFPPIPP. Določba prvega odstavka 342. člena ZFPPIPP ne daje podlage za izbris stvarnih služnosti, pač pa le osebnih služnosti, stvarnih bremen ali stavbne pravice.

V primeru prodaje v stečaju predstavlja sklep o izročitvi podlago za vknjižbo v korist kupca, v primeru prenosa premoženja, ki ga ni bilo mogoče unovčiti, pa tako podlago za vknjižbo v korist upnika predstavlja pravnomočni sklep o končni razdelitvi.

Tudi ZZK-1 v 96. členu, ki ureja vpise (po 89. členu ZZK-1) na podlagi sklepov stečajnega sodišča, kot podlago za te predvideva le dva sklepa in sicer pravnomočni sklep stečajnega sodišča o izročitvi nepremičnine kupcu in pravnomočni sklep stečajnega sodišča, s katerim to sodišče nepremičnino prenese na upnike zaradi razdelitve premoženja upnikom (prvi odstavek 96. člena ZZK-1). Za situacijo, kot je obravnavana, ko je premoženje, ki ga v postopku osebnega stečaja nad dolžnikom ni bilo mogoče unovčiti, ostalo v lasti dolžnika, ZFPPIPP ne predvideva smiselne uporabe prvega, tretjega in četrtega odstavka 342. člena ZFPPIPP.