263. člen SPZ

Čeprav je bilo določilo drugega odstavka 263. člena SPZ do novele SPZ-B kogentne narave, v okoliščinah obravnavnega primera, nasprotno pogodbeno določilo ni bilo nično. S pogodbo o ustanovitvi stavbne pravice je bila predvidena gradnja začasnega objekta in hkrati določena obveznost njegove odstranitve po prenehanju stavbne pravice. Ob izpolnitvi navedene obveznosti ne bi prišlo do povečanja tržne vrednosti nepremičnine zaradi stavbne pravice.

Do vprašanja obstoja stavbne pravice in s tem povezanega vprašanja lastništva objektov na zemljiščih v solasti stranke, ki je ključna za presojo, ali tožeča stranka izpolnjuje premoženjski pogoj za dodelitev brezplačne pravne pomoči, se organ za brezplačno pravno pomoč v izpodbijani odločbi ni opredelil, stranka pa pred izdajo odločbe tudi ni imela možnosti ugovarjati ugotovitvam organa in dokazovati, da objekti na zemljiščih niso v njeni solasti.

Za prenos stavbne pravice se smiselno uporabljajo določila, ki veljajo za prenos lastninske pravice na nepremičninah. Pri presoji pogojev dovoljenosti prodaje mora zato sodišče upoštevati tudi posebna pravila stvarnega prava nepremičnin, ki jih ureja ZZK-1. To pomeni, da je prodaja v stečajnem postopku dovoljena, če je stečajni dolžnik vknjiženi in resnični imetnik stavbne pravice in so po stanju zemljiške knjige izpolnjeni drugi pogoji, da kupec pridobi stavbno pravico brez pravnih napak.

Sodišče druge stopnje soglaša s pritožnikom, da gornji zaključki izpodbijanega sklepa niso točni in da (v določenih primerih) v skladu s sodno prakso zadošča, da je terjatev dolžnika do njegovega dolžnika opredeljena na način, da jo je mogoče individualizirati oziroma da je določljiva. V tem kontekstu je treba pritrditi pritožniku (in ne sodišču), da upniku terjatve, ki naj bi bila predmet rubeža, ni treba (vedno) natančno opredeliti (jo nominalno ovrednotiti). Gre za primere, ko upnik ne razpolaga s točnimi podatki o višini terjatve, o njeni zapadlosti in zato zadošča, da je opredeljena na način, da je določljiva.

Ni sam po sebi umljiv nastanek težko nadomestljive škode, če bo tožena stranka na zemljišču zgradila objekt. S prenehanjem stavbne pravice postane objekt last lastnika zemljišča (263. člen SPZ), pri čemer se tržna vrednost nepremičnine zaradi tega, ker zgradba postane del zemljišča, lahko poveča.

Ker pravovarstveni zahtevek v tem sporu ne vsebuje terjatve, ki bi neposredno vplivala na obseg stečajne mase, ga torej ni bilo treba prijaviti v stečajnem postopku nad drugo toženko. Po prvem odstavku 28. člena ZSPDPO je bilo nepremično premoženje možno dati v brezplačno uporabo z neposredno pogodbo le osebam javnega prava za izvrševanje javnih nalog, razen javnim podjetjem ali nevladnim organizacijam, ki delujejo v javnem interesu za izvajanje dejavnosti, za katero so ustanovljeni, druga toženka (niti prva toženka) pa tem zahtevam ne ustrezata, zato je sporna pogodba brez datuma v nasprotju s kogentno določbo 28. člena ZSPDPO in na podlagi določb prvega odstavka 86. člen in prvega odstavka 88. člena OZ v izpodbijanem delu nična. Glede na to, da gre pri tem za izjemo od pravila, da se nepremično premoženje, ki ga začasno ne potrebuje noben uporabnik, lahko odda v najem (26. člen ZSPDPO), torej v odplačno uporabo, pri določbi 28. člena ZSPDPO ne gre za prepoved manjšega pomena. Ta določba pa tudi ne prepoveduje sklenitve takšne pogodbe le državi, samoupravni lokalni skupnosti oz. upravljavcu njunega premoženja, saj natančno določa dokaj ozek krog subjektov, ki takšno pogod

S tem, ko je sodišče naložilo izvedencu, da v skladu z napotki o mejah spornega zemljišča izdela elaborat, ni ravnalo pristransko. Ko je ocenilo, da je tožnik dokazal obstoj lastninske pravice na spornem zemljišču, ki predstavlja del parcele 284, je bilo zato, da je postal zahtevek določen, dolžno geodetu naročiti izdelavo elaborata. Tako bo sodba lahko podlaga za izvedbo sprememb v katastru in nato še v zemljiški knjigi.

Subjekt lahko postane imetnik stavbne pravice že pred graditvijo zgradbe in dopustno je, da zgradba na zemljišču, obremenjenem s stavbno pravico, v času njenega trajanja sploh še ni zgrajena Do premika premoženja iz sfere imetnika stavbne pravice v sfero tožene stranke kot lastnika nepremičnine je prišlo z izbrisom stavbne pravice iz zemljiške knjige, ta prehod premoženja pa ima naravo verzijske terjatve. Čim je tako, pa je logično, da tožena stranka ne more biti zavezana za plačilo vtoževanega zneska na podlagi 433. člena OZ (kjer je pogoj, da pride do prehoda premoženja na podlagi pogodbe). Obstoj pogodbene podlage izključuje uporabo pravil o neupravičeni obogatitvi.

Za razjasnitev opravljene cenitve, kateri upnik oporeka, je potrebno izhajati iz vsebine same stavbne pravice, ki je urejena v določbi 256. člena SPZ. Navedena načela in ureditev stavbne pravice v SPZ je upošteval tudi cenilec v cenitvenem poročilu, ko pojasnjuje, da je pri oceni vrednosti stavbne pravice kot pravice na tuji nepremičnini, potrebno najprej oceniti vrednost nepremičnin, nato pa pravice, ki izvirajo iz pogodbe o ustanovitvi stavbne pravice (vrednost zemljišča in stavbe – bencinskega servisa).

Sodišče prve stopnje je v obrazložitvi izpodbijanega sklepa pojasnilo, da se ocenjuje vrednost nepremičnine parc. št. 479/9 k. o. X, ki je obremenjena s stavbno pravico, ki je bila v zemljiški knjigi vpisana po tem, ko je upnik v vodilni izvršilni zadevi na nepremičnini že imel vknjiženo hipoteko. Pojasnilo je, da bo s prodajo nepremičnine na podlagi 2. odstavka 174. člena ZIZ stavbna pravica ugasnila, razen če se njen imetnik, to je pritožnik S. B. d.o.o., ne bo s kupcem kako drugače dogovoril. Ugasnitev stavbne pravice s prodajo nepremičnine na podlagi 2. odstavka 174. člena ZIZ ima namreč (razen v primeru drugačnega dogovora s kupcem), v skladu s 1. odstavkom 263. člena SPZ, za posledico, da postane zgradba sestavina nepremičnine. S tem pa preide lastninska pravica na zgradbi od imetnika stavbne pravice na kupca - novega lastnika nepremičnine (načelo superficies solo cedit), ki mora imetniku stavbne pravice ob prenehanju plačati določeno nadomestilo.

Če je bilo v denacionalizacijskem postopku upravičencu vrnjeno v last in posest zemljišče, na katerem stoji objekt v lasti tretjega, take odločbe ni mogoče izvršiti niti v pravnem niti v dejanskem pogledu, zato je nična.