211. člen SPZ

Ker služnost ni vpisana v zemljiško knjigo, je tožeča stranka nima. Ker določilo 14. člena kupoprodajne pogodbe iz leta 2003 sploh ne vsebuje opredelitve gospodujočega zemljišča, kot ene od bistvenih sestavin vsake pogodbe o stvarni služnosti, nima bistvenih sestavin pogodbe. Tožeča stranka se sklicuje tudi na ustanovitev osebne služnosti, a prezre, da te skladno z določili 211., 233. in 246. člena SPZ ni mogoče priposestvovati in ker domnevna osebna služnost tožeče stranke tudi ni vknjižena v zemljiško knjigo, je jasno, da tožeča stranka niti osebne služnosti ni pridobila, ne glede na to, kako dolgo bi brez nasprotovanja tožene stranke vratarnico uporabljala. Zato je sodišče prve stopnje pravilno uporabilo določila materialnega prava, da za sklenitev pravnega posla, s katerim lastnik nepremičnine prepusti uporabo le-te drugemu, velja načelo prostega urejanja obligacijskih razmerij.

Samo stvarna pravica je lahko podlaga za trajno, neomejeno, "v neskončnost trajajočo" uporabo tuje stvari. Stvarna služnost je ustanovljena v korist določene nepremičnine (gospodujoče zemljišče), izvršuje pa se na drugem zemljišču (služeče zemljišče). Vsaka stvarna služnost izhaja iz povezanosti dveh nepremičnin, ta namen pa je v koristi, ki omogoča lažje izvrševanje lastninske oblasti na gospodujoči nepremičnini. Če v pogodbi o "služnostni pravici" sploh ni opredeljeno gospodujoče zemljišče, taka pogodba ne more ustanavljati stvarne služnosti, ampak kvečjemu osebno. Pogodbo, ki dovoljuje drugi stranki postavitev križa na zemljišču prve stranke, brez ustanovitve stvarne pravice ali opredelitve trajanja uporabe tuje stvari, je mogoče opredeliti kot prekarij.

Revizija se dopusti glede vprašanja, ali je dopustna ustanovitev negativne stvarne služnosti, ki na služeči nepremičnini prepoveduje postavitev oziroma obstoj objektov javne gospodarske infrastrukture.

Gradbeno dovoljenje, katerega sestavni del je tudi projekt, šele daje pravni temelj za (zakonito) gradnjo. Če obstaja med strankama spor glede vsebine dogovora, gre za ugotavljanje dejanskega stanja. Razlaga pogodbe pa je značilen primer uporabe materialnega prava. Stranki sta v Pogodbi določili pogoj za ustanovitev služnostne pravice, ki je odvisen od volje tožene stranke, in sicer volje graditi na parc. št. 798/24. Takšen pogoj se imenuje hotni (potestativni). Takšen pogoj je izrazito neugoden za sopogodbenika, ki ne odloča o nastopu pogoja. Odvisen je namreč od volje tistega sopogodbenika, ki odloča o nastopu pogoja. Nedopusten pa zaradi tega hotni pogoj ni. Dopustna sta tako hotni kot kazualni pogoj. Ni razloga, ki bi govoril proti dopustnosti hotnega pogoja pri ustanovitvi stvarne služnosti.

Glede vprašanja, v kakšnem obsegu je priposestvovala služnost, je bistveno, da so se izvajale vožnje za vse potrebe gospodujočega zemljišča v vsakem obdobju z vozili, ki jih je tehnični razvoj omogočal in so bila lastnikom gospodujočega zemljišča dostopna. Način dostopa se je torej spreminjal in to v posledici tehničnega napredka – sprememb, ki jih je prinesel razvoj. V takem primeru, ko se spremeni uporaba prometnih sredstev, namen služnosti pa ostaja isti, ne gre za razširitev služnosti. Služnost je bila priposestvovana, ko se še ni vozilo z avtomobili, traktorji, kamioni, ampak le z vozovi. Dejstvo, da danes ta služnostna pravica vključuje tudi vožnjo z vsemi vozili, ni posledica širitve služnosti, ampak posledica tehničnega napredka.

Tožeča stranka oziroma njeni pravni predniki v času veljavnosti ODZ niso mogli priposestvovati služnostne pravice na splošnem ljudskem premoženju in v zatrjevanem obdobju od 1953 do 1980- leta priposestvovalna doba ni mogla pričeti teči. Omejitev priposestvovanja služnosti na družbeni lastnini je po letu 1980 urejal ZTLR, ki je določal, da služnosti na nepremičnini, ki je družbeno sredstvo v družbeni lastnini ni mogoče priposestvovati. Ob dejstvu, da ima tožnik do svojega gostinskega lokala dostop po severni strani svoje nepremičnine, po tej poti pa se je vsa leta tudi vršila dostava blaga, sporno nepremičnino pa so za parkiranje in dostop poleg gostov lokala uporabljale še druge osebe, je pravilen tudi zaključek sodišča, da priposestvovanje preko navedenih oseb ni možno. Navedene osebe so namreč služečo nepremičnino uporabljale za svoje potrebe in ne za potrebe gospodujočega zemljišča, zato služnost v korist tožeče stranke ne more biti priposestvovana.

Sporna parcela je bila tedaj družbena lastnina, na kateri priposestvovanje stvarne služnosti ni bilo mogoče. Prav tako ni bilo mogoče na podlagi pravnega posla, sklenjenega med fizičnimi osebami na zemljišču v družbeni lasti, ustanoviti stvarno služnost. Le takšna stvarnopravna pravica pa bi lahko imela učinke tudi na tožnico, kot novo lastnico služečega zemljišča, upoštevaje pravne učinke stvarne služnosti, ki bremenijo vsakokratnega lastnika služečega zemljišča.

SPZ za nastanek služnosti stanovanja predvideva sklenitev pisnega pravnega posla (zavezovalni pravni posel) in vpis služnosti v zemljiško knjigo (razpolagalni pravni posel). Vendar pa je v skladu s teorijo o realizaciji pravnega posla priznan pravni učinek tistim pogodbam (zavezovalnim pravnim poslom), ki so bile sklenjene ustno ter bile v pretežnem delu ali v celoti realizirane. Takšne pogodbe lahko konvalidirajo, razen če je zanje predpisana strožja obličnost, npr. sklenitev pogodbe v notarskem zapisu.

Tako Zakon o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (ZTLR) kot Stvarnopravni zakonik (SPZ), sta enako določala način pridobitve služnostne pravice. Služnostna pravica predstavlja omejitev lastninske pravice, zato zakon izrecno določa, na kak način se takšna pravica pridobi. 51. čl. ZTLR določa, da se stvarna služnost ustanovi s pravnim poslom ali z odločbo državnega organa ali pridobi s priposestvovanjem. Enako določa 211. čl. SPZ, ki namesto priposestvovanja uporablja pojem zakona. To so edini načini, po katerih lahko služnostni upravičenec pridobi služnostno pravico. Torej bi se lahko toženka v tem postopku uspešno branila le s tem, da bi dokazala, da je ali služnostno pravico priposestvovala ali jo pridobila na podlagi pravnega posla ali z odločbo državnega organa. V kolikor bi zatrjevala, da je to pravico pridobila na podlagi pravnega posla pa se ne more sklicevati na ustno sklenjeni pravni posel, saj 52. čl. ZTLR določa, da se na podlagi pravnega posla pridobi stvarna služnost z vpisom v javno knjigo ali na drug ustrezen način, ki ga določa zakon.