121. člen SPZ

Ker je naloga sodišča v postopku po ZVEtL-1 zgolj ugotovitev predhodno pridobljenih pravic, teh pa pravna prednica pritožnika glede izpodbijanega dela (0000-302-8) s pogodbo ni pridobila, pritožnik ne more uspeti s pritožbenim izpostavljanjem interesa po pridobitvi dodatne uporabe prostorov zaradi dvojnih vrat v stanovanje, za katere sam trdi, da njihov obstoj D. D. ob nakupu stanovanja ni bi znan in torej niso bila v uporabi. Enako velja za izpostavljanje lege električnega števca. Dostop do slednjega so mu etažni lastniki dolžni omogočiti na podlagi 121. člena SPZ, kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje.

Zgolj pomanjkanje podatkov, potrebnih za konkretizacijo tožbe in tožbenega zahtevka (dokazna in trditvena stiska), samo po sebi ni pogoj, da bi se s prvim zahtevkom lahko uspešno iztožilo njihovo posredovanje. Tožnik si s stopničasto tožbo lahko pomaga samo, če ima po materialnem pravu pravico, da mu toženec posreduje določene informacije. Takšne (materialnopravne) pravice (procesnopravni) 182.a člen ZPP ne ustanavlja. Kot pa je razložilo Vrhovno sodišče, takšno pravico tožnik v tej zadevi na podlagi šestega odstavka 121. člena SPZ ima.

Določbo šestega odstavka 121. člena SPZ je glede na obrazloženo treba razlagati tako, da obveznost informiranja glede vsebin, ki so potrebne za upravljanje skupnih delov, obstoji, ne glede ali se z zornega kota naslovnika te obveznosti (etažnega lastnika) navezuje na njegove dolžnosti, urejene v 121. in 122. členu SPZ, ali na obveznosti, ki izhajajo iz značilnosti zakonsko urejene vsebine etažne lastnine kot solastnine skupnih delov. Kadar etažni lastnik odda del skupnega dela v najem brez soglasja ostalih etažnih lastnikov, čeprav je njihovo vnaprejšnje soglasje za pogodbo take vsebine obvezno, mora etažni lastnik, ki je sklenil najemno pogodbo, na podlagi šestega odstavka 121. člena SPZ omogočiti vpogled drugim etažnim lastnikom v to pogodbo.

Neupoštevne so tudi pritožbene navedbe v zvezi z domnevnim ustnim dogovorom med sedanjimi etažnimi lastniki. Sodišče prve stopnje se je pravilno sklicevalo na drugi odstavek 19. člena ZVEtL-1, ki določa: "Pravni naslov je po tem zakonu listina o pravnem poslu ali pravnomočna odločba [poudarilo pritožbeno sodišče] sodišča ali drugega pristojnega državnega organa, s katero se v korist pridobitelja in v breme zemljiškoknjižnega lastnika vzpostavlja, ugotavlja ali prenaša lastninska pravica na posameznem delu stavbe." Ustni dogovor ni veljavni pravni naslov v smislu 19. člena ZVEtL-1, zato je sklicevanje nasprotnega udeleženca na domnevni ustni dogovor v tem postopku neupoštevno. Prav tako je sodišče prve stopnje nasprotnemu udeležencu pravilno pojasnilo, da postopek vzpostavitve etažne lastnine po ZVEtL-1 ni ovira, da ne bi mogli udeleženci postopka pozneje v pravdnem postopku uveljavljati svojih pravic (primerjaj 35. člen ZVEtL-1).

Revizija se dopusti glede vprašanj: - ali je pravilno stališče izpodbijane sodbe, da lahko tožeča stranka prvi zahtevek na podlagi stopničaste tožbe iz 182.a člena ZPP utemelji le, če ima po materialnem pravu pravico, da ji tožena stranka posreduje oziroma izroči določene informacije ali listine, in - ali je pravilno stališče izpodbijane sodbe, da etažni lastnik na podlagi šestega odstavka 121. člena SPZ ne more zahtevati od etažnega lastnika, ki odda skupen del stavbe v najem brez njegovega obveznega soglasja, pogodbe, na podlagi katere je prišlo do oddaje skupnega dela stavbe v najem.

Tožnik si lahko pomaga s stopničasto tožbo zgolj, če ima po materialnem pravu pravico, da mu toženec posreduje oziroma izroči določene informacije ali listine. Takšna pravica je lahko zakonska (na primer mandatarjeva obveznost dajanja računa naročitelju po 771. členu OZ) ali ustanovljena s pogodbo; kakšen splošni materialnopravni zahtevek za pridobitev informacij ne obstaja in ga 182. a člen ZPP zagotovo ne ustvarja. Pravila iz šestega odstavka 121. člena SPZ ni prav pojmovati kot nekakšne samostoječe in vseobsegajoče obveznosti etažnega lastnika, da preostalim etažnim lastnikom in upravniku posreduje podatke in listine, kadarkoli je to v kakršnikoli zvezi z upravljanjem skupnih delov.

Za naložitev stroška, ki je nastal v zvezi z interventnim popravilom črpališča, v plačilo toženi stranki kot lastnici zadevnega poslovnega prostora oziroma povrnitev le-tega tožeči stranki, zadošča že, da vzrok za nastali strošek izvira iz toženkinega poslovnega prostora (ker sta bili tam odvrženi kuhinjska krpa in ščetka v trokadero), da je ta strošek interventni službi plačala tožeča stranka in da je bilo interventno popravilo nujno potrebno, saj bi sicer poplavilo kletne prostore.

Ne obstaja dolžnost sodišča, da se opredeli prav do vseh dejstev in dokazov v postopku, temveč se mora opredeliti le do tistih, ki so po pravni oceni sodišča relevantni, kar pa je sodišče prve stopnje storilo. Ni dvoma, da so stroški v zvezi z izdelavo vrat, ki bi morala biti vgrajena, nastali na podlagi veljavno sprejetega sklepa, zato so jih (vsi) etažni lastniki dolžni nositi v skladu s svojimi solastniškimi deleži. Morebitno krivdno oziroma odškodninsko odgovornost za oviranje izvedbe del bodo morali etažni lastniki reševati v notranjem medsebojnem razmerju. Pritožbeno sodišče se strinja, da predstavlja zamenjava prvotnih vhodnih vrat večstanovanjske stavbe, zgrajene leta 1961, posel, namenjen ohranjanju uporabnosti in vrednosti objekta oz. izboljšavo, ki upošteva napredek tehnike oz. zamenjavo dotrajanega elementa, in kot taka tudi posel rednega upravljanja, za katerega je skladno s prvim odstavkom 25. člena SZ-1 potrebno soglasje etažnih lastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev.

V drugem primeru je sodišče odločilo, da bi se toženka v konkretnem primeru plačila v rezervni sklad lahko kvečjemu razbremenila le, če bi izkazala, da je imela z etažnimi lastniki sklenjen dogovor, da se njena obnova skupnih delov (dela fasade na zgornjem delu stavbe, kjer se nahaja toženkin poslovno-stanovanjski prostor) upošteva na račun njenega prispevka vplačil v rezervni sklad. Toženca bi se zato eventualno lahko izognila plačilu stroškov v rezervni sklad, če bi dokazala, da sta imela z ostalimi etažnimi lastniki sklenjen dogovor, česar pa toženca nista izkazala.

Dolžnost toženca (etažnega lastnika) bi bila, da takoj omogoči dostop do njegovih prostorov zaradi sanacije okvare, zato je odgovoren za nastalo škodo zaradi iztekanja vode, ki se odraža v razliki med predhodno porabo vode po posameznih mesecih in dejansko povišano porabo zaradi iztekanja vode. Toženec vstopa v stanovanje zaradi ugotovitve lokacije in potrebnih del ni upravičen pogojevati z vnaprejšnjo pisno zavezo solastnikov in ga to odgovornosti za nastalo škodo ne razbremenjuje.

Najemodajalec je dolžan poskrbeti za stanje prostorov, ki omogočajo njihovo nemoteno uporabo. Najemnik se lahko vedno obrne na najemodajalca s svojim zahtevkom za odpravo napak in morebitnim odškodninskim zahtevkom, če je za povzročitev škode odgovoren najemodajalec, sme pa se obrniti tudi neposredno na povzročitelja škode. Lastnik je dolžan zagotoviti, da bodo vodovodne napeljave delovale tako, da tretjim ne bodo povzročale škode. Imisija v sosednje nepremičnine je tisto nedopustno ravnanje, ki je podlaga odškodninski odgovornosti.

Prvo sodišče bi moralo za izdajo vmesne sodbe ugotoviti vse predpostavke prodajalčeve odgovornosti za stvarne napake. Za uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov na skupnih delih stanovanjske stavbe je do vložitve tožbe iz tega naslova upravičen vsak solastnik, ne glede na njegov solastninski delež. V notifikacijskem postopku je dovolj, da je prodajalec seznanjen o obstoju napake kot tipske napake. Vendar je potrebno notifikacijo posameznih napak ločiti od konkretizacije oz. določnosti in izvršljivosti tožbenega zahtevka, s katerim posamezni tožnik uveljavlja varstvo svoje pravice. Tožbeni zahtevek na odpravo tipskih napak na vseh stanovanjih v določenem nizu objektov bi moral biti konkretiziran tako, da bi se glasil na odpravo napake v korist konkretnega tožnika v konkretnem stanovanju in šele v tem primeru bi tak zahtevek bil določen in s tem izvršljiv. Stranka je z navedbami na prvem naroku prekludirana le, če sodišče na ustrezen način s pozivom izvede materialno procesno vodstvo pred narokom. Sankcija je predvidena le za primer in v obsegu, ko je poziv sodišča konkretiziran, se pravi vezan na določeno postavljena vprašanja glede konkretnih okoliščin s kat

Ker je prvostopenjsko sodišče ugotovilo, da očiščenja kanalizacijskega jaška ni mogoče opraviti drugače kot z dostopom do njega skozi pritlične prostore tožene stranke, je izpodbijana odločitev, da se izda začasna odredba, pravilna. Izdaja začasne odredbe je potrebna zaradi očiščenja kanalizacijskega jaška, ne pa zaradi čiščenja in vzdrževanja. Dopustitev dostopa do kanalizacijskega jaška zaradi čiščenja in vzdrževanja je mogoče razumeti kot permanentno možnost dostopanja, ta pa tožniku ne gre.