618. člen OZ

Na podlagi odpovedi preneha najemno razmerje s potekom roka (odpovedni rok), ki ga določa najemna pogodba, in ne s predajo posesti predmeta najema, kot zmotno trdi pritožba.

Določba 31. člena ZPSPP sicer res varuje položaj najemnika pred nenadnim prenehanjem najemnega razmerja, vendar ne v vseh primerih - med drugim tudi ne tedaj, ko najemna pogodba preneha po samem zakonu (ex lege).

Prvi odstavek 109. člena SZ-1 za primer smrti najemnika določa, da mora lastnik stanovanja skleniti najemno pogodbo pod istimi pogoji z enim od ožjih družinskih članov, če je v času najemnikove smrti dejansko prebival v stanovanju, imel v tem stanovanju prijavljeno stalno bivališče ter bil naveden v najemni pogodbi, zahteva pa mora biti podana lastniku v pisni obliki v 90 dneh po smrti najemnika. Višina najemnine ter način in rok plačevanja najemnine je ena od bistvenih sestavin najemne pogodbe (7. alineja prvega odstavka 91. člena SZ-1). Najemnina mora biti določena v najemni pogodbi, ni pa nujno, da je pri neprofitni najemnini znesek enak prejšnjemu. Način določanja višine najemnine predpisuje 115. člen SZ-1. Določa, da za uporabo najemnega stanovanja plačuje najemnik lastniku stanovanja najemnino, ki se določi z najemno pogodbo, vendar ne v nasprotju z določbami SZ-1. Najemnina za neprofitna stanovanja se oblikuje v skladu z metodologijo iz 117. člena SZ-1 (neprofitna najemnina). Podrobnejši način in postopek za izračun neprofitnih najemnin, postopnost pri njihovi uveljavitvi ter merila in postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine določi Vlada Republike

Smrt enega od pogodbenikov najemnega razmerja (bodisi najemodajalca bodisi najemnika) praviloma, torej če ni drugače dogovorjeno, ne vpliva na veljavnost pogodbenega razmerja in se ta nadaljuje z dediči umrlega pogodbenika (618. člen OZ). Enako izhaja že iz splošnega pravila, vsebovanega v 334. členu OZ, ki določa, da pogodbeno razmerje s smrtjo ne preneha, razen če gre za razmerje, sklenjeno glede na osebne lastnosti katere izmed pogodbenih strank. Pri zakupu (najemu) običajno takšni (osebni) elementi niso izpolnjeni in se pravno razmerje v okviru univerzalne sukcesije zato praviloma prenaša. Takšno – običajno, neosebno – je bilo tudi obravnavano najemno razmerje, zato je pravico najema spornega zemljišča toženec podedoval po očetu (najemniku).

Zakupna pogodba med zapustnikom in Skladom kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije je izrecno določala pogoje, ki morajo biti izpolnjeni, da bi lahko bil zakup predmet dedovanja. Ker je Sklad sodišče obvestil, da prvi od pogojev za dedovanje zakupne pogodbe ni izpolnjen, je prvostopenjsko sodišče pravilno zavrnilo predlog za izdajo dodatnega sklepa o deodvanju, saj se je vprašanje, ali gre v konkretnem primeru za podedljivo pravico, izkazalo kot sporno.

Revizija je dopuščena glede vprašanj najema občinskega zemljišča za potrebe kamnoseške delavnice, po smrti očeta ter glede pravne varnosti z vidika pravice do premoženja. Predlagatelj je sin pokojnega kamnoseka, ki je v isti delavnici že za časa očetovega življenja opravljal svojo obrt.

Nepremično premoženje v lasti samoupravnih lokalnih skupnosti se lahko odda v najem na podlagi Zakona o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (ZSPDSLS-1) po metodi javnega zbiranja ponudb na način in pod pogoji, ki jih določa ZSPDSLS-1 (prim. 64., 49., 54. in 65. člen ZSPDSLS-1). Kot je podrobno pojasnilo sodišče prve stopnje v 12. točki obrazložitve, določba 21. člena Pravilnika, na katero se sklicuje toženec in ki določa, da je tožnica dolžna pozvati k sklenitvi najemne pogodbe osebo, za katero se ugotovi, da uporablja nepremičnino v njeni lasti (pa z njim ni sklenjena najemna pogodba), navedenih pravil in pogojev ne upošteva oziroma je z njimi v nasprotju. Zato je sodišče pravilno ni uporabilo in se nanjo pri odločanju ni oprlo.

V primeru 33. člena ZD gre za izločitev predmetov po sili zakona, zato je trditveno in dokazno breme praviloma na tistem, ki meni, da ni podlage za izločanje. Sodna praksa in pravna teorija stojita na stališču, da je zapuščinski postopek enoten in samostojen. Namen zapuščinskega postopka je, da se ugotovi, kaj tvori zapuščino in kdo so njegovi dediči. Zato zapuščine ni moč razdeliti z delnim sklepom o dedovanju, ker je po 210. členu ZD sodišče vedno dolžno prekiniti postopek in stranke napotiti na pravdo, če obstaja spor, ali določeno premoženje sodi v zapuščino. Iz tega razumljivo sledi, da je treba razčistiti vsa sporna vprašanja, ki se nanašajo na dedovanje, in je šele nato mogoče izdati sklep o dedovanju. Predmet dedovanja so lahko tudi pravice zapustnika iz najemne pogodbe za grob.

Pogoji za dopustitev revizije niso izpolnjeni.

Po določbi 643. člena OZ mora podjemnik v primeru prekoračitve dogovorjenih del o tem nemudoma obvestiti naročnika, sicer izgubi kakršnokoli terjatev zaradi večjih stroškov. Ker tožnik glede zatrjevanih naknadnih del ni dokazal, da bi o prekoračitvi del obvestil toženca, mu sodišče utemeljeno ni priznalo terjatve za plačilo zneska, ki presega dogovorjena dela v predračunu. V skladu z ZOdvT se nagrada za redno pravno sredstvo – ugovor v postopku izvršbe na podlagi verodostojne listine všteje v nagrado za postopek na prvi stopnji, če le ta poteka kot nadaljevanje postopka izvršbe.

Sodišče izda sodbo glede na dejansko stanje ob zaključku glavne obravnave. Prvostopenjsko sodišče ni dolžno izvesti vseh predlaganih dokazov.

Iz 12. čl. zakupne pogodbe ni mogoče sklepati, da je šlo v obravnavanem primeru za takšen kompleks zemljišč (zapustnikov, zakupljen, ali oboje skupaj), ki bi ustrezal kriterijem zaščitene kmetije. V 12. čl. je namreč le povzeta abstraktna pravna norma iz tretjega odstavka 26. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih. Pritožnica torej v obravnavanem postopku ni uspela dokazati, da naj bi šlo pri sporni zakupni pogodbi za tako pogodbo, pri dedovanju katere bi bi bilo potrebno uporabiti poseben zakon.