615. člen OZ

Vse citirane izpovedbe prič pa skladno potrjujejo dejstvo, da tožnica ne pred in ne po izteku najemnega razmerja ni imela želje po njegovem nadaljevanju, ter da je toženki dala jasno vedeti, da najemne pogodbe ne bo podaljšala, in da zahteva izpraznitev nepremičnin. Sprejetemu zaključku sodišča druge stopnje pritrjuje tudi dejstvo, da je tožnica vložila obravnavano tožbo, s katero nesporno nasprotuje nadaljevanju spornega najemnega razmerja. Tako tudi, v kolikor bi bilo sporno najemno razmerje po 31. 12. 2019 dejansko molče obnovljeno (prvi odstavek 615. člena OZ), je pravno odločilno, da je tožnica nadaljevanju najemnega razmerja nasprotovala in je z vložitvijo tožbe dejansko odpovedala molče obnovljeno najemno razmerje1, kot to določa prvi odstavek 616. člena OZ

Pravno razmerje med strankama na podlagi pogodbe o najemu poslovne stavbe, sklenjene po 19. 6. 2021, ko je z uveljavitvijo SZ-1E prenehal veljati ZPSPP, je sodišče prve stopnje pravilno presojalo po določbah OZ o najemni pogodbi. Okoliščine, ki niso bile (pravočasno) zatrjevane, temveč jih razkriva zgolj tožničino dokazno gradivo, ne ovirajo izdaje zamudne sodbe niti v primeru, če bi po materialnem pravu narekovale zavrnitev tožbenega zahtevka. Če trditve o dejstvu ni, tudi ni nasprotja s predloženimi dokazi ali splošno znanimi dejstvi (4. točka prvega odstavka 318. člena ZPP). Prekinitev postopka zaradi pravnih posledic začetka stečajnega postopka nad stranko, ki nastanejo po vložitvi pritožbe oziroma izteku rokov za opravo dejanj v pritožbenem postopku, ne ovira izdaje odločbe višjega sodišča (smiselno drugi odstavek 207. člena ZPP).

Povedano drugače: če bi tožnik izkazal, da je v času veljavnosti ZJC pridobil (časovno neomejeno) soglasje po tem zakonu oziroma da je po prenehanju njegove veljavnosti pridobil soglasje po ZCes-1, inšpekcijski ukrep ne bi imel zakonske podlage. Predmetna pogodba razen velikosti obešank ne vsebuje drugih pogojev za njihovo postavitev. Pogoji tudi niso določeni v 5. členu pogodbe, na katerega se sklicuje tožnik, saj dikcija "da bo izvajalec pozoren zlasti na višino in odmike reklamnih panojev ter jih prilagodil zahtevam glede varnosti v cestnem prometu," ne pomeni določitve pogojev za postavitev objektov za oglaševanje, še manj pa, da je bila presojena skladnost postavitve s predpisi o varnosti cestnega prometa. Pogodba prepušča tožniku, da sam odloči o tem, kje bo postavil obešanke, zato takšno pogodbeno določilo ne zadosti navedenemu zakonskemu pogoju. Navedeno pogodbeno določilo jasno kaže namen občine po časovni omejitvi danega soglasja za postavitev obešank. Zato se tožnik ne more uspešno sklicevati na pravila obligacijskega prava in na navedeni pravni podlagi zatrjevati tihega podaljšanja upravnega soglasja. Glede na zakonsko dikcijo in ugotovitev, d

V skladu z določbo prvega odstavka 615. člena OZ se šteje, da je sklenjena nova najemna (zakupna) pogodba za nedoločen čas z enakimi pogoji kot prejšnja, če po preteku časa najemnik (zakupnik) še naprej uporablja stvar, najemodajalec (zakupodajalec) pa temu ne nasprotuje. Zato odsotnost pisnega aneksa po poteku enoletnega roka od sklenitve najemne pogodbe ne pomeni toženčeve slabovernosti, kot to zmotno meni pritožba. Toženec je bil za obdobje, ko je bil slaboveren, obsojen na plačilo uporabnine. Za obdobje, ko je bil toženec dobroveren in utemeljeno prepričan, da nepremičnino uporablja na podlagi veljavnega pravnega naslova, pa tožnik do uporabnine ni upravičen.

Pravila o mejah pritožbenega postopka višjemu sodišču nalagajo, da upošteva le tiste pritožbene navedbe, ki so konkretizirane in jasne in glede teh preveri, ali je trditev o procesnem dejstvu resnična ter v nadaljevanju, če je odgovor pritrdilen, ali ustreza pojmu procesne kršitve. Navedbe pritožnice, da je v predlogu za postavitev izvedenca obširno navedla, na katera vprašanja naj ta odgovori, obrazložila pa je tudi, katera vlaganja v nepremičnino je izvedla, ne vsebujejo nobenega konkretnejšega očitka. Prav tako pritožnica ne pojasni, zakaj bi bil izvedenec dolžan predlagati svojo razrešitev. Tudi pritožbene trditve, da izvedensko mnenje ni odgovorilo na večino kritičnih vprašanj, vključno z zelo konkretnimi, so ostale nekonkretizirane, zato tudi nanje višje sodišče ni odgovarjalo. Zatrjevana vlaganja tožene stranke so iz obdobja, ko tožnica ni bila lastnica spornih nepremičnin, zato slednja niti ni mogla biti obogatena. Tudi dokaz z izvedencem je namenjen dokazovanju obstoja (ali neobstoja) določenega zatrjevanega dejstva (prim. 212. člen ZPP) in tudi za ta dokaz velja, da ga ni dopustno izvajati v informativne namene. Le izjemoma sodna praksa dopušča, da stranka

Sodišče prve stopnje je pravilno zaključilo, da toženka ni uspela dokazati, da bi tožnica soglašala s podaljšanjem najemnega razmerja s toženko. Glede na ugotovljeno dejansko stanje je zato pravilno zaključilo, da zgolj na podlagi izpostavljenega dejstva, da je tožnica toženki dopuščala, da stanovanje uporablja, ter ji za uporabo stanovanja zaračunavala znesek, ki ustreza znesku najemnine (ki ga je tožnica plačevala v času sklenjene najemne pogodbe), ni moč sklepati na soglasje pravdnih strank o podaljšanju najemne pogodbe.

Sodišče je toženko obvestilo, da naj sporoči naslov za vabljenje priče v 8 dneh, sicer dokaza ne bo izvedlo. Ker toženka podatkov in naslova priče ni sporočila, sodišče ni bilo dolžno izvesti takšnega dokaza. Prošnja za preložitev naroka, poslana dva dni pred narokom, čeprav je pooblaščenec za razloge vedel že dva meseca pred tem, predstavlja ravnanje v nasprotju z načeli ekonomičnosti postopka in prepovedi zlorabe pravic, zato sodišče naroka ni bilo dolžno preložiti.

Pogodba, sklenjena za nedoločen čas, preneha z odpovedjo in pretekom dogovorjenega ali zakonitega odpovednega roka. Zgolj zaradi neplačila najemnine za avgust 2017 pa še ni bilo mogoče sklepati na odpoved najemne pogodbe. Pritožnica ni trdila, da jo je v času veljavnosti najemne pogodbe katerikoli solastnik oviral pri njeni uporabi najetih parkirnih prostorov. Iz tega je sklepati na ustni dogovor o razdelitvi parkirišč za uporabo med solastniki. Taki sklepi oziroma dogovori solastnikov pa učinkujejo v korist oziroma breme pravnih naslednikov posameznega solastnika (sedmi odstavek 67. člena SPZ). To pa pomeni, da je tožena stranka kljub pridobitvi solastniškega deleža na parkirišču vstopila v pravni položaj prejšnjega solastnika. Zato ne more samovoljno odločati, katera parkirišča bo uporabljala glede na svoj solastniški delež.

Ker je pravna podlaga za izvajanje storitev tožeče stranke prenehala s potekom časa, za katerega je bila Pogodba sklenjena, ni utemeljeno sklicevanje tožeče stranke na okoliščine v sferi tožene stranke, ki bi naj slednji nalagale obveznost, da tudi po izteku pogodbenega razmerja s tožečo stranko vzdržuje parkirišča oziroma zagotavlja sanitarne objekte na parkiriščih. Materialnopravno je zmotno naziranje tožeče stranke, da je za odločitev v obravnavani zadevi relevantno, ali je za toženo stranko obstajala obveznost ali vsaj potreba, da tudi po prenehanju Pogodbe zagotavlja sanitarne objekte na parkiriščih. Za opustitve tožene stranke in morebitne sankcije, ki bi toženo stranko doletele zaradi morebitne opustitve izvajanja obveznosti zagotavljanja sanitarnih objektov na parkiriščih, nosi odgovornost tožena stranka, tožeča stranka pa s temi argumenti ne more utemeljevati obstoja razmerja med pravdnima strankama. To namreč ni stvar tožeče stranke.

V kolikor se je v ugovoru zoper sklep o izvršbi predlagana postavitev izvedenca finančne stroke nanašala na plačilo oziroma na odpust obveznosti, je ta dokaz neprimeren za dokazovanje plačila ali izvensodne poravnave. Sodišče prve stopnje je nesporno ugotovilo, da je tožena stranka najeti prostor uporabljala tudi po izteku z najemno pogodbo določenega časa in sicer do 19. 5. 2017, zaradi česar je zaključilo, da je bila najemna pogodba na podlagi 58. člena OZ veljavna tudi po izteku časa, za katerega je bila prvotno sklenjena najemna pogodba. Pritožbeno sodišče dodaja, da enako izhaja iz 615. člena OZ, ki določa, da se v primeru, ko najemnik po preteku časa, za katerega je bila sklenjena najemna pogodba, še naprej uporablja stvar, najemodajalec pa temu ne nasprotuje, šteje, da je sklenjena nova najemna pogodba za nedoločen čas, z enakimi pogoji kot prejšnja.

Preložitev naroka je izjema, ki jo je treba obravnavati restriktivno. Okoliščine, zaradi katerih naj bi bil zakoniti zastopnik obveščen o naroku šele en dan pred narokom, izhajajo iz sfere tožene stranke (pravne osebe), ki nosi tudi morebitne posledice zatrjevanih „napak“ v poslovanju.

Ne drži, da je sodišče prve stopnje zavzelo stališče, da se šteje, da je (bila) med pravdnima strankama sklenjena nova najemna pogodba za nedoločen čas, z enakimi pogoji kot prejšnja. Na koncu 10. točke obrazložitve sodbe je sodišče prve stopnje le citiralo določbo prvega odstavka 615. člena OZ o sklenitvi nove najemne pogodbe za nedoločen čas, ni pa zaključilo, da je do tega prišlo tudi v konkretnem primeru. Tudi sicer za odločitev v predmetni zadevi ni pravno pomembno, za koliko časa je bila nazadnje sklenjena najemna pogodba med pravdnima strankama (za določen ali nedoločen čas). Bistveno je, da je tožnik (najemodajalec) toženki (najemnici) najemno pogodbo odpovedal iz krivdnega razloga - zaradi njenega neplačila zapadlih najemnin (glej 8. člen najemne pogodbe z dne 14. 12. 2005 in primerjaj 603. člen OZ).

Za najemna razmerja za nedoločen čas, katerih predmet so poslovne stavbe oziroma poslovni prostori, je zakonsko predpisan poseben način odpovedi. Na podlagi odpovedi preneha najemno razmerje s potekom roka, ki ga določi najemna pogodba, pri čemer pa ta rok ne sme biti krajši od enega leta (drugi odstavek 24. člena ZPSPP). Če je v pogodbi določen odpovedni rok krajši od enega leta, najemno razmerje ne preneha z iztekom tega pogodbenega roka, temveč preneha šele z iztekom zakonsko določenega enoletnega roka. Določba drugega odstavka 24. člena ZPSPP je namreč kogentne narave.

Pritožbeno sodišče soglaša z razlogi izpodbijane sodbe, da glede na specialno določilo 95. člena SZ-1 v stanovanjskih razmerjih ni mogoče uporabiti splošne določbe 615. člena OZ o molče obnovljenem zakupu. SZ-1 namreč izključuje možnost nadaljevanja najemnega razmerja za določen čas brez sklenitve aneksa k najemni pogodbi, ki mora biti sklenjen 30 dni pred potekom najema za določen čas. Sodna praksa je enotna, da gre za specialno določilo, ki izključuje uporabo 615. člena OZ.

Ne SZ-1 (in OZ) ne sodna praksa ne omogočata, da bi se stanovanjsko najemno razmerje za določen čas spremenilo v najemno razmerje za nedoločen čas ustno, kaj šele molče ali konkludentno, za kar se zavzema tožnik.

Za razliko od 615. člena OZ, 27. člen ZPSPP določa, da se v taki situaciji šteje, da se najemna pogodba obnovi za nedoločen čas, kar pa pomeni spremembo pogodbe in ne sklenitve nove pogodbe. Ostala določila najemne pogodbe se niso spremenila, spremenilo se je le trajanje najemnega razmerja. Drži sicer, da v ZPSPP ni urejeno vprašanje zavarovanj ob spremembi pogodbe in bi dejansko lahko prišla v poštev uporaba 615. člena OZ kot splošnejšega predpisa. Dejstvo, da gre za dispozitivno določbo, pa pomeni, da se taka določba uporabi le v primeru, da se stranki nista dogovorili kaj drugega. V predmetni zadevi sta se stranki v poroštveni pogodbi dogovorili drugače: tožena stranka se je zavezala, da njena poroštvena obveznost velja časovno neomejeno, vse do izpolnitve celotnih obveznosti N. F. d.o.o., ki so ali bodo nastale v zvezi s citirano najemno pogodbo, njenimi kasnejšimi spremembami in dopolnitvami, torej tudi za obveznosti iz naslova najemnine po spremenjeni pogodbi.

Vrhovno sodišče je zavrnilo predlog za dopustitev revizije, ker niso podani pogoji iz 367.a člena ZPP.

Tožeča stranka je v svoji prvi pripravljalni vlogi z dne 25. 3. 2016 trdila, da je podaljšanje najemnega razmerja v skladu z njihovo vsakodnevno poslovno prakso. Nadalje je trdila, da tožena stranka najetega viličarja ni vrnila v skladu s pogodbo (3. 9. 2015), temveč šele 7. 9. 2015, zato ga je očitno potrebovala in uporabljala tudi po izteku dogovorjenih dveh dneh najema. Navedena trditvena podlaga, upoštevaje priznanje tožene stranke v ugovoru zoper sklep o izvršbi, da je najeti viličar uporabljala tudi še dne 4. 9. 2015 (kar je po izteku pogodbeno dogovorjenih dveh dneh najema), kot je to tudi ugotovilo sodišče prve stopnje, po oceni pritožbenega sodišča zadošča za uporabo določbe o molče obnovljenem najemnem razmerju iz 615. člena OZ. Navedeno določilo OZ določa, da se najem molče obnovi, če najemnik po preteku časa, za katerega je bila sklenjena najemna pogodba, še naprej uporablja stvar, najemodajalec pa temu ne nasprotuje. Šteje se, da je sklenjena nova najemna pogodba za nedoločen čas, z enakimi pogoji kot prejšnja (prvi odstavek 615. člena OZ). Upoštevaje ugotovitev sodišča prve stopnje, da je tožena stranka najeti viličar uporabljala tudi še 4. 9. 2015, in upoštevaje d

Z zakupnim razmerjem sta prostovoljno nadaljevali, v takšnem primeru pa pride v skladu z določbo prvega odstavka 615. člena OZ do sklenitve nove zakupne pogodbe pod enakimi pogoji za nedoločen čas. Iz Obligacijskega zakonika s komentarjem (posebni del), M Juhart, 3. knjiga, stran 714, izhaja, da prvi odstavek 615. člena OZ določa posebno domnevo, da obstaja soglasje volj za sklenitev zakupne pogodbe, na kar je mogoče sklepati iz ravnanja obeh strank pogodbe, ki je pred tem prenehala (na eni strani uporaba stvari - na drugi strani pa dopuščanje njene uporabe).

Najemne pogodbe za stanovanje ni mogoče molče obnoviti, možno pa je ustno podaljšanje pogodbe, sklenjene za določen čas. Kadar je sklenjena pisna najemna pogodba za stanovanje za določen čas, je z ustnim dogovorom ni mogoče spremeniti v najemno pogodbo za nedoločen čas. V obravnavanem primeru so toženci sicer dokazali, da je bila najemna pogodba nazadnje ustno obnovljena, po izteku tega, podaljšanega roka pa v stanovanju bivajo brez pravnega naslova. Ker je tožnica tožbo vložila po izteku roka, za katerega je bila najemna pogodba nazadnje podaljšana, je njen tožbeni zahtevek na izpraznitev njenega stanovanja utemeljen.