614. člen OZ

Pravno razmerje med strankama na podlagi pogodbe o najemu poslovne stavbe, sklenjene po 19. 6. 2021, ko je z uveljavitvijo SZ-1E prenehal veljati ZPSPP, je sodišče prve stopnje pravilno presojalo po določbah OZ o najemni pogodbi. Okoliščine, ki niso bile (pravočasno) zatrjevane, temveč jih razkriva zgolj tožničino dokazno gradivo, ne ovirajo izdaje zamudne sodbe niti v primeru, če bi po materialnem pravu narekovale zavrnitev tožbenega zahtevka. Če trditve o dejstvu ni, tudi ni nasprotja s predloženimi dokazi ali splošno znanimi dejstvi (4. točka prvega odstavka 318. člena ZPP). Prekinitev postopka zaradi pravnih posledic začetka stečajnega postopka nad stranko, ki nastanejo po vložitvi pritožbe oziroma izteku rokov za opravo dejanj v pritožbenem postopku, ne ovira izdaje odločbe višjega sodišča (smiselno drugi odstavek 207. člena ZPP).

Zgolj bivanje v stanovanju, plačevanje odmene in stroškov še ne pomeni, da je uporaba stanovanja zakonita.

Posebna oblika se za veljavno sklenitev najemne pogodbe ne zahteva. Kljub temu, da je med strankama obstajal dogovor o pisni obliki najemne pogodbe, nobena od strank ni zatrjevala, da bi bila pisna oblika dogovorjena kot pogoj za veljavno sklenitev, slednje pa ne izhaja niti iz poteka sklepanja najemne pogodbe, saj je tožeča stranka toženi stranki izročila predmet najema še preden je le-ta podpisala najemno pogodbo. Stranki sta tako veljavno sklenili najemno pogodbo že s samim soglasjem o bistvenih sestavinah, hkrati pa nase prevzeli obveznost, da dasta pogodbi dogovorjeno obliko. Tožena stranka bi morala, če je imela ob koncu obdobja najema voljo po prenehanju najemnega razmerja, vrniti predmet najema, oziroma bi morala svojo voljo po prenehanju jasno sporočiti. Kot izhaja iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje, vse do 7. 6. 2021 tožena stranka tožeči stranki na elektronska sporočila ni odgovarjala. Ker hkrati tudi tožeča stranka ni zahtevala vračila priklopnega vozila, je iz takšnega ravnanja razvidna volja obeh pravdnih strank do podaljšanja najemnega razmerja.

Ne gre spregledati, da OZ v 616. členu le v zvezi s prenehanjem najemne pogodbe, katere trajanje ni določeno ali določljivo, določa, da taka pogodba preneha z odpovedjo, ki jo vsaka stranka lahko da drugi, spoštujoč odpovedni rok. Kljub temu, da zakon ne predvideva možnosti odpovedi kot načina prenehanja trajnega upniško-dolžniškega razmerja pri pogodbah, pri katerih je čas trajanja določen, pa ni v nasprotju s prisilnimi predpisi in zato tudi ne izven avtonomije pogodbenih strank, da tudi v primeru razmerij, v katerih je čas trajanja določen, ena drugi omogočita prenehanje pogodbenega razmerja še pred potekom časa, za katerega je bilo pogodbeno razmerje sklenjeno, tudi z odpovedjo.

Toženec v pritožbi ne navaja, da bi med postopkom pred sodiščem prve stopnje ugovarjal višini tega dela zahtevka. Glede na pravilo iz prvega in drugega odstavka 214. člena ZPP, da ni treba dokazovati dejstev, ki niso prerekana oz. niso konkretizirano prerekana, toženec torej ne more uspeti s pritožbenimi očitki, da tožnik ni dokazal za kakšno vrednost, znamko, velikost mize naj bi šlo. Tožnik ni zahteval plačila za lakiranje pultov in je zatrjeval, da to ni bilo del dogovora z njim, zato dokazno breme o tem, da je to bilo del dogovora med tožnikom in tožencem, ni bilo na tožniku, pač pa na tožencu, ki je zatrjeval, da je tožnik s tem, ko tega ni opravil, kršil pogodbo. Glede predpostavke kršitve pogodbe namreč nosi trditveno in dokazno breme stranka, ki uveljavlja povračilo škode, saj se domneva zgolj to, da vzrok za kršitev izvira iz sfere pogodbene stranke, ki bi morala opraviti izpolnitev obveznosti, ne pa tudi same kršitve pogodbe.

Ker je pravna podlaga za izvajanje storitev tožeče stranke prenehala s potekom časa, za katerega je bila Pogodba sklenjena, ni utemeljeno sklicevanje tožeče stranke na okoliščine v sferi tožene stranke, ki bi naj slednji nalagale obveznost, da tudi po izteku pogodbenega razmerja s tožečo stranko vzdržuje parkirišča oziroma zagotavlja sanitarne objekte na parkiriščih. Materialnopravno je zmotno naziranje tožeče stranke, da je za odločitev v obravnavani zadevi relevantno, ali je za toženo stranko obstajala obveznost ali vsaj potreba, da tudi po prenehanju Pogodbe zagotavlja sanitarne objekte na parkiriščih. Za opustitve tožene stranke in morebitne sankcije, ki bi toženo stranko doletele zaradi morebitne opustitve izvajanja obveznosti zagotavljanja sanitarnih objektov na parkiriščih, nosi odgovornost tožena stranka, tožeča stranka pa s temi argumenti ne more utemeljevati obstoja razmerja med pravdnima strankama. To namreč ni stvar tožeče stranke.

Samo stvarna pravica je lahko podlaga za trajno, neomejeno, "v neskončnost trajajočo" uporabo tuje stvari. Stvarna služnost je ustanovljena v korist določene nepremičnine (gospodujoče zemljišče), izvršuje pa se na drugem zemljišču (služeče zemljišče). Vsaka stvarna služnost izhaja iz povezanosti dveh nepremičnin, ta namen pa je v koristi, ki omogoča lažje izvrševanje lastninske oblasti na gospodujoči nepremičnini. Če v pogodbi o "služnostni pravici" sploh ni opredeljeno gospodujoče zemljišče, taka pogodba ne more ustanavljati stvarne služnosti, ampak kvečjemu osebno. Pogodbo, ki dovoljuje drugi stranki postavitev križa na zemljišču prve stranke, brez ustanovitve stvarne pravice ali opredelitve trajanja uporabe tuje stvari, je mogoče opredeliti kot prekarij.

Z zakupnim razmerjem sta prostovoljno nadaljevali, v takšnem primeru pa pride v skladu z določbo prvega odstavka 615. člena OZ do sklenitve nove zakupne pogodbe pod enakimi pogoji za nedoločen čas. Iz Obligacijskega zakonika s komentarjem (posebni del), M Juhart, 3. knjiga, stran 714, izhaja, da prvi odstavek 615. člena OZ določa posebno domnevo, da obstaja soglasje volj za sklenitev zakupne pogodbe, na kar je mogoče sklepati iz ravnanja obeh strank pogodbe, ki je pred tem prenehala (na eni strani uporaba stvari - na drugi strani pa dopuščanje njene uporabe).

Kljub temu, da zakon ne predvideva možnosti odpovedi kot načina prenehanja trajnega upniško-dolžniškega razmerja pri pogodbah, pri katerih je čas trajanja določen, ni v nasprotju s prisilnimi predpisi in zato tudi ne izven avtonomije pogodbenih strank, da tudi v primeru razmerij, v katerih je čas trajanja določen, ena drugi omogočita prenehanje pogodbenega razmerja še pred potekom roka z odpovedjo.

Stališče sodišča prve stopnje, da je toženec zdravstveno dejavnost opravljal kot samostojni podjetnik, je materialnopravno pravilno. Namreč tudi samostojni podjetnik je v skladu z Zakonom o gospodarskih družbah (v nadaljevanju: ZGD-1) zgolj fizična oseba, ki na trgu samostojno opravlja pridobitno dejavnost v okviru organiziranega podjetja (šesti odstavek 3. člena ZGD-1). Upoštevajoč navedeno zakonsko ureditev je nedvomno, da je toženec obravnavane pogodbe lahko sklenil le kot samostojni podjetnik (fizična oseba), ki svojo zdravstveno dejavnost (na sekundarni ravni, drugi odstavek 13. člena ZZDej) opravlja v okviru specialistične ambulante - Ordinacije za s., r. in u. (P.), kot organiziranega podjetja. Navedeno potrjuje tudi dejstvo, da je bila navedena ordinacija vpisana v Poslovni register Slovenije in dne 31. 12. 2011 iz njega tudi izbrisana.

Ob dejstvu, da je najemna pogodba, po kateri je tožena stranka kot najemnica proti plačilu tržne najemnine zasedala stanovanje, ki ga je dajala v najem tožeča stranka, prenehala veljati pred zaključkom glavne obravnave, tožena stranka pa se ni sklicevala na noben drug pravni naslov, ki bi ji dajal upravičenje do uporabe stanovanja, ki ga še vedno zaseda, je pravilen zaključek, da tožena stranka uporablja stanovanje nezakonito, zato mora izprazniti stanovanje, ki je bilo predmet najemne pogodbe.