609. člen OZ

Ena bistvenih lastnosti podzakupnega (podnajemnega) razmerja je njegova akcesornost do osnovnega zakupnega razmerja. To je nujno, ker mora biti zakupodajalec (najemodajalec) nosilec upravičenja razpolagati z možnostjo rabe stvari.

Določba 31. člena ZPSPP sicer res varuje položaj najemnika pred nenadnim prenehanjem najemnega razmerja, vendar ne v vseh primerih - med drugim tudi ne tedaj, ko najemna pogodba preneha po samem zakonu (ex lege).

Pogodba o finančnem leasingu ima do trenutka, ko nastopi upravičenje leasingojemalca do odkupa predmeta leasinga, predvsem značilnost najemne pogodbe. Ena bistvenih pravnih lastnosti podnajemnega razmerja je njegova akcesornost do osnovnega najemnega razmerja. Akcesornost je nujna, ker mora biti najemodajalec nosilec upravičenja razpolagati z možnostjo rabe stvari. Najemnik lahko sklepa podnajemno pogodbo samo v okviru svoje možnosti rabe, ta pa mu je podeljena z najemno pogodbo. S prenehanjem najemne pogodbe ugasne upravičenost razpolaganja, to pa neposredno učinkuje tudi na podnajemno pogodbo.

Ker je tožeča stranka odstopila od pogodbe o finančnem leasingu nepremičnine, je s tem prenehalo tudi podzakupno razmerje, ki ga je družba Y. d. o. o. sklenila s toženo stranko.

Najemna pogodba je prenehala po samem zakonu; ker pravnih naslednikov izbrisane družbe ni, pa tudi kasnejša podnajemna razmerja niso mogla veljavno nastati, saj najemodajalec ni več obstajal. Po 609. členu OZ podzakup preneha v vsakem primeru, ko preneha zakup. Odpoved najemnega razmerja v tožnikovem primeru torej niti ni bila potrebna. Kadar ima stranka poblaščenca, njegov podpis na vlogi nadomešča strankinega; pri tem za popolnost vloge zadošča en podpis pooblaščenca, tudi če je zapisan v uvodu vloge.

Na kršitev iz 11. točke drugega odstavka 339. člena ZPP se lahko sklicuje le stranka, ki se je taka kršitev tiče, ne pa tudi njen nasprotnik. Določbe, da je podana absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka, če pooblaščenec stranke ni imel pooblastila, namreč ni mogoče razlagati zgolj gramatikalno, temveč se je pri odločanju treba vprašati predvsem o namenu zakonske določbe. Namen navedene zakonske določbe pa je izključno v tem, da so v pravdi varovani interesi stranke, katere pooblaščenec ni imel (veljavnega) pooblastila in ne morda interes nasprotne stranke, da se v primeru zanjo neugodnega izida pravde (kot v konkretnem primeru) lahko sklicuje na morebitne procesne kršitve. Za odpoved najemne pogodbe po 248. členu ZFPPIPP ni potrebno soglasje (stečajnega) sodišča.

Če da zakupnik (najemnik) v zakup (najem) vzeto stvar v podzakup (podnajem) brez dovoljenja zakupodajalca (najemodajalca), ko je to po zakonu ali po pogodbi potrebno, takšna pogodba ni nična, ampak ima v tem primeru zakupodajalec (najemodajalec) pravico, da odpove zakupno (najemno) pogodbo.

Po določbi 609. člena Obligacijskega zakonika (OZ) s prenehanjem najemne pogodbe po samem zakonu preneha tudi podnajemna pogodba. Glede na jasno določbo zakona je zato napačno stališče pritožnika, da naj bi lastnik v primeru prenehanja najemne pogodbe vstopil v položaj najemodajalca po podnajemni pogodbi.