6. člen ZPPLPS

Predlog se zavrne.

Za presojo spornih stanovanjskih pogodb z učinkom originarne pridobitve lastninske pravice za tožnike (kar tožniki s tožbenim zahtevkom uveljavljajo) je najprej bistveno ali so bile sklenjene po določbah 118. člena SZ. S SZ je bila ukinjena družbena lastnina na stanovanjih.

Zakon določa, da lahko zadnji pridobitelj nepremičnine zahteva vknjižbo v svojo korist, če zemljiškoknjižnemu predlogu za vsak prenos priloži listino, ki bi bila podlaga za vknjižbo pravice v korist njegovega prednika. Ob tem ZZK-1 v 140. členu zahteva, da predlagatelj tudi v samem zemljiškoknjižnem predlogu (opredeljeno) navede vse listine, ki so podlaga za vpis. Predlagatelja, ki se sklicujeta na tri pogodbene prenose, nista ravnala v skladu s temi pravili. Pogodba z dne 14. 8. 2020, ki sta jo predlagatelja kot podlago navedla v zemljiškoknjižnem predlogu, ne predstavlja ustrezne podlage za vpis, saj ne ustreza niti posadni listini (pogodbeni stranki se sklicujeta na izveden način pridobitve stvarne pravice) niti uskladitveni pogodbi. Na načelni ravni se pritožbeno sodišče strinja s pritožbo, da je treba v primerih, ko je bila prva v verigi pogodb kupoprodajna pogodba, sklenjena skladno s privatizacijskimi določbami SZ iz leta 1991, pogoje za vpis preverjati tudi z vidika določbe 6. člena ZPPLPS. Tako napotuje 248. člen ZZK-1.

Skladno z drugim odstavkom 248. člena ZZK-1, ki ohranja v veljavi 6. člen ZPPLPS in pomeni izjemo od načela pravnega prednika, uzakonjenega v 7. členu ZZK-1,se dovoli vpis lastninske pravice na posameznem delu ne glede na določbo 17. člena ZZK-1 in sicer na podlagi pogodbe o prodaji posameznega dela stavbe po določbah SZ in Uredbe o izvedbi stanovanjskih hiš in stanovanj, prevzetih od organa in organizacij bivše SFRJ in JLA.

Prva v verigi pogodb je bila sklenjena po določbah SZ, in je treba pogoje za vpis presojati tudi z vidika določbe 6. člena Zakona o posebnih pogojih za vpis lastninske pravice na posameznih delih stavbe v zemljiško knjigo.

Da lahko s tožbo zahteva vpis dolžnikove lastninske pravice v zemljiško knjigo, mora upnik razpolagati z izvršilnim naslovom zoper dolžnika. Ker sklep o izvršbi zaradi ugovora prvega toženca še ni postal pravnomočen, tožeča stranka ni pridobila izvršilnega naslova.

Neutemeljeno je sklicevanje pritožbe na določbo 6. člena ZPPLPS. Določbe SZ o lastninjenju iz 111. do 116. člena SZ so pri stanovanjih pomenile spremembo pravice uporabe v okviru družbene lastnine v lastninsko pravico, členi 117 in naslednji - do 133. člena SZ, pa so urejali privatizacijo stanovanj. Gre torej za premik iz družbenolastninskega v lastninski režim. Zato tudi ni bilo odločilno vprašanje, katera od nekdanjih družbenih pravnih oseb je dejansko lastnik stanovanja. Določba 6. člena ZPPLPS je varovala kupce, ki so stanovanja pridobili v dobri veri od družbenopravne osebe. Na domnevo iz 6. člena ZPPLPS (ki jo je treba ozko razlagati) se torej lahko sklicujejo le tisti kupci stanovanj po privatizacijskih določbah SZ, ki so stanovanje kupili od družbeno pravne osebe (in je bila v zemljiški knjigi vpisana družbena lastnina). V konkretnem primeru pa je šlo za nepremičnino, ki je bila že v času uveljavitve SZ in času sklenitve pogodbe, sklenjene na podlagi 117. člena SZ v letu 1992, last tretjega, fizične osebe, torej v zasebni lasti.

Nedvomno je v javnem interesu, da zemljiškoknjižni podatki odražajo dejansko lastninsko stanje na nepremičninah, zaradi česar je 6. člen Zakona o posebnih pogojih za vpis lastninske pravice na posameznih delih stavbe v zemljiško knjigo (ZPPLPS) v zvezi z 248. členom ZZK-1, omogočil kupcem stanovanj po Stanovanjskem zakonu (SZ), da se vpišejo v zemljiško knjigo tudi v primerih, ko prodajalec v zemljiški knjigi ni bil vpisan kot lastnik, vendar mora biti tudi v teh primerih izkazana identiteta nepremičnine, ki je navedena v listini, ki je podlaga za vpis, in nepremičnine, na katero se nanaša predlagani vpis.

Zaradi neurejenega zemljiškoknjižnega stanja v preteklosti je bil namen določbe 6. člena ZPPLPS v zvezi z 248. členom ZZK-1 omogočiti kupcem stanovanj po Stanovanjskem zakonu vpis v zemljiško knjigo tudi v primerih, ko prodajalec v zemljiški knjigi ni bil vpisan kot lastnik. Ne glede na to, da zemljiškoknjižni lastnik ni bil prodajalec, se zato šteje, da je izpolnjen pogoj iz 3. točke prvega odstavka 148. člena ZZK-1 oziroma 150. člena ZZK-1. Pritožnik pa spregleda, da morajo biti za dovolitev vpisa kumulativno izpolnjeni vsi pogoji iz prvega odstavka 148. člena ZZK-1, tudi iz 4. točke. Ta določa, da je vpis dovoljen, če po stanju zemljiške knjige ne izhaja druga ovira za vpis. V predmetni zadevi je ta ovira zaznamba stečaja.

Sklenitelji pogodbe o prenosu lastninske pravice na stanovanju po določbah VIII. poglavja SZ so skupaj z zemljiškoknjižno lastnico takšne nepremičnine enotni in nujni sosporniki. Začetek stečajnega postopka ne vpliva na dovoljenost vpisov v zemljiško knjigo v primerih, ko ti temeljijo na razpolagalnih poslih, ki so začeli učinkovati v notranjem razmerju med stečajnim dolžnikom kot odsvojiteljem in pridobiteljem stvarne pravice pred začetkom stečajnega postopka.

V konkretni zadevi je pravna prednica prvo toženca sklenila pogodbo o prodaji stanovanja z Občino Ljubljana - Bežigrad (MOL) kot lastnico in prodajalko na podlagi določil SZ, kar pomeni, da gre za situacijo, kot jo predvideva 6. člen ZPPLPS. Tožnica je tožbo vložila (zgolj) zoper zemljiškoknjižnega lastnika nepremičnine - drugo toženko in zoper dolžnika iz izvršilnega postopka - prvo toženca, s tožbo pa bi morala biti kot enotni in nujni sospornik zajeta (tudi) Občina Ljubljana - Bežigrad oziroma MOL, ki je postala lastnica stanovanja po samem zakonu.

Skladno z drugim odstavkom 248. člena ZZK-1, ki ohranja v veljavi 6. člen Zakona o posebnih pogojih za vpis lastninske pravice na posameznih delih stavbe v zemljiško knjigo (v nadaljevanju ZPPLPS) in pomeni izjemo od načela pravnega prednika, se dovoli vpis lastninske pravice na posameznem delu ne glede na določbo 17. člena ZZK, in sicer na podlagi pogodbe o prodaji posameznega dela stavbe po določbah SZ in Uredbe o izvedbi stanovanjskih hiš in stanovanj, prevzetih od organa in organizacij bivše SFRJ in JLA (v nadaljevanju Uredba). Določba 6. člena ZPPLPS je torej vzpostavila domnevo, da je tisti prodajalec, ki je stanovanje oziroma posamezni del prodal po določbah SZ, v zemljiški knjigi vpisan kot lastnik (prodanega) posameznega dela. Pravnoposlovna pridobitev stanovanja po določbah SZ je imela to posebnost, da so kupci postali lastniki stanovanj s trenutkom sklenitve prodajne pogodbe, kar je bila izjema glede na splošno pravilo, da se za pridobitev lastninske pravice na podlagi pravnega posla zahteva poleg zavezovalnega pravnega posla še razpolagalna sposobnost odsvojitelja, veljaven razpolagalni pravni posel in vpis v zemljiško knjigo.

Drugi odstavek 248. člena ZZK-1 ohranja v veljavi 6. člen Zakona o posebnih pogojih za vpis lastninske pravice na posameznih delih stavbe v zemljiško knjigo (v nadaljevanju ZPPLPS), s katerim se dovoli vpis lastninske pravice na posameznem delu ne glede na določbe 17. člena ZZK, in sicer na podlagi pogodbe o prodaji posameznega dela stavbe po določbah SZ in Uredbe o izvedbi stanovanjskih hiš in stanovanj, prevzetih od organa in organizacij bivše SFRJ in JLA.

Rok, ki ga je izvršilno sodišče določilo za vložitev tožbe po petem odstavku 168. člena ZIZ, ni prekluzivne narave, tožnica pa je svoj interes za vložitev tožbe izkazala tudi z vložitvijo izvršilnega predloga. Prvi toženec (pravnega naslednik I., p. o., ki je v zemljiški knjigi vknjižen kot lastnik stanovanja), druga toženko (lastnica na podlagi določb Stanovanjskega zakona oziroma pravna naslednica prodajalke po kupoprodajni pogodbi) ter tretji toženec (dolžnik), so enotni in nujni sosporniki, saj je glede na naravo razmerja spor mogoče rešiti samo na enak način za vse.

Zaradi varstva načela zaupanja v zemljiškoknjižne podatke je bilo v sodni praksi zavzeto stališče, da 6. člena ZPPLPS ni mogoče uporabiti, kadar je v zemljiški knjigi prišlo do novih vpisov.

Določba 6. člena ZPPLPS, ki je izjema od načela zemljiškoknjižnega prednika, je uporabljiva samo v postopkih, ko je predlagatelj kupil posamezni del stavbe po določbah Stanovanjskega zakona. Pri večkratnih zaporednih prenosih pravice, ki niso vpisani v zemljiški knjigi, lahko zadnji pridobitelj pravice zahteva vknjižbo neposredno v svojo korist, če za vsak prenos priloži listino, ki bi bila podlaga za vknjižbo pravice v korist njegovega pravnega prednika.

V konkretnem primeru določbe 6. člena ZPPLPS ni mogoče uporabiti, ker je predlagana vknjižba lastninske pravice na podlagi prodajne pogodbe za poslovni prostor, ki ni bila sklenjena po določbah Stanovanjskega zakona in Uredbe o izvedbi privatizacije stanovanjskih hiš in stanovanj prevzetih od organov in organizacij bivše SFRJ in JLA.

Ker je bila lastninska pravica vpisana v korist nasprotnega udeleženca že pred vložitvijo zemljiškoknjižnega predloga, ni moč uporabiti domneve iz 6. čl. ZPPLPS.

Vpis lastninske pravice je dovoljen proti osebi, v korist katere je vknjižena lastninska pravica. Ne glede na to pa sodišče v skladu z določbo 6. člena ZPPLPS dovoli vpis lastninske pravice na posameznem delu stavbe na podlagi pogodbe o prodaji posameznega dela stavbe po določbah SZ. V primeru prodaje posameznega dela stavbe po določbah SZ se šteje, da je zemljiškoknjižni lastnik prodajalec iz te pogodbe.

Vpis lastninske pravice je dovoljen proti osebi, v korist katere je vknjižena lastninska pravica. Ne glede na to pa sodišče v skladu z določbo 6. člena ZPPLPS dovoli vpis lastninske pravice na posameznem delu stavbe na podlagi pogodbe o prodaji posameznega dela stavbe po določbah SZ. V primeru prodaje posameznega dela stavbe po določbah SZ, se šteje, da je zemljiškoknjižni lastnik prodajalec iz te pogodbe.