184. člen ZIZ

Sporna javna dražba ni potekala povsem običajno: sodišče je odredilo odmor (na predlog enega izmed dražiteljev) neposredno po tem, ko je toženka po začetku javne dražbe ob 11.28 ponudila izklicno (najnižjo) ceno, torej že pred tem, ko bi drugi dražitelji oddali svojo ponudbo. Potek dražbe, ko je eden od več dražiteljev ponudil najnižjo (izklicno) ceno, je bil pričakovan in ni mogel biti presenečenje za nikogar. Izhajajoč iz namena odmora med javno dražbo, katerega namen je razmislek, zlasti o ponudbi višje cene (pooblaščenec dražitelja na primer lahko v tem času pridobi navodila dražitelja), je odmor logičen, ko je cena že pomembneje zvišana - tedaj ponudnik v resnici potrebuje nekaj minut za odločitev, ali naj ponudi (še) višjo ceno. Sporno dogajanje v povezavi z dejstvom, da po odmoru nihče od dražiteljev ni ponudil višje cene, sicer ni neposredni dokaz o nezakonitem dogovarjanju med (vsaj nekaterimi) dražitelji v času odmora, lahko je le indic, na podlagi katerega bi sodišče v povezavi z neposrednimi dokazi ali z drugimi indici sklepalo o resničnosti tožničinih trditev o dogovoru med ponudniki. Edini neposreden dokaz za dokazovanje tega pravno pomembnega dejstva bi bilo z

Za presojo zakonitosti in pravilnosti izpodbijanega sklepa o izročitvi, ki ga je sodišče izdalo po izdaji sklepa o domiku in po položitvi kupnine, je relevantno zgolj, ali je bila prodaja nepremičnine opravljena po pravilih iz 181. do 189. člena ZIZ, ali je bil sklep o domiku izdan skladno z določbo 189. člena ZIZ ter ali je kupec položil kupnino kot to določa 191. člen ZIZ.

Rok za plačilo kupnine, ki je opredeljen v drugem odstavku 184. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ), je prekluzivni rok, kar pomeni, da po njegovem preteku ni več dopustno opraviti procesnega dejanja. Sodišče prve stopnje sicer lahko določi rok za plačilo kupnine glede na okoliščine primera, vendar je zakonsko omejeno z maksimalnim rokom šestih mesecev od dneva prodaje, ki se je iztekel 13. 9. 2018. Zakonski roki niso podaljšljivi. Niti stranke same z dogovorom zaradi njihove prisilne narave ne morejo doseči njihovega podaljšanja.

Dva kupca na javni dražbi ne moreta nastopati skupaj, tako da bi kupila nepremičnino vsak do 1/2. Vsak od morebitnih kupcev bi moral plačati celotno varščino.

Izhajajoč iz namena zakonske norme ni moč zaključiti, da mora sodišče v primeru, ko prvi narok ni uspešen, slednjega ponoviti. Temveč je ravno za tako procesno situacijo zakonodajalec predvidel postopanje po drugem odstavku 188. člena ZIZ. Glede na to, da pritožnik ne trdi, da na prvem naroku ne bi bili izpolnjeni pogoji za prodajo iz 184. člena ZIZ ter ob ugotovitvi, da iz zapisnika izhaja, da zaradi nepristopa ponudnikov narok (in posledično dražba) ni bil uspešen, je pravilno nadaljnje postopanje sodišča, ko je razpisalo drugi narok po določbah 188. člena ZIZ.

V primeru odvetnikove opustitve vložitve pritožbe v okviru vprašanja vzročne zveze sodišče presodi, ali bi (pravočasno) vložena pritožba pripeljala do drugačnega rezultata, na podlagi materialnega prava, ki bi se moralo uporabiti.

V odredbi o prodaji morajo biti med drugim določeni tudi pogoji za prodajo. S tem se zagotavlja enakopravnost udeležencev dražbe in zato teh pogojev načeloma na samem naroku ni mogoče enostransko spreminjati, izjemo od tega pa predstavlja določba četrtega odstavka 178. člena ZIZ, zato mora odredba o prodaji vsebovati posebno opozorilo, da se vrednost nepremičnine dokončno ugotovi na prodajnem naroku.

Ker sodnica v izvršilnem postopku po pravnomočnosti sklepa o domiku nepremičnine in plačilu kupnine ni izdala sklepa o izročitvi nepremičnine kupcu in torej ni ravnala v skladu z določbo 1. odst. 192. člena ZIZ, ki je jasna in ne dopušča različnih interpretacij, je ravnala protipravno, kar utemeljuje odškodninsko odgovornost RS.

Možnost za prodajo nepremičnine po delih je treba upoštevati že v fazi ugotavljanja vrednosti nepremičnine, saj mora biti temu ustrezno izdelana tudi cenitev, ki je podlaga ugotovitvi vrednosti nepremičnine tudi po posameznih delih, takšna ugotovitev vrednosti pa je potem podlaga za določitev načina in pogojev prodaje nepremičnine po delih.

Ni res, da začne teči rok za plačilo kupnine z dnem pravnomočnosti sklepa o domiku, rok za plačilo kupnine teče od dneva prodaje in ne od pravnomočnosti sklepa o domiku.

Sodišče prve stopnje je ravnalo nezakonito, ko je na drugem prodajnem naroku sledilo predlogu enega izmed upnikov za določitev višje izklicne cene, kot je bila določena v odredbi o prodaji. Če naj bi se nepremičnina na drugem prodajnem naroku prodajala po višji izklicni ceni od polovice ugotovljene vrednosti nepremičnine, bi bilo treba to predlagati pred odreditvijo prodaje na drugi dražbi. V drugem odstavku 189. člena ZIZ je določeno, da se dražba konča 10 minut neposredno po tem, ko je dana najugodnejša ponudba. Zakon izrecno ne predpisuje, da udeleženci v tem času ne smejo zapustiti prostora, kjer se opravlja narok.

V pritožbi zoper sklep o domiku nepremičnine dolžnik ne more uspešno uveljavljati dejstev, ki se nanašajo na pravilno vodenje postopka in odločitev v pravnomočnem sklepu o izvršbi, s katero je sodišče prve stopnje dovolilo izvršbo na nepremičnino. Sklep o domiku je možno izpodbijati zaradi kršitve predpisov o dražbi, torej določb od 181. do 189. člena ZIZ.

Dolžnik s pritožbo proti sklepu o domiku nepremičnine ne more uspešno uveljavljati ugovorov, ki preprečujejo izvršbo (55. čl. ZIZ).

Idealni delež nepremičnine je v pravnem prometu, zato je lahko predmet prodaje na javni dražbi. Po zaznambi sklepa o izvršbi sodišče ne more za poravnavo kakšne druge terjatve istega ali drugega upnika opraviti posebnega postopka izvršbe na isto nepremičnino.

Če sodišče prve stopnje ne predpiše drugačnega načina položitve varščine, v konkretnem primeru pa je zahtevalo položitev gotovine, udeleženec, ki ni položil gotovine ne more sodelovati pri prodaji nepremičnine na javni dražbi.

Dolžnica ne zatrjuje nobenih nepravilnosti v zvezi s postopkom javne dražbe, pač pa le previsok znesek terjatve, ki je posledica nateklih obresti.