181. člen ZIZ

Drži sicer, da predkupni upravičenec po ZIZ ne more biti oproščen plačila varščine, je pa lahko oproščen njenega plačila upnik. Vendar pa navedeno ni ovira, da upnik, ki je hkrati tudi predkupni upravičenec, pri prijavi na spletno javno dražbo v vlogi predkupnega upravičenca označi, da (kot hkrati upnik) uveljavlja oprostitev plačila varščine. Upnik A. A. je namreč v konkretnem primeru skladno z drugim odstavkom 8. člena Pravilnika ob prijavi na spletno dražbo kot predkupni upravičenec storil prav to. Kasneje pa je svojo vlogo spremenil in se označil kot upnika. Sodišče prve stopnje je pravilno štelo, da je pritožnik v portalu e-dražbe svojo vlogo na spletni dražbi spremenil po lastni volji, čeprav je že prej kot predkupni upravičenec in hkrati upnik oprostitev plačila varščine (kot upnika) lahko uveljavljal oziroma je imel možnost uveljavljati. Povedano še drugače, tudi če je predkupni upravičenec hkrati upnik, ki je po ZIZ (za razliko od predkupnega upravičenca) lahko oproščen plačila varščine, glede na določbe Pravilnika ni v ničemer prikrajšan oziroma ni v slabšem položaju, kot če bi bil zgolj predkupni upravičenec. Drži sicer, da mora udeleženec spletne javne dr

Zakonita predkupna pravica se res ne vpisuje v zemljiško knjigo, vendar pa bi morala biti v zemljiški knjigi, da bi sodišče tretjo lahko obravnavalo kot solastnico nepremičnine in s tem kot predkupno upravičenko, vpisana vsaj solastnina, tj. idealni delež do 1/2 bi moral biti pisan na tretjo. Izvršilno sodišče je namreč vezano na stanje v zemljiški knjigi in le na tak način bi lahko "vedelo", da je tretja predkupna upravičenka ter bi jo moralo vabiti na javno dražbo. Ker pa tretja ni poskrbela za vpis sebe kot solastnice sporne nepremičnine, izvršilno sodišče ni imelo podlage, da jo vabi na javno dražbo in jo šteje kot predkupno upravičenko.

Pravilno je materialnopravno stališče sodišča prve stopnje, da mora v skladu s 191. ZIZ kupec položiti kupnino v roku, ki je določen v odredbi o prodaji in to ne glede na to, kdaj je izdan sklep o domiku, in da ker pritožnik ni plačal kupnine v roku, določenemu v 9. točki odredbe o prodaji, to je v 30. dneh od spletne javne dražbe, nastopijo pravne posledice iz drugega odstavka 191. člena ZIZ. Navedeno velja tudi v primeru, če je opravljena spletna javna dražba, saj 188.a člen ZIZ določa, da če se nepremičnina prodaja na spletni javni dražbi, se smiselno uporabljajo določbe tega zakona o javnih dražbah, razen drugega odstavka 186. člena tega zakona in če ni v tem členu določeno drugače. Ker v tem členu, torej 188.a ZIZ, ni določeno drugače, velja prvi odstavek 191. člena ZIZ, da mora kupec položiti kupnino v roku, ki je določen v odredbi o prodaji in drugi odstavek 191. člena ZIZ, ki določa, da če kupec v določenem roku ne položi kupnine, se mu položena varščina ne vrne, ampak razdeli v skladu s 197. in 189. členom tega zakona, sodišče pa lahko na predlog upnika in glede na okoliščine prodaje pozove na plačilo kupnine drugega oziroma naslednje najboljše kupce, ki v to privolijo.

Dolžnik, ki je zaradi opustitve zakonsko predpisanega obveznega pravnega pouka zamudil v drugem odstavku 210. člena ZIZ določen 60-dnevni rok za vložitev predloga, da obdrži pravico do najema stanovanja, zaradi tega ne sme trpeti škodnih posledic in ne sme izgubiti pravice do uveljavljanja te pravice. Njegov šele v pritožbi podani predlog je zato treba šteti kot pravočasen, o njem pa bo moralo sodišče prve stopnje odločiti v nadaljevanju postopka.

Prvi odstavek 192. člena ZIZ določa, da sodišče o izročitvi nepremičnine kupcu odloči po izdaji sklepa o domiku in po položitvi kupnine. Kako poteka prodaja na spletni javni dražbi, je določeno v 188.a členu ZIZ, ki v tretjem odstavku določa, da se po prijavi in plačilu varščine za udeležbo na spletni javni dražbi pridobi enolični znak, s katerim se anonimno sodeluje na dražbi, podrobnejša navodila pa so urejena v Pravilniku o objavah prodaj v spletnem iskalniku in spletnih javnih dražbah v izvršilnih postopkih. V 10. členu Pravilnika je določeno, da se po končani spletni javni dražbi samodejno izdela poročilo o poteku dražbe, ki je dražiteljem znotraj sistema portala e-dražbe na voljo v anonimizirani obliki, urednikom objave pa v neanonimizirani obliki. Vse navedeno potrjuje pritožbeno navedbo pritožnika, da je v tem primeru izdaja sklepa o domiku, že po končani javni dražbi (in ne istočasno s sklepom o izročitvi) nujna, saj je kupec, šele z izdajo sklepa o domiku, kjer je naveden s točno označbo osebnih podatkov, seznanjen s tem, da je na dražbi uspel kot najboljši ponudnik. Skladno s tretjim odstavkom 189. člena ZIZ mora sodišče, po končani (tudi spletni) javni dražbi n

Zakonita predkupna pravica gozdnih zemljišč je urejena v ZG, ki v 47. členu ureja predkupno pravico Republike Slovenije, lokalne skupnosti in lastnika zemljišča, ki meji na gozd, ki se prodaja, ter določa vlogo upravne enote pri postopku prodaje. Sicer pa se sklicuje na smiselno uporabo določb ZKZ. Tako v ZG kot v ZKZ je pri spoštovanju zakonitih predkupnih pravic poudarjena vloga upravne enote, ki o prodaji gozdnega zemljišča v določenih primerih obvesti zakonitega predkupnega upravičenca, oziroma objavi ponudbo o prodaji na oglasni deski.

V ZIZ vprašanje štetja rokov ni posebej urejeno, zato je treba uporabiti določbe ZPP. Če je rok določen po dnevih, se ne všteje dan vročitve ali sporočitve oziroma dan dogodka, od katerega je treba šteti rok, temveč se vzame za začetek roka prvi naslednji dan (drugi odstavek 111. člena ZPP). To pomeni, da do začetka dražbe 4.3.2022 še ni poteklo 30 dni od objave odredbe o prodaji, kot to pravilno opozarja pritožba in da so bile torej pri izvedbi dražbe nepravilnosti.

Sama udeležba upnika na dražbi (natančneje pri draženju) za to, da spremlja in se seznani z izidom dražbe, ni potrebna. Spletna dražba je javna. Vse objave spletnih javnih dražb in tudi spletno javno dražbo, ki je v teku, lahko spremlja vsak. Uporaba javnega (odprtega) dela portala sodnedražbe.si, ki med drugim omogoča iskanje po objavljenih prodajah in spremljanje spletnih javnih dražb v teku, je mogoča brez identifikacije, brez registracije in tudi ne zahteva prijave preko zunanjega okolja SI-PASS. Ne v ZIZ in ne v ZPP ni pravne podlage za to, da bi moralo sodišče upnika obvestiti o poteku prve javne dražbe, mu posredovati poročilo o poteku spletne javne dražbe ali ga obvestiti o tem, ali je bila nepremičnina na naroku prodana ali ne, kar velja tudi za primer, če se upnik prodaje ne udeleži.

Izvršba je res dovoljena na solastniški delež nepremičnine, ki v naravi predstavlja njen dom, vendar to dejstvo samo po sebi ne predstavlja razloga, ki bi preprečeval izvršbo in na podlagi katerega bi dolžnica lahko dosegla razveljavitev dovolitve izvršbe na nepremičnino in izbris hipoteke ter zaznambe izvršbe pri tej nepremičnini v zemljiški knjigi. Dolžnikov položaj v primeru izvršbe na njegov dom ni varovan z institutom ugovora zoper sklep o izvršbi, pač pa v okviru določb 169. člena ZIZ in v okviru določb 71. in 74. člena ZIZ, ki določajo možnosti odloga izvršbe. Iz razlogov po prvem odstavku 71. člena ZIZ izvršbo mogoče odložiti najdlje do pravnomočne odločitve o ugovoru (prvi odstavek 74. člena ZIZ), prodaja nepremičnine pa je v izvršbi dopustna šele po pravnomočnosti sklepa, s katerim je dovoljena izvršba na nepremičnino (drugi odstavek 181. člena ZIZ) in torej šele po pravnomočnosti sklepa o ugovoru zoper sklep, s katerim je dovoljena izvršba na nepremičnino. Že pojmovno torej dolžnica v obdobju, za katerega bi bilo mogoče dovoliti odlog izvršbe iz razlogov po prvem odstavku 71. člena ZIZ (tj. do pravnomočne odločitve o ugovoru zoper sklep z dne 31. 1. 2022), ne bi mogla

Predkupni upravičenec v izvršilnem postopku varuje svojo predkupno pravico. Ker varuje svojo pravno korist, ima v izvršilnem postopku položaj materialnopravnega udeleženca. V izvršilnem postopku v določenih fazah postopka vstopajo osebe, ki v postopku izvršbe ali zavarovanja uveljavljajo kakšno svojo pravico ali pravno korist, pa niso stranke postopka. Mednje spada tudi imetnik zakonite predkupne pravice in imetnik vknjižene pogodbene predkupne pravice. Torej predkupni upravičenec vstopi kot udeleženec v postopek v fazi izvedbe prodaje. Da mu to zagotovi, mu mora sodišče pred tem vročiti odredbo o prodaji, nato pa pri prodaji z javno dražbo po zadnjem rednem koraku omogočiti, da sprejme nakup po tej ceni. Če se predkupni upravičenec želi udeležiti javne dražbe kot predkupni upravičenec, mora plačati varščino (prvi odstavek 182. člen ZIZ). Ker sodišče prve stopnje predkupnemu upravičencu ni vročilo odredbe o prodaji, ni bilo pogojev za opravo dražbe in je pritožba predkupnega upravičenca utemeljena. Že iz tega razloga je bilo treba izpodbijani sklep o izročitvi razveljaviti, posledično pa razveljaviti tudi sklep o domiku in elektronsko javno dražbo opravljeno 14. 1. 2022 (3

Predkupni upravičenec v izvršilnem postopku varuje svojo predkupno pravico. Varuje torej svojo pravno korist. Zato ima v izvršilnem postopku položaj materialnopravnega udeleženca. V izvršilnem postopku v določenih fazah postopka vstopajo osebe, ki v postopku izvršbe ali zavarovanja uveljavljajo kakšno svojo pravico ali pravno korist, pa niso stranke postopka. Mednje spada tudi imetnik zakonite predkupne pravice in imetnik vknjižene pogodbene predkupne pravice. Torej predkupni upravičenec vstopi kot udeleženec v postopek v fazi izvedbe prodaje. Da mu to zagotovi, mu mora sodišče pred tem vročiti odredbo o prodaji, nato pa pri prodaji z javno dražbo po zadnjem rednem koraku omogočiti, da sprejme nakup po tej ceni.

Zoper sklep o domiku ni pritožbe. Zato je pritožbeno sodišče pritožbo nasprotne udeleženke v tem delu zavrglo.

Od razglasitve odredbe o prodaji na sodni deski in spletni strani sodišča do dneva prodaje mora preteči najmanj 30 dni. ZIZ posebej ne določa, koliko časa mora miniti od vročitve odredbe o prodaji stranki do dneva javne dražbe. Tudi za pripravo na narok za javno dražbo pa zadošča splošen rok 15 dni. Namen 30-dnevnega roka je v tem, da se bo z odredbo o prodaji seznanil kar najširši krog potencialnih kupcev, kar bo tudi prispevalo k temu, da bo lahko prodaja uspešna.

Predkupna pravica se nanaša na tretjo osebo S.B. zakonca dolžnice, ki ima edini pravni interes, da kot solastnik zahteva njeno varstvo v izvršilnem postopku. Zakonita predkupna pravica solastnika iz tretjega odstavka 66. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) je namreč individualna materialnopravna pravica imetnika, da kupi preostali solastniški delež za enako ceno, kot je bila pri prodaji sicer ponujena s strani zainteresiranega kupca. Ta se varuje tudi pri prisilni prodaji na javni dražbi v izvršilnem postopku, a le, če je predkupni upravičenec aktiven pri njenem uveljavljanju tako, da najpozneje tri delovne dni pred dražbo položi varščino in nato na poziv sodišča takoj po koncu dražbe izjavi, da kupuje nepremičnino pod enakimi pogoji kot najugodnejši ponudnik (prvi odstavek 182. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju - v nadaljevanju ZIZ).

Za presojo zakonitosti in pravilnosti izpodbijanega sklepa o izročitvi, ki ga je sodišče izdalo po izdaji sklepa o domiku in po položitvi kupnine, je relevantno zgolj, ali je bila prodaja nepremičnine opravljena po pravilih iz 181. do 189. člena ZIZ, ali je bil sklep o domiku izdan skladno z določbo 189. člena ZIZ ter ali je kupec položil kupnino kot to določa 191. člen ZIZ.

Določitev načina in pogojev prodaje ni predmet sklepa o ugotovitvi vrednosti nepremičnin, temveč predmet odredbe o prodaji nepremičnin.

Pritrditi pa je pritožbeni trditvi, da kupka ne more zahtevati izselitve iz solastne nepremičnine dokler ta ni razdeljena tako, da je točno določeno, kateri del nepremičnine v naravi predstavlja dolžnikov delež, iz katerega se je dolžnik dolžan izseliti in ga prostega oseb in stvari izročiti kupcu. Solastnina je posebna oblika lastnine, ki pomeni pravno oblast več oseb na isti nerazdeljeni stvari, pri čemer solastnik ne more imeti izključne lastninske pravice na realnem delu stvari. Posamezni solastnik tako denimo ni upravičen do stanovanja v pritličju, drugi solastnik pa do stanovanja v nadstropju, temveč sta oba upravičena do cele stvari v sorazmerju s svojim deležem. Razdeljena ni stvar, temveč lastninska pravica.

Kljub enotnemu postopku nepremičninske izvršbe v fazi ugotovitve vrednosti nepremičnine, prodaje le te in poplačila upnika, saj se ista nepremičnina ne more večkrat prodati, upniki vodilne in pristopljenih zadev ohranijo samostojnost razmerja napram dolžniku, zoper katerega vodijo izvršbo. Dejanja posameznega upnika, ki se nanašajo na njegovo razmerje do dolžnika, ne vplivajo na pravni položaj ostalih upnikov in učinkujejo neodvisno od volje drugih upnikov. Upniki posamezne zadeve so navkljub pristopu še naprej samostojne stranke in povsem prosto razpolagajo s svojim zahtevkom. Gre torej za povsem samostojne izvršilne zadeve, ki so zaradi nujnosti izvedbe enotnega postopka (en predmet izvršbe), pristopile k vodilni zadevi, v kateri je sodišče najprej izdalo sklep o izvršbi na isto nepremičnino (drugi odstavek 171. člena ZIZ).

Ker ZIZ posebnih določb o določitvi roka za izpraznitev nepremičnine nima, mora sodišče v sklepu o izročitvi nepremičnine določiti primeren rok za izpraznitev ter svojo odločitev ustrezno obrazložiti. Sodišče nepremičnino kupcu izroči šele po po pravnomočnosti sklepa o izročitvi. Šele pravnomočen sklep o izročitvi je podlaga za originarno pridobitev lastninske pravice kupca in šele tedaj tako tudi nastane dolžnikova obveznost, da nepremičnino izprazni, saj za bivanje v njej nima več pravnega naslova. Sodišče lahko izpraznitev tako naloži šele v določenem roku po pravnomočnosti sklepa o izročitvi in ne že v določenem roku po prejemu sklepa sodišča prve stopnje. Le tisti dolžnik, ki je lastnik nepremičnine, ki se na konkretnem dražbenem naroku prodaja, je na dolžniški strani stranka, ki jo je treba vabiti na narok, na katerem se bo prodajala njegova nepremičnina. Če je dolžnik v celoti poplačal svoj dolg do upnika pred opravo javne dražbe, je s tem izvršilni postopek končan in sodišče z dosegom cilja in namena izvršbe nima več podlage za opravo nadaljnjih izvršilnih dejanj, t.j. opravo javne prodaje nepremičnine. Vendar navedeno velja le, če je dolžnik poplačal t