30. člen ZKZ

V primeru, da je določeno zemljišče opredeljeno v prostorskih aktih kot kmetijsko v skladu z določbo drugega odstavka 2. člena ZKZ, je treba, če je tako zemljišče predmet pogodbe oziroma pravnega posla, odobritev katerega se predlaga, šteti, da gre za kmetijsko zemljišče, za katero je potrebna odobritev upravnega organa, in to ne glede na njegovo dejansko rabo.

Nevknjižena najemna oz. zakupna pogodba v zemljiško knjigo sicer po sodni praksi ni razlog, da najemno oz. zakupno razmerje ne obstaja, vendar pa sodišče ugotavlja, da za tako nevknjiženo zakupno pogodbo ne more veljati režim za prednostne upravičence pri prometu s kmetijskimi zemljišči. Vsakršen zakup nima glede uveljavljanja prednostne pravice nakupa takih pravnih učinkov, kot jih ima zakup po določbah ZKZ. Zato je bistveno, da se ugotovi, ali je bila med strankama sklenjena zakupna pogodba po določbah ZKZ.

Glede na povzeto vsebino pooblastila pa tudi po oceni sodišča ni mogoče slediti tožbeni trditvi, da za objavo ponudbe na oglasni deski za prodajo navedenih nepremičnin pod tam navedenimi pogoji, pooblaščenka ni bila pooblaščena. Prvi tožnik je pooblaščenko nedvomno pooblastil za vodenje postopka po določilih Zakona o kmetijskih zemljiščih, kar glede na ZKZ nedvomno terja objavo ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča (gozda ali kmetije) na oglasni deski. Vsebina ponudbe je v domeni prodajalca ter da v primeru, ko ponudba prodajalca, ki želi prodati kmetijsko zemljišče, kmetijo ali gozd, poleg tega zemljišča obsega še stavbno zemljišče, ni nedopustna. Gre namreč za izraz volje prodajalca in pomeni le, da se je prodajalec odločil, da tudi zemljišče, ki je sicer stavbno, prednostno ponudi predkupnim upravičencem po ZKZ. Zgolj z konkretnimi dejstvi, ki bi pomenila nepravilno ugotovljeno dejansko stanje v odločbi o priznanju statusa kmeta, izračunu dohodka za leto 2018 ter ostalih listin, bi druga tožnica (in prvi tožnik) lahko ugovarjala priznanemu statusu in na taka konkretna dejstva bi moralo biti v postopku odgovorjeno oziroma bi jih moral prvostopenjski organ obravn

Da je na temelju določenega pravnega razmerja mogoče utemeljiti zaključke o detenciji, je zraven tega, da se v okviru tega razmerja dejanska oblast izvaja za drugega, potrebo hkrati ugotoviti razmerje odvisnosti in podrejenosti med detentorjem in posestnim gospodarjem, to pa more biti razpoznavno tudi navzven. Kot detencijo je tako mogoče opredeliti položaje, ko ravnanje izhaja iz delovnega ali podobnega razmerja, kjer more hkrati obstajati obveznost ravnati se po navodilih posestnika (drugega). Kot tipičen primer detentorja tako štejejo prodajalci v trgovini, uradniki, policisti in vojaki (glede uniforme in nošnje orožja). Pri tem je bistveno, da zgolj gospodarska odvisnost od posestnega gospodarja ne zadošča, temveč mora obstajati volja detentorja, da se obnaša in izvaja dejansko oblast tako, kot da je instrument gospodarja, ki ne more odstopati od njegovih navodil. Dogovor, da bo tožnik tudi po prodaji spornih kmetijskih zemljišč M.T. ta zemljišča še naprej obdeloval in pobiral pridelke, pri čemer bo del iz tega naslova pridobljene koristi v naravi oziroma denarju izročil zakoncema K. oziroma kasneje M.T. oziroma družbi A. d.o.o., je namreč pravno pravilno opredeliti bo

Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je bil skupen namen pravdnih strank sklenitev pogodbe za določen čas, brez možnosti podaljšanja. Ne gre za nejasno določbo in ni podlage za uporabo 83. člena OZ.

Zakup kmetijskih zemljišč kot razlog za predkupno pravico pri nakupu teh zemljišč se izkazuje s pisno zakupno, sklenjeno v skladu z določbami Zakona o kmetijskih zemljiščih.

Pogodba, pri katere sklenitvi niso bile spoštovane določbe ZKZ iz leta 1986 (obvezna ponudba, predkupni upravičenci - 26. člen) ni nična, temveč le izpodbojna.

Upravičenec, ki je pravočasno uveljavljal prednostno pravico nakupa, lahko vloži tožbo proti lastniku kmetijskega zemljišča in kupcu tega zemljišča le v roku 30 dni po izteku 30-dnevnega roka od dneva, ko je lastnikovo ponudbo prejela kmetijska zemljiška skupnost oziroma druga ustrezna institucija.

Potek objektivnega roka iz člena 30/2 ZKZ (1986).

Občina, ki je uveljavljala prednostno pravico do nakupa kmetijskega zemljišča, ima pravico sklenitev takšne pogodbe zahtevati pred sodiščem.

Sodišče druge stopnje pa je zmotno uporabilo materialno pravo, ko je presojalo utemeljenost zahtevka po 1. odstavku 30. člena Zakona o zemljiščih izolirano od ostalih določb tega člena, zlasti 5. odstavka, na katerega se je sklicevala tožeča stranka. Prezreti ni mogoče, da je bil z Zakonom o začasni prepovedi sečnje v gozdovih v družbeni lastnini in začasni prepovedi prometa z nepremičninami v družbeni lastnini (Uradni list RS, št. 26/90, 43/90 in 2/91) med drugim prepovedan promet s kmetijskimi zemljišči, da bi se zagotovile pravice denacionalizacijskih upravičencev do izdaje Zakona o denacionalizaciji (Uradni list RS, št. 27/91), ki je stopil v veljavo dne 7.12.1991. Spremenjena določba 30. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih pomeni enega od nadaljnjih načinov zaščite denacionalizacijskih upravičencev. Zato jo je treba razlagati kompleksno in v povezavi s predpisi, na podlagi katerih je do nje prišlo.

Javni pravobranilec ne more nastopati kot stranka v postopku brez posebnega zakonskega pooblastila. Sodišče prve stopnje je zmotno štelo, da lahko javni pravobranilec uveljavlja katerikoli ničnostni razlog ne glede na to, ali mu poseben predpis to omogoča ali ne. Zaradi takega zmotnega stališča pa ni preverilo tožbene trditve, da gre v obravnavanem primeru za nedovoljeno privatizacijo. Zaradi zmotne uporabe materialnega prava je ostalo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno.

I. V sodnem sporu, ki se nanaša na premoženjske pravice občine, ni pravilno zastopana, če je ne zastopa javni pravobranilec. Vendar zakon določa izjemo: ko bi prišlo do kolizije interesov zastopanih strank, zastopa občino organ, določen v statutu. To določbo je treba uporabiti tudi, ko javni pravobranilec sam nastopa kot stranka na podlagi posebnih zakonskih pooblastil. II. Javni pravobranilec ni na splošno upravičen, da sam kot stranka v pravdnem postopku izpodbija pravne posle zaradi ničnosti. Določba 3. odst. 3. čl. novele zakona o kmetijskih zemljiščih (Ur. l. RS št. 5/91) pomeni izjemo in pooblašča javnega pravobranilca za tožbo na ugotovitev ničnosti samo iz razlogov, ki jih določa 30. čl. zakona (spremenjen z 2. čl. navedene novele), pri čemer to pravico časovno omejuje na 3 mesece. Iz tega izhaja, da nastopa javni pravobranilec kot stranka pri uveljavljanju ničnosti izjemoma in samo v prekluzivnem roku treh mesecev. Glede na navedeno javni pravobranilec ne more izpodbijati pogodbe zaradi kršitve predpisov o prodaji na javni dražbi, lahko pa zahteva ugotovitev ničnosti iz razlogov, ki jih določa 5. odst. noveliranega 30. čl. zakona o kmetijskih zemljiščih.

Javni pravobranilec nastopa kot stranka, ko gre za izpodbijanje pogodb samo v primerih, ki so posebej navedeni v zakonu. Teh pravic ni mogoče širiti na druge primere, tudi ne, ko gre za uveljavljanje ničnosti. Po 109. čl. ZOR se lahko na ničnost sklicuje zainteresirana oseba. Javni pravobranilec ni oseba, je organ družbenopolitične skupnosti, zato ni upravičen nastopati kot stranka v sporih zaradi ugotavljanja ničnosti in odpravljanja njenih posledic.

Pravočasnost tožbe prednostnega upravičenca po prvem odst. 30. čl. ZKZ za razveljavitev prodajne pogodbe in za sklenitev nove, mora sodišče preizkusiti tudi z vidika, ali bi moral in ali je prednostni upravičenec pravočasno uveljavljal svojo prednostno pravico do nakupa po tretjem odst. 30. čl. ZKZ.