26. člen ZKZ

Kot je pravilno že pojasnilo sodišče prve stopnje, je bil prepozen ugovor tožene stranke glede stvarne pristojnosti, podan šele v prvi pripravljalni vlogi, vloženi na prvem naroku, zaradi česar je prišlo do ustalitve pristojnosti (drugi odstavek 19. člena ZPP). Razen tega tožena stranka očitek napačne višine sporne vrednosti in s tem ugovor stvarne pristojnosti v pritožbi utemeljuje z letno višino zakupnine, pri tem pa spregleda, da je za zakupno razmerje, ne glede na vrednost spornega predmeta vedno pristojno okrajno sodišče (3. točka drugega odstavka 30. člena ZPP).

Ker sporno obvestilo o izboru zakupnika ni upravni akt iz 2. člena ZUS-1, je sodišče prve stopnje tožbo pravilno zavrglo na podlagi 4. točke prvega odstavka 36. člena ZUS-1.

Pri oddaji kmetijskih zemljišč in kmetij v zakup na podlagi ZSKZ in ZKZ pri izvajanju nalog toženca ne gre za javnopravno odločanje, temveč za poslovanje. Ob tem pa je sicer pritožniku mogoče pritrditi, da to velja zgolj v primeru, da toženec v navedenih zakonskih okvirih zasleduje zgolj običajne pravnoposlovne cilje (npr. ustvarjanje dohodka) in torej razpolaga s svojim premoženjem kot vsaka druga oseba ob ustrezni poslovni skrbnosti. Če pa bi toženec na drugih (dodatnih) pravnih podlagah z oddajanjem kmetijskih zemljišč v zakup uresničeval javni interes in torej za izbiro zakupnikov poleg zakonsko določenega prednostnega vrstnega reda iz ZKZ upošteval predpisane javnopravne kriterije, ki s pravno naravo in ekonomskimi cilji teh poslov niso povezani, pa bi se morda lahko zastavilo vprašanje učinkovitega sodnega varstva iz tega izvirajočega javnopravnega interesa potencialnih upravičencev, torej tudi vprašanje možnosti sodnega varstva zoper akte toženca v upravnem sporu.

Ker akt, ki se izpodbija s tožbo, ni upravni akt oziroma akt v smislu 2. člena ZUS-1, ki bi se lahko izpodbijal v upravnem sporu, sodno varstvo pravic v zvezi s sklenitvijo zakupnega razmerja pa je tožeči stranki zagotovljeno pred sodiščem splošne pristojnosti, je upravno sodišče iz razloga po 4. točki prvega odstavka 36. člena ZUS-1 tožbo kot nedopustno zavrglo.

Posebnost velja v primeru, ko so predmet zakupa nepremičnine, ki so v lasti Republike Slovenije. V takšnem primeru dovoljenje upravne enote pri izbiri zakupnika ni potrebno. S kmetijskimi zemljišči, ki so v lasti Republike Slovenije gospodari Sklad, gospodarjenje pa po izrecni zakonski določbi zajema tudi upravljanje, v okvir katerega sodi oddajanje zemljišč v zakup.

Zakupna pogodba med zapustnikom in Skladom kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije je izrecno določala pogoje, ki morajo biti izpolnjeni, da bi lahko bil zakup predmet dedovanja. Ker je Sklad sodišče obvestil, da prvi od pogojev za dedovanje zakupne pogodbe ni izpolnjen, je prvostopenjsko sodišče pravilno zavrnilo predlog za izdajo dodatnega sklepa o deodvanju, saj se je vprašanje, ali gre v konkretnem primeru za podedljivo pravico, izkazalo kot sporno.

Za zakupnika v smislu 3. točke prvega odstavka 23. člena ZKZ lahko šteje le oseba, ki ima z lastnikom zemljišča sklenjeno pisno zakupno pogodbo, ki je bila sklenjena na podlagi predhodnega postopka, predpisanega v določbah ZKZ, in odobrena s strani upravne enote z odločbo o odobritvi pravnega posla.

Namen določbe 1. točke drugega odstavka 27. člena ZKZ je v tem, da se dosedanjemu zakupniku (še naprej) omogoči povečevanje in zaokroževanje zemljišč ter s tem gospodarski napredek njegovega kmetijskega gospodarstva. V predmetni zadevi gre najprej upoštevati, da je bil prvotni zakupnik teh zemljišč pašna skupnost M. oziroma vsi njeni člani skupaj. V okviru te pašne skupnosti je bil kmetijski podjem usmerjen v skupno izkoriščanje višinskih pašnikov, iz ugotovitev sodišča prve stopnje pa izhaja, da vsebinski naslednik te dejavnosti ni tožnik, temveč kvečjemu Zadruga M. P.. Nadalje velja, da ima tožnik, kot eden od bivših članov pašne skupnosti M., zgolj 1/9 delež pravic iz naslova zakupne pogodbe iz leta 2001, zato njegov interes za sklenitev (nove) zakupne pogodbe ni enak interesu, ki bi ga izkazovali vsi bivši člani te pašne skupnosti skupaj. Še posebej pa iz tega deleža ne more izvajati (polnega) pravnega upravičenja za kontinuiteto prostorske in stroškovne zaokroženosti svojega lastnega kmetijskega gospodarstva. Vsekakor pa je bistveno, da ima tožnik ”sopravico" do zakupa zgolj treh zemljišč od skupno petih, ki so sedaj predmet sporne oddaje. Ker so se vse te parcele oddajale

Pri ugotavljanju, ali oseba izpolnjuje pogoje za priznanje statusa kmeta, se upošteva pridobivanje pomembnega dela dohodka iz kmetijske dejavnosti, vezanega na lastništvo, zakup oziroma drugačno uporabo kmetijskega zemljišča.

Ker tožnik obstoja zakupnega razmerja, tako kot ga določa ZKZ, ni izkazal, torej ni predložil pisne zakupne pogodbe, sodišče v celoti zavrača vse tožbene ugovore, ki se nanašajo na zakup spornih zemljišč in s tem povezanega gospodarskega izkoriščanja teh zemljišč.

Da je na temelju določenega pravnega razmerja mogoče utemeljiti zaključke o detenciji, je zraven tega, da se v okviru tega razmerja dejanska oblast izvaja za drugega, potrebo hkrati ugotoviti razmerje odvisnosti in podrejenosti med detentorjem in posestnim gospodarjem, to pa more biti razpoznavno tudi navzven. Kot detencijo je tako mogoče opredeliti položaje, ko ravnanje izhaja iz delovnega ali podobnega razmerja, kjer more hkrati obstajati obveznost ravnati se po navodilih posestnika (drugega). Kot tipičen primer detentorja tako štejejo prodajalci v trgovini, uradniki, policisti in vojaki (glede uniforme in nošnje orožja). Pri tem je bistveno, da zgolj gospodarska odvisnost od posestnega gospodarja ne zadošča, temveč mora obstajati volja detentorja, da se obnaša in izvaja dejansko oblast tako, kot da je instrument gospodarja, ki ne more odstopati od njegovih navodil. Dogovor, da bo tožnik tudi po prodaji spornih kmetijskih zemljišč M.T. ta zemljišča še naprej obdeloval in pobiral pridelke, pri čemer bo del iz tega naslova pridobljene koristi v naravi oziroma denarju izročil zakoncema K. oziroma kasneje M.T. oziroma družbi A. d.o.o., je namreč pravno pravilno opredeliti bo

Ob ugotovitvi, da so izpolnjene vse predpostavke za veljavnost zakupnega razmerja, po mnenju sodišča takemu zakupnemu razmerju pripada predkupna pravica po 23. členu ZKZ, v primeru, da se je predkupni upravičenec ob prijavi na zakupno razmerje skliceval in za to predložil dokaze o obstoju predkupne pravice. 1. točka drugega odstavka 27. člena ZKZ namreč določa, da lahko uveljavlja prednostno pravico zakupnik, pri tem pa ne določa dodatnega pogoja, da bi moral biti zakup vpisan v zemljiško knjigo. Po mnenju sodišča dejstvo, da zakupno razmerje v konkretnem primeru ni bilo vknjiženo v zemljiško knjigo, tožnica pa ga je ob prijavi pravnega posla uveljavlja in dokazovala, ne more imeti učinkov na tretje osebe.

Nelegalna oziroma neskladna gradnja v konkretnem primeru predstavlja omejitev javnopravne narave, ki je opredeljena kot pravna napaka (494. člen OZ). Ker tožnik zaradi omejitev javnopravne narave ni mogel uresničiti namena pogodbe - njegova pravica zakupa je bila najmanj omejena (s pravico tretjega - države), je od pogodbe upravičeno odstopil in ima pravico do povrnitve nastale škode (tretji odstavek 599. člena OZ in tretji odstavek 117. člena OZ), ki ji je toženec zgolj pavšalno ugovarjal.

Za odpoved najemne pogodbe v skladu s 1. odstavkom 603. člena OZ zadostuje izvensodna enostranska izjava najemodajalca in učinkuje, odkar jo prejme najemnik, o utemeljenosti odpovedi pa sodišče odloča kot o predhodnem vprašanju in se do tega opredeli zgolj v obrazložitvi. Za primer, da sodišče ne odloči o vseh postavljenih zahtevkih, je predvidena dopolnilna sodba. Na podlagi 1. odstavka 325. člena ZPP je toženec imel možnost v petnajstih dneh od prejema izpodbijane sodbe predlagati sodišču prve stopnje, naj odloči še o oblikovalnem zahtevku, vendar je ni izkoristil. Zato se oblikovalni tožbeni zahtevek, o katerem sodišče prve stopnje ni odločilo, šteje za umaknjenega.

Zapis glede predmeta zakupa in lastninske pravice zakupnika v zakupni pogodbi, da objekti, trajni nasadi in naprave na zemljiščih niso last Republike Slovenije, temveč zakupnika, nasprotuje prisilnemu predpisu 4. odstavka 26. člena ZKZ in 8. člena SPZ.

Ko oziroma ker je prejšnja zakupna pogodba z zakupnikom, ki je na zemljiščih postavil objekte in trajne nasade, prenehala, je prišlo do situacije iz 38. člena ZKZ. Ob (novem) sklepanju pogodbe je bilo zato v skladu s četrtim odstavkom 26. člena ZKZ mogoče oddati samo zemljišče skupaj s pripadajočimi trajnimi nasadi in napravami, ki so ob prenehanju prejšnje zakupne pogodbe pripadle toženi stranki. Določba 26. člena ZKZ je kogentni predpis, ki ga s pogodbo ni mogoče obiti.

Subjektivna identiteta ni podana in ne gre za že razsojeno stvar. Sodba namreč učinkuje med strankami, ki so sodelovale v pravdnem postopku, le v določenih primerih učinkuje tudi proti tretjim osebam, tako tudi v določenih primerih singularnega pravnega nasledstva. To bi bilo izkazano, če bi tožeča stranka razpolagala z javno ali po zakonu overjeno listino, s katero bi lahko izkazala prenos terjatve, kar pa ni bilo izkazano. Najemna pogodba za uporabo kmetijskih zemljišč bi morala biti sklenjena v skladu z ZKZ. Rokopisna najemna pogodba, sklenjena med pravno prednico tožnikov in prvim tožencem, tem določbam ne ustreza.

Vrhovno sodišče meni, da se za predkupnega upravičenca - zakupnika v smislu 3. točke prvega odstavka 23. člena ZKZ lahko šteje le oseba, ki ima z lastniki zemljišča sklenjeno pisno zakupno pogodbo, ki je bila sklenjena na podlagi predhodnega postopka, predpisanega v določbah ZKZ, in odobrena s strani upravne enote z odločbo o odobritvi pravnega posla – zakupne pogodbe (glej določbe o zakupu, to so določbe od 26. do 38. člena ZKZ, ob smiselni uporabi določb od 19. do 24. člena - razen določb prvega, drugega in tretjega odstavka 23. člena - ZKZ o premetu s kmetijskimi zemljišči, kmetijami in gozdovi).

Sodišče je tudi obravnavalo tožbeni zahtevek iz stališča, ali ni bila sklenjena ustna pogodba, ki bi bila lahko realizirana. Ugotovilo je, da gre za obvezno pisnost oziroma obličnost zakupne pogodbe po 26 členu ZKZ in da zavrnitev osnutka višine zakupnine s strani tožene stranke, ne more pomeniti, da bi bila pogodba veljavna po teoriji konvalidacije.

Iz 12. čl. zakupne pogodbe ni mogoče sklepati, da je šlo v obravnavanem primeru za takšen kompleks zemljišč (zapustnikov, zakupljen, ali oboje skupaj), ki bi ustrezal kriterijem zaščitene kmetije. V 12. čl. je namreč le povzeta abstraktna pravna norma iz tretjega odstavka 26. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih. Pritožnica torej v obravnavanem postopku ni uspela dokazati, da naj bi šlo pri sporni zakupni pogodbi za tako pogodbo, pri dedovanju katere bi bi bilo potrebno uporabiti poseben zakon.