7. člen SZ-A

SZ-1, ki je pričel veljati 14. 10. 2003 in je nadomestil prejšnji SZ iz leta 1991, ne določa, da bi pogodbe o upravljanju, sklenjene po določbah SZ, z uveljavitvijo SZ-1 samodejno prenehale, ali da bi jih bilo treba prilagoditi. Zato je tožnik še vedno upravnik večstanovanjske hiše na naslovu B. 7 in pogodba iz leta 1995 zavezuje stranki. Ker upravnika in etažne lastnike zavezuje pogodba o upravljanju, sklenjena na ravni vhoda, je pravilno, da se tudi obratovalni stroški oziroma stroški, povezani z upravljanjem, delijo na ravni vhoda. Tožnik od uporabnikov ni zahteval nobenih dokazil o spremembi števila uporabnikov v stanovanju, temveč se je zadovoljil z njihovim golim obvestilom (elektronskim sporočilom). Takšno postopanje ni ustrezno. Njegova evidenca o številu oseb v posledici ne more biti verodostojna in pravilnost obračuna stroškov ni izkazana.

Vsem udeležencem postopka (sodišču, tožniku in tudi tožencem) je bilo ves čas jasno, kakšno pravno varstvo tožnik zahteva oziroma kakšen je konkretni cilj pravde, ta pa se zaradi opravljenega materialno procesnega vodstva in poprave identifikacijskih oznak nepremičnin v zahtevku ni v ničemer spremenil. Ker tudi toženci na nepravilno oblikovan zahtevek niso opozorili, je potrebi po materialno procesnem vodstvu treba pritrditi, posledično pa tudi odločitvi o ponovnem odprtju obravnave. Sodišče bi moralo tožnikov ugovor zastaranja obravnavati kot trditev, da je zaradi zamude roka razlog, da najemna pogodba ni sklenjena, na strani tožencev oziroma se toženci na izjemo, ki jo določa tretji odstavek 111. člena SZ-1, ne morejo (več) sklicevati. Posledično bi ob upoštevanju drugega odstavka 362. člena ZPP (pred uveljavitvijo ZPP-E) moralo presoditi le to, ali je pozna navedba tožnika opravičljiva. Ker so se toženci uspešno sklicevali na tretji odstavek 111. člena SZ-1, njihov položaj ne more biti slabši, kot če bi bila tudi za sporne prostore sklenjena najemna pogodba v skladu s 147. členom SZ. Za sporne prostore so toženci zato dolžni plačati le uporabnino v višini neprofit

Določba 6. točke prvega odstavka 355. člena OZ velja za terjatve upravnika stanovanjske poslovne stavbe, ki jih ima zoper lastnika stanovanja, ne pa tudi za terjatve, ki jih ima zoper lastnika poslovnega prostora.

Tožnica za zahtevek za plačilo uporabnine za čas po odtujitvi nepremičnine (od 1. 7. 2008) ni več stvarno, ne procesno aktivno legitimirana. Tožnica je stvarno aktivno legitimacijo glede stvarnopravnih zahtevkov z odtujitvijo nepremičnine, glede zahtevka za plačilo uporabnine pa s cesijo, izgubila in bi bili njeni zahtevki, če ji 190. člen ZPP ne bi ohranil aktivne procesne legitimacije, zgolj zaradi odtujitve nepremičnine oziroma prenosa terjatve, zavrnjeni. Dostop, ki je na skici označen z rumeno barvo, je edini dostop do večstanovanjske stavbe, v kateri je tudi stanovanje, ki ga toženci uporabljajo. Nedvomno gre zato v tem delu za zemljišče, ki ga je mogoče opredeliti kot funkcionalno zemljišče stavbe. Čeprav se uporabnina in pripadajoče obresti uveljavljajo skupaj, s tem obrestni del zahtevka ne izgubi svoje prave narave – še vedno gre za zamudne obresti. Zahtevek iz naslova neupravičene obogatitve, v konkretnem primeru torej uporabnina, tako zastara v petih letih, zamudne obresti pa v treh letih. Izven postopka izdelano mnenje, ki mu nasprotna stranka nasprotuje, ne more biti dokaz v smislu določb ZPP, še manj pa dokaz v smislu izvedeniškega mnenja

Izračun izvedenca gradbene stroke, izdelan v pravdnem postopku, ne more nadomestiti zakonsko predvidenega načina določitve solastninskih deležev, kot podlage za obračun (delilnik) stroškov obratovanja in upravljanja v večstanovanjski stavbi. Ker je bila pogodba o upravljanju sklepana za celotno sosesko, bi se lahko kot zadostna večina za veljavno sklenitev pogodbe upošteval delež solastnikov, katerih solastniški deleži predstavljajo več kot polovico vrednosti posamezne stanovanjske hiše in ne vse soseske. Določili 1. odstavka 31. člena SZ in 2. odstavka 15. člena ZTLR namreč nista omogočali, da bi bil upravnik v posamezni večstanovanjski stavbi izbran z večino solastniških deležev celotne soseske, temveč je bilo treba soglasje doseči v okviru posamezne stanovanjske stavbe oz. večstanovanjske hiše - to pa je bila tista hiša, ki je imela dve ali več stanovanji in eno hišno številko (1. odstavek 7. člena SZ). Zahtevana popolnost trditvene podlage tožbe terja, da pravdna stranka sama jasno, pregledno in nedvoumno poda ustrezne trditve in tudi pojasni vse oziroma vsak posamičen predlagani dokaz. Še posebej to velja v sporih, ko gre za izterjavo več različnih vrst strošk

Pravice in obveznosti solastnikov na skupnih prostorih, delih, objektih in napravah so sorazmerne vrednosti njihovih solastniških deležev.

Iz pogoja, navedenega v izreku spornega enotnega dovoljenja za gradnjo, da se zbirno mesto komunalnih odpadkov nahaja v nadkriti smetarnici za kontejnerje, ki je postavljena na koncu niza objektov na vzhodni strani niza na zemljišču, pod pogojem, da se nadstrešnica uredi kot to predvideva projekt. Zato je zemljišče, kjer naj bi stala smetarnica, sestavni del zemljišč, na katerih je predvidena gradnja, saj je postavitev zbirnega mesta komunalnih odpadkov določena kot pogoj enotnega dovoljenja za gradnjo.

Novela SZ (Ur.l. RS, št. 21/04) je v 125. členu predvidela, da imajo najemniki - prejšnji imetniki stanovanjske pravice - pravico do odkupa stanovanja, ki je bilo vrnjeno denacionalizacijskemu upravičencu, po treh modelih (3., 4. in 5. odstavek 125. člena SZ). Tožeča stranka s predmetnim tožbenim zahtevkom uveljavlja varstvo domnevno kršene materialne pravice iz 5. odstavka SZ. Ustavno sodišče RS je z odločbo z dne 25.11.1999, št. U-I-268/96 (Ur.l. RS, št. 1/2000) razveljavilo 5. in 7. odstavek ter prvi stavek 8. odstavka 125. člena SZ. To ima v skladu s 44. členom Zakona o ustavnem sodišču (Ur.l. RS, št. 15/94) za posledico, da se razveljavljene določbe ne uporabljajo za razmerja, nastala pred dnem, ko je razveljavitev začela učinkovati, če do tega dne o njih še ni bilo pravnomočno odločeno.

Kakšno pravno razmerje nastane med strankama, je odvisno predvsem od njune volje. Če ta ni jasno izražena, jo sodišče ugotovi s pomočjo pravil razlage. Šele če volje za sklenitev pogodbe ni bilo, lahko sodišče v primerih, ki jih določa zakon, ugotavlja v zakonu določene okoliščine, na podlagi katerih nato ugotovi, kakšno razmerje je med njima nastalo. Če torej stranki ustanovita neko civilnopravno razmerje z veljavno pogodbo, ima pogodba prednost pred pridobitvijo pravice oziroma pred nastankom razmerja na podlagi zakona. Če bi pogodbenik brez soglasja drugega pogodbenika dovoljenje za uporabo začel samovoljno razglašati za stvarno pravico (služnost), bi že s tem trčil ob prepoved priposestvovanja po drugem odstavku 54. člena ZTLR. Animus tudi v takšnih primerih ni brez pomena. SZ se za družinske stanovanjske hiše ne uporablja (prvi in tretji odstavek 7. člena SZ) oziroma se zanje uporablja le, če se stranki tako dogovorita.

Lastnik stanovanja in najemnik se lahko prosto dogovorita o posameznih pogojih najema, kolikor zakon izrecno ne določa kot obvezne vsebine posameznih določb pogodbe (na primer: neprofitna najemnina ipd.).